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Aurélien
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 03 nov. 2005 : 13:10:39
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Bonjour,
en parcourant les différents forum , jai trouvé des réponses à plusieurs de mes quesitons, mais deux restent en suspens...( peut-être ais-je mal cherché !! ) en ce cas, veuillez m'excuser pour le doublon !
Donc, les parents de ma concubine nous ont proposés d'acheter leur maison secondaire ( actuellement louée ) à un prix inférieur à celui du marché. Le montant de la "remise" n'est pas encore exactement connu puisque la maison n'a pas encore été expertisé. ( pour info cela se situerais entre 20 et 50 000€ <-- désolé pour la grandeur de la tranche mais je n'ai moi-même pas visiter la maison et l'on ne s'entend pas sur la valeur du bien !! )
Ma 1ère question concerne la "donation déguisée" :
Dans quelle mesure ( montant ) une réduction du prix est considéré comme tel, sachant que le logement est loué et que dans ce cas il peut y avoir réduction du prix ( le loyer pouvant presque couvrir le montant des mensualités du prêt et le bail de 3 ans se termine en Octobre 2006 ).
Les impôts vont-ils considéré la transaction comme une dontation déguisée alors que ma concubine achete un bien qui, quelque part, lui appartient déjà ?
Ma 2ème question concerne le mandat de gestion de l'agence administrant le bien :
Est-ce qu'en achetant le bien loué je suis obligé de concerver ce mandant ou est ce qu'il est désavoué de fait ?
Je vous remercie d'avance de vos eclaircissement et du partage de vos expériences personnelles.
Merci également de votre attention.
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 13:17:08
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Moralité : faites des enfants, cela vous évitera de payer une commission à un intermédiaire quand vous voudrez vendre vos biens...
C'est mon approche .
Maintenant si les beaux parents ont besoin d'argent pour leur retraite, pourquoi ne font ils pas une donation à leur fille en se gardant l'usufruit ?
Ils ne veulent pas non plus que leur fille rembourse les frais d'éducation jusqu'à la majorité ?
Citation :
Initialement entré par Aurélien
Bonjour,
en parcourant les différents forum , jai trouvé des réponses à plusieurs de mes quesitons, mais deux restent en suspens...( peut-être ais-je mal cherché !! ) en ce cas, veuillez m'excuser pour le doublon !
Donc, les parents de ma concubine nous ont proposés d'acheter leur maison secondaire ( actuellement louée ) à un prix inférieur à celui du marché. Le montant de la "remise" n'est pas encore exactement connu puisque la maison n'a pas encore été expertisé. ( pour info cela se situerais entre 20 et 50 000€ <-- désolé pour la grandeur de la tranche mais je n'ai moi-même pas visiter la maison et l'on ne s'entend pas sur la valeur du bien !! )
Ma 1ère question concerne la "donation déguisée" :
Dans quelle mesure ( montant ) une réduction du prix est considéré comme tel, sachant que le logement est loué et que dans ce cas il peut y avoir réduction du prix ( le loyer pouvant presque couvrir le montant des mensualités du prêt et le bail de 3 ans se termine en Octobre 2006 ).
Les impôts vont-ils considéré la transaction comme une dontation déguisée alors que ma concubine achete un bien qui, quelque part, lui appartient déjà ?
Ma 2ème question concerne le mandat de gestion de l'agence administrant le bien :
Est-ce qu'en achetant le bien loué je suis obligé de concerver ce mandant ou est ce qu'il est désavoué de fait ?
Je vous remercie d'avance de vos eclaircissement et du partage de vos expériences personnelles.
Merci également de votre attention.
Site à voir... des fois que vous ne penseriez pas comme tout le monde.
http://perso.wanadoo.fr/metasystems/
( à consulter avec modération !)
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 14:22:06
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Soyouz, je trouve votre réponse désobligeante (on ne vous demande pas de porter un jugement de valeur sur le fait de vendre un bien à ses enfants). De plus, vous ne répondez même pas aux questions posées.
Aurélien, vu le montant de "ristourne" envisagée, le plus simple pour être certain de ne pas courir le risque de voir le fisc s'intéresser au sujet, c'est ... de le déclarer au fisc : il y a en effet un abattement de 50,000 € sur les donations consenties par un parent à un enfant, donc pas de droits de donation à payer.
Donc la donation portera sur x% du prix du bien et l'achat sur le solde. Avantage : si vous vendez, pas de risque de payer un part d'impôt sur les plus-value qui serait liée à une sous-évaluation.
Attention toutefois si votre concubine a des frères et soeurs car la donation est rapportable donc le jour de la succession, on en réintègre son montant pour faire le partage (mieux vaut d'ailleurs faire un papier pour dire qu'elle sera rapportable à sa valeur à l'époque de la donation, sinon si le bien se réévalue, on compte la valeur au jour de la succession). Demandez conseil à un notaire.
