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francois40
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 21 oct. 2005 : 23:29:10
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Bonjour,
Je suis vendeur. J'ai signé un compromis sous seing privé le 26 mars, prévoyant la signature de l'acte authentique le 10 octobre. Il n'y a aucune clause suspensive, l'acquéreur déclarant ne pas recourir à l'emprunt et reconnait que s'il recourait néanmoins à un prêt, il ne pourrait se prévaloir de la condition suspensive. Le notaire désigné est celui de l'acquéreur, "éventuellement" assisté du mien.
Mon notaire avait reçu copie du ssp le jour de sa signature, et demandé l'état du solde de mes emprunts.
J'ai rappelé l'échéance à mon notaire dès la mi-septembre pour qu'il organise l'acte avec son collègue. J'ai rappelé plusieurs fois (oubli, absences...) jusqu'à entendre comme réponse que, d'après son notaire, l'acquéreur attend un prêt!
En attendant je paie des intérêts et n'en perçois pas sur le produit de la vente, tandis que l'acquéreur marchand de biens, que j'y avais autorisé, continue des travaux de transformation!
Que puis-je, que dois-je faire? Envoyer une mise en demeure? A qui, en quels termes?
Est il prévu des intérêts de retard? Y a t'il jurisprudence?
Je vais essayer de contacter l'acquéreur (messagerie...) et résoudre à l'amiable, mais en assurant mes arrières, et puis j'ai l'impression d'être abusé...
Merci de vos éclairages.
François
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francois40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 00:02:55
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Complément du 1er message: Clause pénale.
Je viens de lire sur le compromis cette clause pénale:
"En appliquation de la rubrique "réalisation" ci-avant (date de l'acte), il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique, la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'appliquation d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.
Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix... invoquer la résolution du contrat.
Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 46 000 euros de l'autre partie."
La 1ère question est dans l'appréciation du respect du délai imparti: quelle marge?
Francois |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 10:31:38
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Citation :
Initialement entré par francois40
tandis que l'acquéreur marchand de biens, que j'y avais autorisé, continue des travaux de transformation!
Très grave erreur.
Citation :
Que puis-je, que dois-je faire? Envoyer une mise en demeure? A qui, en quels termes?
Sommation pour signer délivrée par huissier. Voyez une date avec votre notaire.
PS : vous êtes très mal barré dans l'histoire. Demandez l'application de la clause pénale. S'il y en a une....
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francois40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 11:11:30
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Merci LeNabot,
A qui faire délivrer la sommation de signer: à l'acquéreur ou à son notaire? Quel délai exiger, sachant que si je fais sommer l'acquéreur, il peut arguer que son notaire (ou le mien) n'est pas disponible... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 11:27:53
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Citation :
Initialement entré par francois40
Merci LeNabot,
A qui faire délivrer la sommation de signer: à l'acquéreur ou à son notaire? Quel délai exiger, sachant que si je fais sommer l'acquéreur, il peut arguer que son notaire (ou le mien) n'est pas disponible...
Voir avec les notaires et fixer une date. La sommation est à délivrer au domicile de l'acquéreur tel que déclaré sur le compromis. |
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francois40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 23 oct. 2005 : 17:21:15
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Le nabot: personne de petite taille Mais au grand coeur certainement!
J'ai eu l'acquéreur au téléphone: Il a fini les travaux d'aménagements (importants). Il doit rappeler son banquier et me tenir au courant lundi ou mardi, appeler son notaire. Il me propose (oralement)de me payer des intérêts de retard... Je vais donc voir quelle conduite tenir dans la semaine, mais il est probable que, par précaution, en prévenant gentiment l'acquéreur, je lui fasse délivrer une sommation.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 oct. 2005 : 19:56:51
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Je rejoins Le Nabot concernant les travux.
C'est une grave erreur de laisser les clés et l'accès à l'acquéreur avant la signaure de l'acte authentique.
