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pduperron
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 04 nov. 2005 : 20:56:42
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Les parties communes de notre lotissment (voierie, espace vert ...) sont toujours la propriété du lotisseur. L'ASL ayant été constituée légalement, sans transfert de propriété (des travaux de finition restant en suspend) devons nous quand même souscrire une assurance responsabilité civile ?
Merci par avance pour vos réponses.
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 18:07:21
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Avez vous lu les échanges sur le sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=26654
En ce qui me concerne , je dirais que l'ASl n'étant pas propriétaire ( transfert propriété non fait ) vous n'avez pas d'assurance à souscrire.Mais ce n'est pas pour cela que vous êtes à l'abri d'un recours d'un tiers ou d'une plainte mal dirigée et il faudra cependant prendre un conseil ( avocat ). A l'expérience compte tenu du côut minime ( de l'ordre de 100 € comme base )JE FERAIS SOUSCRIRE UNE Assurance R.C. pour pouvoir bénéficier de quelques protections ;
- juridique en cas de conflit lors de la transmission des lieux ,
- protection contre des fautes de gestion si elles sont commises par des bénévoles ,
- défense en cas d'accident sur les parties communes ( partage de responsabilités avec le lotisseur )...
si vous posez la question c'est que vous êtes disposés à écouter les avis , comme il n'y en a pas beaucoup depuis que vous avez posé la question et bien l'assurance n'est chère qu'avant l'accident et dans une ASl il vaut mieux en faire + que moins. De toute façon vous aurez à en débattre en AG ou entre syndics.Ne faite pas l'impasse sur ce choix. |
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pduperron
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 08 nov. 2005 : 21:38:35
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Merci pour ce point de vu.
Mieux vaut prévenir que guérir.
Je croix effectivement qu'il serai sage de souscrir un RC. Compte tenu des prix (en moyenne) affichée, la dépense pourrait s'avérer utile.
Encore merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 12:26:51
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Attention sur ce point :
Une ASL est strictement encadrée par son "Objet", détaillé dans ses statuts.
Une ASL peut être déclarée, avoir une existence légale.
Pour autant, dans la mesure ou la cession des espaces et équipements communs n'est pas effectuée, son 'objet' n'étant pas réalisé, l'ASL ne peut fonctionner.
De ce fait, et c'est une constante en la matière, votre ASL ne peut passer aucun acte ou engagement pour des espaces ou équipements communs dont elle n'est ni propriétaire ni dont elle a la gestion.
Ainsi, si c'est le lotisseur qui est toujours propriétaire, c'est lui qui doit assumer la responsabilité intégrale des litiges ou désordres du fait de ce qu'il est propriétaire. Que ce soit l'ASL en tant que personne, les co-lotis ou toute personne circulant dans le lotissement, ils sont tiers au propriétaire.
Vous ne pouvez donc souscrire d'assurance pour des choses dont vous n'avez ni la propriété ni l'usage dans le cadre d'une convention ni l'entretien du fait de la cession.
Tout au plus pouvez-vous avoir une assurance RC pour le bureau de l'ASL ... mais avec ici aussi une réserve : une ASL dont l'objet n'est pas réalisé ne peut fonctionner. Elle ne peut en particulier appeler des cotisations puisqu'elle est sans objet.
Comme il n'y a pas d'objet réalisé et donc rien à gérer, je ne vois pas où seraient des fautes ou erreurs de gestion......
Faute de cession des parties communes et de réalisation de son objet, votre ASL est en sommeil ... dans l'attente de la cession.
Dormez ....... |
Edité par - gédehem le 09 nov. 2005 14:24:04 |
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973
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 10:01:54
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cher gédehem,
vous dites "Une ASL est strictement encadrée par son "Objet", détaillé dans ses statuts.
Une ASL peut être déclarée, avoir une existence légale.
Pour autant, dans la mesure ou la cession des espaces et équipements communs n'est pas effectuée, son 'objet' n'étant pas réalisé, l'ASL ne peut fonctionner"
en ce qui nous concerne, nous nous situons dans ce même cas depuis 20 ans (régularisation de la cession gratuite des parcelles en cours) et depuis la création de cette ASL déclarée en préfecture, nous en assurons la GESTION ET l'ENTRETIEN conformément aux statuts.
