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 Sujet  |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
 Posté - 25 oct. 2005 : 11:51:54
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Bonjour à mes amis bénévoles et à tous,
Je viens de passer une bonne demi-journée à constituer un dossier ardu pour un Notaire chargé de la vente du lot d'un copropriétaire à problèmes dans ma copropriété.
La transmission de ce dossier nécessite des frais de photocopies et d'envoi en recommandé, sans compter mon temps passé !
Je suis tentée, dans le questionnaire, au poste "sommes dues au titre des honoraires du syndic pour mutation" d'inscrire un montant mais étant bénévole, ma situation est délicate !
Puis-je inscrire une précision : Frais de photocopies et d'envoi ?
Puis-je y ajouter un dédommagement me concernant et de quel montant ?
Par ailleurs, le poids du dossier étant conséquent, je pense qu'il serait injuste d'en faire "supporter" les frais d'envoi aux copropriétaires !
L'un de vous à surement rencontré cette question, merci de bien vouloir me faire part de la façon dont il l'a résolue.
Bien cordialement  Cléo
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 12:05:56
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Bénévole ne veut pas dire non rémunéré
Soit vous estimez votre prestation au réel, soit vous vous inspirez des propositions de contrat de syndics professionnels.
Il est d'autant plus équitable que vous ayez une juste rémunération que les dernières modifs au statut de la copro ont compliqué le formalisme des pièces à produire. Gaffe, révisez la loi 65-557 du 10 juillet 1965 (modifiée) et surtout de son décret d'application (modifié).
Il y a par contre une objection majeure, c'est que n'ayant pas de contrat de syndic, cette rémunération n'est pas prévue, à moins que votre syndicat ait la forme coopérative où les conseillers syndicaux peuvent être remboursés de leurs dépenses.
Communication pour les associations de copropriétaires, il faut élaborer un projet de contrat de syndic BNP.
Bon courage, tous mes voeux vous accompagnent.
Wolfram |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 12:42:46
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Merci wolfram pour vos informations et pour votre rapidité à me les donner et aussi pour vos encouragements !
Bonne journée !  Cléo |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 14:11:19
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Wolfram a tout à fait raison
Mais par ailleurs Cleo noous indique Citation :
Je viens de passer une bonne demi-journée à constituer un dossier ardu pour un Notaire chargé de la vente du lot d'un copropriétaire à problèmes dans ma copropriété.
Admettons qu'un syndic professionnel ira un tout petit peu plus vite parce qu'il a l'habitude.
Ceux qui prétendent qu'un dossier de mutation c'est deux bouts de papier qu'on remplit en un quart d'heure peuvent en prendre de la graine
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 16:22:43
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Sus aux Bénévoles
JPM, jamais en retard d'une contribution pour décourager les bénévoles d'avoir la prétention de faire les choses au moins aussi bien et surtout à moindre dépense qu'un professionnel.
De toute manière, vous savez bien qu'exceptionnels sont les syndics professionnels qui administrent un petit syndicat avec la diligence voulue.
Wolfram |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 16:54:08
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cléopatre: en l'absence d'un contrat voté en AG vous ne pourrez pas facturer d'honoraires.
sauf si le vendeur accepte d'en régler.....
merci de nous préciser pourquoi ce dossier est si imposant: à part les certificats diagnostics des parties communes et le dernier pv D' AG.... |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 30 oct. 2005 : 11:42:26
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Bonjour Nefer,
Il est vrai que les questionnaires adressés par les Notaires concernant de précédentes ventes m’ont demandé nettement moins de temps.
Ainsi que je l’avais indiqué dans mon premier message, il s’agissait d’un copropriétaire à problèmes, de la vente de sa succession et il possédait deux lots.
Par ailleurs, étant donné tout le tapage que l’on fait concernant la loi S.R.U.et ce dossier de vente étant le premier que je compose après la parution des nouveaux décrets, j’ai tenu à me reporter aux textes officiels à chaque poste du questionnaire, je remercie au passage wolfram pour sa mise en garde.
Je précise qu’il m’était demandé entre autres : les deux derniers P.V., les charges des deux dernières années et le rapport concernant l’amiante.
Je n’ai jamais compté de frais précédemment, mais ce copropriétaire m’ayant toujours causé un surcroît de soucis et de travail, en particulier lors de l’installation d’un ascenseur, je me suis convaincue de le faire !
Mais que le temps passé indiqué ne décourage pas mes amis bénévoles, l’habitude prise, cette formalité n’est pas vraiment contraignante !
Bon dimanche à tous Cléo
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 30 oct. 2005 : 23:00:07
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Bonsoir,
Pour répondre directement ,je dirai que l'administration des parties communes est à la charge des copropriétaires,par répartition,
au prororata des tantièmes./
Dura lex,sed lex. |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 09:52:32
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Bonjour Oldman, comment allez-vous ?