Pour le mandat de gestion, je pense qu'il faut surtout lire le mandat, notamment les clauses concernant sa durée et ses conditions de résiliation. |
Edité par - Marion_A le 03 nov. 2005 15:40:39 |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 15:27:35
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Que voulez vous :
j'ai des enfants mais je n'imagine pas leur demander de s'endetter pour m'acheter ma résidence secondaire.
Citation :
Initialement entré par Marion_A
Soyouz, je trouve votre réponse désobligeante (on ne vous demande pas de porter un jugement de valeur sur le fait de vendre un bien à ses enfants). De plus, vous ne répondez même pas aux questions posées.
Aurélien, vu le montant de "ristourne" envisagée, le plus simple pour être certain de ne pas courir le risque de voir le fisc s'intéresser au sujet, c'est ... de le déclarer au fisc : il y a en effet un abattement de 50,000 € sur les donations consenti par un parent à un enfant, donc pas de droits de donation à payer.
Donc la donation portera sur x% du prix du bien et l'achat sur le solde. Avantage : si vous vendez, pas de risque de payer un part d'impôt sur les plus-value qui serait liée à une sous-évaluation.
Attention toutefois si votre concubine a des frères et soeurs car la donation est rapportable donc le jour de la succession, on en réintègre son montant pour faire le partage (mieux vaut d'ailleurs faire un papier pour dire qu'elle sera rapportable à sa valeur à l'époque de la donation, sinon si le bien se réévalue, on compte la valeur au jour de la succession). Demandez conseil à un notaire.
Pour le mandat de gestion, je pense qu'il faut surtout lire le mandat, notamment les clauses concernant sa durée et ses conditions de résiliation.
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 16:43:43
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j'ai des enfants mais je n'imagine pas leur demander de s'endetter pour m'acheter ma résidence secondaire.
Ce n’est pas parce que vous n’imaginez pas qu’il faille juger… Exemple au hasard: allez faire la p’tite souris chez les notaires lors des successions… vous allez tomber sur le cul tellement vous n'imaginez pas la perfidie de certaines gens...
...
Lo |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 16:47:40
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La proposition de Marion est tout à fait bonne mais elle est problèmatique si il y a d'autres enfants (comme le dit Marion) et aussi retire la capacité d'appliquer l'abattement de 50K€ pendant 10 ans.
En l'espèce, ce qui importe n'est pas le montant effectif de la ristoure mais le pourcentage qu'il représente par rapport à la valeur vénale du bien.
Si c'est de l'ordre de 10-15%, je ne vois pas de risque. Le fisc aura bien du mal à prouver la donation déguisée. Si, en revanche, c'est 40-50%, alors ça devient risqué et si le fisc s'y intéresse, il sera assez façile de démontrer la donation déguisée.
Cordialement,
Pégase |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 16:50:22
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[...]je n'ai moi-même pas visiter la maison et l'on ne s'entend pas sur la valeur du bien !!
Euh… vous achetez sans voir… ? Vous discutez prix sans l’avoir vu de près… ? p’tet prendre le temps de vraiment étudier cet achat et pas seulement le côté financier… nan ?
Cordialement
Lo |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 16:59:55
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Je suis bien d'accord avec vous mais je ne comprends pas la logique d'acheter un bien dont on va hériter un jour ....
S'il s'agit de venir en aide aux parents , mieux vaut faire une donation en conservant l'usufruit qui rapporte dans ce cas, quitte à aider en complément sa famille.
Citation :
Initialement entré par Lo_
j'ai des enfants mais je n'imagine pas leur demander de s'endetter pour m'acheter ma résidence secondaire.
Ce n’est pas parce que vous n’imaginez pas qu’il faille juger… Exemple au hasard: allez faire la p’tite souris chez les notaires lors des successions… vous allez tomber sur le cul tellement vous n'imaginez pas la perfidie de certaines gens...
...
Lo
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 18:26:24
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Bonjour à toutes et tous,
Soit acheter au prix du marché, par un crédit in fine qui serait nanti par 80% du prix de la vente déposé sur une assurance vie dans la même banque.
Il n'y aurait qu'à payer les intérêts de l'emprunt.
(?)
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 18:59:09
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s'il y a plusieurs enfants et une réduction de 40%, il ne faut pas craindre que le fisc : les coups viendront plutôt des frères et soeurs.
en plus, je ne vois pas l'intérêt pour les parents de faire cela, mais pour une raison qui n'a pas été soulevé :
en donnant à leur fille : le bien est uniquement à elle
en vendant le bien à leur fille : soit elle achete elle seule, et pas de soucis, soit vous achetez tous les deux et là, bonjour les dégats en cas de séparation : ils vous auront peut être fait une fleur qu'ils vont regretter..
