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Jo21
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 12 déc. 2005 : 08:48:37
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La raison est toute simple : dans 3 semaines, je ne pourrai plus obtenir l'aptitude. Si je souhaite par la suite devenir gérant ou ouvrir ma propre agence, ce ne sera plus possible, sauf à passer une VAE en Bac + 3, ce qui n'est pas gagné.
Je souhaite donc avoir ma propre carte, afin de pouvoir anticiper l'avenir.
Ludo |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 09:39:30
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Le plus rapide serait de passer cogérant, en prévenant immédiatement le garant et l'assureur RCP pour qu'ils vous refassent des attestations conformes. Ca va être juste avant la fin de l'année.
jcm |
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 19:25:41
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Je vous confirme que la VAE c'est pas gagné. En fait si vous êtes excellent c'est au minimum 2 ans voir trois et 1000€. Vous faites une demande de VAE et on vous explique que vous n'avez pas les bases théoriques, bien oui si on envisage une VAE c'est justement parce que l'on ne possède que les bases pratiques. Vous pouvez sans doute en montrer aux jeunes fraichement diplômés et c'est tout à fait normal mais bon c'est la France et son éducation nationale. Pour le reste, la solution de JCM semble la meilleure. Si toutefois cela est trop juste en temps, vous pouvez toujours vous salarier dans la société le problème c'est qu'à partir du 1er janvier il faut 3 ans. Attention à bien être minoritaire pour être sur que cet emploi soit bien considéré comme un emploi subordonné, au bout de 3ans vous pourrez faire votre demande de carte verte si je ne me trompe. Si vous avez décidé de travailler dans cette sarl, je pense que la VAE n'est pas envisageable.
JCM, pensez vous que les préfectures donneront encore des cartes vertes avant la fin de l'année? Est-ce la date de depôt du dossier qui compte ou la date à laquelle la carte est délivrée?
Cordialement
TL |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 19:54:44
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A mon avis la date de dépôt de dossier.
jcm |
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marc71
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 15:31:10
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Les préfectures ne délivrent plus de cartes vertes en ce moment, à priori elles attendent les nouveaux imprimés "2006", en tout cas pour le préf. de Haute-Garonne ça marche comme çà, on m'a refusé de déposer un dossier aujourd'hui prétextant que la loi avait changé et que donc ils étaient en période transitoire.
Sans compter les négociations sur les diplomes ayant l'aptitude (Une ESC de rang 1 n'est pas considéré comme valable à leurs yeux alors que la loi stipule qu'une ESCAE fait l'affaire)
Beaucoup veulent devenir AI, mais beaucoup d'autres les en découragent ou leur mettent des batons dans les roues !!! |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 janv. 2006 : 18:49:44
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Une circulaire ministérielle du 6 janvier adressée aux préfets précise que si le demandeur a été AI dans le passé mais ne l'est plus au 31 décembre 2005, ça compte pour du beurre :
"Il convient de considérer que c'est là une première demande qui devra répondre, si elle est présentée après le 1er janvier 2006, aux nouvelles conditions d'aptitude réglementaires."
jcm |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 06:54:26
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Citation :
Initialement entré par jcm
Une circulaire ministérielle du 6 janvier adressée aux préfets précise que si le demandeur a été AI dans le passé mais ne l'est plus au 31 décembre 2005, ça compte pour du beurre :
"Il convient de considérer que c'est là une première demande qui devra répondre, si elle est présentée après le 1er janvier 2006, aux nouvelles conditions d'aptitude réglementaires."
jcm
et bien il va y avoir du nettoyage dans la profession... le nombre de gerant de paille va diminuer, mais ils vont pouvoir négocier plus cher leurs cartes ! |
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 17:34:42
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jcm, savez vous ou trouver cette circulaire?
J'ai un peu de mal à comprendre, j'aimerais bien la lire car cela me parait vraiment surprenant!
Par avance merci
TL |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 18:09:06
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Je l'ai sur mon bureau, contactez-moi.
jcm |
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 12:05:15
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Tout est bien arrivé, encore merci.
Un peu surprenant surtout si la durée d'excercice est suffisamment longue en tant qu'AI alors que l'expérience salariée est acceptée au bout de 3 ans. Cela revient donc à dire qu'un AI qui a excercé 10ans avec du personnel salarié et qui aurait arrêté son activité se verrait refuser une nouvelle carte alors que ces ex-salariés s'ils ont travaillés plus de 3 ans se verrait capacitaire. Encore une grosse "anarque" sur l'accès à ce métier, dans le sans ou les compétences d'un AI ayant excercé 10 ans par exemple seront toujours au moins équivalente à un salarié de 4 ans. Peut-être connait-il les ficelles pour se faire garantir ailleurs qu'à la FNAIM et sans doute que cela dérange!
TL |
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JPGUILLARD
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 09 févr. 2006 : 02:30:43
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Loi Hoguet - Lettre Ouverte à nos Elus
CNASIM,
Nantes, le 01/02/2006
Madame, Monsieur,
Nous suivons actuellement le texte N° 188 transmis en retour au Sénat le 21 janvier 2006, concernant notamment des modifications de la Loi Hoguet.
