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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
 Posté - 19 mars 2006 : 13:27:07
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sur cette affirmation "Le syndic, en sa qualité de mandataire, non pas de chacun des copropriétaires mais du syndicat de copropriété, ne peut prétendre à l’occasion de la vente d’un lot à une rémunération ou au remboursement de frais que si une disposition du règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale l’y autorise", il semble que la cour de cass ne soit pas d'accord. L'AG décide de ce qui convient à la copro, en aucun cas de rapports privés entre le syndic et chaque copropriétaire. Donc, même une AG ne peut contraindre un copropriétaire vendeur à se soumettre à des frais de mutation, sauf à faire signer chaque copropriétaire d'accord avec cette disposition.
Quant à l'affirmation de JPM "S'agissant du vendeur, il y a des prestations significatives et justifiant rémunération hors gestion courante puisque les prestations ne sont pas récurrentes.", je ne suis pas d'accord non plus. Depuis que le syndic n'a pas à établir de compte prorata temporis à l'occasion d'une mutation mais doit seulement indiquer au notaire si les provisions EXIGIBLES à la date de mutation ont bien été réglées par le vendeur, il n'y a plus de "charge significative". Par ailleurs, la soi disant complexité des questionnaires adressés aux syndics par les notaires n'a aucune réalité dans les textes. Si les notaires demandent tant d'éléments d'information aux syndics, c'est pour éviter d'avoir à faire le travail pour lequel eux-mêmes sont rémunérés mais ils trouvent plus commode de s'adresser au syndic ... et de facturer le client vendeur, alors même que les frais supportés par l'acheteur couvrent ce type de démarche.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 17:20:12
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Les textes, précisément, il faut les lire :
Article 5 du décret :
Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
[b3° Dans la troisième partie], le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
Et, dans le cas d'un vendeur débiteur de charges, il faut ajouter l'article 5-1 car [b]un syndic diligent doit préparer en même temps un projet d'opposition à paiement de prix pour le cas où la dette ne serait pas purgée le jour de la signature de l'acte. Ce n'est pas dans la presse du lendemain de la notification de l'avis article 20 qu'il aura le loisir de le faire :
Article 5-1
Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ;
2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.
Prétendre qu'il n'y a rien à faire montre une méconnaissance de la réalité. On pourrait seulement dire qu'il y a des notes simples et des notes complexes et qu'il pourrait y avoir deux tarifs différents.
Dans tout celà la responsabilité du syndic (professionnel ou non) est lourdement engagée; le syndicat trinque s'il fait une bourde. Un état daté ou une opposition mal établi, c'est le privilège spécial qui s'envole 
Le droit à rémunération ( du chef du vendeur) a toujours été reconnu, même par les associations de consommateurs (cf CNC 1997). La question de principe est donc réglée.
Reste la guerilla sur les modalités. Il est encore temps d'ajouter un amendement à la loi ENL
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tartanpion
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 20 mars 2006 : 09:53:04
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| Je comprends bien que ce débat prend en quelque sorte une dimension emblèmatique des différents entre syndics et copropriétaires, seulement voilà, il y a encore une dimension qui m'échappe: Je suis acheteur, je conteste ces 47 euros de frais de mutation qu'U-----a me facture, on me répond qu'ils seront donc imputés au syndicat: cela veut-il dire divisés entre tous les copropriétaires ou bien imputés au vendeur? Ce que j'imagine difficile puisque la vente a déjà été conclue et que le syndic ne peut plus lui réclamer en opposant via le notaire? Merci d'expliquer cela à un ignare comme moi... |
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CBT
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 20 mars 2006 : 12:53:27
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La question des frais de mutation déchaînerait-elle les passions ? Ce que je remarque, c'est que pour les néophytes en matière juridique, il n'est pas évident de se retrouver dans les arguments et de se faire une philosophie sur le sujet.
