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 Sujet  |
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Dtheater3
Contributeur senior
67 réponses |
 Posté - 09 oct. 2005 : 15:16:03
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bonjour
est-il obligatoire, lors de la réélection du syndic, qu'une copie du contrat de syndic soit joint à la convocation à l'assemblée générale pour chaque copropriétaire ?
si ca n'est pas fait, quelles conséquences ?
Merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 oct. 2005 : 15:47:11
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il ne s'agit pas de la réélection , mais de la nomination.
oui le contrat doit être joint (article 11 du décret) |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 oct. 2005 : 20:03:03
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lire aussi les article 28 et 29 du même décret
-dernier alinéa de l'article 28 < le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée pour les durées prévues à l'alinéa précédent (la durée des fonctions du syndic ne peut exéder 3 années)>
-article 29 < le contrat de mandat de syndic fixe sa durée,sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic...>
donc chaque fois qu'il y a désignation du syndic (même si c'est le même)il doit joindre à la convocation son projet de contrat.
Si il ne le fait pas comment savoir ce qu'il y a à l'intérieur |
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Dtheater3
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 11:28:28
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| merci, je me suis imprimé le décret car il y a plein de réponses dedans, en fait |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 14:34:52
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Il convient toutefois de faire attention à un point.
Certes, le contrat du syndic "... fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. ..." (D.art.29)
Pour autant, le contrat du syndic est subordonné à la nomination du syndic par l'AG, pour un mandat dont la durée est fixée par l'AG, durée dont l'échéance doit être précisée.
" La Ste XX est nommée en qualité de syndic pour un mandat d'UN an, à compter du .(date AG) . jusqu'au .Date AG N+1 + 30 jours fin de mois).".
Voila ce que doit être la résolution adoptée, conforme aux textes et à la recommandation de la Commission relative à la copropriété.
Le contrat proposé par le syndic, négocié par le CS, sera donc tant pour sa durée que pour son échéance en cohérence avec la durée du mandat fixée par l'AG.
Il ne faut pas ici renverser les choses.
Le syndic propose, l'AG dispose.
Il faut ici rappeler une constante, que trop de copropriétaires et surtout de CS ignorent. Comme tout contrat de prestataire de services, le contrat du syndic doit être négocié, négociation commerciale préalable à l'AG, qui va toucher toutes les conditions proposées, tout particulièrement pour déterminer "...les conditions d'exécution de la mission ...." du syndic (D.art29), finalité d'un tel contrat bien souvent oubliée lorsqu'il s'agit d'un syndic....
Il ne faut cependant pas oublier les différentes rémunérations : vérifier et dissocier ce qui relève de la gestion courante (toute la gestion courante, y compris du compte séparé !), de la gestion particulière ou privative, et enlever toutes ces clauses abusives, telle "prise en charge de la copropriété", "remise du dossier au successeur", 'honoraires pour impayés', "Frais de mutation", etc etc ...
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Edité par - gédehem le 10 oct. 2005 14:40:00 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 22:32:41
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Que penser d'une résolution nommant le syndic pour une durée de 3 ans, et ne précisant ni la date de début ni la date de fin ?
Par ailleurs, avec l'avalanche d'informations du forum, j'ai un doute et je ne me souviens plus :
Après de la nomination du syndic, par vote art 25, il faut obligatoirement une seconde résolution dans laquelle on vote à l'article 24 sur le contrat de syndic proposé.
Mes souvenirs sont-ils bons ou est-ce que je fais erreur ?
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 22:42:04
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C'est bon !!!!
Certains prétendent que l'approbation du contrat resulte suffamment de sa nomination à l'art.25 ...D'autres, que la résolution " le mandat du syndic est approuvé dans les conditions précisées par son co ntrat "..avec un seul vote art.25 serait conforme ...
Certes, qui peut le plus peut le moins.
Pour ma part, je préfère 2 résolutions distinctes : nomination du syndic (art.25 ou 25-1) et ensuite approbation du contrat éventuellement amendé en séance (art.24)
C'est prévu ainsi par les textes.