En effet si l'acquéreur renonce à son achat , mai qu'il a déjà fait tomber toutes les cloisons, l'électricité, la plomberie ( c'est un exemple), à quel prix auriez vous pu vendre après???? ( ce n'est pas les 10% qui couvriraient la remise en état...)
en tant que vendeur, vous n'auriez aucun recours contre ce candidat acquéreur.
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francois40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 00:08:50
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N'ayant pas de nouvelle de l'acquéreur, je viens de rencontrer mon notaire. Il a adressé le "dossier d'usage" (origine de propriété, hypothèques...) au notaire de l'acquéreur le 21 septembre.
Il m'a dit que je ne devais pas sommer l'acquéreur (comme indiqué par LeNabot), mais que c'est à son notaire à convoquer les parties afin de régulariser ou d'établir un P.V. de carence.
Il a, en ma présence, rédigé un courrier amiable à son collègue en ce sens, et m'a dit que sans réponse dans les 8 jours, il irait plus loin...
Il m'a dit aussi que devant un tribunal je n'aurais pas d'espoir d'obtenir des intérêts de retard pour 1 ou 2 mois de retard!
Je vais de mon côté relancer l'acquéreur et alerter aussi l'agent immobilier. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 00:29:01
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Citation :
Initialement entré par francois40
N'ayant pas de nouvelle de l'acquéreur, je viens de rencontrer mon notaire. Il a adressé le "dossier d'usage" (origine de propriété, hypothèques...) au notaire de l'acquéreur le 21 septembre.
Il m'a dit que je ne devais pas sommer l'acquéreur (comme indiqué par LeNabot), mais que c'est à son notaire à convoquer les parties afin de régulariser ou d'établir un P.V. de carence.
Il a, en ma présence, rédigé un courrier amiable à son collègue en ce sens, et m'a dit que sans réponse dans les 8 jours, il irait plus loin...
Il m'a dit aussi que devant un tribunal je n'aurais pas d'espoir d'obtenir des intérêts de retard pour 1 ou 2 mois de retard!
Je vais de mon côté relancer l'acquéreur et alerter aussi l'agent immobilier.
Que ce soit vous (sommation) ou le notaire du vendeur qui convoque (et en cas de défaut rédige un PV de carence, cela revient au même). Il faut mettre l'acquereur en demeure de réitérer l'acte authentique. Si les notaires ne le font pas, il faudra bien que vous le fassiez, sinon votre affaire trainera indéfiniment. Il est aussi clair que pour 1 ou 2 mois, les DI risquent de ne pas être importants. Mais votre intérêt est d'agir, car si j'étais vous je m'inquiéterais. Si votre acquéreur ne donne pas de nouvelles, ce n'est jamais bon signe. |
Edité par - LeNabot le 28 oct. 2005 00:31:41 |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 09:53:06
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Votre cas n'a rien de dramatique.
D'abord sachez qu'un marchand de bien n'est pas protegé par la Loi scrivner concernant les demandes de crédit , protection qui ne concerne que les particuliers.
Mais ceci ne l'empêche pas de demander un crédit s'ils le veulent.
Il est certes préférable de ne pas donner les clefs avant la signature authentique surtout à un particulier , ce qui n'est pas le cas.
Par contre il arrive souvent que les formalités demandent plus de temps, retard au service des hypthèques suivant les régions.
le marché immobilier étant "porteur" les marchands de biens ne sont pas en mauvaise situation en ce moment.
Si en plus ils vous proposent de vous indemniser pour le retard dans la réitération de l'acte (qui n'est pas forcemment de leur faute, c'est très bien.
Evitez les sommations qui vont créer une situation conflictuelle dont vous n'avez rien à gagner à ce stade.
Si la situation durait encore plusieurs semaines ce serait différent.
Citation :
Initialement entré par francois40
Merci LeNabot,
A qui faire délivrer la sommation de signer: à l'acquéreur ou à son notaire? Quel délai exiger, sachant que si je fais sommer l'acquéreur, il peut arguer que son notaire (ou le mien) n'est pas disponible...
