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Loic75
Contributeur actif
41 réponses |
 Posté - 19 nov. 2005 : 11:46:24
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Bonjour,
Nous sommes 4 coproprietaires sur un immeuble avec terrain constructible. Nous avons acquis depuis 7 ans, la valorisation a explosé et sommes donc sensibles à la fiscalité sur les plus values.
Globalement, les lots comprennent les appartements en privatif et des tantiemes en copropriété (murs + terrain constructible).
Nous voudrions simplement dans un premier temps séparer le terrain des lots, afin de pouvoir ensuite vendre séparément le terrain et les apparts.
Cette simple modification de lot (sans modification des coproprietaire) à faire dans un nouveau RC, obligerait à revaloriser et donc à payer l'impot sur la plus value. C'est un proche qui aurait consulté un notaire, mais qui semble rester flou car non habitué.
Pouvez me confirmer cela ? Est ce vraiment assimilable à une mutation, alors qu'il n'y a dans cette opération aucune vente ?
Merci pour vos lumières.
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double12
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 13:30:01
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Je pense qu'il n'y aura pas de plus-value sur la vente puisque vous vendrez votre résidence principale (les 4 copropriétaires).
Toutefois, vous aurez des frais ne serait-ce que pour la modification de RC.
La "manip" me semble quand même difficile :
- accord des quatre évidemment sur l'ensemble des paramètres et notamment sur le prix;
- notion de temps : délai de vente (ensemble ou non);
De plus, les impératifs de l'un ne correspondant pas nécessairement à ceux des autres, il risque d'y avoir des tensions.
Cela dit, si tout est parfait, vous avez raison, lancez-vous.
Contactez votre notaire (et un autre) en lui expliquant vos souhaits. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 13:50:27
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| le terrain est il une partie commune dans votre réglement de copropriété????? |
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Loic75
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 14:24:07
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Precisions :
1) c'est une residence secondaire (et non principale)
2) Chaque lot est constitué d'un partie privative (appart) et de tantiemes de parties communes (murs + terrain). Afin de pouvoir vendre les apparts (seuls sans terrain), on voudrait séparer le terrain des apparts.
3) on essaye de se mettre d'accord... et cela serait une opération sur le RC afin de separer le terrain des lots (appartements), et seulement ensuite chacun pourrait vendre a sa guise son appart, puis on vendrait le terrain.
Mais le notaire qui dans un premier temps ne savait pas répondre est maintenant flous en disant que la seule opération sur le RC pourrait générer l'impot sur la plus value, avant meme de commencer a vendre. |
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double12
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 15:01:55
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Résidence secondaire = plus-value si vente à moins de quinze ans.
Je confirme par ailleurs les frais de RC, plus géomêtre et autres. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 15:04:40
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| c'est donc le syndicat des copropriétaires qui veut vendre le terrain???? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 16:17:38
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Pas la peine de vous casser la tête sur les problèmes fiscaux pour une opération qui juridiquement est impossible telle que présentée.
Admettons a priori que les quatre soient d'accord pour effectuer une opération.
Vous voulez simplement
dans un premier temps séparer le terrain des lots,
afin de pouvoir ensuite vendre séparément le terrain et les apparts.
Le propriétaire d'une maison peut théoriquement vendre le terrain d'assiette tout en conservant la propriété de la maison. Dans la propriété superficiaire, les baux à construction ou à réhabilitation, les baux emphythéotiques et les concessions immobilières on trouve la distinction entre le propriétaire du terrain et le propriétaire du bâtiment.
La création d'une copropriété dans ces conditions est admise (CA Pau 25 mars 1998 JCP G 1998 IV 3478).
Envisager l'opération inverse est une autre paire de manches, même sur le plan théorique. En effet, les opérations sus évoquées ne laissent aux propriétaires des lots qu'un droit réel, certes, mais temporaire car ces démembrements comportent toujours un terme.
Il faut aussi déterminer l'intérêt que peut avoir l'acquéreur d'un terrain ainsi encombré à moins que la disposition des lieux ne laisse la possibilité de constructions complémentaiores.
Pour aller plus avant, il faudrait connaître l'économie complète de l'opération envisagée.
A première vue l'opération est tordue mais il est possible qu'on change d'avis à la vue d'éléments complémentaires.
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double12
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 20:04:57
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Je suis preneur.
Cordialement.
Patrick |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 23:41:28
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Je pense que dans l'opération envisagé il n'est pas question de "vendre le terrain d'assiette tout en conservant la propriété de la maison" ce qui poserait des problèmes comme indiqué par "JPM".