Pour ma part, j'en suis resté à la condition de légitimité de la demande de frais de mutation auprès d'un copropriétaire si et seulement si une disposition spéciale du règlement de copropriété ou une décision spécifique de l'assemblée générale des copropriétaires autorise et fixe le montant de ces frais. Le simple renouvellement du syndic avec son contrat que personne n'examine ne justifie pas à lui seul la demande de frais auprès des copropriétaires comme chacun sait.
Mais, je renouvelle mon interrogation passée, est-ce qu'une résolution sur l'aggravation des charges de type "L'Assemblée Générale de la copropriété, décide ou confirme en tant que besoin, que tout copropriétaire ou ses ayants causes, qui pour une quelconque raison, aggraverait les charges communes, supportera seul le montant correspondant à cette aggravation de charges. En particulier tous les frais et honoraires quelconques engagés pour le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire, resteront à la charge du débiteur." est à considérer comme une décision spécifique de l'assemblée générale autorisant la réclamation des frais ? A en croire mon notaire, non. Mais je n'ai pas réellement d'argument pour trancher sur ce sujet. L'avis de néophytes et/ou de spécialistes me serait d'un grand secours. Merci d'avance.
CBT 13 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 20 mars 2006 : 13:20:13
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JPM,
le rappel du décret, aussi longs soient les articles concernés, se résume dans la réalité à une situation que le premier logiciel de syndic venu est à même de produire à un instant T. La charge du syndic au titre d'une mutation relève donc davantage d'une touche d'impression sur un clavier que d'un travail de recherche. Le mieux pour éviter les polémiques ne consiste pas à admettre un droit que la jurisprudence conteste en cherchant à déterminer quel est le montant le plus adapté, mais d'inclure cette prestation dans les prestations courantes qui font l'objet du forfait annuel du syndic, au même titre que la mise à jour de la liste des copropriétaires. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mars 2006 : 14:19:37
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CBT votre question n'est plus d'actualité.
L'article 10-1 nouveau de la loi a réglé ce problème en précisant que les " frais nécessaires " au recouvrement sont imputable au débiteur.
En revanche s'il démontre qu'il n'est débiteur de rien devant le Tribunal, il peut être exonéré de toute contribution aux frais de procédure.
Ces textes seront peut être modifiés dans la loi ENL, actuellement en suspens devant le Sénat.
Il y a lieu d'envisager d'en terminer de la même manière avec les discussions sur les honoraires de mutation, objets de discussions stériles puisqu'aujourd'hui lundi vers 19 h, 200 vendeurs ou plus, en France, auront gentiment payé les dits honoraires et demain pareil, et tous les autres jours aussi.
L'ennui est que tous ces textes expriment une orientation mais sont si ambigus qu'ils génèrent de nouvelles questions. On se chamaille sur la notion de " frais nécessaires ", et tout autant sur " imputable " qui ne vaut pas " imputés ".
En fait il n'existe aucune conception cohérente du statut de la copropriété. Le syndicat est juridiquement transparent dans certains cas, il ne l'est pas dans d'autres cas. Il faut choisir : il l'est ou il ne l'est pas. Point. Terminé.
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Edité par - JPM le 20 mars 2006 17:01:09 |
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 16:16:06
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a noter!
Un syndic me demande de verser ces frais avant la vente, avec comme sous entendu que le questionnaire ne sera renvoyé au notaire que si mon cheque leur parvient! Hors le notaire fait le jour de la vente la retenue sur le montant total des frais dus au syndic au titre des arriérés de charge et des frais de mutation. On peut considerer que cette demande de pré-payement est donc abusive....
( c'est rédigé comme suit: " ...avons bien recu votre questionnaire. Afin de nous permettre de vous retourner ce document dument complété, nous vous serions obligé de bien vouloir demander à vos clients de nous créditer au préalable la somme de XXX. au titre de nos honos de mutation...."
Je vais donc contester le payment en avance de ces frais, sachant que le notaire s'en occupe le jour J. En effet quid d'une vente annulée si je paye avant! < le syndic a de fortes chances de conserver ces honos meme si la vente n'a pas lieu.
