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Bonjour, je suis le syndic bénévole d'une petite copropriété de 3 lots. L'un des copropriétaires n'a pas payé ses charges. Je l'ai appelé, je lui ai envoyé des courriers, je lui ai mis une mise en demeure, mais je n'ai toujours pas de nouvelles.
Si j'ai bien compris, j'ai maintenant le choix entre une injonction de payer (via tribunal d'instance) ou un commandement de payer (via huissier). Qu'est-il préférable de faire comme démarche ? Quelle est la procédure à suivre ?
Le mieux est l'injonction de payer. C'est un acte juridictionnel signé par un juge. On peut toutefois y faire opposition. Dans ce cas, vous pourrez toujours continuer la procédure en plein contentieux au TI. Si vous faites délivrer un commandement de payer par un huissier sans jugement ou acte juridictionnel, le débiteur peut s'assoir dessus. Peine perdue ainsi que les frais.
Il n'y a dans votre cas aucune possibilité de commandement de payer puisque vous ne disposez pas d'une décision judiciaire.
Il y a trois mesures à envisager :
1) Si la somme est importante une mise en demeure par huissier en vertu de l'article 19 de la loi, ce qui vous permettrait d'inscrite une hypothèque sur le lot.
2) Une mise en demeure par LRAR ordinaire pour l'ensemble des sommes dues pour faire courir les intérêts au profit du syndicat.
3) Pour la partie de la dette constituée de provisions sur charges courantes (dites du budget prévisionnel) impayées, une mise en demeure dans la forme prévue par l'article 19-2 de la loi qui vous permet, pour l'exercice en cours, d'obtenir la déchéance du terme pour les provisions suivantes non encore échues de l'exercice. Mais il faut alors agir par voie de référé.
4) Pour les sommes autres que des provisions sur charges courantes, vous pouvez agir par voie d'injonction de payer séparément.
Le plus facile est d'agir par voie d'injonction payer pour le tout si vous avez un compte clair et un dossier solide (l'injonction de payer est pleine de pièges car on croit que les comptes suffisent alors qu'il faut un dossier beaucoup plus complet).
La mise en demeure par huissier est indispensable si la somme est importante. Mais il faut ensuite faire inscrire l'hypothèque.
Un autre piège pour les charges courantes : si vous devez récupérer des sommes dues au titre de 2004 et au titre de 2005, les provisions appelées en 2004 ne sont plus des provisions si les comptes de 2004 ont été approuvés. Il faut prendre le total des charges du lot concerné dues pour 2004 moins ce qui aurait pu être payé à ce titre.
C'est là que l'on comprend mieux la ventilation des comptes des copropriétaires en quatre rubriques, prévue par la nouvelle comptabilité. Si elle n'est pas effectuée à titre permanent par le syndic, elle doit l'être à l'occasion d'un recouvrement. C'était déjà le cas avant la réforme SRU, malgré le silence de la loi à cet égard.
Rassurez vous : on ne pinaille pas tous les recouvrements de cette manière. Mais l'utilisation de 'injonction ne respecte pas le principe du contradictoire. Le juge peut donc écarter une requête parce que ces principes n'ont pas été respectés dans l'établissement du compte.
injonction de payer ou commandement de payer ?
Forum fermé
Posté - 02 nov. 2005 : 15:25:03
