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air jordan
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2724 réponses |
 Posté - 13 oct. 2005 : 23:10:16
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Bonsoir à tous,
Non ceci n'est pas un roman mais une procedure trés complexe.
Je sollicite donc l'avis éclairé des spécialistes de ce forum.
Nous venons de reprendre une copropriété.
Le syndic précédent a été viré en raison d'une procédure qui dure depuis trop longtemps et ruine la copro de taille assez reduite.
La procédure concerne un copropriétaire d'un box garage.
Depuis 1994, celui ci voit son box inondé à chaque gros orage (5 cm d'eau dans le box).
Une procédure en référé a été organisée par le dit copropriétaire en
1999 et l'expert a prescrit certaines mesures afin de résoudre le problème.
Ces mesure sont, selon cet expert judiciaire, à entreprendre selon cet ordre :
-refaire l'etanchéité de la dalle ( l'eau s'infiltre à cause de ce defaut)
-faire passer dans le box un réceptacle metallique qui recupere l'eau et à l'aide d'un tuyau d'evacution passant par le box voisin faire deverser cette eau dans une sorte de "gaine technique" présente dans le box voisin.
-enfin se préoccuper de l'arbre déchirant l'étanchéité de la dalle, un ENORME platane qui n'appartient pas à la copropriete (le proprietaire est une institution privée puissante).
Prenant aujourd'hui connaissance du dossier, il me semble que le rapport de l'expert judiciaire est trés mauvais car il rejète en troisieme position la cause principale du trouble qui est le PLATANE DONT LES RACINES SONT ENORMES !
Un point tres important : le rapport de l'expert judiciaire a été retenu par le juge qui a condamne en 2002 le syndicat des coproprietaires à faire les travaux SOUS ASTREINTE.
Dans cette ordonnance,le juge s'est réservé le droit de faire liquider cette astreinte.
Le syndic de l'époque a sans doute eu un avocat nul car le rapport n'a jamais fait l'objet de contestation.
De même , le syndic anterieur n'a pu trouver d'entreprise pouvant lui garantir une étancheite de la dalle durable en la présence de ce platane qui déchire la dalle avec ses racines.
Par ailleurs, les travaux de mise en place du receptacle métallique n'ont pu etre fait car le syndic s'est heurté au refus du proprietaire du box voisin. Celui ci a fait deposer les travaux qui avaient ete realises dans son box.
2 ans apres l'ordonnance en refere les travaux n'ont donc pas ete executes.Vous devinez aisement la suite : apres un orage, le box a ete inonde, un constat d'huissier a ete fait ( 5 cm d'eau constaté), et le coproprietaire en question a demande la liquidation de l'astreinte.
Celle ci a été prononcée malgré les démarches du syndicat qui justifiait avoir tout mis en oeuvre pour tenter de faire les travaux.
RESULAT : 20 000 EUROS d'astreinte liquidée !!!!
et puis paf le syndic saute (je me demande ce qu'il aurait bien pu faire car il a vraiment mal ete conseille par l'avocat).
Nous recuperons la résidence.
Aujourd'hui, j'ai fait appel de cette ordonnance.
Neanmoins, les 20 000 euros d'astreinte doivent etre payés tout de suite. Un appel de fonds exceptionnel va etre fait, nous convoquons une AGE rapidement.
J'ai contacte les proprietaires de ce box pour trouver une solution technique consistant soit à mettre une pompe permettant l'évacuation de l'eau, soit un tuyau d'evacuation ne passant pas par le box voisin ce qui est assez difficile techniquement selon l'architecte que j'ai aussitot mandaté en relation avec une entreprise de maçonnerie que j'ai fait intervenir pour etablir une étude sur ce point.
La mission de mon expert sera de trouver une solution provisoire pour mettre hors d'eau le dit box et à plus long terme contester le rapport bidon de l'expert judiciaire car nous avons fait appel de l'ordonnance.Notre but est de demontrer que toute solution technique viable et perenne doit passer par la destruction de ce platane et des racines.
Un rendez vous a ete pris sur place avec les proprio du box hors la presence des autres copropriétaires ( qui veulent tuer ce mec, seulement proprio d'un box et ne possedant pas d'appartement et générant autant d'ennuis !).
J'ai viré l'ancien avocat, j'ai placé le mien qui est plus réactif.
