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Carly Simon
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 28 oct. 2005 : 13:08:13
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Bonjour à tous,
J'ai eu hier une conversation intéressante avec une gestionnaire concernant un dossier de ravalement qu'elle a géré il y a quelques temps, je fais donc appel à vos lumières car celà soulève quelques questions.
Voici l'histoire :
Une petite copropriété (une dizaine de lots) fait l'objet d'un ravalement "obligatoire", délai de deux ans pour ce faire et subventions de la ville.
La trésorerie est saine, pas de mauvais payeurs, les copropriétaires ne rechignent pas à entretenir leur bien selon la nécessité.
Le ravalement est voté avec un budget selon devis, avec un architecte missionné, et une prévision de 40% supplémentaires au budget voté car l'architecte des bâtiments de France doit faire ses precscriptions et celà risque d'augmenter le devis.
Certains copropriétaires font un emprunt pour payer leur part (incluant les 40%).
Les travaux sont lancés, l'architecte des bâtiments se déplace et se lâche : résultat des courses, le budget ravalement explose au delà du raisonnable et ce n'est plus du 40% supplémentaires mais du 120%  Allons-y pour les moulures, les corniches et tutti quanti.
Les copropriétaires affolés engagent la discussion avec la ville et l'architecte des bâtiments de France (appuyés par leur Syndic, leur architecte et les entreprises) pour trouver une solution raisonnable et tenter de revoir les prescriptions, ou d'obtenir une subvention supplémentaire. Rien n'y fait, tous les correspondants sont désolés mais se renvoient la balle.
- Le ravalement initialement prévu est loin d'être minable, il ne s'agit pas de travaux à l'économie.
- Les prescritptions de l'architecte des bâtiments de France (qui fait son travail, là n'est pas la question, et le résultat serai certainement magnifique) concernent des ornements et fioritures en vue de faire ressembler la façade à une photo datant du 19è...
- Un couvreur ayant été mandaté pour profiter de l'échafaudage pour vérifier la toiture en signale la dégradation avancée (et réelle), des travaux importants sont à envisager dans l'année car la charpente risque de trinquer rapidement, les combles prennent l'eau...
Voici ma question, sachant que si les prescriptions de l'architecte des bâtiments de France ne sont pas respectées, adieu les subventions de la ville, et que la majorité des copropriétaires ont désormais, grâce à ses travaux et à leur emprunt, un taux d'endettement supérieur à 10%  :
Quel est le cadre juridique d'un tel dossier, et jusqu'à quel point la ville peut-elle forcer les copropriétaires à payer les travaux d'embellissement supplémentaires ?
Merci pour vos réponses,
Cordialement
Carly
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 14:35:05
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Je réponds brièvement mais je reviendrai car je suis intéressé par ce cas particulier.
Première observation : il ne faut pas voter un ravalement avant d'avoir tous les éléments en mains, a fortiori dans ce cas. Une preuve certaine de la préparation insuffisante du dossier est la découverte tardive de l'état de la couverture. Un ravlalement, ce n'est pas seulement la remise en bon état de la façade. Voir la dessus le protocole de la Ville de Paris dans sa dernière mouture.
Seconde : je suis surpris qu'un architecte ayant la pratique des immeubles anciens (j'ai de bonnes raisons de penser que c'est le cas) et susceptibles d'être sous la coupe de l'ADBF n'ait pas commencé par s'informer de la position dudit ADBF ! Il est parfois utile de recueillir des avsi dans le voisinage (immeubles déjà ravalés).
Troisième : sur laquelle je vais faire des vérifications, est qu'il n'y avait rien à faire dans le passé contre les prétentions de l'ADBF sauf à le convaincre d'en changer. Ce n'est plus le cas de nos jours autant que je sache. Ce n'est pas facile mais il y a un recours.
Quatrième : dans les trentes dernières années on a connu beaucoup de folles prétentions des ADBF qui ont entraîné des situations cocasses. Ainsi dans le 7e arrdt pour la reconstitution de devantures de magasins à l'identique du 19e siècle. Tête de l'ADBF quand on avait la chance de pouvoir lui présenter des documents de la boutique à cette époque, minable et affreuse, alors qu'on lui présentait un projet de très bonne qualité. Pour celà il faut aller piocher dans les archives ! Idem pour des reconstitutions de façades cité Trévise il y a bien longtemps.
Ceci étant, globalement, l'intervention des ADBF est souvent bénéfique mais je crois qu'il y a un fort problème de rapports humains entre l'architecte du syndicat et l'ADBF.
Je ne mets pas en cause les qualités techniques de votre architecte, mais comment a-t-il été choisi ?
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Carly Simon
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 15:17:47
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Pour la toiture, connaissant cette gestionnaire qui commence toujours par faire un état des lieux de ses copros, je pense que c'était un nouveau mandat, mais je ne peux pas l'affirmer, il faudrai que je lui en reparle quand je la verrai.
M'est avis que la toiture n'était pas accessible sans échafaudage, j'ai déjà eu le cas.
Quoi qu'il en soit, même sans le souci de toiture les copropriétaires ne pouvaient sortir plus d'argent.
Je lui ai opposé l'argument concernant l'architecte : la ville étant en pleine campagne de ravalement obligatoire, celui-ci était au courant de l'ordre de prix d'où les 40% supplémentaires prévus et votés.
Apparemment cet architecte connaissait son travail et intervenait sur de nombreux ravalements, pas de souci de ce côté là.
Quant à l'architecte des ADBF, il ne donnait ses préconisations qu'une fois le ravalement démarré, notamment pour voir l'état des "boiseries" après le piochage, etc... en profitant de l'échafaudage.
