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 Sujet  |
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funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
 Posté - 19 nov. 2005 : 11:57:18
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bonjour,
dans la redaction du mandat il est imperatif de preciser à qui appartient la charge de la commission, sous peine de nulité du mandat.
chacun sait, sauf erreur de ma part que l'engagement des parties doit preciser la même partie ayant la charge de la com que celle precisé au mandat.
de façon a ce que l'assiette de calcul des frais de notaire soit reduite du montant de la com, une bonne partie des promesses sont redigées avec une charge de la com à l'acquereur.
ma question est la suivante :
dans la mesure ou une charge de com au mandant, dans le mandat, oblige la signature d'un mandat de recherche lors de la signature de l'engagement des parties si la charge est à l'acquereur, dans quelle mesure est-il utile de preciser la charge de la com au mandant dans le mandat ? pourquoi ne pas charger systematiquement l'acquereur ?
y'a t'il une subtilité juridique que je ne saisi pas ?
merci pour vos reponse.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 12:59:05
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Il y a plusieurs raisons.
La première est que l'AI s'il se fait doubler n'a comme co-contractant que le vendeur, et ne peut pas lui réclamer la comm, mais seulement des DO, réductibles - et souvent réduits - par le juge.
La deuxième est que dans certains cas l'acquéreur ne peut pas prendre les honos à sa charge (prêt à 100 % par ex.).
La troisième est qu'il est préférable d'avoir également avec l'acquéreur une responsabilité contractuelle et non délictuelle, ce qui est le cas si l'acquéreur n'a pas de contrat avec l'AI. L'inconvénient est que dans ce cas c'est le juge qui va interprêter l'étendue de la mission.
jcm |
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funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 14:15:38
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merci jcm
ca confirme bien ce que je savais a ce sujet.
j'étais en litige avec l'un de nos confreres qui lors d'une discution me soutenais qu'il n'y avait aucune incidence a ce que la charge de la com soit à l'acquereur lors d'une prise de mandat.
merci j'ai gagné un café !
je tiens à vous féliciter et vous remercie pour la qualité de vos reponses sur ce forum et à votre contribution.
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 14:30:10
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Citation :
Initialement entré par funktastik
merci jcm
ca confirme bien ce que je savais a ce sujet.
j'étais en litige avec l'un de nos confreres qui lors d'une discution me soutenais qu'il n'y avait aucune incidence a ce que la charge de la com soit à l'acquereur lors d'une prise de mandat.
merci j'ai gagné un café !
je tiens à vous féliciter et vous remercie pour la qualité de vos reponses sur ce forum et à votre contribution.
J'ai l'impression que vous avez omis la "véritable raison de droit" dans l'indication du débiteur de la commission au niveau de la prise de mandat.
Si vous indiquez que la commission sera supportée par l'acquéreur, il s'agit tout simplement d'une "stipulation pour autrui" .
Cette stipulation n'engage l'acquéreur que dans la mesure ou il sera d'accord.
Ainsi, si vous faites une publicité , un acheteur bien informé pourrait refuser de vous payer votre com au motif qu'il n'a pas donné son accord.
Voilà également pourquoi il faut normalement établir un Avenant au Mandat de départ concédé par le vendeur , en précisant la com à la charge de l'acquereur , ledit avenant également enregistré dans le registre des Mandats .
Tenez : vous avez gagné un déjeuner au lieu du café.
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funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 15:13:16
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merci pour le dejeuner !
mais dans l'hypothese ou le mandat precise une com à charge acquereur et que la signature d'une promesse s'en suit avec une com tjr à charge acquereur, pkoi aurais-je besoin de son accord ? la promesse fige les engagements de chacune des parties et nottament celle de payer une commission d'agence.
d'autant plus qu'a ma connaissance un acquereur n'a pas de droit de regard sur le mandat signé avec un propriétaire vendeur.
j'avoue avoir un peu de mal a saisir la façon dont un acquereur pourrait refuser de payer la commission des lors qu'une promesse est signé, souvent assortie d'une reconnaissance d'honoraire ? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 16:00:12
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Si le mandat et le compromis sont cohérents en ce qui concerne l'indication de la partie qui a la charge de la commission, pas de problème pour le droit à honoraires.