Si comme toutes les parties, vous souhaitez contribuer à apporter de nouveaux éléments pour professionnaliser l'exercice de la Transaction Immobilière en France, aux vues du travail conséquent déjà réalisé (notamment à la lecture de la séance du 21 novembre2005 au Sénat), nous vous proposons et vous remercions de bien vouloir profiter de cette rare occasion que représente la modification d'un texte de loi, pour lire, écouter et surtout entendre les idées essentielles que nous soumettons à votre bienveillance et approbation:
-1/ la souscription des Assurances Professionnelles RCP/RCE obligatoires pour obtenir la carte grise de Mandataire Agent Commercial en Transactions Immobilières, à intégrer dans le texte de loi,
-2/ l'égalité entre le Mandataire Agent Commercial en Transactions Immobilières et le Salarié Commercial en Transactions Immobilières pour pouvoir valoriser ces années de pratique vis à vis de l'obtention de la carte verte d'Agent Immobilier, à intégrer dans le texte de loi.
-3/ Le statut idéal pour la pratique de l'exercice professionnel de Mandataire Agent Commercial en Transactions Immobilières.
POINT N°1 "ASSURANCES PROFESSIONNELLES OBLIGATOIRES"
Sur le point n°1, l'idée d'intégrer dans cette modification de Loi Hoguet (loi 70-9 du 2 janvier 1970), l'obligation, par la Loi, pour les Mandataires Agents Commerciaux en Transactions Immobilières de contracter une Assurance Professionnelle indépendante RCP et RCE et à en justifier auprès des services de la Direction de la Réglementation de la Préfecture pour obtention de leur Carte Grise Professionnelle conformément à l'art.4 loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (que leur statut soit Mandataire simple ou Mandataire Agent Commercial) est une réelle avancée professionnelle.
Il faut relever que le législateur, au travers de la Loi de 1970, dans un but à la fois de protection des consommateurs et d'une professionnalisation de l'exercice de la Transaction Immobilière, a contraint un Mandant Agent Immobilier à posséder ses propres Assurances Professionnelles obligatoires RCP/RCE pour pouvoir exercer le métier de la Transaction Immobilière en France et obtenir sa carte verte professionnelle par les services de la Direction de la Réglementation de sa Préfecture.
Malheureusement, le législateur a omis à l'époque de contraindre le Mandataire Agent Commercial en Transaction Immobilière, de la même manière que son Mandant, de posséder ses propres Assurances professionnelles RCP/RCE ; et pourtant le Mandant Agent Immobilier lui a bien délégué ses pouvoirs et non des moindres, puisque justement ceux de "Commercer" pour son compte entre le vendeur et l'acquéreur, occasionnant au passage un transfert de responsabilités entre l'Agent Immobilier et le Mandataire Agent Commercial, mais aussi et surtout un transfert de risques.
Risques qui à ce jour, faute de n'être prévu dans le texte de loi, ne sont pas couverts pour protéger tant le consommateur que le Mandataire Agent Commercial lui même, puisque dans leur grande majorité aucun d'eux n'est assuré en France, ce qui occasionne des sinistres qui sont extrêmement difficiles à régler car le l'assurance du consommateur ne peut pas se retourner sur celle du Mandataire Agent Commercial qui, pour exemple, a cassé au domicile du client un "vase de Chine".
Alors immanquablement l'assureur du client se retourne contre l'assurance de l'Agent Immobilier, Assurance de l'Agent Immobilier qui elle même se retourne contre le Mandataire Agent Commercial (réponse de SUFFREN assurances - offre SOCAF/ contrat MMA - 2003), au titre du fait que :"le Mandataire Agent Commercial est un professionnel indépendant inscrit comme tel auprès des différentes caisses et organismes et devant être lui même couvert des risques qu'ils encourent et fait courir aux autres, dans l'exercice de sa profession, par ses propres assurances professionnelles individuelles".
Faute d'en posséder, dans la plupart des cas, le Mandataire Agent Commercial se retrouve dans une situation extrêmement conflictuelle, tant vis à vis de son Mandant Agent Immobilier (avec qui il peut par ailleurs très bien s'entendre…), que vis à vis du client "consommateur" qui se voit alors souvent obligé d'assigner en justice pour pouvoir espérer se voir indemniser de la valeur de son "vase de Chine", somme d'argent dont ne dispose souvent pas le Mandataire Agent Commercial...
Le législateur à l'époque de cette Loi Hoguet de 1970, avait probablement imaginé que les négociateurs en Transactions Immobilières seraient exclusivement ou essentiellement des salariés de l'Agent Immobilier, assurés par ce dernier.
De ce fait il n'avait pas été pris en compte que cette fonction commerciale pourrait être confiée ultérieurement à des Mandataires Agents Commerciaux, chargés de remplir les missions de Transactions Immobilières au nom et pour le compte du Mandant Agent Immobilier.
Effectivement, vis à vis des 20.000 cartes professionnelles d'Agent Immobilier recensées en 2002, on peut dénombrer environ 15.000 Mandataires Agents Commerciaux inscrits dans les Greffes des Tribunaux de Commerce de France, dont 8000 sous le code APE: 703A1700 et environ 7000 sous le code 511R.
A relever que le Livre Blanc, pour proposer des améliorations visant à "moderniser la réglementation des activités immobilières" et de tendre vers une harmonie Européenne des métiers de l'immobilier, en 2002 de Bernard VORMS, Directeur de l'Association Nationale de l'Information au Logement (A.N.I.L.) précisait en page 11 que:
"Un grand nombre de transactions, près de la moitié selon certaines sources, serait le fait d'Agents Commerciaux qui sont des collaborateurs non salariés."
