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Christel74
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 06 nov. 2005 : 13:42:40
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Bonjour à tous
Alors voilà, j'habite une petite copropriété de 5 appartements (dont un local commercial au rez-de-chaussée) depuis janvier dernier et j'avoue être complètement ahurie devant les charges !! Nous en sommes en moyenne à 2000€ par an alors que nous n'avons ni ascenseur ni gardien.
Bref je me demande si je ne vais pas prendre en charge la copropriété (les autres propriétaires seraient d'accord)mais je voudrais être sûre de faire de réelles économies pour l'ensemble des propriétaires.
Quelqu'un a-t-il vécu une situation similaire auquel cas les conseils seraient les bienvenus.
Bonne journée.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 14:59:40
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| avez vous regardé le relevé des dépenses de l'exercice écoulé???? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 15:21:34
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christel,
y'a t-il un syndic professionel ?
qui fait partie du CS et y'en a t-il un, efficace ?
y'a t-il des contrats ? oui au moins pour l'assurance.
dans ce cas, quelqu'un au CS peut demander copie afin de vérifier ces contrats.
ces 2000 € mentionnés, ca correspond à quoi exactement ?
Dans un 1er temps, je passerai en revue toutes les dépenses de votre copro et vérifierait avec d'autres copro de la région (taille similaire par ex).
Je me rappelle quelqu'un qui mentionnait sur un des forums copropriétaire, qu'en révisant tous les contrats déjà signés, le CS avait pu réduire les dépenses de 30%, juste en renégociant certaines clauses. Faire une recherche, ca date de longtemps
N'oubliez pas la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "....."+site:www.universimmo.com
Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 15:24:44
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La gestion par un syndic bénévole est toujours plus économe
Consultez le site unarc.asso.fr la décennie où j'ai activement milité à l'ARC m'a montré que la gestion par des syndics BNP était toujours moins onéreuse que celle d'un syndic professionnel.
C'est normal car les objectifs d'un syndic BNP sont totalement centrés sur la meilleure gestion de la copro, alors qu'un syndic professionnel a d'abord pour objectif commercial la prospérité (la survie, la revente ?? ) de son cabinet.
Eu égard aux coûts fixes pour un syndic professionnel (AG, Comptabilité, appels de charges) une petite copro ne lui rapporte pas assez d'honoraires.
Mais attention, le syndic BNP doit avoir un minimum de compétences en sus de sa bonne volonté. Selon mon pt de vue, un bac G3 ou équivalent est l'idéal. Penser si nécessaire à se faire assister par une véritable assoc de copropriétaires.
Je considère comme indispensable que le conseil syndical ait une vraie activité. Donc gestion conjointe du syndic BNP et du conseil syndical.
En outre la comùmunauté d'intérêts facilite en général le recouvrement des impayés.
Wolfram |
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Christel74
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 15:35:12
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Oui et je n'ai pas noté de frais pour travaux exceptionnels ou de frais irréguliers pouvant justifier une telle somme (et dont nous n'aurions pas été informés mon mari et moi).
Par contre je suis relativement étonnée du montant de certaines charges comme pour l'entretien de l'immeuble (qui n'est pas sorcier car nous sommes sur deux étages).
Comme je suis toute nouvelle propriétaire, je n'ai pas l'expérience nécessaire pour évaluer la situation.
Ma voisine a essayé de mettre notre syndic en concurrence avec une autre société mais cette dernière à prévenu notre syndic (bref, une vraie mafia) et nous a proposé les même tarifs.
J'arrive à comprendre qu'une petite copropriété n'interresse pas les Syndic qui profitent de la situation (les gens n'ont pas forcément le courage de prendre les choses en main) pour gonfler leur prix.
Je me demande donc si ces prix peuvent être efficacement optimisés si je reprends (bénévolement) le syndic ou si c'est une peine perdue.
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Christel74
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 15:54:53
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C'est vrai que j'oublie les éléments essentiels : oui il s'agit d'un syndic professionnel et ma voisine "est" le conseil syndical. Elle à tendence à s'alarmer au moindre frais mais n'agit pas plus que ça d'autant plus qu'elle met son appartement en vente...