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francois40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 23:05:03
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J'ai, aujourd'hui, alerté l'agent immobilier qui s'est voulu rassurant et m'a donné l'expliquation suivante: Le marchand de bien acquéreur, qui a fini les travaux dans mon (ancien) immeuble - une grosse maison sur 3 niveaux, divisée en appartements - comptait financer l'achat en revendant le même jour deux appartements de cet immeuble. La mairie trainerait les pieds pour lui délivrer une document (non préemption...). De plus son banquier est en vacances...
J'ai rendez-vous demain avec mon acquéreur sur place. Je visiterai ma maison transformée, et nous discuterons délais et intérêts.
Sur quelle base discuter? Que dois-je demander:
- Intérêts d'emprunts réels: 132 €/mois + intérêts au taux légal 2.05% sur le solde: 694€ soit 826 €/mois
- Intérêts au taux légal 2,05% sur la totalité 430 000 € soit 735 € / mois?
- Ou intérêts d'un placement...
Merci de vos éclairages. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 23:20:29
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Citation :
Initialement entré par francois40
Le marchand de bien acquéreur, qui a fini les travaux dans mon (ancien) immeuble [...] comptait financer l'achat en revendant le même jour deux appartements de cet immeuble.
QUOI ?
Il vendrait ces appartements alors qu'il n'a encore aucun titre ???? |
Edité par - LeNabot le 28 oct. 2005 23:21:12 |
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francois40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 06:24:21
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De même qu'il a signé un compromis à l'achat, il a dû signer un compromis à la vente. Il compte, d'après ce que j'ai compris, signer les actes de vente le même jour, chez le même notaire, juste après avoir signé l'acte (achat pour lui) avec moi!
Si son banquier ne lui applique pas de date de valeur, c'est pour lui une opération "à flux tendu", sans trésorerie. Il est très rapide en affaires, quand il veut!
Je rappelle que c'est à ma demande, en contrepartie d'une augmentation du prix et d'une prise de possession anticipée pour "travaux d'embellissement", que nous avons prévu un délai de 6 mois 1/2 pour passer l'acte authentique, cela me permettant de gagner 1 an par rapport à l'imposition sur les plus-values.
L'acquéreur, au départ, m'avait "pris au mot", offrant d'emblée, dès la première visite, le prix demandé! |
Edité par - francois40 le 29 oct. 2005 06:25:17 |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 08:45:18
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En général lorsqu"un marchand de biens achète pour revendre par lots, il commence la pré commercialistation de suite.
Ainsi lorsqu'il déboursera le prix, de son coté il sait qu'il a déjà les acquereurs.
Il n'est pas impossible qu'il passe les différents actes le m^me jour dans la même étude de telle sorte qu'il n'y a pas pour lui de "dates de valeur".
le Notaire détienspar avance le fonds des acquereurs et vous règle en même temps .
Si vous avez vendu dans de bonnes conditions, il n'y a aucun préjudice pour vous.
Citation :
Initialement entré par francois40
De même qu'il a signé un compromis à l'achat, il a dû signer un compromis à la vente. Il compte, d'après ce que j'ai compris, signer les actes de vente le même jour, chez le même notaire, juste après avoir signé l'acte (achat pour lui) avec moi!
Si son banquier ne lui applique pas de date de valeur, c'est pour lui une opération "à flux tendu", sans trésorerie. Il est très rapide en affaires, quand il veut!
Je rappelle que c'est à ma demande, en contrepartie d'une augmentation du prix et d'une prise de possession anticipée pour "travaux d'embellissement", que nous avons prévu un délai de 6 mois 1/2 pour passer l'acte authentique, cela me permettant de gagner 1 an par rapport à l'imposition sur les plus-values.
L'acquéreur, au départ, m'avait "pris au mot", offrant d'emblée, dès la première visite, le prix demandé!
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francois40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 oct. 2005 : 12:23:27
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J'ai rencontré hier le marchand de biens-promoteur acquéreur de ma "future ex" maison. Il me l'a faite visiter. Il a refait les facades, l'assainissement,amené l'électricité, l'eau et l'assainissement dans chaque appartement, doit faire des parkings selon l'exigence de la commune... Chaque futur propriétaire achète un appartement à l'état "brut". J'ai vu un des futurs propriétaires déjà au travail!