Vous avez sans nul doute raison, les frais administratifs se rapportant aux parties communes doivent être réparties entre tous les copropriétaires !
Mais je ne suis pas certaine que cela soit le cas lorsque des frais supplémentaires viennent s’ajouter à la gestion courante, concernant un unique copropriétaire d’où partie privative.
Bien cordialement  Cléo
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 10:02:57
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Wolfram, dans Citation :
JPM, jamais en retard d'une contribution pour décourager les bénévoles d'avoir la prétention de faire les choses au moins aussi bien et surtout à moindre dépense qu'un professionnel.
De toute manière, vous savez bien qu'exceptionnels sont les syndics professionnels qui administrent un petit syndicat avec la diligence voulue.
Je vous assure que vous faîtes erreur.
Je suis très favorable aux syndicats de forme coopérative. Ce régime me parait très satisfaisant et je contribue dans ma modeste mesure au développement de cette branche.
Les syndics bénévoles de type classique sont tout aussi sympathiques. Beaucoup n'ont pas conscience de la difficulté de la tâche en se lançant dans l'aventure. D'autre part les possibilités de formation sont très insuffisantes. La documentation elle même n'est pas facilement accessible.
Je pense qu'Internet est à cet égard un outil précieux et qu'il faut développer ce mode d'information et de formation. Là encore je contribue dans ma modeste mesure : les forums UI et ma page non payante et sans pub (ce qui n'est pas une pique pour UI qui a des servitudes et obligations que je n'ai pas ). Il est vrai que certaines études sont très juridiques. D'autres sont parfaitement accessibles à tous. Ceux qui me signalent certaines imperfections sont écoutés. D'autres me donnent des idées ou des précisions dans des domaines que je connias mal. Ils sont écoutés aussi. Tout celà vaut ce que ça vaut. On peut toujours faire mieux.
Quant à dire qu'un syndic professionnel peut débrouiller un dossier de mutation un peu difficile plus rapidement qu'un non-professionnel ? rien que de plus normal. Je sais ficeler un roti. Mon boucher le fait mieux et plus vite et le résultat est plus net.
Sur les petits immeubles ? oui, bien sur, vous avez raison.
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Edité par - JPM le 31 oct. 2005 10:11:53 |
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 15:18:18
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Exemples de tarifs de syndic
A titre d'exemple l'extrait de tarif des prestations particulières de Patrimonia-Lecourbe pour l'exercice OCT 2004 - SEP 2005.
En Euros. N'oubliez pas de rajouter TVA 19,6 %
Etablissement de l'Etat daté 280 €
Actualisation de cet état 80
Frais d'opposition 163
Demandes d'attestation : (Demande, pas établissement)
Etat parasitaire 17
Etat Saturnisme 17
Ouverture fichier + livret accueil 33,5
Etablissement compte prorata temporis (jours) 20
Heure (ouvrable) de syndic ou son représentant 66 €
Heure assistant (secrétaire) ou comptable 49 €
Frais de suivi dossier copropriétaire vendeur 69 € annuel.
Ca c'est la coupure préférée des syndics pour vider les comptes créditeurs.
Lors de la vente on compte une provision importante au vendeur. Celui-ci a touché son gros chèque, puis est parti. Mais le syndic n'a pas fait l'arrêté définitif de son compte qui ne peut l'être qu'après approbation des comptes par la prochaine AG.
Donc, souvent le vendeur six mois plus tard a oublié ou négligé la chose. Le syndic ne fait pas grand effort pour connaître sa nouvelle adresse et ne lui adresse pas son solde créditeur.
Les multiples audits de comptes de copro faits par l'ARC ont souvent montré que passée la prescription de 10 ans, le syndic se créditait de ces comptes créditeurs, plutôt que d'en faire bénéficier le syndicat des copropriétaires. Depuis, cette magouille étant devenue de connaissance publique, ils ont inclu dans leur projet de contrat cette dernière clause pour vider le compte vendeur créditeur.
Bien entendu, je fais refuser par l'AG cette clause particulière du contrat proposé par Patrimonia-Lecourbe.
OLDMAN24, je suis d'accord avec l'essentiel de vos deux premiers paragraphes, sauf les 2 dernières phrases :
L'info, surtout avec Internet est accessible, particulièrement sur unarc.asso.fr et aussi avec les manuels de l'ARC dont j'ai donné les titres sur une autre contribution.
La formation aussi, comprise dans la cotisation de l'ARC. Y compris individuelle. Presque tous les jeudis soir. Malheur à qui n'est pas Parisien (j'écris ça depuis AVIGNON).
La vraie source, ce sont les manuels del'ARC. Mais ensuite, il faut lire, comprendre, assimiler et appliquer. Et ça, ça demande du travail.
