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 Sujet  |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
 Posté - 11 oct. 2005 : 20:23:24
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Est-il souhaitable avant de changer de syndic, lors de l'AG, de donner quittus et d'approuver les comptes du futur ex-syndic?
Si tel n'est pas le cas, aura-t-on des difficultés pour récupérer l'argent de la copropriété ?
Merci de votre aide.
Cordialement
fguigui
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 21:59:21
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Il faut le redire : ne pas donner quitus, c'est une assurance pour le syndicat de toujours pouvoir engager l'assurance RCP du syndic en cas de faute ou d'erreur de ce dernier, faute ou erreur dont le syndicat devra toujours assumer la responsabilité et la réparation du préjudice éventuel.
"Loi art.14, alinéa 3 : Il (le syndicat) a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires."
C'est le syndicat qui est responsable de tout en première ligne. Lorsque le syndicat est mis en cause et condamné en raison d'une faute de son syndic, le syndicat doit se retourner contre son représentant légal pour obtenir réparation. ..
SAUF ...si le syndicat lui a donné quitus. Pour faire simple, Lui donner quitus c'est le rendre quitte de sa gestion, c'est le dégager de toute responsabilité pour ses fautes ou erreurs éventuelles .. !!!
Si on veut prendre une image, ne pas donner quitus c'est comme prendre une dommage ouvrage pour les travaux. C'est assurer le syndicat de toujours pouvoir être dédommagé par le syndic dans le cas ou le syndicat serait mis en cause.
Ne pas donner quitus, ce n'est pas de la défiance vis à vis du syndic ou une appréciation négative de sa gestion, c'est uniquement une garantie, une sécurité, une assurance pour le syndicat.
Ce n'est rien de plus ni rien de moins.
Conclusion : qu'il soit très bon, bon ou mauvais, il ne faut JAMAIS donner quitus au syndic, question qui n'est pas du tout prévue par les textes ... (cherchez à qui cela profite ... !)
Pour ce qui concerne les comptes, vous ne pouvez globalement les refuser : D'abord parce que ce sont les comptes de ce qui a été dépensé lors de l'exercice écoulé et que des fonds ont bien été dépensés pour satisfaire des besoins collectifs qui ont été visibles (eau, électricité, contrats ascenseurs, salaires concierge, etc etc ...)
Ensuite parce que tout n'est pas faux. Si vous contestez certains points, il faut les identifier avec précision et dire (l'AG) ceux dont l'approbation est reservée et ceux qui sont rejetés.
Pense bête : (à copier, c'est gratos jusqu'à demain .... ..)
Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42. A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de .... €, à répartir.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir, montant définitif approuvé qui devra être rapporté dans le PV.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV.
Tout ceci est valable pour l'approbation des comptes chaque année, qu'on se sépare ou non du syndic. La fin d'un mandat n'a rien à voir sur cette approbation totale ou partielle...
C'est répondu ?
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Edité par - gédehem le 11 oct. 2005 22:08:29 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 22:13:46
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il ne faut jamais donner quitus au syndic,surtout s'il s'en va
pour les comptes si vous êtes d'accord vous les acceptez sinon vous refuser la partie qui est mauvaise
l'ancien syndic a 1 mois à compter de la cessation de ses fonctions pour remetre à son successeur les archives de la copropriété mais aussi la situation de trésorerie et la totalité des fonds immédiatement disponibles.Il a 2 mois supplémentaires pour remettre le solde des fonds disponibles après apurement des comptes
L'approbation des comptes (le quitus refusé)n'ont rien à voir avec la remise des fonds et archives de l'ancien au nouveau
si vous pensez changer de syndic il ne faut pas que celui-ci soit secrétaire de l'AG,mais que cela soit un copropriétaire( pour le changement est un plus)et il faut un vrai président de l'AG qui dirige les débats |
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quittus, approbation des comptes ?
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