Je pense, en consultant les pieces du dossier que l'avocat précedent est allé plaidé sans savoir que les travaux prescrits par l'expert avaient fait l'objet d'une dépose à la demande du proprietaire du box voisin et cela alors même que le syndic anterieur l'avait prévenu (il y a là quelque chose à exploiter au niveau de sa responsabilite pro mais ce n'est pas la priorité pour l'instant).
Cet avocat n'a jamais mis le propriétaire du platane en cause !
J'ai egalement fait rédigé rapidement une lettre LRAR à ce proprietaire du platane lui demandant tout simplement de le couper car etant à l'origine du trouble (j'ai mentionne l'article 1384 du Code Civil,responsabilite du fait des choses, je n'ai pas eu le temps d'approfondir).Mon but est donc de trouver une solution provisoire pour les proprio du box (car je suis certain que ces derniers demanderons une autre liquidation d'astreinte si les troubles persistent ) et de me retourner contre le proprio du platane afin de recuperer une partie des sommes perdues par le Syndicat.
Je n'ai pas encore analysé un autre aspect, à savoir contraindre le proprio du box voisin à laisser realiser le tuyau d'evacuation dans son box , car le syndic précédent s'etait cassé les dents avec lui.
Lui aussi n'est que proprio d'un box et ne paye pas un grand montant concernant les frais procedures et que les travaux soient fait ou pas, il s'en fout !!.
Ma question, si vous dormez pas encore : que feriez vous d'autre ?
Cette procedure est vraiment trés interessante mais casse pipe !!
D'autres croustillants details seront révélés par la suite, expliquant les difficultés du syndic précédent !
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Edité par - air jordan le 14 oct. 2005 22:59:15 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 09:13:39
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Pour le platane voisin, il ne suffit pas de le couper, il faut le désoucher et neutraliser les racines qui se trouveront encore sous votre maçonnerie.
Il semble qu'effectivement l'avocat aurait du mettre ce voisin en cause. En l'état on ne pouvait rien lui reprocher puisqu'il n'était, en principe, pas informé.
Et l'assurance, dans tout celà ? au moins sur le point du recours contre les voisins ?
Pendant qu'on y est, et si ce n'est pas indiscret, qu'est devenue la fameuse affaire de la copropriété horizontale avec la maison autonome ?
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 18:22:09
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Citation :
Initialement entré par JPM
Pour le platane voisin, il ne suffit pas de le couper, il faut le désoucher et neutraliser les racines qui se trouveront encore sous votre maçonnerie.
tres bonne idée, je fait donc realiser des etudes,des devis. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 18:23:17
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Citation :
Initialement entré par JPM
Et l'assurance, dans tout celà ? au moins sur le point du recours contre les voisins ?
Le syndic precedent n'a rien declaré à la dite assurance. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 18:29:18
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Je pense faire une lettre au proprio du box voisin pour lui demander de laisser faire les travaux necessaires.
A titre provisoire une pompe sera installée.
ET....................merde ( oups !!) on me dit à l'instant qu'un huissier est passé prendre quelques photos suite à une pluie importante il y a quelques jours.
Une seconde liquidation semble être envisagée.
Gedehem, des remarques sur ce dossier seront les bienvenues !
JPM s'est jete à l'eau non ?
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Edité par - air jordan le 14 oct. 2005 20:33:52 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 18:30:03
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Pour l'assurance c'est dommage car une racine voisine qui démolit un mur ou une dalle, c'est un sinistre comme un autre et, sous réserve des clauses de la police l'assureur peut prendre en charge une procédure de recours contre le voisin. |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 22:15:30
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Bonsoir, 
vous écrivez: "Aujourd'hui, j'ai fait appel de cette ordonnance.Neanmoins, les 20 000 euros d'astreinte doivent etre payés tout de suite."
mais pourquoi "payer tout de suite" puisque vous faites appel?
et aussi,
"J'ai egalement fait rédigé rapidement une lettre LRAR à ce proprietaire du platane lui demandant tout simplement de le couper car etant à l'origine du trouble"
Alors, il semblerait que vous avez pris toutes les mesures nécessaires pour l'instant...
