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ledouin
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 24 oct. 2005 : 16:56:09
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Bonjour à tous.....
voilà, j'ai besoin d'informations concernant notre situation très critique.....
Nous avons signé un compromis de vente dans une agence immobilière. Sans clause résolutoire (à part celle d'obtention d'un prêt)l'agence immoblier nous a dit que cela ne se faisait plus de metre "sous réserve de la ventre de notre bien".
Nous avons ensuite mis notre habitation en vente.
Bref nous devons passer chez le notaire dans 9 jours, n'ayant toujours pas d'acquéreur pour notre bien actuel, ma femme se trouve dans une situation morale critique.
Car elle ne veux pas achetter, être ensuite obligé de brader notre bien... (je précise que notre bien a été estimé par 3 agences et nous en demandons le minimum chiffré des 3 agences)....
J'ai donc l'intention face à l'incertitude de ne pas passer chez le notaire pour notre futur bien.... de renoncer à achetter....
J'ai bien compris que je devrai 10% d'indemnités pour mon vendeur ainsi que 8000 euros pour l'agence immobilière....
Mais est-ce tout ? j'ai déjà donné 300 euros au notaire il y a 8 semaines pour provisions du dossier.....
Voilà mes questions:
Le notaire risque-t'il ou peu-t'il me demander des indemnités, alors que nous sommes proche de son rendez vous même si nous ne sommes pas passés signer l'acte ?
Quels sont les délais pour s'acquiter des indemnités dues au vendeur et à l'agence immobilière après renonciation ???
Je pense faire rachetter mon crédit actuel et ajoutter les frais d'indemnitées....... d'ou le délais pour m'acquiter de ma dête....
Merci d'avance pour vous réponses et conseils pour gérer au mieu la situation.
Thierry (basé sur Orléan)
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 17:16:39
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"Nous avons signé un compromis de vente dans une agence immobilière. Sans clause résolutoire (à part celle d'obtention d'un prêt)l'agence immoblier nous a dit que cela ne se faisait plus de metre "sous réserve de la ventre de notre bien".
Faux. Il s'agit même d'une faute de l'agence qui vous a ainsi mis dans une situation embarrassante.
Si vous avez la preuve que l'agence savait que vous deviez vendre pour acheter, vous pouvez la mettre en cause.
Dans un cas similaire la preuve résultait du fait que l'agence détenait un mandat pour le bien à vendre. Elle a été condamnée à 600 000 F. de dommages et intérêts (500 000 de différence de prix entre le mandat et le prix de vente final + 100 000).
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 17:29:52
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Voilà :
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 15 juillet 1999 Cassation partielle.
N° de pourvoi : 97-18984
Publié au bulletin
Président : M. Lemontey .
Rapporteur : M. Aubert.
Avocat général : M. Roehrich.
Avocats : la SCP Waquet, Farge et Hazan, la SCP Piwnica et Molinié, la SCP Ghestin, la SCP Célice, Blancpain et Soltner.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Met hors de cause, sur leurs demandes, Mme Pierson, sur le troisième moyen, et la compagnie Allianz ;
Attendu que Mme Hubschman a mis en vente, par l'intermédiaire de l'Agence du Midi (l'agence), un appartement lui appartenant ; que, le 21 mai 1992, a été signé entre elle et Mme Pierson un document intitulé " vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives " qui contenait, outre les conditions suspensives usuelles d'urbanisme et de délivrance d'un état hypothécaire, la mention, au chapitre " conditions particulières ", que " Mme Pierson acquéreur aux présentes s'engage dès aujourd'hui à signer l'acte authentique et payer le prix plus les frais de l'acquisition objet des présentes dès la libération des fonds provenant de la vente de son appartement lui tenant lieu de résidence principale. Mme Pierson s'engage en tout état de cause à se porter acquéreur des biens immobiliers objet des présentes au plus tard le 31 décembre 1992 " ; que, le jour même, Mme Pierson a versé à l'agence la somme de 150 000 francs représentant le dixième du prix de vente ; que, suivant acte d'huissier du 30 décembre 1992, Mme Pierson a fait savoir à Mme Hubschman que la vente de son propre appartement n'ayant pu intervenir à la date du 31 décembre 1992, elle entendait ne pas donner suite à la vente projetée et sommait l'Agence du Midi de lui restituer la somme de 150 000 francs ; que, sur leur refus de prendre ses requêtes en considération, Mme Pierson a assigné Mme Hubschman et l'agence en justice ; que l'arrêt attaqué, qui a rejeté l'appel en intervention forcée formé par l'agence à l'égard de la compagnie Rhin et Moselle, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la compagnie Allianz, a, après avoir constaté la perfection de la vente entre Mme Hubschman et Mme Pierson, condamné l'agence à payer à cette dernière une somme de 600 000 francs à titre de dommages-intérêts et a débouté cette même agence de la demande en paiement de ses honoraires qu'elle avait faite contre Mme Hubschman ;
