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 Sujet  |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
 Posté - 29 nov. 2005 : 09:37:50
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Il est vrai que dans la majeure partie des cas, il est plus interessant, d'un simple point de vue financier, d'exercer en tant que négociateur indépendant dans une agence structurée plutôt qu'en s'installant soi même agent immobilier, surtout si l'on souhaite travailler seul.
Toutefois, le fait de démarrer sa propre entreprise et de se lancer dans une aventure est souvent très motivant, et très satisfaisant.
Cordialement.
Gilles |
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fm-77
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 09:39:49
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Merci de vos réponses.....
A Indalo:
C'est vrai que le terme "tocards" est disproportionnée et je m'en excuse, mais j'ai acheté deux biens immo dernièrement et lors de mes visites dans certaines agences, beaucoup de vendeurs ne me donnaient vraiment pas envi d'acheter, du fait du manque d'implication dans ce qu'ils faisaient. En gros, ils jouaient pour moi te taxi, mais dès que j'avais une question ou des doutes il n'y avait personne. Beaucoup n'avait aucunement un tempérement de vendeur, si je signais c'était bien pour eux, mais si je doutais sur mon achat, ils n'avaient pas le tempérement et les arguments pour me convaincre.
Peut-être est ce du fait de leur jeunesse, je ne sais pas, mais en rêgle générale çà manque d'accroche.
Ma conclusion a donc été qu'avec un peu plus d'accroche et de motivation, il y a un fort potentiel...... parceque la clientèle est là
Quel statuts ont vos négociateurs? |
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fm-77
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 11:49:03
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| ..... Et embauchez vous encore des agents co, au vue de ce qui se passe a l'heure actuelle, concernant leur imcompatibilité de statut avec l'immobilier? |
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saba01
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 13:36:29
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on embauche plus d'agents co dans l'immo mais on signe des contrats avec des mandataires qui s'inscrivent à l'urssaf.
le souçi est de trouver des bons candidats,
avec ce statut, la première com va tomber après 4 mois de boulot minimum, voire 5,
qui peut se le permettre ?
pour démarer avec ce statut, il faut avoir 6 mois de trésorerie devant soi,
vivre chez papa- maman ( trop jeune)
avoir un salaire qui rentre dans un couple
ou avoir de l'avance de trésorerie
On peut plus facilement accéder au metier avec un statut salarié, vrp, avec avance sur comm
par exemple, smic garanti ( attention, avance sur com )et 20 % si vous rentrez-vendez le produit
Le problème ( surtout dans les gros réseaux ) c'est qu'on vous envoie faire de la rentrée de mandat,pour les nègos plus expérimentés qui se gardent une liste d'acquéreurs sous le coude et empochent la moitié de la com
Résultat, il vous reste les 10% de la rentrée de mandat
Au final, vous gagnerez moins d'argent avec ce statut, mais vous aurez un minimum garanti, n'aurez pas de compta à tenir et de chèque à faire aux urssaf, etc...
Faut savoir ce que l'on veut
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fm-77
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 30 nov. 2005 : 11:29:37
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Quelle est la différence entre le statut d'un mandataire et celui d'un agent commercial?
Le mandataire a t-il aussi besoin de la carte grise pour exercer?
Quelles nuances doit il y avoir sur le contrat?
Quelle est la part des charges pour un mandataire ou un agent co? |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 nov. 2005 : 11:53:13
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Citation :
Initialement entré par fm-77
Quelle est la différence entre le statut d'un mandataire et celui d'un agent commercial?
Le mandataire a t-il aussi besoin de la carte grise pour exercer?
Quelles nuances doit il y avoir sur le contrat?
Quelle est la part des charges pour un mandataire ou un agent co?
Je ne vois pas très bien la différence.
Avec les agents commerciaux, les agences signent un "Mandat d'agent commercial".
L'agent commercial, signataire est donc "Mandataire" .