"vous ne vous entendez pas sur la valeur du bien " avec qui ? les beaux parents ? il y a des fois où il vaut mieux passer son chemin pour la tranquilité familiale. |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 19:03:07
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Je suis bien d'accord avec vous mais je ne comprends pas la logique d'acheter un bien dont on va hériter un jour ....
Vous en avez des aprioris today…o_0...
La seule chose dont vous pouvez être sûr le jour où vous serez confronter à la succession de vos ascendants c’est de bénéficier de votre part réservataire… pour le reste… C’est au bon vouloir de leurs décisions… et une part réservataire ne veut pas dire à tous les coups : j’hérite de la maison toute entière…
Lo |
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Aurélien
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 19:33:14
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Bonsoir,
Tout d'abors merci de vos réponses ( et ne vous enflammez pas trop pour moi quand même ) !! 
Ensuite une petite précision : nous en avons parlé avec le frère de ma concubine. Il est d'accord pour que la transaction se fasse, sachant très bien qu'il n'aura plus de droit sur la maison.
Donc, le cas échéant, le dit frère aurait une dontation équivalente à celle effectué pour la maison secondaire à la fille, mais sur la résidence principale des parents. Ce qui leur permettrait d'entamer une procédure de transmission vers les enfants.
Si je comprends bien, Marion_A, en admettant que la maison vaille 185 000 €, les parents pourrait donner 50 000 € à leur fille et lui vendre le reste de la maison à hauteur de 135 000 € et ce sans que les impôts n'y voit à redirent ? Cela ferait une donations de 27% de la somme, ce qui se situe pile entre tes deux fourchettes Pégase !! que dois-je tirer comme conclusion ?
Pour répondre à ta question Soyouz, ce bien devait initialement être vendu au mois d'octobre 2006 par les parents. L'argent doit servir, qu'il vienne de nous ou de x ou y, à remunérer la retraite des parents. Donc dans tous les cas cet argent aurait été "consommé" par les parents bien avant la transmition.... à moins d'une mort prématuré...sachant que pour le moment ils sont sous le régime du "dernier vivant".
Lo_ effectivement je n'ai pas vu la maison ! et c'est un petit peu ennuyeux pour moi ! Mais la chose sera faites bientôt, j'espère.... non mais bon j'ai vu des photos et j'ai confiance dans le jugement de ma concubine.
De plus, je compte sur le PTZ et la maison a plus de 20 ans donc un expert passera voir la maison. ( je suis déjà passé par lui et il nous a déconseillé d'acheter une autre maison qui nous intéressait ).
Par contre Bouziques, je dois avoir que là je suis largué !! Je n'ai pas compris le montage financier que tu proposes ?!?
Enfin pour info et si ca peut t'aider à me clarifier ta proposition, les parents veulent récupérer des espèces sonnantes et trébuchantes !! Non qu'ils soient vénaux mais ils veulent acheter une voiture et donner de l'argent au fiston !!
Il faudra que je demande à voir le mandat de gestion : il doit y avoir une clause dedans stipulant si le contrat est continu pendant toute la durée du Bail quelque soit le changment de propriétaire ou si une clause indique que le contrat de gestion est lié au propriétaire actuel. Ais-je bien compris ?
Merci encore d evous intéresser au sujet !!
A bientôt !
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Stady
Pilier de forums
654 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 21:11:43
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Bouzigues, une assurance vie aux noms des beaux-parents ? 
Aurélien,il est space votre site perso (dans tous les sens du terme)
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 05:10:00
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Amha, Aurélien aurait abusé de la substance prônée par Thimothy Leary dans les années 70 que cela ne m'étonnerait pas...
Ceici dit, j'en ai abusé aussi mais moi, j'ai arrêté depuis...
Ou alors, un abus de Dune peut-être...
Cordialement. |
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A_Bertrand
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 10:19:36
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Citation :
Initialement entré par Aurélien
De plus, je compte sur le PTZ et la maison a plus de 20 ans donc un expert passera voir la maison. ( je suis déjà passé par lui et il nous a déconseillé d'acheter une autre maison qui nous intéressait ).
Il y a un petit problème, le PTZ ne peut servir qu'à financer l'achat d'une résidence principale, si le bien est loué jusqu'à octobre 2006 il va falloir attendre cette date pour acheter, ou bien négocier le départ des locataires. |
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Aurélien
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 12:33:13
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A_Bertrand, pour le PTZ, je me suis renseigné  !!
Le PTZ est accordé si le logement devient la résidence principale dans un délai d'un an après l'achat.
voir http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F10799.xhtml <-- voir condition d'occupation.
Mais je te remercie de l'intérêt que tu portes au sujet !!
Sinon pensez vous qu'en effectuant une donation sur une partie du prix de la maison et en financant le reste, l'opération est réalisable.