J'aimerai faire un comparatif mais comment accéder à d'autres comptes de copropriétés ayant la même taille que la notre ?
Merci de vos retours. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 19:18:33
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pour ma part je considère qu'il faut un minimum de connaissance en droit de la copro pour être syndic BNP.
avez vous déjà l'expérience en tant que copropriétaire??
Vous êtes vous déjà impliqué dans le controle de la gestion du syndic??? |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 19:43:08
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Réponse et encouragements à Christel74 - 06/11/2005 : 13:42:4
Bonsoir, tu as raison de "mettre ton nez" là-dedans...(à moins que ton appartement utilise les 75% des tantièmes....et encore)
Avant de signer, tu as du (aurais du) recevoir les bilans et PVs des trois derniers exercices, le budget pour 2005. Tu as pu (aurais pu) décortiquer les différentes lignes :
1) dans les charges communes (dans lesquelles se trouvent notament les honoraires du syndic, les frais adm, les frais d'AG,d'entretien espaces verts si existants, employé immeuble pour ménage ou société de nettoyage,impôts fonciers, etc...)
2) dans les charges bâtiment (contrat extincteur, VO, fournitures élect, entretien, serrurerie, eau froide, EDF, etc...)
3) dans les charges chauffage, si collectif il est (contrat exploitation, entretien, eau froide pour ECS collective, gaz ou fioul ou autre énergie, EDF chaudière,etc....)
x) dans autres charges si affinité....(compteurs eau, piscine, tennis, que sais-je!)
Rapproches toi d'une association style ARC ou autre, et prends le pouvoir. Tu ne pourras faire pire que le syndic actuel.
Encore tous mes encouragements.
snp |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 19:55:33
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Bien sûr on peut parler de l'ARC (mais on n'est ps là pour faire de la pub n'est-ce pas ?) mais il y a aussi d'autres organismes pour les syndics bénévoles tout aussi recommandables et peut-être moins onéreux ( ).
Pour 5 appartements, à mon avis, ca vaut le coup à condition que les autres soient prêts à mettre la main à la pâte aussi !!! tout depend aussi si l'immeuble est neuf, ou nécessite de gros travaux (car suivi des travaux avec les artisans, avoir un architecte pour suivre tout cela etc, etc).
d'autres discussions qui peuvent vous interesser:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=21458
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30849
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=22127
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=19003
etc ....
Une bonne dose de courage, du temps ( ), une bonne assistance juridique perso, et quelques connaissances comptables, juridiques et surtout de communication ( ) ...
Bref, potassez le sujet, discutez en, voyez le coût de votre syndic et .. prenez votre décision en toute connaissance de cause.
Bon courage ! mais si vous avez le punch, pourquoi pas ?
N'oubliez pas la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "....."+site:www.universimmo.com
Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 20:18:33
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Réponse à Joulia - 06/11/2005 : 19:55:33
Easy Joulia!! Ne te "biles" pas, je ne fais pas de réclame en particulier, ni aux particuliers, d'ailleurs.
J'ai cité cette association parce que je la connais depuis un bout de temps, et quand quelque chose ou quelqu'un me plait, j'en fais profiter les autres...s'ils le veulent!!!!
Mais laissons Christel74 faire son opinion.
snp |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 20:19:54
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et une carte orange pour aller à l'arc -pte de bagnolet, c'est pas trop loin de chez vous
avant toute chose lire les rubriques UI et unarc.asso.fr et demander le grand livre de la copro si vous avez du bon sens ou qq notions comptables vous aurez les principaux éléments pour connaitre les principaux postes chauffage, eau, etc sans oublier honoraires syndic
combien de m2 pour de telles charges, ca parait enorme sans asc et gardien !!! qu'est ce que ce serait avec !!!! |
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Mox Folder
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 12:26:58
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Pour information, moi aussi je fais partie d'une petite copro de 6 coproprietaires. Jusqu'a il y a peu de temps la copro etait tenues par un sydnic benevol.