A suivre
JN |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 16:37:20
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Quel abus de la part du syndic 
Je sors de chez un syndic -pour une autre question - et nous avons glissé sur le sujet des "frais de mutations". il m'a montré 2 cas parmi sa pile de documents à remplir. Au bas mot, il y a au moins 12 pages par vente !!!, les notaires ayant de plus en plus le même questionnaire ceci à ma grande surprise, et ne me cachant pas que cela prend beaucoup plus de temps que l'on dit. J'ai feuilleté les pages. Qui dit vrai?, qui a raison? un clic et tout est dit ou une recherche sur quels travaux ont été budgétés, quels autres sont prévus bientôt etc.... ?
Je crois que ce n'est pas si simple mais cela ne correspond tout de même pas à + d'une centaine d'euros de travail!!!!!!!
Comme je lui ai fait remarqué que si tout était dans l'ordinateur, il suffirait de quelques clics rapides  , mais je crois que tout simplement les syndics sont encore en grosse mutation entre les "jeunes qui l'utilisent" et la vielle cavalerie qui a ses habitudes  .
Je pourrais aussi dire que taper sur un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien meilleurs et non pollués par certains.
Ayez le courage de remonter les pages qui quelquefois font plus de 90 composés de 24 sujets en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE |
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lethimonniermac
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 16:28:48
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Quelqu'un pourrait-il repondre a "tartapion" car je suis dans le meme cas que lui mais pour 400€???
merci
pourrait-on en savoir plus sur votre affaire, john.peter merci
lethimonniermac@hotmail.com
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 17:39:10
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Les syndic n'a certainement pas le droit de demander un paiement anticipé de sa prestation, même aux yeux de ceux qui, comme moi, admettent le principe de la rémunération.
D'abord le syndicat est tenu de délivrer l'état daté, et ce document a en partie pour objet la protection des intérêts du dit syndicat. Le syndic, son agent d'exécution, est donc tenu de l'établir et l'envoyer au notaire.
J'ajoute, bien que ne donnant habituellement pas d'avis sur les montants, que 400 € est un montant abusivement élevé. Il est difficilement compréhensible que les Chambres des notaires ne fassent pas un peu le ménage là dedans. Elles savent fort bien qu'un notaire eul peut être en difficulté " commerciale " quand il est en relation avec le syndic concerné. C'est donc aux organisations professionnelles de se concerter pour régler ce genre de difficulté.
Dans d'autres cas, celà vaudrait le coup de dire " je ne paie pas et on va bien voir ". Mais tout le monde sait qu'un vendeur et/ou un acquéreur n'a pas les mains libres au moment d'une signature d'acte de vente.
Abus manifeste !
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 18:17:15
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Un comptable m'a donné aussi ce "tuyau" de demander la [b]L5[/b] ! Tout serait dedans comme la [b]L20[/b] que le notaire a l'obligation de demander au syndic avant d'accepter la signature de la vente.
Quand est-il ?
D'autre part : cette clause d'agravation des charges que vous voyez passer sur vos convocations, est-elle à voter à l'art 25 ou 26 ou peut-être même 24.? Je n'ai toujours pas enregistré. J'ai compris qu'elle n'est pas très valable, qu'elle ne sert pas à grand chose mais puisque je suis en bise-bise avec un "pointu" de chez Fo...a, j'aimerai pouvoir lui mettre l'article sous le nez. (L'ayant voté à l'art 24 chez un autre).
merci pour votre réponse
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 10:18:03
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Une clause d'aggravation des charges ne peut être insérée dans le règlement de copropriété que par un vote unanime de tous les copropriétaires. (CA Paris 10/11/2005 16 bd St Denis )
La solution n'est pas nouvelle |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 11:18:06
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| De toutes façons, une clause d'aggravation des charges est une clause de responsabilité, qui ne peut jouer qu'en cas de faute : à moins de prétendre que celui qui vend est fautif, une telle clause ne peut être utilisée pour imputer des frais de mutation... |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 21:43:44
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Bon merci pour vos réponses . De juriste de la part de JPM - art 26 aurait suffit  - , et d'explication pour UI, merci UI aussi. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 21:52:35
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Mais comme je lis que si elle n'est pas votée elle ne peut être appliquée, Doit-elle être votée à chaque renouvellement de syndic?