Connaissez vous également des moyens de dénoncer le contrat de gestion de l'agence, c'est que je n'ai pas envie de passer par une agence pour la location de mon "futur logement". Peut-être avez vous des expériences qui me ferais changer d'avis, en gros est-ce si difficle que çà de ne pas passer par une agence pour louer.
PS : je donnerais de plus ample renseignement après le 8 Novembre... ( visite chez le Notaire !!
A bientôt !
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 14:53:27
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Citation :
Initialement entré par Aurélien
Sinon pensez vous qu'en effectuant une donation sur une partie du prix de la maison et en financant le reste, l'opération est réalisable.
Mon avis est toujours : oui 
Citation :
Connaissez vous également des moyens de dénoncer le contrat de gestion de l'agence, c'est que je n'ai pas envie de passer par une agence pour la location de mon "futur logement".
Voir ce lien : http://www.universimmo.com/repq/unirepq00x.asp?Qr_Code=458
Après recherche sur internet, les mandats de gestion semblent classiquement avoir une durée d'un an, en général renouvelable par tacite reconduction. |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 15:38:46
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Connaissez vous également des moyens de dénoncer le contrat de gestion de l'agence, c'est que je n'ai pas envie de passer par une agence pour la location de mon "futur logement".
Un contrat est signé par une agence et un proprio… il n’est pas transmissible… si changement de proprio = fin du contrat… ne pas oublier d’avertir l’agence de la vente du bien en fournissant un justificatif…
Peut-être avez vous des expériences qui me ferais changer d'avis,
Euh… non, pas pour ma part…
en gros est-ce si difficile que çà de ne pas passer par une agence pour louer.
Plongez vous dans le guide juridique d’UI http://www.universimmo.com/accueil/unijur000.asp , par exemple :
Pour de la location vide : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp
Réparations locatives : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp
Charges récupérables : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp
Etc, etc…
Dans les forums = mine de renseignements
Si c’est difficile… ? Réponse qui vous paraîtra facile p’tet, mais pourtant elle sera la mienne…
¤ Etre proprio bailleur exclue le risque zéro.
¤ Prendre le temps de choisir son locataire.
¤ Avoir une idée précise ses droits et devoirs en tant que proprio.
¤ favoriser le dialogue avec votre locataire.
¤ Ne jamais laisser pourrir une situation, quelle qu’elle soit, sans pour autant être tout le temps « sur le dos » du locataire.
¤ Et enfin, savoir agir si cela ne se passe pas « bien »…
Dans les forums, encore une fois, vous trouverez de quoi lire à ces sujets…
Pour rechercher des infos sur un sujet en particulier :
Soit « recherche » en haut à droite de votre page
Soit à l’aide d’un moteur de recherche : sujet, universimmo
Cordialement
Lo |
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Aurélien
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 11 nov. 2005 : 18:18:44
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Re ! à Tous !
Ben voilà, j'ai des news et je pense ici clore le sujet.
La maison a été estimée par le notaire avec vérification des prix des maisons vendues récemment dans le quartier.
Les parents vont nous faire une ristourne d'environ 12%, correspondant à ce qu'ils voulaient donner à leur fille avec l'argent de la vente de la maison. Il donneront la somme équivalente à la maison au frère.
Les locataires ont été prévenu et ne posent pas de problème pour partir à la fin du bail ( enfin peut-être partiront-ils avant !)
Mais bon tant qu'il payeront notre crédit à notre place cela ne me dérange pas trop ( dans la limite de la durée du bail bien sûr ! )
Apparemment , nous n'achetons pas au pris du m² d'une maison à Montauban,selon les chiffres fournis par la FNAIM ( 1524€ au m² ).
Donc je pense que nous allons réaliser une bonne opérations !
Merci à tous pour vos conseils et vos avis sur la question !!!
A plus tard sur un autre sujet !!
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 01:30:50
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Aurélien,
Sur divers sujets, depuis le début de vos interventions, vous donnez systématiquement un lien qui relève, au moions partiellement, du domaine de l'ésotérisme, donc totalement étranger à l'immobilier : ceci n'est pas conforme à la net-étiquette des forums (cf. la charte). Veuillez donc bien effacer ces liens et vous abstenir d'en insérer d'autres de cette nature. Merci.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 12 nov. 2005 01:48:11 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 nov. 2005 : 09:57:49
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concernant la résiliation du bail des locataires actuesl, il faut que le propriétaire délivre soit un congé pour reprise (si sa fille compte effectivement y habiter à titre de résidence principale), soit un congé pour vendre...dans les conditions de l'article 15 de la loi de 89.
les locataire sont ils titulaires d'un bail loi 89??? |
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Sujet |
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Achat Maison aux Beaux-parents !
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