Si l'on tient compte des 600.000 transactions par an réalisées selon les sources du Livre Blanc, 300.000 transactions seraient donc le fruit du travail des Mandataires Agents Commerciaux en Transactions Immobilières, soit potentiellement 50% du Chiffre d'Affaires National généré par l'ensemble de la profession de la Transaction Immobilière en France.
Aux vues de ces éléments, on peut donc aisément prendre conscience de l'importance du nombre et du rôle des Mandataires Agents Commerciaux, exerçant dans la Transaction Immobilière, représentés en France par notre seule Organisation Syndicale, la CNASIM (toutes informations sur www.cnasim.fr).
Le rôle des Mandataires Agents Commerciaux en Transactions Immobilières, comme cité en page 11 de ce Livre Blanc, nous montre bien à quel point il est aujourd'hui indispensable de ne plus se voiler la face devant le nombre de professionnels qui exercent et le nombre de transactions que cela représente en réalité, ce finalement sans aucune assurances à ce jour ! Et sans même que le législateur ne s'en soit réellement préoccupé puisque cela n'a encore fait l'objet d'aucun projet d'article spécifique à intégrer dans la Loi Hoguet, alors même que nous sommes dans un "métier réglementé".
Il est bon de relever qu'à l'initiative de la CNASIM, cette notion d'Assurances Professionnelles obligatoires a été également retenue par le premier syndicat Français d'Agents Immobiliers: le S.N.P.I., à l'issue de la première Table Ronde de l'Immobilier en 2004, qui s'est tenue au siège de la Fédération Nationale des Agents Commerciaux.
A ce jour la pratique professionnelle sur le terrain a donc déjà intégré cette notion d'Assurances Professionnelles RCP & RCE obligatoires (Responsabilité Civile Professionnelle / Responsabilité Civile Exploitation) pour la bonne validité du contrat entre le Mandant Agent Immobilier et son Mandataire en Transactions Immobilières, ce au travers des modèles de contrat de Mandataires qui sont préconisés, notamment par le Syndicat National des Professions Immobilières - S.N.P.I. (modèle de contrat en PJ) et notre Chambre Nationale Syndicale des Intermédiaires et Mandataires - C.N.A.S.I.M. (modèle de contrat en PJ), modèle qui est actuellement repris à travers la France, aussi bien par un très grand nombre de "petites" Agences Immobilières, ainsi que par bon nombre des plus grands Groupes Immobiliers de la profession.
Pour extrait:
- 1/ du modèle de contrat proposé par le S.N.P.I.:
"
• Il est précisé qu’il appartient au Mandataire de souscrire l’ensemble des assurances professionnelles nécessaires à l'exercice de son activité couvrant notamment sa responsabilité civile professionnelle et sa responsabilité civile d’exploitation, l’emploi de son personnel administratif, l’utilisation de son bureau et de son véhicule (transport des clients), la responsabilité du Mandant ne pouvant jamais être recherchée. La première souscription devra intervenir au plus tard dans le mois de la signature du présent contrat.
Le Mandataire s’engage à justifier de la souscription des dites assurances auprès de son Mandant chaque année, et à toute demande qui lui sera faite.
A défaut de cette justification, le contrat pourra - comme pour toute autre obligation non respectée du présent article - être résilié à la seule discrétion du Mandant dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article 6 ci-après. "
- 2/ du modèle de contrat proposé par la C.N.A.S.I.M.:
"7-1
Le MANDATAIRE a pour obligation de souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (R.C.P.) et Responsabilité Civile Exploitation (R.C.E.) personnelle et individuelle, à ses seuls frais, couvrant à la fois les fautes qu’il pourrait commettre dans l’exécution de son mandat, et de le justifier auprès de son Mandant, chaque année ; il doit s’inscrire à compter du jour de son début d’activité, ce contrat ne sera effectif qu’après la justification de cette police d’assurance, sous trois mois au plus tard, faute de quoi ce contrat pourrait être annulé sur simple demande du Mandant."
Actuellement certains pensent exercer sous la couverture des assurances de leur Mandant Agent Immobilier, alors que dans la grande majorité des cas ils ne le sont pas ! Et l'on connaît de très nombreux cas où l'assureur de l'Agent Immobilier s'est retourné au premier litige sur le Mandataire en Transactions Immobilières, lui même non assuré individuellement.
Il est important de rappeler que le Mandataire en Transactions Immobilières est un professionnel qui se doit d'exercer en toute indépendance et sans lien de subordination vis à vis de son Mandant, sous peine de risques de requalification par les services de l'URSSAF, de ce simple fait un Mandataire en Transactions Immobilières ne peut pas profiter comme un Négociateur Salarié de l'assurance professionnelle de son Mandant Agent Immobilier.