Une assurance RC a également été prise.
je comprends fort bien votre résonnement mais la réalité en est tout autre car il nous appartenait de provoquer cette cession gratuite en tant et en heure. Dans le cas d'un incident ou accident sur ces parties communes, je ne suis pas sûr que notre responsabilité ne serait pas engagée suite à ce silence.
Depuis 20 ans nous procédons à appel de fonds pour des travaux d'entretien (élagage....)
amicalement rené |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 11:55:18
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973, vous vous trompez completement. Ce n'est pas mon raisonnement.
Vous confondez les règles de droit avec la pratique existant dans votre ASL.
Le propmoteur a obligation de cession à l'ASL des parties restant communes aux colotis, parfois à la commune.
Tant que cette cession n'a pas eu lieu, il en reste propriétaire, lui et éventuellement ses héritiers s'il décède...
Il n'y a pas d'autres règles de droit en ce qui concerne le droit de propriété !!!
De ce fait, et c'est une règle absolue, la cession n'ayant pas eu lieu l'objet de l'ASL n'est pas réalisé. L'ASL n'a pas a entretenir le bien d'autrui. Vous pouvez le tourner dans tous les sens possibles, il n'y a pas d'autre réponse.
Que par lassitude, ou méconnaissance, l'ASL ait engagé des travaux, pourquoi pas !!! Mais alors elle ne peut valablement appeler des cotisations, des fonds pour ces travaux et cet entretien de choses communes qui ne lui appartiennent pas, dont elle n'a même pas l'usage dans le cadre d'une convention propriétaire/ASL !
Votre ASL entretient les parties communes "conformément aux statuts" .... Mais vos statuts ne sont applicables que sur des parties communes dont l'ASL est propriétaire ou dont elle a la charge.
Pas de cession = pas de propriété, pas d'objet réalisé : Statuts inapplicables..... en sommeil !
Qu'un co-lotis ne paye pas sa part, vous allez voir ce qu'en dira le juge en cas d'action en recouvrement de créance : l'ASL sera déboutée, voire condamnée pour avoir procédé illicitement à des appels de fonds pour l'entretien ou des travaux sur des espaces et équipements dont elle n'a ni la propriété ni l'usage qui lui serait accordé par le propriétaire....
Alors de là à être assuré en RC pour l'usage d'un bien qui appartient à un tiers !!!!!.........
Ce n'est pas parce qu'on utilise un sens interdit depuis 20 ans que c'est autorisé d'y passer !!! 
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Edité par - gédehem le 14 nov. 2005 12:12:07 |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 14:09:07
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En droit , je suis tout à fait d'accord avec gédehem.
Notre ASL ( 1970 ) n'est pas propriétaire des espaces verts.
Le lotisseur à cédé la voierie et les trottoirs à la commune et les parkings et espaces verts aux acquéreurs des lots.
Les propriétaires sont donc les colotis en indivision ,syndicataires de l'ASL qui a pour objet : entretien des espaces verts à usage collectif des propriétaires du lotissement.
Nous avons une assurance R.C. et... nous sommes en procès .... |
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 14:16:44
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Bonjour,
Je comprends le raisonnement juridique (et je pense qu'il est effectivement exact) mais c'est vrai que la pratique est parfois autre....
Nous ne sommes pas encore propriétaires des voiries dans l'attente de la finition des travaux mais...
- nous avons déjà fait un appel de fonds lors de notre première AG en présence du notaire et du lotisseur !!!!
- nous avons souscrit une RC au cas où....
- nous avons souscrit un contrat EDF pour l'éclairage du lotissement sans aucune difficulté...
- nous avons souscrit un compte bancaire..
tout cela sans que personne Nous demande si on était bien propriétaire des voiries...
CYBELE |
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 15:01:33
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Question subsidiaire....
Si on suit le raisonnement juridique ci dessus... puisque les voiries appartiennent au lotisseur et que l'ASL est en sommeil, le propriétaire pourrait-il refuser l'accès aux voiries aux colotis ??
d'ou des colotis qui ne pourraient accéder à leurs maisons....
