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Je souhaiterais obtenir votre avis et votre expérience sur un projet que nous souhaitons soumettre à l'assemblée générale de notre copropriété de 40 appartements. -Nous voulons acheter la partie des combles perdues situées juste au-dessus de notre studio et qui ne peut profiter logiquement à personne d'autre. -J'ai demandé à avoir l'avis du conseil syndical qui m'a invité pour présenter cette proposition et qui m'a demandé de répondre à certaines exigences. (le percement de la dalle doit être étudié par un architecte, une assurance maitre d'ouvrage devra être prise, le calcul des millièmes et la modification du règlement de copropriété...) -Donc j'ai accepté toutes ces recommandations qui me paraissent normales même si je me demande si "le jeu en vaut bien la chandelle" et si ce n'est pas un peu trop exagéré. La partie convoitée est équivalente à la surface de mon studio au sol, soit un rectangle d'environ de 4,60 sur 3,5m, mais la plupart de cette surface est inutilisable même en placard à cause de tuyauteries et surtout par la souspente qui démarre à partir du plancher. Ce qui fait une surface utile de 3m par 2,80 comprenant une surface de 4,2m2 d'hauteur sous-plafond de 1,80 pour faire cette mezzanine. -Après étude et discussion je proposerai le prix de 620€ le m2 loi carrez, le reste n'étant pas monayable de coutume semble t'il. Donc je souhaite me plier à la loi du marché en conformité avec les recherches du syndic et ne faire aucune surenchère, ni dans un sens et ni dans l'autre. -Les élements favorables que j'apporterai en plus, c'est que cet aménagement permettra d'assainir ces combles pour la partie achetée en réglant d'abord les problèmes importants d'isolation et d'infiltration de mon studio certes, mais aussi de l'immeuble. Et surtout, elle règlera définitivement le désagrément perceptible du nid à poussière que génère cette partie de comble perdue et qui se diffuse dans la cage d'escalier à travers les bords de la trappe d'accés qui sont tout noir. -Une difficulté majeur dans un tel cas, c'est d'obtenir l'accord de l'assemblée, car c'est l'application de l'art.26 de la loi de 1989 qui n'est pas favorable à ce type de négociation. J'ai réussi à convaincre que dans un tel cas ce n'est pas l'unanimité qui est requise mais la majorité des 2/3 soit 6666/10000e car c'est bien une partie commune mais qui ne profite et ne peut profiter à personne d'autre. - Il faut préciser aussi que sans le savoir, certains membres du conseil syndical s'étaient opposés farouchement à ce projet en raison d'arguments erronés. Ma présentation devant le conseil syndical avaient corrigé et apaisé toutes ces craintes mais il n'en demeure pas moins que ces fausses interpétations ont circulé. Ma tâche est d'autant plus difficile que d'ordinaire l'assemblée composée majoritairement d'investisseur à du mal à réunir 50%. -Je ferais un petit argumentaire pour envoyer avec l'ordre du jour de la prochaine assemblée pour présenter ma proposition mais serait-ce suffisant? A votre avis que me conseillez-vous de faire? Est-ce que je peux profiter de cet argumentaire pour faire un peu de démarchage et tenter d'obtenir quelques voix des "abstentionnistes" et de quelques autres
Tout ce que vous entreprenez est tout à votre honneur, mais sachez bien qu'en copropriété comme ailleurs de faire du bien à gens, et vous savez comment vous serez remercié.
Cela fait beaucoup d'effort et d'argent pour au final ne pas récupérer sur la revente le même montant et de loin, sans compter le temps passé à "pleurer" votre dossier. En fait vous allez quémander tout en mettant la main au porte monnaie. J'ai pour habitude de faire la queue quand il y distribution, pas quand c'est moi qui distribue.
Je suis surtout intéressé par la possibilté d'agrandir ce studio qui est trop petit. Quelles solutions pour convaincre la majorité Les appeler un par un ou leur demander leur pouvoir dans mon argumentaire Vos conseils me seraient très utiles.
Rien à voir avec votre préoccupation première mais n'oubliez pas que de la superficie récupérée il faudra déduire la trémie (c'est à dire le trou pratiqué dans le plancher). Le prix proposé devrait en tenir compte. Bien sûr cela ne pas théoriquement dans le sens de l'incitation à la vente ... mais je ne crois pas que ce soit la préoccupation de vos copropriétaires.
Je vous souhaite de réussir là où j'ai échoué, et j'espère que mon expérience vous sera utile. C'était il y a 2 ans à Paris 12è, je voulais acquérir 6,5 m2 loi carrez dans les combles au-dessus d'un petit deux-pièces.
J'ai essayé comme vous même de bien préparer mon opération. Pour déminer le terrain, je suis allé voir le syndic et le Pt du CS, je leur ai présenté les plans de la trémie et de l'aménagement. J'ai fait une belle lettre qui a été jointe à la convocation à l'AG avec mes plans et ma proposition de prix : 7000 euros + frais + frais de modification du réglement de copropriété.
A l'AG les choses ont bien commencé. L'architecte à qui j'avais demandé de m'accompagner a répondu aux diverses questions techniques. C'est sur le prix que tout s'est grippé. Trouvant ma proposition faible, des copropriétaires ont discuté le mode de calcul. Finalement l'AG a donné son accord sous réserve de la fixation d'un prix par le CS, sur la base d'estimations d'agence. Convoquées la semaine suivante, les agences ont refusé de donner un prix de marché vu les circonstances, sauf une qui a laché le chiffre de 10000 euros soit 3000 euros de plus que ma proposition. Prix aussitôt retenu par le CS. Compte tenu que l'opération était déjà très limite financièrement en raison de la lourdeur des travaux (trémie, escalier, velux, isolation...), je n'ai pas donné suite.
Inutile de vous dire que je garde une dent contre ces copropriétaires tatillons et gripsous, qui ont tout perdu à vouloir trop gagner.
De même ^chez nous. Une nouvelle arrivée veut transformer le dernier étage lui appartenant cad 5 mansardes en mini appartement. Cela lui a été vendu comme cela par l'ancien. Le hic est que l'AG s'y oppose car le couloir est commun et que - ne l'oublions pas - tous les millièmes sont à changer, ascenseur aussi ! Le prix proposé de 5 000€ s'est déjà vite transformé en 20 000€. (Il faut dire que la revente se situe actuellement vers les 98 000€-180 000€ pour ce genre de 2-pièces.)
Il faut aussi comprendre que l'accord donné à l'un peut faire jurisprudence dans l'immeuble. Cela nous avait bien servi lorsque dans mon ex-apart. nous avons voulu abattre une cloison mur maitre car une partie de la majorité de la copro à ce moment nous était hostile.
De même changer les millièmes peut remettre en cause d'autres problèmes ailleurs : l'oubli des millièmes pour la joussance des balcons ou terrasses de certains - pour la cour ou jardin de l'autre.
Je vous souhaite donc un grand courage mais je crois vous dire que c'est bien l'unanimité totale de TOUS les copropriétaires qu'il faut, art. 26 renforcé. Donc partez en campagne, porte à porte et copinage.
acquisition des combles
Forum fermé
Posté - 13 oct. 2005 : 09:21:44