Cordialement |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 22:58:19
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Citation :
Initialement entré par BBH
Bonsoir,
vous écrivez: "Aujourd'hui, j'ai fait appel de cette ordonnance.Neanmoins, les 20 000 euros d'astreinte doivent etre payés tout de suite."
mais pourquoi "payer tout de suite" puisque vous faites appel?
et aussi,
"J'ai egalement fait rédigé rapidement une lettre LRAR à ce proprietaire du platane lui demandant tout simplement de le couper car etant à l'origine du trouble"
Alors, il semblerait que vous avez pris toutes les mesures nécessaires pour l'instant...
Cordialement
Dans le cas d'une liquidation d'astreinte, l'appel n'est pas suspensif.Il faut donc payer. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 23:04:41
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| Quand des branches d'un arbre surplombent la propriété voisine, on peut les faire couper. Pourquoi ne pourriez-vous pas couper dans le sol les racines de cet arbre qui dépassent la limite de la propriété voisine et qui viennet chez vous? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 23:08:11
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Citation :
Initialement entré par BBH
Bonsoir,
"J'ai egalement fait rédigé rapidement une lettre LRAR à ce proprietaire du platane lui demandant tout simplement de le couper car etant à l'origine du trouble"
Alors, il semblerait que vous avez pris toutes les mesures nécessaires pour l'instant...
Cordialement
Certes, mais je voudrais contraindre le coproprietaire du box voisin à laisser faire passer chez lui le tuyau d'evacuation que l'expert initial avait prescrit.
Le precedent syndic avait fait faire ce travail mais l'avais depose suite à la demande de ce coproprietaire.
L'expert initial n'avait pas envisagé le refus de celui ci.
Reste qu'une autre solution technique pour resoudre les consequences (à savoir l'eau dans le box) est assez difficile selon mon architecte actuel, sauf à faire poser une pompe evacuant cette eau.
Il est imperatif de mettre hors d'eau le box puis par la suite de s'attaquer à la cause veritable du sinistre qui est le platane.
Celui ci serait centenaire.
Le proprio que j'ai contacté s'oppose toujours à sa coupe et ce malgre cette procedure que je lui ai detaillé.Il semble prêt à aller au procés .
Cette copro est incroyable car une autre procedure tout aussi tordue est en cours...........J'en parlerai un autre jour. |
Edité par - air jordan le 14 oct. 2005 23:10:32 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 23:24:21
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Citation :
Initialement entré par manja
Quand des branches d'un arbre surplombent la propriété voisine, on peut les faire couper. Pourquoi ne pourriez-vous pas couper dans le sol les racines de cet arbre qui dépassent la limite de la propriété voisine et qui viennet chez vous?
L'arbre est gigantesque et les racines sont eparpillées un peu partout, ça et là !
Il "dechire" "explose" notre dalle et les mots ne sont pas exagérés.
Si je pouvais vous montrer une photo !
Mais je ne le peux pas au risque d'identifier la residence. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 oct. 2005 : 23:48:39
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N'oubliez pas de mettre en branle, ou faire mettre en branle la procédure préalable à l'abattage d'un arbre aussi important. Ce sera autant de temps de gagné mais c'est en principe le propriétaire qui fait la demande. Voir la commune.
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 00:24:27
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"Certes, mais je voudrais contraindre le coproprietaire du box voisin à laisser faire passer chez lui le tuyau d'evacuation que l'expert initial avait prescrit.
Le precedent syndic avait fait faire ce travail mais l'avais depose suite à la demande de ce coproprietaire."
Mais, pour quelle raison refuse-t-il: l'emprise de cette installation
sur la surface au sol de son box Une négociation est possible |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 01:32:49
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Citation :
Initialement entré par BBH
"Certes, mais je voudrais contraindre le coproprietaire du box voisin à laisser faire passer chez lui le tuyau d'evacuation que l'expert initial avait prescrit.
Le precedent syndic avait fait faire ce travail mais l'avais depose suite à la demande de ce coproprietaire."
Mais, pour quelle raison refuse-t-il: l'emprise de cette installation
sur la surface au sol de son box Une négociation est possible
Tres bonne question !
C'est un curieux personnage.
Uniquement proprio d'un box et vivant ailleurs.
Les "frais procedure" qu'il paye en fonction de ses tantièmes sont derisoires !
Cela dit, il existe une obligation pour un coproprietaire de laisser faire executer des travaux necessaire à la destination de l'immeuble.
Je vais retrouver de le jurisprudence sur ce point , j'en suis certain.