CYBELE |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 nov. 2005 : 17:52:18
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A la limite oui, sauf à se mettre en tort, car la cession des parties communes est une obligation tant légale que conventionnelle qui s'impose au lotisseur, s'agissant d'une autorisation de lotir qui prévoit la création d'une ASL du fait de parties communes.
Il faut noter que l'ASL est tenue de recevoir ces parties communes, sous réserve qu'elles soient conforme au cahier des charges et à l'autorisation de lotir.
Le cas soulevé par champagne est différent dui votre : dans ce cas, l'ASL n'a pas la propriété des parties communes mais uniquement la gestion des parties communes propriété indivise des colotis.
Dans votre cas, séon, la cession n'ayant jamais eu lieu, que ce soit à l'ASL ou aux colotis (gestion à l'ASL), l'ASL n'est rien du tout d'autre qu'une association foncière sans foncier à gérer .. donc en sommeil.
Il ne faut pas oublier qu'une ASL est un groupement foncier, de terrains, de parcelles, dont elle a la propriété et/ou la gestion, et non une association de personnes, de colotis.
Sans terrain, sans parcelle, sans foncier à gérer, l'ASL n'est rien du tout qu'un groupement en attente ...en sommeil ....qui ne peut contracter pour des fonds (terrains) qui n'existent pas, qui sont propriété d'autrui..
Vous ne pouvez assurer des choses dont vous n'êtes pas propriétaire, locataire ou dont vous n'avez pas la gestion ...
J'insiste : en l'absence de cession enregistrée, votre ASL n'a rien à faire, n'est responsable de rien, ne peut appeler des fonds pour effectuer ce qui est prévu aux statuts puisque l'objet de l'ASL n'est pas réalisé.
C'est comme ça, c'est la loi !....
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Edité par - gédehem le 14 nov. 2005 18:00:11 |
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973
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 01:01:42
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cher gédehem,
vous dites :la cession des parties communes est une obligation tant légale que conventionnelle qui s'impose au lotisseur, s'agissant d'une autorisation de lotir qui prévoit la création d'une ASL du fait de parties communes.
Il faut noter que l'ASL est tenue de recevoir ces parties communes, sous réserve qu'elles soient conforme au cahier des charges et à l'autorisation de lotir.
j'en déduis donc qu'à la connaissance d'une telle situation la régularisation doit impérativement se faire et d'éviter ainsi cette "mise en sommeil". Il m'a fallu plusieurs mois pourque je découvre que les parties communes avaient changées de propriétaires et qu'un administrateur judicaire avait été nommé.
je reste persuadé que laisser pourrir de telle situation ne peuvent rien n'apporter de bon à long terme. Tant qu'aucune dégradation de la voie, qu'aucune branche d'arbre ne tombe, qu'aucun tiers ne soit impliqué physiquement alors nous pouvons dormir tranquille.....
Moralement, je me sens responsable de cette situation qui aurait du ne pas voir le jour il y a 20 ans. La loi est un texte qui reste à l'appréciation des juges qui se "réveillent" en cas de problèmes.
Je me questionne sur l'intérêt des 2 parties (propriétaire/ASL) à ne pas vouloir exécuter cette cession gratuite inscrite aux statuts.
Vous poursuivez et dites :
c'est le lotisseur qui est toujours propriétaire, c'est lui qui doit assumer la responsabilité intégrale des litiges ou désordres du fait de ce qu'il est propriétaire.
certe c'est la Loi qui l'oblige mais alors que faire au quotidien pour que ces parties communes restent en bon état et ne se dégradent pas au fil des ans? Rechercher le ou les propriétaires...bon courrage.
Notre situation va se régulariser devant notaire dans quelques semaines.
amicalement rené
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2005 : 08:45:30
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Voyez qu'il y a les textes d'un coté, et la pratique de l'autre ... comme pour les sens interdits  !
Je note que la cession attend depuis 20 ans ...et que depuis 20 ans votre ASL ne peut fonctionner, qu'elle ne pouvait fonctionner son objet n'étant pas réalisé. N'ayant rien à faire, votre ASL et ses membres ne pouvaient en aucun cas être tenus pour responsables du fait d'équipements ou d'espace propriété d'autrui.