Le principal (et le seul ?) avantage est qu'effectivement il n'y a pas de frais MAIS attention, je vois quelques gros désavantages à cette situation :
- le syndic bénévol du fait de son bénévola peux avoir vite tendance à tenter de se degager de toute responsabilité (genre "c'est deja bien que je fasse ça benevolement alors faut pas m'en demander trop") ;
- Dans notre cas - moi aussi prioprio depuis un an seulement - je me suis rendu compte qu'aucun travaux d'entretien ou de renovation n'avaient jamais été faits dans la copro depuis longtemps. Tout allait bien .... jusqu'au cette année. Alors personne ne se plaignait, mais au moindre pepin, tout va mal et je pense qu'un syndic bénévol à moins qu'il soit tres experimenté peut difficilement faire face à ce genre de situation... d'ailleurs le notre à donné sa demission et désormais il se lave les mains de ce qui peut arriver, il a de la chance dans notre malheur d'etre dans un copro ou tout le monde à l'air de se fiche royalement de se qui se passe ;
- enfin dans le cas de ma copro nous ne sommes que 2 proprio a y habiter, les autres proprios n'y habitent pas, de plus 2 proprios habitent en province alors que nous somme en banlieue parisienne ... autant dire que le conseil syndical est inexistant ce qui n'arrange rien.
Concretement là nous somme à la recherche d'un nouveau syndic (pro cette fois) et nous nous commes vu proposé 2 contrats l'un à 1800€ et l'autre à 2000€ / an. A cette somme il faut y ajouter les frais annexes du syndic + les charges d'eau 2000€/an environ + l'assurance 900€/par an environ + diverses charges mineures. Grosso modo au total cela nous doublera les charges... mais si c'est le prix à payer pour avoir une bonne gestion, pourquoi pas.
Je préfère avoir l'esprit serain et savoir que la gestion est entre de bonnes mains - au du moins entre les mains de gens qui savent ce qu'ils font - qu'entre les mains d'une personne qui s'improvise syndic, n'a pas les compétences pour, et de surcroit dans une copro ou personne ne s'implique.
Maintenant moi devant ce triste constat et cette terrible année je n'ai qu'une envie c'est de revendre mon appartement.... en vous souhaitant de ne pas en arriver là bien entendu.
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 14:28:50
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Pourquoi faire simple qd on peut faire compliqué
Telle est la maxime que m'a enseigné un mien camarade Médecin et chercheur de son état.
Mais lui disait ça avec humour. Au contraire, cela semble être la clé de toutes les interventions de NEFER qui considère comme indispensables des connaissances juridiques sur la copropriété.
Oui, ces connaissances sont nécessaires, mais le corpus en est réduit, une loi et un décret pour l'essentiel. Encore mieux, le livre "La copropriété en 300 questions" de l'ARC.
Mais gaffe, c'est une addiction. Moi ça a commencé quand un jour j'ai entendu un mec dire que plusieurs majorités existaient en AG de copro.
On commence par la 65-557 du 10 juillet 1965 (modifiée) et son décret, on pousse au Litec code de la copro, puis au code civil, les articles sur la responsabilité, ceux sur le privilège immobilier, un peu sur les Pb de voisinage, d'écoulement des eaux pluviales, on glisse au code de procédure civile.
Heureusement que l'essentiel nous en est dit par le jeu des manuels de l'ARC. Si on est vicieux et pas trop géné on peut s'abonner aux IRC, les informations rapides de la copro.
Enfin tout cela est facilité quand on a commencé par se pénétrer des textes sur l'organisation de la Défense en France, le règlement de discipline générale des armées, celui sur le service de garnison.
Tout cela familiarise avec le corpus juridique et la lecture des journaux officiels.
C'est pourquoi je recommandais plus haut une formation équivalent à un bac G3 ou BP équivalent.
Bon courage. Ne vous laissez pas décourager par Nefer.
Wolfram |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 18:07:09
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Wolfram: vous faites constamment la publicité pour cette association.....
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 18:14:52
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ben oui il peut c'est la meilleure source d'infos neutres et défendant l'interet des copros-priétaires et non ceux des syndics ou des fournisseurs et sans langue de bois |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 nov. 2005 : 19:20:28
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| pas d'accord: il y en a d'autres |
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