L'opération envisagé doit, à mon avis, se réaliser dans l'ordre suivant: Vente d'une partie commune (Une partie du terrain constructible) non indispensable à l'article 26. Si vous avez l'unanimité c'est encore mieux.
Cette vente entrainera une publicité foncière avec modification du règlement de copropriété, donc des frais, mais les tantièmes ne devraient pas changer, ils sont un rapport à un ensemble.
Dans l'ordre inverse si vous vendez des lots appartements sans la partie commune terrain constructible, transformée en lot, vous n'êtes pas assurés que les acheteurs voudront vendre le terain, même si la quote part de la vente leur reviendrait, et non aux propriétaires actuels...qui n'auront pas vendu plus cher!
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Loic75
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 19:14:38
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Merci pour vos lumières. JPM a bien compris notre problème :
les copropriétaires souhaitent pouvoir vendre leur appart _dans un premier temps_ tout en gardant le terrain (qui vaut presque autant que les apparts!) afin de vendre ce terrain lorsque la fiscalité des plus value leur sera plus favorable.
Il nous faut donc effectivement sortir ce terrain (auj partie commune générale) de l'ensemble géré en copropriété.Il deviendrait alors en première hypothèse, en indivision entre les copropriétaires de l'immeuble au prorata des tantiemes.
La question qui se pose est : cet acte de sortie ou scission de la copropriété est il assimilé juridiquement à une mutation qui va ainsi réinitialiser le compteur de plus value, voire éventuellement occasionner un paiement des plus value sur la base d'une valeur estimée (opinion du notaire), alors que les propriétaires actuels n'auront virtuellement pas changé.
Evidemment, nous souhaiterions bénéficier de l'ancienneté déjà acquise de 7 années aujourd'hui pour diminuer le taux d'imposition lors de la vente ultérieure. Comment faire ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 23:26:39
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S'il n'y a pas d'autres intervenants que les copropriétaires actuels, vous ne pouvez rien faire du tout.
Il y a X, Y, Z et W copropriétaires.
Aucune opération ne peut permettre qu'ils soient d'une part copropriétaires du bâtiment seul, d'autre part propriétaires indivis du terrain seul.
Ce projet s'insère dans les montages acrobatiques que suscitent les complexités du droit fiscal.
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chavas
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 13:36:47
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Bonjour,
Pourquoi ne pas faire une scission de copropriété afin de sortir le terrain. Ceci entraine evidemment des frais : géometre, nouveau regl copro, et taxe de publicité fonciere
Il s'agit d'une mutation à titre gratuit ce qui ne devrait pas avoir d'incidence sur les calculs ultérieurs de plus value.
ceci me parait etre une solution. Si qq peut confirmer/infirmer |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 13:43:22
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l'article 1 de la loi de 65 ne prévoit pas qu'un terrain soit soumis au statut de la copropriété:
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété.
Article 1
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 14:53:27
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La scission de copropriété s'entend du retrait d'un lot au moins, ou d'un groupe de lots constituant un bâtiment, avec partie du terrain d'assiette. Celà ne colle pas.
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chavas
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 21:03:31
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Pour JPM : d'après ce que je comprends vous préconisez de créer un lot constitué de la partie terrain à séparer, puis de réaliser la scission que je proposais.
Pour Nefer : le terrain exclus de la copropriété devient evidemment propriété indivise des anciens copropriétaires. Il ne s'agit pas de créer 2 copropriétés. (même si ce pourrait etre une autre solution, s'il existait par ex un hangar ou autre construction sur la partie de terrain à vendre ultérieurement). |
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Loic75
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 13:31:21
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Bonjour,
oui, il existe en effet des garages sur la partie du terrain a vendre. Mais faire une deuxieme copropriété me semble lourd.
La solution de creer un nouveau lot qui "viderait" les parties communes des autres, puis scission me parait bien attractif.
De toutes façons, sur ce point il m'est facile de mettre tous les coproprietaires d'accord, en cas de vote.
Merci pour vos infos. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 13:57:38
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| quel est le statut de ces garages? |
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Loic75
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 23 nov. 2005 : 13:17:17
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Les garages font partie des parties communes generales et ne sont pas louées. Pourquoi, quelles peuvent etre les consequences par rapport au probleme ?
Merci. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 nov. 2005 : 19:28:34
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| je suppose que ce sont des emplacements de parking, il n'y a pas de bâtiment ? |
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Loic75
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 24 nov. 2005 : 09:12:43
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| Ben, non ce sont des garages batis, avec murs et toit. |
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Modifs Lots de copropriété vs plus values
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