Cela devait etre le rôle de l'ancien avocat ! Conseiller le syndicat !! OR cela n'a jamais été fait.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 01:34:20
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Citation :
Initialement entré par JPM
N'oubliez pas de mettre en branle, ou faire mettre en branle la procédure préalable à l'abattage d'un arbre aussi important. Ce sera autant de temps de gagné mais c'est en principe le propriétaire qui fait la demande. Voir la commune.
JPM pourriez vous m'en dire plus sur cette procedure ?
Il est possible que ce platane centenaire soit protégé, ce que je n'espère pas.
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 08:37:58
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air jordan,
Que dit le RdC sur les conduites d'eaux et évacuation d'eaux dans le sol commun ???
Mon RdC me contraint à laisser passer un branchement.
Dans le garage voisin une gaine technique grève ce lot par un conduit d'évacuation sur lequel un branchement peut être réaliser.
Il est évident que l'expert a mal fait son boulot. L'ennui est que le rapport, a été homologué par le Tribunal, ce qui équivaut a acceptation des conclusions de l'expert.
L'appel contre la liquidation risque de ne pas aboutir favorablement
Mais de toute évidence tant que vous ne vous serez pas attaqué aux 'racines du mal" vous aurez des problèmes. Art 670 à 673 du code civil. www.inra.fr/dpenv/auge
Dans un premier temps, faites donc une expertise amiable qui définira les causes des inondations et entamez si l'arrangement amiable est impossible un référé contre le proprio de l'arbre.
Georges
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 09:41:11
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A la lecture de l'article R 130-1 du Code de l'urbanisme, on a l'impression que la démarche administrative n'est indispensable que dans des cas très particulier.
En fait il faut prendre contact avec le service compétent de la Mairie pour savoir ce qu'il en est localement. La suppression d'un arbre dangereux ne peut être interdite mais dangereux s'entend surtout de sa chute. Dans le cas particulier l'arbre est dangereux d'une autre manière.
Il y a bien entendu les arbres classés ou figurant simplement sur la liste des " arbres remarquables ", mais la protection jour aussi au simple des espaces verts.
Un coup de fil à la mairie vous permettra d'avoir les informations sur les obligations (en général replanter un autre arbre) liées à la suppression.
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Edité par - JPM le 15 oct. 2005 09:42:50 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 10:09:18
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Citation :
Initialement entré par G.G
air jordan,
Que dit le RdC sur les conduites d'eaux et évacuation d'eaux dans le sol commun ???
Mon RdC me contraint à laisser passer un branchement.
Dans le garage voisin une gaine technique grève ce lot par un conduit d'évacuation sur lequel un branchement peut être réaliser.
Je n'ai pas encore eu le temps de consulter le RC ce que je vais faire dès lundi !
Tres bonne idée !
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 10:10:41
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Citation :
Initialement entré par JPM
A la lecture de l'article R 130-1 du Code de l'urbanisme, on a l'impression que la démarche administrative n'est indispensable que dans des cas très particulier.
En fait il faut prendre contact avec le service compétent de la Mairie pour savoir ce qu'il en est localement. La suppression d'un arbre dangereux ne peut être interdite mais dangereux s'entend surtout de sa chute. Dans le cas particulier l'arbre est dangereux d'une autre manière.
Il y a bien entendu les arbres classés ou figurant simplement sur la liste des " arbres remarquables ", mais la protection jour aussi au simple des espaces verts.
Un coup de fil à la mairie vous permettra d'avoir les informations sur les obligations (en général replanter un autre arbre) liées à la suppression.
Ok contact des Lundi avec la mairie du secteur concerné !
merci ! |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 15 oct. 2005 : 19:13:33
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air jordan,
Consultez les textes du code civ. en particulier le 673 qui déclare que les racines d'un arbre pénétrant la propriété voisine peuvent-être coupées. allez au tout au bout de l'info www.inra.fr/dpenv/auge-c36.htm
L'information est d'autant plus importante car, si on doit exiger la taille de l'arbre par le voisin, pour les racines, vous n'avez pas besoin de l'accord et, trés important, il n'y a pas d'inprescrisptibilité
Georges
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 09:26:00
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c'est ce qui s'appelle s'attaquer au problème par la racine !  |
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procedure sdc/ coproprietaire
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