Sur le premier moyen, pris en ses quatre branches :
Attendu que l'agence reproche à l'arrêt d'avoir retenu sa responsabilité à l'égard de Mme Pierson, alors que, d'une part, en décidant que l'agence était tenue d'une obligation contractuelle de conseil envers Mme Pierson en ce qui concerne l'efficacité de l'acquisition par elle de l'immeuble de Mme Hubschman laquelle était son seul mandant pour cette opération, la cour d'appel aurait violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ; que, d'une deuxième part, en retenant la responsabilité de l'agence qui, en demandant à Mme Pierson de s'engager à régulariser la vente avant une certaine date, tout en lui ménageant un délai pour payer jusqu'à la vente de son immeuble, n'avait fait que sauvegarder les intérêts de la venderesse sa mandante en lui évitant d'immobiliser son bien sans délai, la cour d'appel aurait violé l'article 1382 du Code civil ; alors que, d'une troisième part, en retenant la responsabilité de l'agence qui, tenue d'assurer à la venderesse l'efficacité de la vente, ne pouvait mettre à la charge de celle-ci une contrainte de délai en retardant la réalisation de la vente jusqu'à la vente de l'immeuble de l'acquéreur sans stipuler une date butoir, en l'occurrence sept mois après la signature de l'acte sous seing privé, la cour d'appel aurait violé l'article 1147 du Code civil ; et alors que, enfin, en retenant la responsabilité de l'agence bien que Mme Pierson, qui connaissait mieux qu'elle les moyens financiers dont elle disposait, eût accepté la clause contractuelle en toute connaissance de cause et ne pouvait reprocher à l'agence un risque qu'elle avait accepté, la cour d'appel aurait encore violé l'article 1147 du Code civil ;
Mais attendu, d'abord, que l'arrêt constate que, concomitamment à la signature de l'acte de vente du 21 mai 1992 par Mme Pierson, l'agence s'était fait établir par celle-ci un mandat de vente de son propre appartement de sorte qu'elle se trouvait tenue envers elle d'un devoir de conseil en sa qualité de professionnel de l'immobilier ; qu'ensuite, pour retenir la responsabilité de l'agence, la cour d'appel a relevé les manquements de celle-ci à l'obligation de conseil à laquelle elle était tenue envers Mme Pierson en n'avertissant pas cette dernière, qui, au su de l'agence, projetait d'acquérir un immeuble et d'en vendre un autre, des risques que comportait une telle opération ; qu'elle devait notamment l'alerter de l'incertitude de la vente de son appartement avant l'arrivée de la date prévue pour la réitération de la vente convenue avec Mme Hubschman et lui conseiller l'insertion dans ce dernier acte d'une condition suspensive relative à la vente de son bien et au moins s'assurer qu'elle diposerait bien en temps utile des fonds nécessaires ; qu'enfin, ayant souverainement constaté qu'il n'apparaissait pas et qu'il n'était pas soutenu que l'agence eût informé Mme Pierson de tous les risques que lui faisait courir l'opération projetée et qu'elle l'ait ensuite utilement conseillée sur la façon de les éviter, la cour d'appel a, par là-même admis que la clause considérée n'avait pas été acceptée par Mme Pierson en connaissance de cause ; qu'il s'ensuit que le moyen, qui n'est pas fondé en ses première et quatrième branches, est inopérant en ses deux autres branches ;
Sur le deuxième moyen, pris en ses deux branches : (sans intérêt) ;
Mais, sur le troisième moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que, pour débouter l'agence de sa demande de paiement de ses honoraires, l'arrêt énonce que celle-ci, qui a elle-même manqué à ses obligations envers Mme Pierson, ne peut qu'être déboutée de sa demande contre cette dernière en paiement d'une somme de 90 000 francs représentant le montant de sa rémunération ;
Attendu qu'en se prononçant ainsi alors qu'il résultait des conclusions de l'agence qu'elle formulait cette demande contre Mme Hubschman, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de se prononcer sur la seconde branche du troisième moyen du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté l'Agence du Midi de la demande qu'elle avait formée contre Mme Hubschman en paiement de ses honoraires, l'arrêt rendu le 27 mai 1997, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier.