Cet article sur l'obligation des assurances RCP/RCE des Mandataires Agents Commerciaux, à inclure dans la Loi Hoguet, représenterait une réelle avancée, tant au service du consommateur que de l'exercice de la profession ; il y a beaucoup trop de travailleurs indépendants "Français" dans la transaction immobilière qui exercent sur notre sol, sans couverture d'assurances et sans carte grise professionnelle, au mépris de la Loi Hoguet, sans même encore aborder le problème des négociateurs étrangers qui eux exercent non seulement sans cartes professionnelles ni assurances mais également sans charges sociales et sans impôts…
Rendre obligatoire ces assurances professionnelles pour les Mandataires en Transactions Immobilières permettrait de commencer à remettre de l'ordre dans cette branche professionnelle, car pour pouvoir prétendre à contracter les assurances professionnelles RCP/RCE, le Mandataire en Transactions Immobilières se doit de signer un bulletin de souscription à l'assureur dans lequel il doit déclarer sur l'honneur exercer son activité dans le respect de la législation Française en vigueur (Loi Hoguet) et faute de ne pouvoir présenter ensuite à la Direction de la Réglementation de la Préfecture cette attestation d'assurances RCP/RCE, il ne pourra se voir délivrer sa carte grise professionnelle, ce qui l'amènerait à avoir fait une fausse déclaration à l'assureur et à en perdre les avantages.
Nous serions alors dans un cas de figure identique à celui du Mandant Agent Immobilier qui pour se voir délivrer sa carte verte professionnelle (carte T - transactions) doit justifier de ses Assurances Professionnelles RCP/RCE auprès de ce même service de la Direction de la Réglementation de la Préfecture.
De plus, il s'agit là d'une mesure allant dans le sens de la protection du consommateur tant vendeur, qu'acheteur, puisque obliger le Mandataire Agent Commercial en Transactions Immobilières permet bien également de sécuriser les "actions" en clientèles que ce professionnel indépendant est amené à faire, qu'il s'agisse d'un litige immatériel tel que: défaut de conseil, erreur ou omission dans la rédaction d'un Mandat de Vente, etc. Ou d'un litige matériel tel que: bris d'un objet de valeur au domicile du vendeur ou de l'acheteur, bris de clés ou de serrures de sécurité, bris de volets ou systèmes de fermetures électriques ou électroniques (portails - portes - etc.) bris ou mauvaise manipulation de réseau domotique (centrales de commandes), bris ou mauvaise manipulation de systèmes de sécurité (centrales d'alarmes).
Le fait d'ailleurs d'habituer le consommateur "vendeur" ou "acheteur" d'un bien immobilier à ce que tout professionnel de la transaction soit amené à présenter sa carte professionnelle à chaque fois qu'il se présente à un client permettrait d'éduquer le consommateur, de sorte qu'il prenne cet habitude et que les fraudeurs soient "démasqués" immédiatement…
Nous devons préciser ici, que, pour la bonne compréhension de toutes les parties qui collaborent à la bonne évolution de notre Loi Hoguet, et notamment celles qui n'évoluent pas tous les jours au milieu de la pratique de notre métier de la Transaction Immobilière, lorsque la CNASIM, après avoir établi un cahier des charges de la pratique usuelle et des risques afférents, a présenté ses souhaits d'un modèle type de contrat d'assurance pour couvrir les risques des Mandataires Agents Commerciaux en Transactions Immobilières, 95% des compagnies d'assurances contactées, soit en direct, soit par les courtiers les plus performants de France, ont répondues par la négative !
Si à ce jour le législateur n'a pas encore pris conscience du risque que pouvait courir ou faire courir aux tiers le Mandataire Agent Commercial en Transactions Immobilières non assuré, les professionnels de l'assurance eux l'ont bien compris et ce immédiatement à l'énoncé du cahier des charges que la CNASIM a bâti et présenté.
Après plus de 24 mois de travail, et de désistements d'assureurs, nous avons enfin pu conclure un contrat approprié et tout particulièrement spécifique aux risques encourus, ce avec un groupe d'assurances internationales (AIG).
Ce contrat qui, à ce jour, grâce à une "mutualisation" des risques, est le meilleur rapport qualité/prix du marché permet déjà à un grand nombre de nos confrères qui ont pris conscience de leurs responsabilités de Chef d'Entreprise, vis-à-vis des tiers, d'exercer leur métier de Mandataire Agent Commercial en Transactions Immobilières avec le respect et l'assurance de pouvoir être couverts vis-à-vis de quelque litige que ce soit ou d'une quelconque nuisance à l'encontre de tiers, où leur responsabilité pourrait être engagée.
Nous sommes certain de pouvoir affirmer que l'action de la CNASIM contribue réellement aujourd'hui à apporter une amélioration décisive des conditions de l'exercice du Mandataire Agent Commercial en Transactions Immobilières en France, ce de part nos ambitions professionnelles au travers du contrat qui "mutualise" les risques mais également de la Charte Déontologique.
Nos différents contacts internationaux, nous prouvent déjà que nous ne sommes plus seuls à vouloir professionnaliser l'exercice commercial de la Transaction Immobilière en Europe.
Notre action Nationale et Internationale retient l'attention des responsables politiques, professionnels et économiques concernés, non seulement de la communauté Européenne mais également de nos voisins hors C.E.E.