Si vos voiries sont classées "communales" comme dans le cas de Champagne, l'ASL ne peut être tenue pour responsable des accidents liés à la présence de nids de poules, par exemple. C'est le 'propriétaire', ici la commune, qui peut l'être.
Si la voirie n'est pas en état, il faut s'en prendre au propriétaire, à la commune.
Dans votre cas, la branche qui tombe, l'égout bouché, etc ... c'est le propriétaire de la chose, l'ex-promoteur, qui en sera tenu pour responsable... Si les choses se dégradent, il faut s'en prendre ici aussi au propriétaire, l'ex-promoteur.
Il est donc heureux que vous ayez pris les choses en main. Mais vous releverez que depuis 20 ans et jusqu'à la réalisation effective de la cession, l'ASL n'est pas dans le cadre de son objet. Elle ne pouvait donc en aucun cas contracter ou appeler des fonds pour des choses théoriquement communes mais qui étaient et sont toujours propriété d'autrui, espaces et équipements dont elle n'a même pas la gestion dans le cadre d'une convention avec le propriétaire.
Pas de cession = pas d'objet réalisé, pas d'application possible des statuts, ...ASL en sommeil. L'ASL n'est responsable de rien du tout.
C'est la loi, c'est la règle.
C'est sur ce point particulier, qui n'est pas un détail, que je voulais attirer votre attention. |
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 13:35:02
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Bonjour,
Gedehem, votre raisonnement est exact et très beau sur le papier mais...
si le lotissement de pduperron est en litige depuis 20 ans avec le lotisseur pour des travaux de finition.. c'est qu'à priori celui ci n'en a rien à faire...donc quand vous dites,Citation :
Si la voirie n'est pas en état, il faut s'en prendre au propriétaire. Si les choses se dégradent, il faut s'en prendre ici aussi au propriétaire, l'ex-promoteur.
pensez-vous qu'il soit simple de lui faire entendre raison.... Donc je trouve que le bon sens indique qu'il vaut mieux prendre soin d'un bien qui comme vous le dites doit forcément revenir à l'ASL.
CYBELE |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 nov. 2005 : 16:53:24
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Seon ...
1) si, en visite chez votre voisin vous vous recevez sur la tête une tuile tombée de son toit ou une branche tombée de son arbre, qui est responsable ?
- vous, parce que vous n'avez pas à raser les murs au risque de recevoir une tuile, ni passer sous les arbres parce c'est toujours dangereux de passer sous les arbres, c'est bien connu !
- Votre voisin, qui se devait d'entretenir son toit afin que les tuiles y restent, ainsi que ses arbres, dont seules les feuilles peuvent tomber ....
2) Vous retournez la situation avec le voisin qui vient chez vous avec vos tuiles et branches qui tombent et le blesse ....voire pire !!!
3) Vous transposez pour ce qui concerne les espaces et équipements qui sont toujours propriété du promoteur (ou ex-promoteur).
Si vous voyez QUI est responsable des dégats et blessures, vous avez la réponse à la question qui se pose pour l'ASL depuis 20 ans ...
(Réponses : dans le cas 1) c'est votre voisin, dans le cas 2) c'est vous, dans le cas 3) c'est le promoteur/propriétaire.)
En cas d'accident et/ou de blessure, l'action sera obligatoirement dirigée contre le propriétaire de la chose à l'origine du désordre, des blessures .......C'est une règle constante !!
Vous n'êtes devenu propriétaire colotis responsable des dégats que peut occasionner votre bien qu'à l'instant même de la signature des actes chez le notaire, et non 5 mn ou 20 jours avant quand bien même vous occupiez le logement par facilité ou accord verbal du lotisseur.
Soyez persuadé que depuis 20 ans et aussi longtemps que la cession promoteur/ASL-colotis n'a pas eu lieu, une ASL n'a pas capacité à agir pour ce qu'elle est faite suivant ce qui est dit dans son objet.
Elle ne serait pas recevable d'une action à l'encontre d'un colotis qui ne paye pas, par exemple, puisqu'elle n'a rien à entretenir .....