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 30 nov. 2005 : 13:45:05
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La "fameuse" jurisprudence qui a mis en émoi toute la profession a été résumée (en un beau raccourci) par :
" plus d'agents commerciaux dans les agences immobilières"
En réalité il ne s'agissait que de mettre en évidence la contradiction datant de 1991 au sujet du statut d'agent commercial;
ce statut ne peut en effet s'appliquer pour l'exercise d'une profession faisant l'objet d'une réglementation spécifique.
C'est le cas de la profession d'agent immobilier, régie par la loi Hoguet.
Le recours, dans les agences immobilières à des collaborateurs travailleurs indépendants NE REPONDANT PAS au statut des agents commerciaux semble donc aujourd'hui possible;
Les appellations sont donc légion....mandataire indépendant, courtier indépendant, agent commercial hors statut.........
La différence est que le travailleur indépendant en question n'est plus inscrit au RSAC (registre spécial des agents commerciaux) mais inscrit en tant que travailleur indépendant, directement auprès de l'Urssaf de son secteur.
Cordialement.
Gilles |
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fm-77
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 30 nov. 2005 : 18:03:54
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Le mandataire indépendant, le courtier indépendant... a t-il aussi besoin de la carte grise pour exercer?
Peut il profiter des outils de l'agence, sans que l'employeur ne craigne l'URSAFF?
Quelles nuances doit il y avoir sur le contrat?
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 30 nov. 2005 : 19:18:45
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La délivrance de la "carte grise" est obligatoire pour toute personne présentant des opérations immobilières à la clientèle, sous couvert de la carte "verte" d'agent immobilier; peut importe le statut ou le type de contrat entre l'agent immobilier et ses collaborateurs.
Cette attestation (carte grise)à est délivrée par la préfecture (bureau de la règlementation) sur demande du titulaire de la carte verte.
Il n'y a (en théorie) pas de lien entre les statuts et la délivrance de cette attestation.
Le risque de requalification d'un mandat d'agent indépendant en contrat de travail salarié existe;
il appartient cependant à l'urssaf de démontrer l'existence d'un lien de subordination entre l'agent immobilier et son mandataire;
En l'absence de lien de subordination, le risque est très faible.
Cordialement.
Gilles |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 nov. 2005 : 19:38:43
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
La "fameuse" jurisprudence qui a mis en émoi toute la profession a été résumée (en un beau raccourci) par :
" plus d'agents commerciaux dans les agences immobilières"
En réalité il ne s'agissait que de mettre en évidence la contradiction datant de 1991 au sujet du statut d'agent commercial;
ce statut ne peut en effet s'appliquer pour l'exercise d'une profession faisant l'objet d'une réglementation spécifique.
C'est le cas de la profession d'agent immobilier, régie par la loi Hoguet.
Le recours, dans les agences immobilières à des collaborateurs travailleurs indépendants NE REPONDANT PAS au statut des agents commerciaux semble donc aujourd'hui possible;
Les appellations sont donc légion....mandataire indépendant, courtier indépendant, agent commercial hors statut.........
La différence est que le travailleur indépendant en question n'est plus inscrit au RSAC (registre spécial des agents commerciaux) mais inscrit en tant que travailleur indépendant, directement auprès de l'Urssaf de son secteur.
Cordialement.
Gilles
Quelle que soit la dénomination, la situation à mon sens peut se résumer de la manière suivante:
-Soit il y a lien de subordination
-Soit il n'y a pas de lien de subordination.
Dans le deuxième cas, agent commencial, mandataire commercial, négociateur indépendant etc on en revient toujours au problème de la Loi Hoguet.
Je constate cependant que les seuls difficultés apparues l'ont été avec l'URSSAF mais à ma connaissance jamais avec les préfectures .
Moralité : bien établir l'indépendance de l'agent du Mandataire ou autres, dans le Mandat et à priori il ne doit pas y avoir de problème.
