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rogin
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 19 mars 2003 : 11:27:51
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Bonjour,
Une fois que les copropriétaires ont décidé en AG de renoncer au compte séparé au profit du compte individualisé, cette décision est-elle :
- définitive tant que la copropriété ne change pas de syndic ?
- valable jusqu'au prochain renouvellement du contrat du syndic ?
- valable jusqu'à la prochaine AG ?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 12:29:03
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Valable tant que l'AG ne revient pas sur sa décision, ce qu'elle peut faire à tout moment pour autant que ce point soit régulièrement inscrit à l'OduJ.
Et, en cas de changement de syndic : à revoter en forme réglementée, pour autant que l'on veuille décider de cette modalité : pas de reconduction automatique en cas de changement de syndic : le texte - voir infra - dit "le syndic est chargé").
Cf. sixième tiret du premier alinéa de l'article 18 de la loi 65-557 :
Citation :
[...le syndic est chargé...] :
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 15:01:43
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A Rogin
Le choix est entre un compte séparé ouvart au nom du syndicat ou un compte unique ouvert au nom du syndic professionnel pour tous les syndicats qu'il gère.
Il est vrai qu'il existe des comptes uniques avec sous-comptes par syndicat, c'est sans doute ce qu'on vous a proposé sous le nom de gestion par compte individualisé. C'est une formule commode mais c'est quand même un compte unique ouvert au nom du syndic.
De nos jours le compte séparé est préférable, mais les professionnels jouent sur des honoraires majorés en cas de compte séparé. Il va falloir sortir de cette spirale vicieuse. Quand il y aura suffisamment de syndicats en compte séparé, la concurrence jouera dans le bon sens.
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malechka
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218 réponses |
Posté - 19 mars 2003 : 17:21:02
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Un des cabinet Uxxi propose pour : «l’ouverture d’un compte groupé une remise de 25%H T»
25% HT sur le forfait des honoraires de gestion ! ce qui laisse supposer que pour une copropriété de 100 lots dont les honoraires de gestion annuels sont à 12 260 T.T.C. il devra pouvoir placer sur 1 an (au taux actuel environ 3,5%) au moins 87 571 euros ou 104 735 euros selon que cette remise s ‘applique sur le HT ou sur le TTC des honoraires(non mentionné sur le barème).
En considérant également que cette copropriété est saine donc sans ou avec un minimum de fonds de roulement comment ce syndic peut espérer compenser cette fabuleuse remise ?
Si vous avez une idée …
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 23 mars 2003 : 10:39:57
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Malechka
Si je ne fais pas d'erreur, les honoraires de gestion courante du syndic en question sont de 675 francs hors taxes par lot principal soit à peu près 100 euros.
Sur une base moyenne de 950 francs (145 euros) par lot on arrive à des honoraires de 95 000 francs (14 500 euros) hors taxes soit une différence de 27 500 francs (4 192 euros) hors taxes.
Première question : refaîtes les calculs en hors taxes exclusivement de l'abattement proposé par ce synci. Quel est l'écart ?
Seconde question : quel est actuellement le montant raisonnable hors taxes par lot des honoraires de gestion courante d'un immeuble de 100 lots principaux de ce type, si l'on prend comme hypothèse 1 que le syndic ne perçoit aucune rémunération des fonds et comme hypothèse 2 que le barème des honoraires exceptionnels n'est pas abusif ?
Voilà un bon thème de discussion !
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malechka
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218 réponses |
Posté - 31 mars 2003 : 15:12:50
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Tout dépend de la qualité de la prestation et les moyens mis en œuvre pour l’appliquer.
A 950 francs H.T du lot pour une copropriété de 100 lots il faut vraiment que la prestation soit irréprochable avec du personnel formé et disponible.
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 31 mars 2003 : 22:06:23
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"12,20 € (80 FRF) par copropriétaire et par an".
C'est ce que rapporte en moyenne le compte bancaire unique d'après les dires de Henry Buzy-Cazaux, directeur général adjoint du groupe Foncia.
L'article du magazine "Que Choisir" poursuit en ces termes : "Soit, un total de 3,8 millions d'euros (environ 25 millions de francs) par an si les quelque 320000 lots de copropriétés gérées par Foncia fonctionnent en compte unique. Les syndics ne sont donc pas prêts d'abandonner cette manne."
Cordialement.
Cyril 
Edité par - clemouel le 31/03/2003 22:08:06 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 01 avr. 2003 : 00:41:35
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Merci à Clemouel pour le lien vers l'article de "Que choisir". Sa relative ancienneté ne l'empêche pas de conserver une vraie actualité.