Ma question n'est en aucun cas motivée par un dénigrement des ADBF, je tiens à le préciser, mais sur les recours dans ce type de cas.
Merci pour vos réponses,
Carly |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 oct. 2005 : 17:51:12
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Carly, vous écrivez Citation :
Quant à l'architecte des ADBF, il ne donnait ses préconisations qu'une fois le ravalement démarré, notamment pour voir l'état des "boiseries" après le piochage, etc... en profitant de l'échafaudage.
Il y a là un vice de procédure.
Le ravalement fait l'objet d'une déclaration de travaux suivie d'une autorisation administrative soumise au visa et aux observations de l'ADBF. Ses préconisations doivent être mentionnées sur l'autorisation.
Par ailleurs l'arrêté municipal prescrivant le ravalement peut comporter des prescriptions particulières.
Pour Paris, voyez le Protocole du ravalement sur
http://webperso.easyconnect.fr/jp.mantelet/ProtravParis.htm
Même si vous n'êtes pas à Paris, il y a des enseignements à tirer. De toute manière certains textes sont applicables dans toute la France.
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Edité par - JPM le 28 oct. 2005 17:57:05 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 08:28:14
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Le texte sur le "protocole du ravalement" à Paris (en réalité dénommé « Protocole sur le ravalement, l'entretien et la préservation du bâti parisien ») qui figure sur la page donnée par JPM ci dessus n'est plus en vigueur, comme on le constatera aisément à la lecture de l'avant-dernier article de ce texte, qui lui donnait une durée de vie limitée (la page ad hoc du site de la Ville de Paris indique d’ailleurs explicitement que le texte en cause est en cours de révision :
http://www.paris.fr/portail/Urbanisme/Portal.lut?page_id=5693&document_type_id=5&document_id=635&portlet_id=12206).
D'une façon générale, JPM, vous auriez grand avantage lorsque vous donnez des textes qui ne sont pas de votre plume et qui sont accessibles sur internet à donner le lien cliquable sur eux, sous forme d'adresse http ou de lien hypertexte, et non à faire du copier-coller (faire ainsi, c’est un b-a-ba de la citation sur des pages de sites) : vous éviterez ainsi bien des erreurs ou des bourdes : soit des erreurs en effectuant de simples copier-coller, soit des bévues liées à des obsolescences ou à des mises à jour, etc...
Votre site (http://webperso.easyconnect.fr/jp.mantelet/index.htm )
contient, en sus que d’autres ayant des factures différentes ainsi que des faussetés diverses, des erreurs ayant cette même nature.
Pierre |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 10:19:47
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Pierre Marie :
Je fais ce qui me plait.
Les UINautes font de ce que j'indique ce qui leur plait.
On se fout de savoir si le Protocole du ravalement de Paris est encore en vigueur ou pas. On y trouve des indications très intéressantes. C'est l'intérêt primordial du document.
Si vous donnez des précisions complémentaires sur une citation ou l'ensemble d'une sujet , c'est OK, positif et utile pour tout le monde.
Si vous critiquez systématiquement pour le seul plaisir de critiquer, on a déjà connu celà sur le site et on a l'habitude.
Pas de controverse ping-pong à engager sur ces points.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 12:14:57
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Ne vous mettez pas à crier lorsqu'une de vos contributions est reprise, soit par une critique étayée avec précision soit par un complément référencé par une information justifiée : dans votre message visé ci dessus, le document que vos donniez sur les ravalements à Paris n'est tout simplement plus d'actualité, et c'est tout aussi simple et carré que ça. Sa date de validité, limitée à trois années, est largement périmée…
Comme souligné plus haut en forme de conseil élémentaire de rédaction, c'est ce qui arrive fréquemment lorsque les montages des sites, comme l’est hélas le votre, sont tels que les mises à jour ou les péremptions de documents ne sont pas prises en compte en automatique au fil du temps faute de lien direct fait sur eux à leurs adresses propres : il traîne alors automatiquement des vieilleries sur ces sites mal montés…
Pierre |
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Carly Simon
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 12:38:21
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JPM, Pierre,  Arrêtez ! J'ai l'impression d'être en AG !
Toutes les contributions sont bienvenues si elles sont constructives, et vos réponses m'intéressent, d'autant qu'elles m'ont plus d'une fois été utiles depuis le temps, alors revenons à nos moutons s'il vous plaît...
Renseignements pris :
- Ce ravalement ne s'est pas déroulé à Paris.
- La notification de ravalement obligatoire comprenait bien des prescriptions, mais pour le reste celà a été rajouté après coup par les ADBF, déclaration de travaux faite.
- Ce mode opératoire a été utilisé sur les autres ravalements du quartier ayant eu lieu à cette période...
Cordialement,
Carly |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 17:33:07
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Je pense que l'autorisation de travaux ne peut pas être modifiée après délivrance.
Mais nous sortons là du statut de la copropriété et il faut aller chercher dans le droit de l'urbanisme.
Le fait qu'une " procédure " ait été utilisée pour des opérations précédentes ne préjuge pas de sa légalité. Par ailleurs il n'est pas toujours opportun d'entrer en guerre avec tout le monde.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 oct. 2005 : 22:12:13
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Sur le régime de la déclaration de travaux vous pouvez consulter les articles R 422-2 et suivants du Code l'Urbanisme (R = partie réglementaire et décrets en Conseil d'Etat) sur Legifrance.
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Carly Simon
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 12:25:32
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Merci,
Je vais aller consulter les articles en question, je partage votre avis, tout ça ne me paraît pas très réglementaire...
Cordialement,
Carly |
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