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Publication : Bulletin 1999 I N° 231 p. 149
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1997-05-27
Titrages et résumés AGENT D'AFFAIRES - Agent immobilier - Obligations - Obligation de conseil - Vente - Manquement - Mandataire du vendeur et de l'acquéreur lui ayant donné mandat de vendre son propre appartement - Opérations liées - Effets - Omission dans l'engagement d'achat à terme d'une condition suspensive - Indisponibilité des fonds nécessaires à l'acquisition .
Manque à son devoir de conseil l'agent immobilier qui, mandataire du vendeur et de l'acquéreur, lequel, concomitamment à la signature de l'acte de vente, lui avait donné mandat de vendre son propre appartement, s'abstient de conseiller à ce dernier, pour qui les deux opérations étaient liées, d'insérer, dans son engagement d'achat à terme, une condition suspensive relative à la vente de son propre bien, et au moins de s'assurer qu'il disposerait en temps utile des fonds nécessaires à l'acquisition.
AGENT D'AFFAIRES - Agent immobilier - Obligations - Obligation de conseil - Opération réalisée par son entremise - Disponibilité des fonds nécessaires à sa réalisation
Codes cités : Nouveau Code de procédure civile 4 .
jcm |
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saturnin75
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 21:20:49
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Citation :
Car elle ne veux pas acheter, être ensuite obligée de brader notre bien...
Si je puis me permettre, il existe des solutions de crédits
relais sur mesure et de montages adaptés à ces situations
délicates. Vous pouvez par exemple durant deux années ne payer
que les intérêts des deux prêts. Cela revient à ne payer en
échéances que l'équivalent d'une maison. Vous n'amortissez
le capital d'aucun des deux biens mais de toute les façons vous
êtes gagnant car le marché est encore à la hausse et aucun signe
de baisse dans les 8 ou 9 mois qui viennent.
Vous avez deux bien qui travaillent simultanément.
L'UCB est spécialisé dans les crédits relais.
Ils ont de nombreux produits sur mesure originaux et souples.
C'est curieux, j'habite en région parisienne et ici, tout
le monde recherche volontairement ce type de situation.
Les gens qui sont dans un deux pièces par exemple, achètent
un trois pièces sur plan. Ils revendent leur deux pièces à la livraison du trois pièces.
Pendant ce temps les deux biens prennent de la valeur,
ils vendent à la fin leur deux pièces au prix du trois pièces.
Ils ont donc gagnés une pièce. Dès qu'ils emménagent dans le
trois pièces, il achètent un 4 pièces sur plan et etc...
Je crois que tout va bien pour vous, il ne faut pas paniquer.
Au contraire essayez de négocier un délais de deux ans pour
vendre tranquillement votre maison.
regardez un peu l'évolution des prix sur orléan (source pap.fr)
3 mois 6 mois 1 an
Prix le plus bas 1 591,00 +14,58% +12,70% +0,75%
Prix le plus haut 2 263,00 +5,13% +6,85% +8,22%
Prix Moyen 1 948,00 +4,47% +6,5 +7,24%
Si vraiment vous voulez vous tenez absolument à vous rétracter,
n'y a-t-il pas moyen de faire valoir un refus de prêt à l'agence immobilière.
L'agence immobilière connait-elle le nom de la banque qui vous a
accordé le prêt?
Si c'est non, vous pouvez obtenir un refus dans une autre banque
et le tour est joué.
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ledouin
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 08:46:04
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Merci à tous pour vos interventions.....
Il est vrai que l'on a mis un prêt relais....
Après le passage chez le notaire on va payer les mensualités de notre nouvelle maison, mais en même temps jusqu'à la vente de notre bien, on va continuer à rembourser notre bien actuel.... on a de côté de quoi tenir 4 mois.... ensuite....
Il nous faut donc dès à présent revoir à la baisse la vente de notre bien car s'il ne s'est pas vendu en 3 mois c'est qu'il y a un pb... on l'a pourtant mis à pris au plus bas des estimations des agences....
Revoir notre bien à la baisse signifie que les mensualités à rembourser seront plus élevées....
Le pb c'est qu'on a pas la garantie en 4 mois de réaliser la vente.
Bizarrement 4 maisons identiques de notre lotissement se sont toutes vendues en maisn de 6 semaines ces 2 dernières années....
Encore merci |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 12:15:49
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Intéressante votre jurisprudence, jcm. Moi, l'agent m'avait assuré qu'une condition suspensive sur la vente de mon bien, en l'absence de tout compromis déjà signé sur ce bien, était potestative car dépendant de ma seule volonté.