Elle ne peut en aucun cas être tenue pour responsable de quoi que ce soit, n'ayant ni la propriété ni la charge de l'entretien d'espaces, d'équipements, de VRD qui sont toujours pleine propriété de l'ex-promoteur.
Notez également que si la cession globale à la commune était prévue, la commune ne serait responsable de rien du tout, aussi bien de l'entretien que des accidents éventuels, aussi longtemps que la cession à la commune n'a pas été dument réalisée et enregistrée.
Maintenant, si vous passez la tondeuse à gazon chez le voisin et qu'en plus vous lui fixez ses tuiles et taillez ses arbres, soyez certain qu'il ne va pas venir se plaindre ......
C'est ce que fait votre ex-promoteur qui se moque de vous (les colotis) et des espaces verts que vous entretenez à sa place ....
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Edité par - gédehem le 16 nov. 2005 16:54:23 |
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pduperron
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 18:49:32
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Bonjour à tous,
Suite à la question d’origine, je m’étais arrêté sur une conclusion de sagesse, à savoir, prendre une RC pouvant s’avérer utile moyennant une dépense raisonnable, mais je constate qu’elle a fait débat !
A vous lire les uns et les autres, et en résumé, se confronte un point de vu juridique à celui des réalités de tous les jours. Paradoxalement, les deux se défendent parfaitement et les arguments avancés sont pertinents.
En tout cas, pour ce qui nous concerne, s’il fallait que nous nous en tenions au seul droit et rester en sommeil sous prétexte que nous ne sommes pas (encore) propriétaires des parties communes, notre environnement en l’espace de 3 ans serait devenu pitoyable !!
Nous avons constitué l’ASL légalement devant notaire. Elle a été reconnue en préfecture. Un peu comme Seon, nous avons aussi un compte bancaire et un budget de fonctionnement annuel. Je prendrai un exemple concret. Cet été, l’assainissement a été bouché, si nous avions dû compter sur le « propriétaire/lotisseur », nous baignerions sans doute encore dans des eaux usées et nauséabondes. L’ASL a réglé le problème dans la journée (CQFD)
En terme de droit, puisqu’il s’agit aussi de cela, sachez que notre ASL est reconnu par la justice puisque nous avons dores et déjà gagné deux procédures successives face au lotisseur : une en référé en mars dernier et une pour liquidation de l’astreinte début décembre. Notre demande est simple : qu’il effectue les travaux de finition !
En conclusion, même si le droit ne nous donne pas, à priori, raison sur le fond, dans la pratique, il ne doit pas empêcher de fonctionner. |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 19:40:52
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D'accord pour la décision en terme de défaut de remise conforme des parties communes par le lotisseur.Voyez les posts concernant les dispositions contractuelles entre un lotisseur et l'ASL. Encore heureux que vous ayez gagné , sinon voyez la décision faisant jurisprudence ( cours appel de Toulouse)
MAIS ...gédehem a raison ...en droit ce ne sera pas la même " musique" s'il y a recherche de responsabilité en cas d'accident sur les parties privatives.
Vous avez parlé de décision au civil , mais au pénal c'est une autre paire de manche .. |
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pduperron
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 17:38:04
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C'est (malheureusement) bien ainsi que j'avais compris les propos de GEDEHEM et ces éléments sont très présents dans mon esprit. J’espère sincèrement qu’aucun incident majeur n’aura lieu sur les parties communes dans les prochains temps, c’est d’ailleurs la raison pour laquelle j’avais sollicité les avis experts du forum sur la contraction d’une RC ou non.
Ceci étant, nous ne pouvons décemment pas laissé le lotisseur faire comme bon lui semble et rester les bras croisés sous prétexte que les parties communes ne nous appartiennent pas ! Ester en jusrice et entamer toute démarche dans le cadre le l’ASL (même si l’objet n'est pas réalisé et qu’elle ne peut à priori pas fonctionner) nous est apparue la plus adéquate, évitant toute création parallèle ou connexe.
Quoi qu’il en soit, merci pour votre (vos) avis, j’espère vraiment qu’un jour je pourrais annoncer sur ce forum que notre lotissement est terminé.
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