Il serait vraiment dommage que le vieil adage qui nous dit que "nul n'est prophète en son pays", conduise la CNASIM à être plus écoutée et appréciée hors de France que dans son pays natal…
POINT N°2 "VALIDATION DES ANNEES D'EXPERIENCE IDENTIQUES ENTRE UN SALARIE ET UN MANDATAIRE AGENT COMMERCIAL"
Concernant le point n°2, je vous remercie de bien vouloir tenir compte du commentaire du Livre Blanc qui rapportait dans le chapitre:
"Moderniser l'accès à la profession (d'Agent Immobilier) et son contrôle"
en page 15:
"A cet égard, il convient d'assurer une égalité de traitement entre collaborateurs salariés et Agents Commerciaux, dans la mesure où leurs conditions d'exercice sont identiques...".
Ce qui malheureusement n'est toujours pas le cas en France !
En refusant de donner les mêmes droits à la valeur des années de travail des Mandataires Agents Commerciaux exerçant dans la Transaction Immobilière en France, vis à vis de celles des salariés, les organisations professionnelles d'Agents Immobiliers et le législateur continuent à perpétuer cette "Apartheid Professionnel" qui empêche un grand nombre de nos confrères Mandataires Agents Commerciaux de pouvoir profiter d'une forme d'ascenseur social et professionnel, pour devenir eux-mêmes Agents Immobiliers, pour bénéficier des mêmes avantages sociaux qu'un salarié ayant exercé durant un certain nombre d'années qui pourraient y prétendre !
Ainsi de pouvoir profiter enfin pleinement de leur LIBERTE de travail, sans devoir continuer toute une vie à exercer pour un Agent Immobilier, en lui laissant généralement 50% de ses propres gains, faute de n'avoir pas obtenu en son temps un diplôme correspondant ; diplôme requis qui par le simple fait d'un arbitraire décret de Décembre 2005, fruit d'un lobbying savamment orchestré, vient tout justement de relever encore un peu plus le niveau demandé, passant de BAC+2 à BAC+3. (Décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 modifiant le décret du 20 juillet 1972 d’application de la loi Hoguet - publié au Journal Officiel du 23 octobre 2005 - applicable au 01 / 01 /2006).
En réalité, à ce jour, personne n'a bien voulu prendre en compte cette réelle injustice sociale et professionnelle, ce qui ne serait qu'une simple EGALITE de traitement devant la République pour permettre aux Mandataires Agents Commerciaux de valoriser leurs années de travail comme les salariés qui désirent obtenir une carte verte professionnelle d'Agent Immobilier.
Cela relève selon nous d'une forme de ségrégation arbitraire, notamment de la part des organisations professionnelles et de leurs adhérents Agents Immobiliers, "qui ne voient pas d'un bon oeil l'arrivée sur leur propre marché de nouveaux concurrents Agents Immobiliers" (citation du Livre Blanc), ex Mandataires Agents Commerciaux, qui de plus, pour la plupart les quitteraient pour s'installer en face de chez eux... nous ne pouvons que déplorer ce manque de FRATERNITE !
Nous retrouvons en page 52 de ce Livre Blanc, dans les "Propositions nécessitant une modification des textes" une idée fondamentale que la CNASIM défends également depuis longtemps: " L'expérience professionnelle des collaborateurs salariés et des Agents Commerciaux est prise en compte de façon identique ".
POINT N°3 "Le STATUT"
Enfin, concernant le statut de l'exercice du Mandataire en Transactions Immobilières, pour lequel vous préconisez d'utiliser le statut de Mandataire Agent Commercial, nous tenons à attirer votre attention sur le fait qu'actuellement les Mandataires en Transactions Immobilières, exerçant pour le compte d'Agent Immobiliers, ne sont pas dépourvus d'un statut puisqu'ils peuvent s'inscrire auprès des services de l'URSSAF, comme MANDATAIRE "simple" dépendant alors de l'article 1984 du code civil.
A cet effet, la CNASIM a eu l'occasion de se rapprocher à plusieurs reprises des services de l'A.C.O.S.S. et des U.R.S.S.A.F pour échanger sur les informations utiles à apporter à un très grand nombre de nos confrères se trouvant durant une période "charnière" dépourvus de contrat, d'inscription et/ou de renouvellement de leurs inscriptions dans les Greffes des Tribunaux de commerce de France ou auprès des services de la Direction de la Réglementation des Préfectures dont ils ressortaient.
Cette nouvelle démarche s'inscrivait dans la suite aux deux arrêts de cassation de février 2004 (intermédiaire en opération de banque) et juillet 2004 (transaction immobilière), qui concernaient deux Agents Commerciaux exerçant dans deux secteurs réglementés (banque et immobilier).
Cet arrêt ne faisait que rappeler la stricte application de la Loi du 25 juin 1991, interdisant, à ce jour, qu'un Agent Commercial puisse exercer dans un secteur dit "réglementé" ("Les Agents dont la mission s'exerce dans le cadre d'activités économiques qui font l'objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières").
Nous avons eu l'occasion depuis plusieurs années de travailler sur ce sujet, par des échanges fructueux et parfois contradictoires avec bon nombre de personnalités représentatives de la profession d'Agent Commercial tous secteurs confondus et tout spécialement celui de la Transaction Immobilière, en France comme à l'étranger.
Après avoir rempli pleinement la mission de VICE-PRÉSIDENT de la Fédération Nationale des Agents Commerciaux (F.N.A.C.) en charge de l'Immobilier, j'ai quitté cette fonction en Juillet 2005, au profit de la PRESIDENCE du Directoire de la CNASIM pour pouvoir me consacrer exclusivement aux métiers de la Transaction Immobilière, non sans avoir fait voter, à l'unanimité du Comité Directeur de la F.N.A.C., un protocole de partenariat privilégié entre la CNASIM et la F.N.A.C..