Le problème viendrait effevtivement, comme le fait remarquer Soyouz, du cas où l'AI se ferait "doubler" en n'ayant qu'un mandat avec honos charge acquéreur.
Techniquement, on peut imaginer aussi faire un avenant au mandat de vente, mettant les honos à la charge de l'acquéreur.
Mais la meilleure protection pour l'AI consiste à faire un mandat de vente avec honos charge vendeur, et à faire ensuite un mandat d'acheter si besoin est.
jcm |
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funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 17:54:21
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Citation :
Initialement entré par jcm
Si le mandat et le compromis sont cohérents en ce qui concerne l'indication de la partie qui a la charge de la commission, pas de problème pour le droit à honoraires.
Le problème viendrait effevtivement, comme le fait remarquer Soyouz, du cas où l'AI se ferait "doubler" en n'ayant qu'un mandat avec honos charge acquéreur.
Techniquement, on peut imaginer aussi faire un avenant au mandat de vente, mettant les honos à la charge de l'acquéreur.
Mais la meilleure protection pour l'AI consiste à faire un mandat de vente avec honos charge vendeur, et à faire ensuite un mandat d'acheter si besoin est.
jcm
Vous avez parfaitement compris.
J'ai eu un jour un contrôle par les impôts.
Ils étaient en train de vérifier la compta d'un promoteur et la valeur déclarée dans les stocks de celui ci au 31/12.
J'ai du sortir mon Mandat et ils ont vérifié dans les ventes réalisées "qui" était débiteur de la com au regard de la TVA due par le promoteur.
Un autre exemple pourait cependant se présenter:
Mandat de vente à 100 000 Euros com stipulée" par le vendeur" à la charge des acquéreurs.
A quel prix mettez vous en vitrine ? ....100 000 Euros
Imaginez que l'acquéreur entre et vous dises d'accord j'achète.
Il n'est pas lié par la stipulation du vendeur.
Bien entendu ce sont des cas d'école et chacun sait qu'il faut mettre la com à la charge du vendeur et faire signer un mandat de recherche par l'acquereur , mandat qui sera enregistré dans le registre des Mandats.
Et ce dernier point , je pense que très peu d'A I y pensent.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 18:39:59
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"mandat qui sera enregistré dans le registre des Mandats.
Et ce dernier point , je pense que très peu d'A I y pensent."
Tous les mandats doivent être enregistrés, qu'ils soient de vente, d'achat, de location...
jcm |
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double12
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 19:57:27
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Soyouz,
Autant je cautionne l'ensemble de vos dires, autant je suis circonspect quand vous parlez d'un prix de 100 000 avec commission charge acquéreurs et affichage à 100 000.
A nouveau on dérape.
Mandat charge com acquéreur = prix affiché avec com.
Là commence la réalité des choses et la confiance.
Cela dit, j'ai bien compris vos arguments et ceux de JCM et suis donc d'accord à l'exception de l'affichage.
Cordialement.
Patrick |
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double12
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 20:01:34
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Un petit oubli :
Pour ma part, toutes les com sont à charge de l'acquéreur et stipulées comme telles dans les mandats.
Et au delà des informations que je viens de glaner, je ne vois pas de problèmes.
Sauf, si mon souhait est de réclamer des DO à chaque manquements de mes clients !!!!!!!
Cordialement.
Patrick. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
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double12
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 20:11:11
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JCM,
Désolé mais le latin est moi ça fait deux.
Sauf qu'un parabellum m'évoque un outil de travail bien particulier.
Merci d'éclairer à nouveau ma petite ampoule............. |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 20:43:04
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Citation :
Initialement entré par double12
JCM,
Désolé mais le latin est moi ça fait deux.
Sauf qu'un parabellum m'évoque un outil de travail bien particulier.
Merci d'éclairer à nouveau ma petite ampoule.............
<<<< Si tu veux la paix , prépare la guerre>>>>>
JCM n'a pas tort et dans ce métier mieux vaut être " parfaitement bordé" au départ pour le cas ou l'on tomberait sur un "chercheur d'embrouille".
Fort heureusement tous les clients n'en font pas partie , mais il y a de plus en plus de "procedurier" et quand l'un d'entre eux peut se faire au " AI" il n'y manque pas.