PS: Ne surtout pas installer un bureau réservé pour l'agent co dans l'agence |
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fabrice17
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 19:09:54
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| ************message supprimé pour le motif suivant : contenu à objectif de recrutement********** |
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 09:52:12
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Bonjour,
oups réponse difficile, je peux vous donner mes pourcentages par types de vente mais ceux ci sont différents selon l'agence avec laquelle la vente s'effectue.
L'agence la plus basse me commissionne à 40 %
ensuite j'en ai une à 50 % mais généralement c'est un contrat inter agence donc normal.
la troisième c'est plus compliqué, si j'ammène le client et la maison 90 %, si j'ammène la maison et elle le client 70%, si nous vendons avec une autre agence 50 % de la commission de mon agence.
enfin la 4 ième je ne sais pas encore c'est en discussion.
j'espère que ma réponse vous satisfait
bonne journée |
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p_2rycke
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 23:36:02
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vous exercez pour 4 agences? quel est votre statut? je croyais qu'un agent co ne pouvait representer des sociétés concurrentes?
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 04:14:49
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Citation :
Initialement entré par p_2rycke
vous exercez pour 4 agences? quel est votre statut? je croyais qu'un agent co ne pouvait representer des sociétés concurrentes?
Bonjour, en aucun cas cela est vrai, sauf s'il y a des clauses de non concurrence dans les contrats, je suis porté, et pour la 4 cela ne s'est pas fait, justement à cause de cette clause, c'est à vous aussi de faire attention avec qui vous travaillez, pour ma part je suis porté, donc j'ai un statut de salarié, et cela à cause du problème des cartes grises en mi 2004.
Mes agences je les ai choisies, dans des secteurs différents avec une clientèle différente pour qu'elles ne se fassent pas de concurrence, il est vrai qu'il ne tient qu'à moi de faire respecter ces choix, si je voulais je pourrais faire autrement, mais sérieusement quel en seraient les intérêts pour moi ? De me faire attraper ? Je n'y ai aucun intérêt, au contraire tout le monde est content, au début certaines n'étaient pas tout à fait partantes, mais après quelque temps je vous promets que plus personne ne se plaint.
yxon
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 07:30:57
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Citation :
Initialement entré par p_2rycke
vous exercez pour 4 agences? quel est votre statut? je croyais qu'un agent co ne pouvait representer des sociétés concurrentes?
Un agent co ne doit pas faire concurrence à son mandant sauf accord de celui-ci.
jcm |
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 16 janv. 2006 : 04:45:17
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Pour ma part ils sont tous d'accord par contrat signé.
yxon |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 19:53:49
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| Puis-je vous demander combien de pourcentage donnez-vous à un rapporteur d'affaires ? |
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pourquoi
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 23:17:27
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Bonjour à tous,
Le 1ier Juillet, j'ai signé un contrat de "Négociateur immobilier" c'est le même que "agent co immobilier" mais sans le titre.
ce contrat stipulait :
- les commissions,
- la délivrance de la carte par la préfecture obligatoire
- une clause de non concurrence sur tout le bassin Cannois ainsi que le versement de 75000 euros.
- une liste de 20 prospects pour commencer le travail
Cependant, en fin Novembre je n'ai toujours reçu de carte
et toujours pas réalisé d'affaires, par contre j'ai tenu (permanence) l'agence.
Aussi, debut Décembre je resile mon contrat pour non délivrance de la carte, donc nullité du contrat( Je pense ?).
En réponse on me dit que la carte na pas été délivré car la préfecture de Paris est débordé de travail et que de toute facon la clause de non concurrence reste effective !
Je pensais qu'une clause de non concurrence jouait si il y avait eu versement d'argent donc dans ce cas un préjudice pouvait existait!
Par contre, moi j'ai apporté des affaires qui à ce jour reste à l'agence.
Ce contrat est il valable alors que je n'ai pas eu de carte ?
Cette clause de non concurrence est elle applicable ?
Quel document une agence doit presenter a la prefecture pour demander une carte d'un de ses nego independants?
La prefecture se met elle en rapport avec les ursaafs pour vérifier s'il y a bien inscriptions ?