Il attend l'attestation de non-préemption; la commission ad-hoc s'était réunie la veille...
Il m'a proposé et signé une attestation, reconnaissant me devoir "2000€ au titre de dédommagement suite au retard de la signature de l'acte authentique". Cela lui évite de contracter un prêt relais qui lui aurait coûté plus cher...!
Je pense, pour le moment, en rester aux relations amiables, en restant vigilant et en montrant un peu d'impatience, quitte à embrayer sur des procédures dures en cas de "négligence" manifeste.
Heureusement que de mon côté, je ne m'étais engagé dans aucun investissement ou dépense!
Merci pour vos conseils. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 oct. 2005 : 14:56:16
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vous êtes vraiment très sympa: c'est vous qui faites le banquier
et si la commune préempte??? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 oct. 2005 : 18:09:37
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Citation :
Initialement entré par nefer
vous êtes vraiment très sympa: c'est vous qui faites le banquier
et si la commune préempte???
Ben ça sera sauve qui peut. Car d'après ce que j'ai lu et d'après l'acheteur le document traine en longueur. Sans savoir d'ailleurs si c'est l'achat dont on parle ou de la revente. D'ailleurs je me demande comment une telle demande est possible maintenant pour ces appartements en revente. Que l'initiateur du fil croise les doigts alors. |
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francois40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 oct. 2005 : 22:10:04
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- "vraiment très sympa: c'est vous qui faites le banquier" Un banquier se fait rénumérer, c'est ce que j'ai fait:
- lors de la négociation initiale (supplément par rapport au prix demandé pour achat immédiat (crédit de 6 mois)+ diminution pour moi de la taxe sur les plus-values en gagnant 1 an),
- puis maintenant avec des "agios" pour retard de paiement, modestes mais justes!
- C'est seulement pour la revente que l'attestation de non-préemption traine. Pour ma vente, pas de problème.
Une bonne affaire, c'est quand chacun y gagne. Au départ, cette offre était vraiment au dessus des autres. Ce type est un débrouillard: Par exemple, un voisin immédiat, architecte, s'est inquiété du projet d'augmentation de surface... Il lui a fait faire le dossier de permis de construire (revu à la baisse), et tout s'est arrangé!Et si le marchand de biens était défaillant, je benéficierais de la clause pénale de 46 000 € (certes il faut qu'il soit solvable), et je pourrais toujours vendre moi-même aux clients qui sont tout trouvés, en bénéficiant des travaux faits (à terminer) et en empochant la plus-value à la place du marchand de biens... Ce serait le bazard, mais je m'en tirerais!
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Edité par - francois40 le 30 oct. 2005 22:26:58 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 oct. 2005 : 22:16:38
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Citation :
Initialement entré par francois40
et en empochant la plus-value à la place du marchand de biens... Ce serait le bazard, mais je m'en tirerais!
Ne sautez pas trop vite au plafond. Et relisez donc votre compromis et les clauses spéciales concernant les "travaux d'embellissement". Je serais surpris que votre ami marchand de biens n'ait pas pris de précautions. Puisque je vois que votre transaction sort de l'ordinaire. |
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francois40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 oct. 2005 : 22:35:39
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Conditions particulières:
... Mr B. autorise Mr M. à faire des démarches administratives "dépot de permis"... Mr B. autorise Mr M. à faire des travaux d'embellissement intérieur.
Il a plutôt embelli l'extérieur et, à l'intérieur, a cassé quelques cloisons, démonté les sanitaires, éviers... Tout cela à ses risques. Je ne lui devrais rien, au contraire puisqu'il n'a pas respecté ses engagements écrits. Bien sûr il m'avait oralement demandé la permission.
Son intérêt n'est certes pas de se désister! |
Edité par - francois40 le 30 oct. 2005 22:37:10 |
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Délai d'exécution de l'acte authentique
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