Sur le compte séparé, la solution de la loi Bonnemaison (31/12/1985) était le fruit de longues discussions avec les professionnels. Pour beaucoup de syndicats elle a eu des conséquences catastrophiques quand le renouvellement du mandat du syndic était annulé judiciairement parce que la question du compte avait été omise à l'ordre du jour. Dans bien des cas le compte séparé était ouvert depuis longtemps. C'était quand même un premier pas.
Le législateur SRU n'a pas voulu, pas pu, pas osé (?) sauter le pas.
Pour en terminer avec cette difficulté, la loi SRU aurait pu imposer la gestion par compte séparé en prévoyant un délai de 5 ans pour l'entrée en vigueur. Elle aurait laissé aux assemblées la possibilité d'autoriser le syndic à conserver la gestion par compte unique pendant la période transitoire.
Théoriquement, ce délai aurait permis aux syndics professionnels de prendre leurs dispositions. On pouvait espérer une stabilisation du marché et un retour au calme d'une concurrence que certains estiment favorable aux copropriétaires mais à tort, car elle est maintenant excessive.
Pourtant il y a des petits ou moyens cabinets qui fcontionnent exclusivement avec des comptes séparés. Est-ce à dire qu'ils se rattrapent sur autre chose ? Ou que les grands cabinets et groupes ne recherchent finalement que l'exploitation des comptes uniques en faisant le minimum de travail suffisant pour conserver les immeubles ?
Mais l'article comporte aussi quelques erreurs grossières.
Une perle d'abord : " Si un syndic notifie le procès verbal hors délai, il devra le renotifier à ses frais " !!!!
Même notifié hors délai, le procès verbal est notifié. Le délai n'est assorti d'aucune sanction. Une nouvelle notification ferait courir à nouveau le délai de contestation ? Quand on critique l'incompétence des syndics, il faut réfléchir à ce qu'on écrit soi-même.
Quant aux travaux préconisés par un ascensoriste à la suite d'un contrôle quinquennal, ils sont bien entendu à la charge des copropriétaires SI ils sont réglementairement obligatoires. Ce n'est pas toujours le cas, c'est le moins qu'on puisse dire. Mais ils ne sont jamais à la charge de l'entreprise comme le prétend l'article.
Il y a des travaux préconisés qui ne sont pas obligatoires mais qui seraient opportuns pour prévenir des accidents. Il ne faut pas toujours les négliger. Si l'accident se produit, les assureurs iront bien rechercher le rapport.
Le gros problème des rapports quinquennaux c'est le coût souvent déraisonnable des travaux proposés. Voir le prix demandé pour le remplacement d'un boîte rouge de sécurité pour les clefs de machinerie. Le reste est à l'avenant et il faut se gendarmer (avec l'entreprise citée en particulier) pour obtenir un détail pièces et main d'oeuvre qui ne figure pas sur le devis global.
Sur l'enquête de Que choisir : 400 réponses ce n'est guère pour tirer des conclusions. Celles et ceux qui ont répondu ont surement des problèmes personnels avec un syndic.
Nous sommes en démocratie. Que faire au sujet de la gestion par compte unique en présence de syndicats qui votent à qui mieux mieux l'autorisation de continuer, sinon respecter les décisions qu'ils prennent ? Eux, ils ne sont peut être pas dans les 400 de Que choisir, eux ils sont contents, ils ont un bon syndic. Mais eux, ils ne l'écrivent pas.
Par contre, bravo pour le syndic qui réalise pour pas cher l'adaptation des règlements de copropriétés avec l'assistance d'une assosciation. Mais s'il veut glisser "les améliorations souhaitées par les copropriétaires" dans l'adaptation, on ira aux résultats.
Edité par - JPM le 01/04/2003 09:46:03 |
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 02 avr. 2003 : 22:32:47
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Ah le lobbies des syndics !
Pour la perle de JPM qui m'a fait tilter aussi, il s'agit d'une mesure de Qualité France et non une erreur de Que Choisir, non ?
Citation :
Qualité France annonce de nouvelles exigences pour 2002. «[...]Si, par exemple, un syndic notifie le procès-verbal d'assemblée générale hors délai, il devra le renotifier à ses frais."
Cela dit, la sanction de ce (ex)label était effectivement JPM quelque part une ineptie.
Cordialement.