Je pôse la question pour ceux qui prennent la copropriété en marche ?, car cher UI des fautes de copropriétaires il y en a pas mal tout de même et ceux-là ont tendance justement à revendre et disparaitre après leurs "dégâts" : je pense particulièrement à ceux qui refont en dépit du bon sens, qui abîment en cassant une partie commune, qui font une ouverture sur un mur maître sans autorisation préalable. Si, SI...j'ai des cas tous les jours - et je ne suis qu'une minus copropriétaire-bailleur! Souvent, il est vrai, les problèmes apparaissent avec le copropriétaire suivant qui lui est de bonne foi. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 22:45:07
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Insacorh : d'une part je ne comprends pas votre mention " art 26 aurait suffi "
D'autre part, en l'absence d'une clause d'aggravation des charges, rien n'interdit au syndicat de demander à un copropriétaire la réparation du préjudice causé par une faute, s'il est possible de prouver la réalité de cette faute.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 20:04:30
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Pour vous répondre : le vote unanime de tous les copropriétaires , c'est donc l'article 26.
Demander réparation à un copro qui a disparu depuis xxxxtemps, qui a vendu depuis plussieurs années , est-ce possible?
J'ai un exemple en tête qui nous pose problème actuellement:
Un copropriétaire vers les années 90, je ne peux réellement fixer la date, a rénové sa terrasse (toiture-terrasse) , c'est à dire rajeunissement du carrelage et changement de ses fenêtres pour un coulissant double vitrage. Comment aurait-on pu le savoir? Or à ce jour, l'on s'aperçoit qu'il n'y a plus de barre de seuil vu le réhaussement du carrelage et lors de très grosses pluies, comme nous avons tous en ces moments, l'eau est naturellement rentrée dans l'appartement inondant de même les 3 dans dessous. Le syndic a tout refait faire et nous a débité même avant d'avoir eu l'AG. Les nouveaux proprio occupants refutent notre rejet à cette réunion se trouvant devant le fait accompli (nous aussi ). Toiture-terrasse ou pas, je maintiens que je ne veux pas payer tous ces frais qui sont provoqués par l'ancien propriétaire.
a t-on 10 ans pour le poursuivre? Si toutefois on arrive à remettre la main sur une adresse étrangère? etc...
Une fois que la mutation est close, elle doit être réelle , non? ou avons-nous encore un espoir? |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 juil. 2006 : 14:32:38
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Pour la suite de cette histoire, cette dernière AG s'est faite sur la demande de ces copropriétaires concernés (toiture-terrasse-fenêtres refaites sur le compte du syndicat).
Il en résulte qu'après de très longues discussions et que les nouveaux-copro ont beaucoup chouiné et martelé leur bonne foi, la grosse majorité a craqué en leur faveur.
Dommage, pour les cochons de payeurs.
Mais J'ai tout de même réussi à faire retirer la ligne assassine Citation :
Lors de la dernière convoc. d'AG, j'ai remarqué que chaque fin de demande de résolution se terminait par :
- l'Assemblée décide que toute mutation de lot entrainera l'exigilité immédiate de la totalité de la quote-part afférente au lot vendu
Pour une fois, L'Assemblée, un peu plus nombreuse que d'ab. qui était convoquée pour un ravalement a retenu mon attention  . A vous aussi d'"^tre vigilant |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 13:42:27
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La voila enfin parue cette nouvelle Loi sur les frais de mutation 
Citation :
Article 90
Le premier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. »
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 19 juil. 2006 : 15:24:11
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| Merci Insacorth, mais peut-on avoir les références de cette loi modifiant l'art. 10 de la loi de 65 ? merci. |
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Frais mutation syndic - Cour cassation
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