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laurentNIMES
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 19 oct. 2005 : 21:58:35
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Bonjour,
Je suis copro depuis un an et je viens de recevoir le dernier PV du conseil syndical et je viens de me rendre compte que mon gardien d'immeuble en fait parti.
Tout d'abord je ne suis pas sur que ce soit un gardien d'immeuble (type B avec logement) ou un employé d'immeuble (type A). Je m'explique...si il est au conseil syndical c'est qu'il est copropriétaire hors dans l'extrait de la balance fournit en fin d'année par le syndic (le papier où l'on voit les charges payées par tout le monde) le nom de mon "gardien" n'aparait pas, est-il possible que les charges d'un employé d'immeuble soit comprises dans le contrat de travail de celui-ci. Je ne pense pas que ce soit des gardiens d'immeuble Type B car aucune dépense n'est rattachée à une quelconque loge. Mais bon étant donné que ça fait 30 ans qu'ils sont en place et qu'ils travaillent en famille (le père, la mère et le fils...tout droit vivant ensemble et tous rémunérés) je commence à avoir des doutes sur certaines pratiques.
Mes questions sont donc:
1- Est-ce normal qu 'un gardien d'immeuble ou un emplyé d'immeuble soit au conseil syndical, si non merci de me communiquer un texte de loi si possible.
2- Puis-je demander en tant que simple copropriétaire le contrat de travail des "gardiens" ou dois-je passer par un membre du conseil syndical (ceci afin de vérifier le coefficient attribué aux personnes rémunérées).
Je vous remercie d'avance de vos réponses.
Laurent de Nimes
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 19 oct. 2005 : 22:31:25
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Laurent NIMES
Il est étonnant que le couple et le fils soit employé de votre Syndicat... Votre copropriété est très grande ? Combien de lots ?
Votre règlement de copropriété comporte-t-il un ou des postes de gardiens ou employés et un logement de fonction ?
Il vous faut de toute urgence consulter le syndic et le conseil syndical afin de pouvoir avoir accès aux contrats de ces employés, bulletins de salaires et décisions d'assemblées générales concernant ces 3 embauches..
S'ils sont copropriétaires leur lot doit figurer dans la liste des copropriétaires et ils doivent payer leurs charges.
S'ils sont en catégorie B avec logement de fonction, ils bénéficient des avantages en nature et prennent à leur charges leurs consos persos.
D'autre part, il est malvenu qu'un gardien soit (même à titre de mandataire) membre d'un conseil syndical puisqu'il est l'employé du Syndicat des copropriétaires.
Regardez ce sujet qui vous ramènera à d'autres http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=31011
En tout cas, à première vue, il y a quelque chose qui ne tourne pas rond dans votre copro. Les autres copros ne s'en sont pas préocuppés plus que ça ?
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laurentNIMES
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 19 oct. 2005 : 22:50:08
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Merci de votre réponse rapide...je vais me renseigner auprès du syndic pour les embauches et contrat de travail de ces 3 personnes et je reviens auprès de ce forum pour vous donner des nouvelles.
Par ailleurs vous me dites que " il est malvenu qu'un gardien soit (même à titre de mandataire) membre d'un conseil syndical puisqu'il est l'employé du Syndicat des copropriétaires" , peut-on y remédier, y'a t-il un texte de loi qui lui en empeche.
Pour les autres copro et membres du CS, tous d'un certain age et amis du gardien ça n'a pas l'air de les émouvoir plus que ça mais comme nous avons des problèmes sur les prestations du gardien (nettoiement des parties communes, lavage des conteneurs, etc...)je me renseigne afin de faire un peu bouger les choses - j'habite dans une grande résidence effectivement, le CS comprend une vingtaine de personnes, y'a a peu pres 500 lots en comptant les caves et parking mais le problème c'est que sur les trois gardiens aucun n'est capable d'avancer, c'est peut etre méchant de ma part mais les parents ils ont 65 ans et le fils il est bossu...alors c'est une guerre permanente auprès du syndic, le CS ne veut pas faire bouger les choses étant donné l'historique des gardiens actuellement en place. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 19 oct. 2005 : 23:38:12
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Votre CS est composé de 20 personnes ; ils contrôlent donc la comptabilité dont font partie les bulletins de salaires !
Il vous faut savoir quelle est la catégorie d'emploi de chacun et les tâches réparties qui doivent être notées sur les contrats.