Dans ce cas, assisté d'un avocat qui connait l'astuce , il peut vous faire grimper aux arbres.
Ainsi je pense que la "prudence" consiste à mettre la com à la charge du vendeur et NON à la charge de l'acquéreur , quitte ensuite à régulariser par Avenant au Mandat et com à la charge des acquéreurs.
Sans oublier d'inscrire l'avenant qui constitue une diminution du prix.
(prix -com= nouveau prix)
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 11:49:07
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Pour tous:
extrait d'un site de notaire relatif à la "stipulation pour autrui" et "bon de visite"
Interessant.
7/12/2003
Valeur du bon de visite de l'agent immobilier?
L'occasion de faire le point sur une question récurrente
Question.
Cherchant une maison à acheter, je me suis adressée à un agent immobilier qui m'a fait visiter deux maisons. A cette occasion, à la demande de l'agent, j'ai signé deux bons de visite. A quoi me suis-je engagée? A quoi sert le bon de visite?
Réponse.
Ce document est une création de la pratique des agents immobiliers, dans un domaine où la preuve par témoins n'est pas admise, document destiné à prouver la visite du bien par une personne présentée par une agence.
Le "bon de visite" que les agents immobiliers font souvent signer à l'acquéreur après la visite du logement ne peut à lui seul justifier une demande de rémunération. En effet le bon de visite ne peut tenir lieu de mandat et faire naître une obligation à la charge de l'acheteur dès lors que le mandat prévoit que la commission sera à la charge du vendeur.
Quatre cas de figure peuvent se trouver:
1. L'agent immobilier a trouvé l'acheteur, lui a fait visiter le logement et a conclu définitivement l'affaire avec lui: l'acquéreur doit lui verser le montant de la commission prévue pour les services rendus, si la commission a été mise à la charge de l'acheteur par le mandat et que celui-ci a accepté la stipulation par exemple aux termes de l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente).
2. L'agent immobilier a fait visiter le logement, a entrepris de négocier le prix d'acquisition avec le client, mais la transaction a été conclue par un autre professionnel (agent immobilier, notaire, géomètre-expert): aucune rémunération n'est due au premier agent immobilier, même s'il a entamé les négociations. La commission est versée au professionnel qui a conclu l'affaire.
3. Le vendeur traite directement avec un acquéreur présenté par l'agence immobilière: l'opération est considérée comme conclue par l'intermédiaire de l'agent immobilier qui percevra sa commission ou obtiendra du juge des dommages et intérêts compensatoires, au cas de refus de paiement. L'acheteur peut être condamné in solidum au paiement des dommages-intérêts éventuels si la collusion frauduleuse avec le propriétaire est établie.
4. Le vendeur a refusé par écrit une baisse du prix à un premier agent immobilier ayant fait visiter le logement, mais a accepté une diminution du prix lors de négociations avec un autre agent immobilier, qui a emporté l'affaire. Le vendeur peut se voir contraint de verser des dommages et intérêts au premier agent immobilier, qui devra cependant apporter la preuve qu'il a été victime d'un comportement qui ne lui a pas permis de réaliser la vente. Les tribunaux fixeront le montant de l'indemnité à verser à l'agent immobilier.
A quoi sert le bon de visite? A vous? A rien. A l'agent? A empêcher le propriétaire mandant de traiter directement avec vous. Le cas échéant à vous décourager de signer avec un autre agent dans le cas, par exemple, où celui-ci présenterait le même bien à un prix inférieur. Garantie illusoire, ce bon de visite ne vous engage à rien à lui seul, comme indiqué plus haut. La Cour de cassation a rendu un arrêt statuant que les honoraires sont dus uniquement à l'agence qui aura accompli sa mission. Un petit conseil pour l'avenir: lisez attentivement avant de signer quoi que ce soit. Croyant signer un bon de visite, un acheteur a signé un mandat de recherche qui l'engageait à faire appel à cette agence pour lui trouver un appartement (il s'agit apparemment d'une pratique exceptionnelle). Conseillé par l'INC (Institut national de la consommation), cette personne a pu se rétracter à temps grâce aux dispositions de la loi SRU.
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