Merci à tous pour vos lumières.
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JPGUILLARD
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 09 févr. 2006 : 02:06:05
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Loi Hoguet - Lettre Ouverte à nos Elus
CNASIM,
Nantes, le 01/02/2006
Madame, Monsieur,
Nous suivons actuellement le texte N° 188 transmis en retour au Sénat le 21 janvier 2006, concernant notamment des modifications de la Loi Hoguet.
Si comme toutes les parties, vous souhaitez contribuer à apporter de nouveaux éléments pour professionnaliser l'exercice de la Transaction Immobilière en France, aux vues du travail conséquent déjà réalisé (notamment à la lecture de la séance du 21 novembre2005 au Sénat), nous vous proposons et vous remercions de bien vouloir profiter de cette rare occasion que représente la modification d'un texte de loi, pour lire, écouter et surtout entendre les idées essentielles que nous soumettons à votre bienveillance et approbation:
-1/ la souscription des Assurances Professionnelles RCP/RCE obligatoires pour obtenir la carte grise de Mandataire Agent Commercial en Transactions Immobilières, à intégrer dans le texte de loi,
-2/ l'égalité entre le Mandataire Agent Commercial en Transactions Immobilières et le Salarié Commercial en Transactions Immobilières pour pouvoir valoriser ces années de pratique vis à vis de l'obtention de la carte verte d'Agent Immobilier, à intégrer dans le texte de loi.
-3/ Le statut idéal pour la pratique de l'exercice professionnel de Mandataire Agent Commercial en Transactions Immobilières.
POINT N°1 "ASSURANCES PROFESSIONNELLES OBLIGATOIRES"
Sur le point n°1, l'idée d'intégrer dans cette modification de Loi Hoguet (loi 70-9 du 2 janvier 1970), l'obligation, par la Loi, pour les Mandataires Agents Commerciaux en Transactions Immobilières de contracter une Assurance Professionnelle indépendante RCP et RCE et à en justifier auprès des services de la Direction de la Réglementation de la Préfecture pour obtention de leur Carte Grise Professionnelle conformément à l'art.4 loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (que leur statut soit Mandataire simple ou Mandataire Agent Commercial) est une réelle avancée professionnelle.
Il faut relever que le législateur, au travers de la Loi de 1970, dans un but à la fois de protection des consommateurs et d'une professionnalisation de l'exercice de la Transaction Immobilière, a contraint un Mandant Agent Immobilier à posséder ses propres Assurances Professionnelles obligatoires RCP/RCE pour pouvoir exercer le métier de la Transaction Immobilière en France et obtenir sa carte verte professionnelle par les services de la Direction de la Réglementation de sa Préfecture.
Malheureusement, le législateur a omis à l'époque de contraindre le Mandataire Agent Commercial en Transaction Immobilière, de la même manière que son Mandant, de posséder ses propres Assurances professionnelles RCP/RCE ; et pourtant le Mandant Agent Immobilier lui a bien délégué ses pouvoirs et non des moindres, puisque justement ceux de "Commercer" pour son compte entre le vendeur et l'acquéreur, occasionnant au passage un transfert de responsabilités entre l'Agent Immobilier et le Mandataire Agent Commercial, mais aussi et surtout un transfert de risques.
Risques qui à ce jour, faute de n'être prévu dans le texte de loi, ne sont pas couverts pour protéger tant le consommateur que le Mandataire Agent Commercial lui même, puisque dans leur grande majorité aucun d'eux n'est assuré en France, ce qui occasionne des sinistres qui sont extrêmement difficiles à régler car le l'assurance du consommateur ne peut pas se retourner sur celle du Mandataire Agent Commercial qui, pour exemple, a cassé au domicile du client un "vase de Chine".