Si ces personnes sont dans l'incapacité physique de remplir leur tâches la visite médicale annuelle doit le révéler (art. 13 de la Convention Collective des Gardiens) ; demandez à voir ces certificats médicaux y compris pour reprise après maladie.
Art. 13. Contrôle médical
La surveillance médicale sera organisée conformément aux dispositions légales et, notamment en ce qui concerne les concierges, par application des articles R. 773-1 et suivants du Code du travail.
Les salariés devront subir un examen médical passé au moment de l'embauchage ou, pour le personnel non logé, au plus tard avant la fin de la période d'essai.
L'embauchage définitif est subordonné aux résultats de cet examen. Les salariés feront ensuite l'objet d'un examen médical annuel.
Lors de la reprise du travail après un arrêt pour cause de maladie professionnelle ou d'accident du travail, après un congé de maternité, après un arrêt de travail de plus de trois semaines pour cause de maladie non professionnelle, ou en cas d'arrêts répétés, les salariés devront subir obligatoirement une visite médicale.
Ces dispositions ne s'appliquent pas au personnel employé à temps ou service partiel.
Vous faites partie d'une copropriété très importante. Il vous faut du personnel capable d'assurer. Vous n'êtes pas là pour faire du social. Si vos employés sont en âge de toucher la retraite à taux plein, demander au syndic d'appliquer la démarche en respectant scrupuleusement la Convention Collective Nationale.
Quant au travail qui n'est pas effectué, que le syndic assure ses responsabilités !!! Vous avez le lien dans celui que je vous ai communiqué.
Vous pouvez vous procurer la Convention Collective Nationale des Gardiens, Concierges et Employés d'Immeuble (n° 3144) dans une librairie au prix de 10,25€..
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 oct. 2005 : 14:57:55
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[quote]Initialement entré par mathi
Laurent NIMES
D'autre part, il est malvenu qu'un gardien soit (même à titre de mandataire) membre d'un conseil syndical puisqu'il est l'employé du Syndicat des copropriétaires.
C'est carrément interdit. Les salariés du syndicat sont considérés comme des préposés.
l'article 21 de la loi de 65 dit:
"Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. " |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 oct. 2005 : 19:22:11
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Mais non, Nefer, et c'est un point très contestable : Les employés sont les préposés de leur employeur !
Ici, c'est le syndicat qui est l'employeyr : les employés du syndicat ne peuvent donc être les préposés du syndic.
Pour autant, et c'est ce point qui est très contestable, pour le moins paradoxale, c'est que le syndicat-employeur n'a de fait comme en droit, aucun pouvoir direct sur ses employés.
Si l'AG a seule pouvoir de décider du nombre et de la catégorie des emplois, c'est le syndic seul qui a pouvoir de recruter, d'élaborer le contrat de travail dans ses moindres détails, d'encadre, de diriger, de commender le personnel du syndicat, de le sanctionner, de le licencier, sans que sur tous ces point, l'employeur-syndicat n'ai son mot à dire.
De ce fait, l'employé du syndicat, et tout particulièrement lorsque c'est un concierge, est très directement et exclusivement subordonné au syndic. Cet employé est en situation de dépendance vis à vis du syndic ...et non directement de son employeur !!!
Si vous faites le tour de tous les employeurs de France, de Navarre, d'Alsace et de Lorraine, sans parler des Bretons, des Basques et des Réunionnais, c'est le syndicat des copropriétaires-employeur qui se trouve seul dans cette situation pour le moins curieuse, pour ne pas dire anormale au regard des liens habituels employeur/employé.. !!!
(Attention : le syndic n'a rien à voir avec les pouvoirs d'un DRH, qui est lui même "employé", préposé de son employeur.. )
Il y a là une anomalie qui doit être relevée, dénoncée.
Pour ce qui concerne la présence d'un employé du syndicat au CS, auparce qu'il est copropriétaire, c'est là aussi une anomalie qu'il faut relever et dénoncer : un CS étant chargé de controler le fonctionnement du syndicat, et en particulier les activités des employés, il est ridicule d'avoir un employé membre du CS qui se controle lui-même !!!!
Il faut expliquer cela aux copropriétaires et ne jamais nommer un employé-copropriétaire au CS : On ne peut être à la fois le controleur et le controlé !!! |
Edité par - gédehem le 20 oct. 2005 19:23:31 |
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GARDIEN D'IMMEUBLE AU CONSEIL SYNDICAL
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