Cyril |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2003 : 00:26:25
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A Clemouel,
Je m'en rapporte à votre citation. Dans ce sens c'est effectivement une réforme fondamentale de Qualité-Syndic. Tout cela ne vole pas très haut !
Il faut envisager avec scepticisme les labels, les certifications, les prix littéraires et surtout les comptes des grandes sociétés. Le secret est de goûter pleinement, quand ils se présentent, un bon livre, un bon poulet et, (pourquoi pas ?) un bon syndic. Le drame est pour ceux qui cherchent toujours le défaut sans apprécier la qualité.
Quant aux syndics, ils feraient mieux de se lancer dans la serrure de sureté. Après une tentative de cambriolage de la loge : 800 euros pour la serrure de la concierge. Un copropriétaire conteste à juste titre : il fait valoir qu'il n'y a pas eu de mise en concurrence entre 15 heures (heure de constatation du sinistre) et 19 heures (heure de la repose). Heureux encore qu'il n'ait pas demandé une assemblée en urgence et un vigile pendant le délai de convocation.
Reste à remplacer le passe PTT, agalement détérioré : 60 euros aux Puces. Le cours a beaucoup chuté depuis 5 ans. Un passe PTT, je sais le remettre.
Dans la même semaine, fuite importante dans le plancher entre 5e et 6e étages. Dans les deux cas cuisine de moins de 5 ans, sol et murs carrelés impeccables, réalisés par un même entrepreneur de province choisi d'un commun accord par les deux nouveaux propriétaires. Une descente d'eaux usées, vérifiée par le plombier de l'immeuble lors des travaux, une colonne montante " remplacée en cuivre sur les deux étages" par ledit entrepreneur (vu les devis)+ au 5e une chaudière murale et un ballon de stockage ECS avec bruleur à gaz (C'est la première fois que j'en voyais un), le tout coffré. Nécessité d'un plombier filiforme pour effectuer un sondage ... qui révèle que l'ancienne colonne en plomb a été conservée dans l'épaiseur du plancher avec soudure cuivre/plomb au 5e et plomb/cuivre au 6e !!! C'est l'une des soudures qui était fuyarde. Que faire d'autre dans l'immédiat que de ressoucer cuivre/plomb avec la chance d'avoir un bon soudeur ?
Qu'aurait pu faire de mieux notre syndic ? Il a pu joindre en Afrique du Sud le locataire du 6e absent pour 10 jours (honneur aux portables satellitaires). Cela a permis de récupérer les clefs chez un membre de la famille Arrêter les travaux, faire établir dans les 48 heures un constat d'huissier, mettre en demeure les deux propriétaires de mettre en cause l'entrepreneur (qui est dans le Loiret), etc. ? On était content d'avoir de l'eau à 19 heures (c'est l'heure heureuse dans l'immeuble) et tout les occupants étaient bien contents, même le contestataire (serrure).
Un seul problème : le plombier n'avait pas repéré le trait de peinture qui marque la position correcte de la vanne générale. D'ou débit insuffisant. Comme nous connaîssons le trait, nous avons fait le nécessaire, et même l'indispensable car il y a des chasses Morisseau dans l'immeuble !
Petite chronique d'une copropriété parisienne !
Principe : toujours tirer un enseignement de ces petits malheurs :
1) Une clause du règlement de colpropriété doit imposer aux copropriétaires la réalisation par le plombier de l'immeuble de leurs travaux privatifs.
2) Les occupants qui s'absentent doivent indiquer leur destination à chaque déplacement ainsi que les moyens de les joindre. Une copie des indications données doit être remise à la concierge et au CS
3) Il doit également y avoir une clause interdisant aux personnes malveillantes de tenter de pénétrer dans l'immeuble, la loge et les appartement sans autorisation. Un extrait sera affiché sur la face extérieure de la porte de l'immeuble
Nous allons compléter l'adaptation du règlement qui était pratiquement terminée, sous réserve du décret à paraître. Le projet de décret comptable, je l'ai.
Nous attendons de pied ferme la CNIL et la Cour européenne des droits de l'homme. Nous demanderons à cette dernière d'insérer la 3e mesure dans la Déclaration. J'ai été un peu long mais demain, c'est la grève. A Après demain donc ! Mais non : il est minuit passé. A demain alors.
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 03 avr. 2003 : 21:19:34
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Et dire JPM que vos mésaventures pouraient faire l'objet d'une pièce de boulevard digne de "Au théatre ce soir".
Les décors étaient de Roger Hart et les costumes de Donald Caldwell.