Je travaille donc de concert avec le Président de la F.N.A.C. et nous partageons ensemble de nombreux avis sur l'exercice, le statut et l'avenir des professionnels Mandataires.
Prendre la décision "d'officialiser" par une "simple" modification de la loi, le statut des "Mandataires Commerciaux Indépendants" exerçant dans la Transaction Immobilière, comme des Agents Commerciaux ne doit pas simplement relever d'un choix qui serait dicté par une "urgente nécessité administrative" d'apporter une réponse à une situation conflictuelle présente.
Il s'agit de l'avenir même de la pratique de ces Transactions, des bonnes relations avec le Mandant Agent Immobilier, relations qui se doivent d'êtres équitables et équilibrés sous tous les aspects commerciaux et contractuels et notamment ceux de la rupture ou de l'arrêt du contrat en cas de vieillesse et/ou de maladie.
Ce développement de notre profession dans la Transaction Immobilière représente pour les Mandataires Agents Commerciaux une part non négligeable de notre économie Nationale (50% du C.A. de la profession réalisé par des Mandataires Agents Commerciaux).
Cette réflexion mérite l'attention des Elus vis-à-vis de toutes les parties et notamment, ceux des principaux intéressés: les Mandataires Agents Commerciaux et leurs deux seules Organisations Syndicales Françaises: la CNASIM et la FNAC.
Encore une fois de plus, notre corporation a été mis devant le fait accompli, de ce projet de modification de loi, sans même avoir été consultées ni même entendues, malgré des courriers, tant de la part de la F.N.A.C. que de la CNASIM.
Ce d'ailleurs identiquement à la procédure d'interviews en 2002 pour le Livre Blanc de l'A.N.I.L. où plus de 74 organisations professionnelles avaient été interviewées sauf la FNAC et la CNASIM.
Il est d'ailleurs judicieux de rappeler ici que les Mandataires Agents Commerciaux tous secteurs confondus représentent en France environ 45.000 personnes et que pour ce qui concerne la Transaction Immobilière, nous sommes au nombre inscrits d'environ 15.000 Mandataires Agents Commerciaux en Transaction Immobilière.
Soit le fait avéré et reconnu que la CNASIM est aujourd'hui le Syndicat Patronal Professionnel de la première corporation de Mandataires en France: la corporation de la Transaction Immobilière.
Malgré notre travail de tous les jours et l'engagement bénévole de nos nombreux Délégués et Correspondants à travers la France, nous rencontrons toujours les mêmes difficultés pour nous faire entendre, notamment envers les pouvoirs publics.
Nous souhaiterions pouvoir travailler conjointement avec nos élus pour permettre d'accroître la prospérité de notre Pays, en contribuant par des actions concrètes adaptées aux besoins de nos confrères et à nos marchés, pour générer plus de croissance et de développer nos parts de marchés de la Transaction Immobilière, aussi bien dans le Neuf et notamment vers les mesures liées à la défiscalisation, que dans l'Ancien.
Marchés qui sont dorénavant, notamment grâce à l'Internet, à la portée d'entreprises étrangères, Européennes ou Internationales, qui ne subissent absolument pas les mêmes contraintes et/ou charges pour exercer.
Espérant que notre message sera entendu et permettra de susciter l'intérêt légitime de nos aspirations professionnelles, vers le plus grand nombre de nos élus concernés et en charge des modifications en cours de la Loi Hoguet.
Dans l'attente de vous lire et d'apprécier votre point de vue sur nos propositions ouvertes, recevez, Madame, Monsieur, l'expression de nos sentiments les meilleurs.
"Aider un seul d'entre nous, c'est nous aider tous...
et défendre un seul d’entre vous c’est tous nous défendre !"
Jean-Philippe GUILLARD
Président du Directoire de la CNASIM
Président CNASIM |
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AHMP
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 19:09:31
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je l'ai sur mon bureau, contactez-moi.
jcm
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AHMP
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 19:13:10
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je l'ai sur mon bureau, contactez-moi.
jcm
Bonjour,
Je suis à la recherche de la circulaire du 6 janvier 2006 adressée aux préfets sur les dispositions d'aptitudes professionnelles.Comme vous l'avez, serait-il possible d'en avoir une copie? Merci
AHMP |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 22:11:38
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Faites moi passer votre fax par mail, je m'en occuperai mardi.
jcm |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 20 mars 2006 : 01:51:24
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Citation :
Initialement entré par AHMP
[....]
Bonjour,
Je suis à la recherche de la circulaire du 6 janvier 2006 adressée aux préfets sur les dispositions d'aptitudes professionnelles.Comme vous l'avez, serait-il possible d'en avoir une copie? Merci
AHMP
Citation :
Initialement entré par jcm
Je l'ai sur mon bureau, contactez-moi.
jcm
Citation :
Initialement entré par jcm
Faites moi passer votre fax par mail, je m'en occuperai mardi.
jcm
Jcm, pourquoi ne pas faire profiter tout le monde de ce texte ?