C'est bien pourquoi, vous remarquerez que, comme vous, je fais le max quand j'en ai la possibilité pour aider la bonne volonté des bénévoles.
Wolfram |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 15:34:40
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Wolfram:
depuis le 1er septembre 2004,
-il n'y a plus de compte prorata temporis!!!
- le compte du vendeur est clos le jour de la signature de l'acte authentique
- la régularisation des dépenses de l'exercice ne concerne que le propriétaire en titre à la date de cette régularisation (qu'elle soit créditreice ou débitrice)
et il appartient aux parties de prévoir éventuellement des conventions contractuelles, qui ne sont pas opposables au SDC
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 17:43:21
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Je suis intéressé par une copie de la clause du contrat de Patrimonia prévoyant que les soldes créditeurs vendeurs passeront au profit du syndic après expiration de la prescription.
Jusqu'à présent certains syndics indiquaient qu'ils demeuraient débiteurs à titre personnel, envers le vendeur, des soldes créditeurs révélés par un apurement de compte prorata temporis qu'ils avaient établis eux mêmes. Ils estimaient en conséquence devoir conserver les fonds s'ils perdaient le dossier avant expiration de la prescription.
Or, dans l'ancien système, le raisonnement se tenait pas mal du tout !
L'apurement des comptes prorata temporis était effectué par le syndic sur la demande expresse des parties (vendeur et acquéreur) figurant dans le questionnaire du notaire. Ainsi le syndic se trouvait investi à titre personnel de la mission d'apurer les comptes et de restituer au vendeur le solde lui revenant.
Dans la pratique celà se passait très bien. Le syndicat ne subissait aucun préjudice à voir disparaître des fonds qui ne lui appartenaient pas.
Parfois le vendeur réapparaissait et il est bien vrai qu'il s'adressait au mandataire désormais ex-syndic pour récupérer ses billes. Il obtenait satisfaction en général. Mais la majorité des vendeurs ne réapparaissaient jamais et le syndic conservait les fonds dans un compte fourre tout de la comptabilité générale (compte unique) des mandants.
Dans les meilleurs cas il piochait dedans pour régulariser quelques fausses manoeuvres et effectuer des avances à des syndicats débiteurs, très régulièrement constatées par une convention approuvée en assemblée générale. Il échappait ainsi aux rigueurs de la jurisprudence refusant généralement le remboursement d'avances non constatées, effectivement prélevées sur le trésorerie générale des syndicats.
Dans ce cas, en effet : pas de prélèvement sur la trésorerie générale, mais sur une masse de trésorerie distincte indépendante de tout syndicat enregistré dans un compte d'attente. Rien à reprocher au syndic qui pouvait présenter une balance impeccable :
Syndicat chose : 225
Syndicat Truc1 : 1100
Syndicat Truc2 : 130
Fourretout : 7000
Fonds de mandants à représenter : 1455
Fonds détenus : 8455
Un os pourtant pour les syndics qui auraient refusé de rembourser un vendeur réveillé : sauf erreur de ma part la prescription en matière de mandat non réglementé n'est pas 10 ans mais 30 ans
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Edité par - JPM le 31 oct. 2005 17:47:58 |
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 01 nov. 2005 : 12:19:20
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Cléopatre,
Comme en témoignent les différents post, il vous est impossible de vous rémunérer malgré le temps passé et le cout de cette tache (photocopies, envoi ...)
A défaut, pourquoi ne pas envisager de faire voter en AG une "commission de gestion" pour cette prestation, voire d'autres prestations fondées (sur le modèle des syndics professionnels) au bénéfice du syndicat.
Pour ma part, j'ai fait voté une résolution du type :
"L'ag décide que l'envoi exceptionnel de documents par le syndic fera l'objet d'un remboursement des frais eventuels de RAR par le copropritaire interessé et d'un commission au bénéfice du syndicat. Ces produits percus au titre de l'exercice seront redistribués sur la clé des charges générales. Ces commissions seront de :
- liste et montants des différentes commissions ex : copie RC, Etat daté notaire, maj état daté, frais de relance, duplicatas ...
Au moins, cela évite d'etre totalement frustré à passer son temps pour satisfaire 1 copropriétaire et tout en limitant les abus de certains autres qui n'hésitent pas à vous demander la veille de la signature une copie du RC ou qui attendent la 2° ou 3eme lettre de relance pour payer les charges alors qu'ils n'ont pas le moindre souci financier ou encore qui vous demande avec un sourire en vous croisant dans l'escalier le duplicata du pv de l'ag qu'il ne veut pas chercher chez lui !!
Cette année : 800 euros à se répartir pour lesquels 7 copros (tjrs les memes) ont contribué dont 4 ventes !!!
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