Et que votre syndic investisse dans un brigadier ! 
Cordialement.
Cyril |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 avr. 2003 : 15:32:46
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Bonne idée de Clemouel ! Il y a déja eu une pièce sur les assemblées générales. Ce n'était pas mal mais ne valait pas la réalité.
Il y a un quatrième acte dont les enseignements peuvent intéresser certains : l'insuffisance de pression était finalement très lègère, mais très sensible au 6e étage, non pas du fait de l'altitude mais en raison d'un défaut total d'entretien de la cartouche d'un mitigeur.
En l'espèce, le lot concerné était seul affecté par l'inconvénient car toutes les productions d' ECS sont individuelles dans l'immeuble.
Lorsqu'il y a production collective avec présence généralisée de mitigeurs, les conséquences d'un défaut d'entretien d'un seul mitigeur (remplacement annuel de la cartouche) peuvent être ressenties dans tous les lots desservis par les mêmes colonnes (EF/EC). Si la pression de la colonne d'eau froide est supérieure à celle de la colonne d'eau chaude (cas le plus fréquent), l'eau froide passe dans la colonne d'eau chaude au travers du mitigeur en mauvzis état et alors, dans les autres appartements, sous la douche : brrrrrr.
Rideau !
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 avr. 2003 : 15:54:48
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On comprend que le "Rideau !" est celui de la douche, pas celui de la pièce. Ou bien j'ai dormi pendant un acte ?
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 04 avr. 2003 : 16:58:14
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Juste un mot pour info : le label "Qualité-syndic" décerné par Qualité-France n'est pas un ex-label : certes l'ARC s'en est retirée avec motivations qui ne sont pas totalement limpides, et quelques syndics qui n'y étaient que pour bénéficier d'une relative modération de l'ARC à leur égard (Foncia, Villa, et quelques autres) s'en sont également retirés, mais d'autres groupes y font une entrée en force, et Qualité-France indique enregistrer de nouvelles adhésions...
Par ailleurs, c'est jusqu'à nouvel ordre la seule initiative crédible en matière de qualité de service contrôlée, même si ce n'est pas une panacée ; tout le reste n'est qu'incantations et plaquettes marketing ! Alors faute de grives...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 avr. 2003 : 11:01:51
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Au sujet de Qualité syndic, la formule finale d'Universimmo résume parfaitement la situation : "faute de grives ..."
Les mécomptes récents des grands cabinets de "commissaires aux comptes" de style anglo-saxon montrent qu'il y a problème fondamental dès lors qu'un contrôlé rémunère son contrôleur pour des prestations à destination externe : information du public et des autorités professionnelles diverses.
Label ou pas, les syndics utilisent l'adhésion à Qualité-syndic, comme ils le feraient pour tout autre organisation de même type, comme argument publicitaire et valorisant. C'est parfaitement compréhensible.
Si des groupes importants entrent en force dans l'institution aux lieu et place de Foncia, ils en seront les maîtres de fait. C'est aussi compréhensible. Il est néanmoins possible qu'ils aient l'intention d'en faire un outil efficace car c'est fausser le débat que de présumer systématiquement un manque de considération pour la clientèle.
L'insuffisance manifeste du "cahier des charges" a montré dès l'abord les défectuosités du système, caractérisées par un commentaire ravageur du Professeur Giverdon.
La vie des copropriétés demeure affectée par deux problèmes fondamentaux
- l'insuffisance pérenne de la rémunération régulière et transparente des syndics professionnels. Elle remonte à l'époque de la taxation, aggravée par les interprétations à sens unique du service de contrôle des prix.
- l'insuffisance pérenne de l'information des copropriétaires sur les règles de fonctionnement de la copropriété, observation étant faite que, globalement, ils rechignent à tout effort dans ce domaine
Sur ce dernier point, on doit remarquer le nombre stupéfiant des erreurs grossières qu'on peut relever dans les documentations diverses. Dans certains cas, les rédacteurs eux mêmes ne connaissent pas la matière qu'ils traitent ! Certains réagissent sans délai aux observations qui leur sont adressées. C'est le cas notamment du site officiel "service public" qui rectifie ses fiches pratiques sous huitaine après contrôle du bien fondé des messages.
Les dysfonctionnements constatés à l'occasion de chaque réforme importante n'arrangent rien. La publication des textes d'application est toujours très tardive. On le constate à nouveau à l'occasion de la réforme SRU.
Edité par - JPM le 05/04/2003 11:05:59 |
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