Voir par ailleurs http://www.lettre-afac.com/pages/wbg_lettre/fiche.php?id=1873663
Pierre |
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jcm
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Posté - 20 mars 2006 : 09:32:28
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Je l'ai reçu par fax, et je n'ai pas de scanner, mais je verrai ce que je peux faire.
jcm |
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Pierre MARIE
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Posté - 20 mars 2006 : 12:49:07
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je l'ai reçu par fax, et je n'ai pas de scanner, mais je verrai ce que je peux faire.
jcm
Faxez là à quelqu'un qui a un scaner et qui vous passera le fichier pour que vous puissiez le publier via un site hôte. Il semble que cette circulaire ne soit pas sur internet.
Pouvez vous, de toute façon, en donner les références plus précises que sa date, en précisant l’identité de l'autorité émettrice, ses références à sigles et numéro, le numéro NOR si il existe (normalement oui), l’éventuelle date de publication au JO ou à un Bulletin Officiel de ministère (BO du ministère de la justice dans ce cas, on suppose, s’agissant d’une question portant sur une profession réglementée ? , ceci sachant que le BO du ministère de la justice est un peu lambin comparé à d'autres : son pas de temps est en effet le trimestre), etc...
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 20 mars 2006 12:51:56 |
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jcm
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Posté - 20 mars 2006 : 13:47:43
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OK, bien volontiers, mais demain ou mercredi. Aujourd'hui je suis en déplacement...
jcm |
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jcm
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Posté - 21 mars 2006 : 10:44:35
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Voilà.
Circulaire du ministère de la justice du 6 janvier 2006.
N°NOR : JUS C06 20 002 C
N° CIRCULAIRE : CIV/01/06/04/D2
Signée Marc GUILLAUME
jcm |
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jcm
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Posté - 21 mars 2006 : 18:57:15
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MINISTERE DE LA JUSTICE
Direction des affaires civiles et du sceau
Le Directeur
Le Garde des Sceaux, Ministre de la Justice,
A
Mesdames et Messieurs les Préfets de Département
N° NOR / JUS C06 20 002 C
N° CIRCULAIRE : CIV/01/06/04/D2
OBJET : Circulaire d’application du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005 portant modification du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.
La présente circulaire a pour objet de mettre en évidence, et le cas échéant d’expliciter les innovations apportées par le décret du 21 octobre 2005, qui intéressent les préfectures chargées de son application.
Il y sera également traité de l’application dans le temps des deux textes successifs.
Les articles mentionnés plus après sont ceux du décret du 20 juillet 1972 modifié par celui du 21 octobre 2005.
I – Dispositions transitoires
Le décret ne comporte pas de dispositions transitoires expresses, si ce n’est qu’il entre en vigueur au 1er janvier 2006. Il a été en effet choisi de s’en remettre aux principes communs de l’application des normes dans le temps.
Appliqués à ce texte, ces principes appellent les solutions suivantes :
1.Cas du titulaire de la carte au 31 décembre 2005 qui demande son renouvellement et qui ne remplit plus les nouvelles conditions d’aptitude (exemple : titulaire d’un diplôme d’un niveau bac + 2).
Ce demandeur a un droit acquis au renouvellement ; il peut donc prétendre à l’octroi d’une nouvelle carte pour 10 années.
2. Le demandeur a été titulaire de la carte dans le passé mais il ne l’est plus au 31 décembre 2005 :
Il convient de considérer que c’est là une première demande qui devra répondre, si elle est présentée après le 1er janvier 2006, aux nouvelles conditions d’aptitude réglementaires.
3. Le demandeur présente sa demande de nouvelle carte après le 1er janvier 2006 :
Dans tous les cas, le demandeur doit répondre aux nouvelles conditions d’aptitude. Mais rien n’interdit de prendre en compte l’expérience, si tant est qu’elle soit réputée efficace au regard des nouveaux critères, acquise sous l’empire de l’ancienne réglementation.
4. Le titulaire de la carte au 31 décembre 2005 veut ouvrir une nouvelle agence indépendante dans un autre département après le 1er janvier 2006 :
Il doit, pour cette nouvelle agence, répondre aux nouvelles conditions d’aptitude.
II - La carte professionnelle
La lecture de l’article 1 du décret apprend que les cartes seront établies selon un nouveau modèle conforme à un arrêté des ministères de la justice, de l’intérieur et de l’économie et des finances.
Les pièces qui doivent être jointes à la demande sont listées à l’article 3.
L’article 6 permet désormais le transfert de dossiers de préfecture à préfecture pour éviter au titulaire de devoir solliciter une nouvelle carte à l’occasion d’un changement de la localisation de son activité. Celui-ci devra signaler le transfert de son activité et en justifier par tous moyens auprès de la préfecture initialement compétente.
III – L’aptitude
A. Acquise en France
1° Sur diplôme seul
L’article 11 définit les diplômes efficaces ; il est à observer que le niveau requis est désormais plus élevé.
L’attention est ainsi attirée sur l’innovation suivante : dans la mesure où il n’est plus fait référence à la « liste » de diplômes mentionnée à l’article 11 ancien, il faut en déduire que soit être retenu tout diplôme délivré par un « établissement reconnu par l’Etat » s’il remplit les conditions de contenu prescrites par l’article 11 nouveau, au sens de la circulaire du ministère de l’éducation nationale en date du 19 novembre 1997 à l’intention des préfets (n° DGES B2/CC/D.9705111).