Cette jurisprudence peut-elle s'appliquer si le compromis prévoit un prêt-relais car, dans ce cas, l'agent s'est bien assuré que l'acquéreur disposerait en temps utile des fonds nécessaires à l'acquisition ? Je note aussi que la jurisprudence évoquée concerne le cas où l'agent est aussi mandatée pour la vente du bien qui sert à financer l'acquisition.
Pour répondre à votre question ledouin sur les délais pour vous acquitter du paiement des indemnités, il y a déjà l'acompte versé sur lequel le vendeur se servira. Quant au reste, je pense que c'est une question de négociation : si c'est une question de semaines, je ne vois pas l'agence ou le vendeur vous assigner en justice pour obtenir le paiement.
Sur l'indemnisation éventuelle du notaire, je ne sais pas. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 12:48:56
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Citation :
Initialement entré par Marion_A
Intéressante votre jurisprudence, jcm. Moi, l'agent m'avait assuré qu'une condition suspensive sur la vente de mon bien, en l'absence de tout compromis déjà signé sur ce bien, était potestative car dépendant de ma seule volonté.
Tout dépend de la rédaction de cette clause. J'aurais tendance à dire que "brute de pomme" une telle clause peut être effectivement potestative. Je ferais remarquer que pour un prêt cela pourrait être identique sans la mention des caractéristiques maximum (durée, taux). Mais avec quelques gardes fous, comme un prix miminum de vente, avec un délai de réalisation de la vente, pourquoi pas. C'est à négocier. Ceci dit les AI n'aiment pas du tout une telle clause même blindé (c'est à dire réputée réalisée si un acheteur signe un compromis avec un prix supérieur au minimum fixé par le vendeur). |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 13:09:09
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Ce ne sont pas les A I qui hésitent à inclure ce genre de clause, mais les vendeurs qui n'en veulent pas et c'est logique.
le cas le plus courant et parfaitement accepté est le cas d'une personne ayant déjà signé un "compromis de vente" pour un bien , "sans condition suspensive de prêt ou prêt déjà en place "et mettant en condition suspensive la simple " réitération authentique de la vente etc etc avec limite de date .
Ce genre de clause après vérification par l' A I de l'exactitude des conditions peut parfaitement étre acceptée comme étant l'équivalent d'une demande de prêt par exemple.
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Marion_A
Intéressante votre jurisprudence, jcm. Moi, l'agent m'avait assuré qu'une condition suspensive sur la vente de mon bien, en l'absence de tout compromis déjà signé sur ce bien, était potestative car dépendant de ma seule volonté.
Tout dépend de la rédaction de cette clause. J'aurais tendance à dire que "brute de pomme" une telle clause peut être effectivement potestative. Je ferais remarquer que pour un prêt cela pourrait être identique sans la mention des caractéristiques maximum (durée, taux). Mais avec quelques gardes fous, comme un prix miminum de vente, avec un délai de réalisation de la vente, pourquoi pas. C'est à négocier. Ceci dit les AI n'aiment pas du tout une telle clause même blindé (c'est à dire réputée réalisée si un acheteur signe un compromis avec un prix supérieur au minimum fixé par le vendeur).
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 13:35:18
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Citation :
Initialement entré par Marion_A
Intéressante votre jurisprudence, jcm. Moi, l'agent m'avait assuré qu'une condition suspensive sur la vente de mon bien, en l'absence de tout compromis déjà signé sur ce bien, était potestative car dépendant de ma seule volonté.
Ben non. Le simple fait de passer des annonces ôte le caractère éventuellement potestatif de l'accord, puisqu'une annonce vaut offre de vente.
Cette jurisprudence peut-elle s'appliquer si le compromis prévoit un prêt-relais car, dans ce cas, l'agent s'est bien assuré que l'acquéreur disposerait en temps utile des fonds nécessaires à l'acquisition ?
A mon avis non.
Je note aussi que la jurisprudence évoquée concerne le cas où l'agent est aussi mandatée pour la vente du bien qui sert à financer l'acquisition.
Oui, la preuve que l'AI était au courant a pu être établie grâce à ce mandat. Mais il peut y avoir d'autres moyens de preuve.
Pour répondre à votre question ledouin sur les délais pour vous acquitter du paiement des indemnités, il y a déjà l'acompte versé sur lequel le vendeur se servira. Quant au reste, je pense que c'est une question de négociation : si c'est une question de semaines, je ne vois pas l'agence ou le vendeur vous assigner en justice pour obtenir le paiement.