Pour une résolution nommant le syndic pour 3 ans sans autre précision, la chose est simple : le mandat ne pouvant être que de 3 ans de date à date, un syndic nommé pour 3 ans à l'AG du 10.10.2005 aura un mandat jusqu'au 10.10.2008, sans qu'il soit nécessaire de préciser cette date ...
Le 11.10.2008, faute d'une nouvelle nomination avant cette date, ce syndic n'est plus qu'un ex-syndic. |
Edité par - gédehem le 11 oct. 2005 22:44:29 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 23:03:36
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Tout dépend des termes de la résolution nommant le syndic. S'il n'est fait aucune allusion au contrat du syndic et à son approbation même implicite, le contrat n'est pas approuvé.
Le fait de joindre à la convoc le contrat du syndic "pour la validité de sa nomination", n'induit pas l'approbation automatique des clauses de ce contrat.
Du moins, c'est ma lecture des textes, le contrat du syndic devant être approuvé par une résolution prise à l'art.24.
Pas de résolution, de référence directe ou indirecte à ce contrat lors de la nomination du syndic par l'AG, pas d'approbation du contrat. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 23:53:49
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Voici ce qui est mentionné dans le PV :
n. Désignation du syndic (art 25 et 19) - à la demande de Mme X
Les copropriétaires présents et représentés, examinent les différentes propositions de contrat et leur durée, qui leur sont soumises, afin de pourvoir le poste de syndic de la copropriété ......
Chaque candidature fait successivement l'objet d'un vote selon l'article 25.
Pour les candidats, ayant obtenu après décompte, par un vote favorable ou défavorable, au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires (art 19), il est procédé à un second vote selon l'article 24.
A) Candidature du cabinet ..... pour une durée de trois ans selon proposition du conseil syndical.
Cette résolution est mise aux voix :
Ont voté pour : ......tantièmes
Ont voté contre ......tantièmes (1 opposant dont le nom est mentionné)
Se sont abstenus :.... tantièmes. (3 dont les noms ne sont pas mentionnés)
La résolution est adoptée.
Et suivent les 2 autres candidatures.
Manifestement, il n'est pas vraiment fait mention de l'approbation du contrat.
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 11:31:06
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gédehem,en fonction du dernier alinéa de l'article 29 D 1967 < la décision qui désigne le syndic et approuve le contrat le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 > je voyais les choses autrement un seul vote acceptant le syndic en fonction de son contrat.
A titre personnel, accepter un syndic sans son contrat(objet d'un 2ème vote)m'a toujours surpris et donc maintenant,en fonction de l'alinéa précité,nous n'avons plus qu'une seule résolution (le contrat étant "analysé" par le CS bien avant l'AG,mais toujours sous réserve de l'accord de l'AG) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 14:51:23
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Gedehem a raison mais il est bien évident que Felix 1930 n'a pas tort 
La raison est simple : défaut de cohérence entre la loi et le décret.
Le statut de la copropriété ne connaissait pas le contrat de syndic jusqu'au décret du 27 mai 2004. Le contrat de syndic était donc dépourvu de base légale. Le régime Hoguet, contrairement à ce qui a été souvent avancé, dispense explicitement le syndic de mandat écrit.
Les auteurs du décret ont estimé opportun d'introduire le " contrat de mandat du syndic " sans d'ailleurs le définir en quoi que ce soit. Ils se sont bornés à indiquer ce qu'il devait contenir. Le contrat a de ce fait une base réglementaire mais toujours pas de base légale.
On trouve la même boiterie dans le décret comptable qui ignore l'article L 14-3 et dans la possibilité de voter le budget prévisionnel après le début de l'exercice alors qua loi impose le contraire.
Il faut donc soit s'accommoder des illégalités réglementaires, soit les faire sanctionner, soit enfin modifier la loi.
Dans le dernier cas il faudrait rrétablir la cohérence des textes, en particulier sur la question évoquée.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 15:19:41
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en application de l'article 29 du décret et surtout de la conjonction de coordination" ET" dans
"
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
"
le contrat doit être approuvé dans la même résolution que la nomination du syndic et à l'article 25. |
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