2°Sur diplôme combiné avec l’expérience
Il convient de se reporter à l’article 12 sachant que la durée d’expérience requise passe de 1 à 3 ans.
S’agissant de l’expérience, il est à remarquer qu’il n’existe plus de listes d’emplois propres à la conférer de plein droit.
L’article 12-2° Livre en effet une définition générale de l’emploi efficace. Il s’agit d’un « emploi subordonné », qui comprend à la fois les emplois privés et publics pou peu qu’ils se rapportent les uns et les autres à une activité décrite à l’article 1er de la loi de 1970 et qu’ils soient « subordonnés », ce qui exclut du champ d’application de la réglementation, comme sous l’empire de l’ancienne, l’expérience acquise par les négociateurs non salariés.
3°Sur la seule expérience
Elle s’acquiert également par l’occupation d’un emploi défini à l’article 12-2°.
A l’article 14 elle reste fixée à 10 années, durée réduite à 4 années si le demandeur avait un statut de cadre ou s’il a occupé un emploi public de catégorie A.
REMARQUES GENERALES SUR L’EXPERIENCE
- Pour l’appréciation de l’expérience décrite au 1° et au 3° de la présente circulaire ; il convient de se référer à un emploi à temps complet selon l’article 15. Mais il sera désormais possible de capitaliser le temps de travail passé sur un emploi à temps partiel, toutes proportions gardées.
Exemple : 6 ans d’un emploi exercé à mi-temps vaut 3 ans d’expérience à temps complet.
- Comme dans la réglementation précédente, l’expérience exigée du demandeur de la carte est, selon l’article 16, réduite de moitié lorsqu’il a dirigé un établissement.
B. Acquise dans un autre Etat membre de la Communauté européenne en partie à l’accord sur l’espace économique européen
Les conditions de cette aptitude, décrites aux articles 16-1 à 16-5, sont strictement à l’image de celle acquise en France : durée d’expérience, nature des diplômes…
IV – La garantie financière
A. Les modes de garantie
Les typologies mises à jour des garanties et des établissements susceptibles de la procurer sont respectivement portées par les articles 17 et 19.
Il convient de préciser que le nouveau système de carte unique ne remet pas en cause la règle, exprimée par l’article 27, selon laquelle un titulaire de la carte ne peut pas affecter à une même activité deux garanties mais qu’il peut prendre une garantie différente par type d’activité (transaction/gestion par exemple).
B. La détermination de la garantie financière
Il a été choisi à l’article 29 de conserver la même méthode de détermination de la garantie : au regard des fonds détenus pour autrui l’année précédente par le titulaire de la carte.
Le montant minimal de garantie est toujours fixé à l’article 30 à 110 000 € réserve faite des aménagements pour les deux premières années d’exercice prévues à l’article 32.
Selon l’article 35, il est toujours loisible au titulaire de ne pas recevoir des fonds, auquel cas la garantie ne pourra être inférieure à 30 000€.
L’organisme doit délivrer, comme précédemment, une attestation conforme à un modèle fixé par arrêté interministériel d’après l’article 37.
V – L’assurance de la responsabilité civile professionnelle
Le titulaire de la carte doit toujours justifier d’une telle assurance à l’aide d’une attestation dont le modèle est fixé par arrêté interministériel selon l’article 49.
A l’article 50 le préfet doit être averti de toute suspension de l’assurance par l’assureur.
VI – Renouvellement de la carte professionnelle
Le renouvellement, à compter du 1° janvier 2006, s’entend de celui de l’actuelle carte d’une année. L’une des innovations majeures est la fixation du renouvellement à 10 années au lieu d’une année. Elle figure à l’article 80.
L’article 80 donne une liste adaptée aux différents cas de figure des pièces que le demandeur au renouvellement doit produire.
Il convient de préciser que les attestations de garantie et d’assurance ainsi exigées couvrent seulement l’année à venir et non la période de 10 années.
VII – Le contrôle
Considérant l’augmentation de la durée de validité des cartes et de l’absence de vérification automatique de la situation du titulaire tous les ans, le contrôle a été renforcé.
- Les agents des préfectures peuvent à tout moment, au cours de la période de 10 années, se faire remettre par le titulaire les pièces mentionnées à l’article 86.
- Le même texte oblige les garants à prévenir le préfet de l’insuffisance de la garantie.
Si celle-ci persiste, le préfet sera en droit de demander la restitution de la carte.
Il est rappelé que la loi du 2 janvier 1970 contient désormais, en son article 14a, une infraction de refus de restitution de carte.
- Le ministère public et le greffier chargé de la tenue du registre du commerce et des sociétés doivent parallèlement signaler au préfet les condamnations pénales incapacitantes en vue du retrait de la carte.
Marc GUILLAUME
Voilà. Il y a une belle erreur concernant les succursales, ce n'est pas lorsqu'il a dirigé qu'il faut lire mais probablement s'il doit diriger.
Un ancien AI, qui aurait 10 ou 20 ans d'expérience mais n'aurait pas eu de carte fin 2005, ne pourrait plus l'être s'il n'avait qu'un bac + 2, mais sa standardiste sans diplôme salariée 10 ans pourrait prétendre à la carte.
On attend toujours les nouveaux modèles de carte pro, et les préfectures ne délivrent plus les cartes grises alors que pour elles rien n'a été modifié dans le nouveau décret.
jcm |
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