Sur l'indemnisation éventuelle du notaire, je ne sais pas.
jcm |
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funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 16:27:29
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bonjour,
j'intervient juste sur un point.
vous precisez devoir 8.000 euros de commissions à l'agence.
j'attire votre attention sur une cass du 22 mars 2005 precisant bien que la commission n'est aucunement due.
si vous refusez la signature de l'acte authentique, la condition suspensive, selon laquelle la vente authentique devait etre signée avant une certaine date, n'est pas réalisée et le vendeur peux legitimement excercer sa faculter de dedit. des lors l'avant contrat n'est pas definitif et l'affaire n'est pas considérée comme réalisé.
cela prive l'AI de sa remuneration.
voir cass 1re civ. 22 mars 2005 n° 02-13.887, n°603D, brachot c/ charbit.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 16:33:58
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" la condition suspensive, selon laquelle la vente authentique devait etre signée avant une certaine date, n'est pas réalisée "
Sauf que très rares sont les compromis contenant une telle condition suspensive.
jcm |
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funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 16:56:24
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Citation :
Initialement entré par jcm
" la condition suspensive, selon laquelle la vente authentique devait etre signée avant une certaine date, n'est pas réalisée "
Sauf que très rares sont les compromis contenant une telle condition suspensive.
jcm
je pensais qu'il s'agissait d'un etat de fait.
la date noté au compromis etant une date butoire il me semble evident que le depassement de celle-ci permet au vendeur d'actionner sa faculté de dedit. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 oct. 2005 : 18:12:12
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Citation :
Initialement entré par funktastik
Citation :
Initialement entré par jcm
" la condition suspensive, selon laquelle la vente authentique devait etre signée avant une certaine date, n'est pas réalisée "
Sauf que très rares sont les compromis contenant une telle condition suspensive.
jcm
je pensais qu'il s'agissait d'un etat de fait.
la date noté au compromis etant une date butoire il me semble evident que le depassement de celle-ci permet au vendeur d'actionner sa faculté de dedit.
Eh bien non.
Soit la date est explicitement extinctive, ce qui est rare, cad il est indiqué que si l'acte n'a pas lieu à telle date le compromis est annulé, soit rien n'est noté et le fait de la dépasser n'annule pas mais permet à la partie non défaillante de mettre en demeure l'autre partie d'avoir à tenir ses engagements.
jcm |
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funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
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ledouin
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 27 oct. 2005 : 11:12:08
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Vos interventions sont intérressantes et je vous en remercie.
J'ai donc 2 solutions:
Passer chez le notaire et m'endêter à 38% pendant 20 ans si la vente de mon bien se fait pendant le relais à 70% de son estimation initiale.
Ou alors annuler l'achat de mon futur bien et donc donner comme le précise la promesse de vente:
10% du prix au vendeur + 8000 Euros pour l'agence (total de 42000 Euros)
Il y a aussi peut être certains frais de notaire, car pour constituer le dossier il a passer du temps (21000 Euros de prévu).
Dans ce 2em cas, je reprend mon crédit actuel en ajouttant ma dete et je repars pour 15 ans à un taux de 18%
Seulement cette somme pour rembourser mes créancier sera réunie après 2 semaines (délais pour demande de crédit).
Nous allons donc réfléchir ce week-end sur la décision à prendre pour lundi (2 jours avant le jour J).
Encore merci à tous..... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 oct. 2005 : 20:47:38
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Citation :
Initialement entré par ledouin
10% du prix au vendeur + 8000 Euros pour l'agence (total de 42000 Euros)
Si je puis me permettre une petite remarque, je pense qu'au vu de la jurisprudence récente, il n'est même pas évident que vous deviez 8000 EUR à l'agence (je ne parle pas des dix pour cent au vendeur).
Consultez le fil ci dessous.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30091&whichpage=4
et voir l'arret Cour de Cass du 3 juin 2003 avant dernier post de cette page 4.
Le contexte : acheteuse qui a négligé sa demande de prêt. Le vendeur a renoncé à la procédure de vente forcée et préféré l'indemnité.
Et bien tenez vous les côtes l'agent immobilier n'a eu droit à rien du tout. Parce qu'en l'absence de la réalisation effective de l'opération pour laquelle il a été mandaté, l'article 6 de la loi Hoguet ne lui reconnait pas le droit à commission.
J'espère ne pas déclencher une émeute. |
Edité par - LeNabot le 27 oct. 2005 21:14:27 |
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