Alors immanquablement l'assureur du client se retourne contre l'assurance de l'Agent Immobilier, Assurance de l'Agent Immobilier qui elle même se retourne contre le Mandataire Agent Commercial (réponse de SUFFREN assurances - offre SOCAF/ contrat MMA - 2003), au titre du fait que :"le Mandataire Agent Commercial est un professionnel indépendant inscrit comme tel auprès des différentes caisses et organismes et devant être lui même couvert des risques qu'ils encourent et fait courir aux autres, dans l'exercice de sa profession, par ses propres assurances professionnelles individuelles".
Faute d'en posséder, dans la plupart des cas, le Mandataire Agent Commercial se retrouve dans une situation extrêmement conflictuelle, tant vis à vis de son Mandant Agent Immobilier (avec qui il peut par ailleurs très bien s'entendre…), que vis à vis du client "consommateur" qui se voit alors souvent obligé d'assigner en justice pour pouvoir espérer se voir indemniser de la valeur de son "vase de Chine", somme d'argent dont ne dispose souvent pas le Mandataire Agent Commercial...
Le législateur à l'époque de cette Loi Hoguet de 1970, avait probablement imaginé que les négociateurs en Transactions Immobilières seraient exclusivement ou essentiellement des salariés de l'Agent Immobilier, assurés par ce dernier.
De ce fait il n'avait pas été pris en compte que cette fonction commerciale pourrait être confiée ultérieurement à des Mandataires Agents Commerciaux, chargés de remplir les missions de Transactions Immobilières au nom et pour le compte du Mandant Agent Immobilier.
Effectivement, vis à vis des 20.000 cartes professionnelles d'Agent Immobilier recensées en 2002, on peut dénombrer environ 15.000 Mandataires Agents Commerciaux inscrits dans les Greffes des Tribunaux de Commerce de France, dont 8000 sous le code APE: 703A1700 et environ 7000 sous le code 511R.
A relever que le Livre Blanc, pour proposer des améliorations visant à "moderniser la réglementation des activités immobilières" et de tendre vers une harmonie Européenne des métiers de l'immobilier, en 2002 de Bernard VORMS, Directeur de l'Association Nationale de l'Information au Logement (A.N.I.L.) précisait en page 11 que:
"Un grand nombre de transactions, près de la moitié selon certaines sources, serait le fait d'Agents Commerciaux qui sont des collaborateurs non salariés."
Si l'on tient compte des 600.000 transactions par an réalisées selon les sources du Livre Blanc, 300.000 transactions seraient donc le fruit du travail des Mandataires Agents Commerciaux en Transactions Immobilières, soit potentiellement 50% du Chiffre d'Affaires National généré par l'ensemble de la profession de la Transaction Immobilière en France.
Aux vues de ces éléments, on peut donc aisément prendre conscience de l'importance du nombre et du rôle des Mandataires Agents Commerciaux, exerçant dans la Transaction Immobilière, représentés en France par notre seule Organisation Syndicale, la CNASIM (toutes informations sur www.cnasim.fr).
Le rôle des Mandataires Agents Commerciaux en Transactions Immobilières, comme cité en page 11 de ce Livre Blanc, nous montre bien à quel point il est aujourd'hui indispensable de ne plus se voiler la face devant le nombre de professionnels qui exercent et le nombre de transactions que cela représente en réalité, ce finalement sans aucune assurances à ce jour ! Et sans même que le législateur ne s'en soit réellement préoccupé puisque cela n'a encore fait l'objet d'aucun projet d'article spécifique à intégrer dans la Loi Hoguet, alors même que nous sommes dans un "métier réglementé".
Il est bon de relever qu'à l'initiative de la CNASIM, cette notion d'Assurances Professionnelles obligatoires a été également retenue par le premier syndicat Français d'Agents Immobiliers: le S.N.P.I., à l'issue de la première Table Ronde de l'Immobilier en 2004, qui s'est tenue au siège de la Fédération Nationale des Agents Commerciaux.
A ce jour la pratique professionnelle sur le terrain a donc déjà intégré cette notion d'Assurances Professionnelles RCP & RCE obligatoires (Responsabilité Civile Professionnelle / Responsabilité Civile Exploitation) pour la bonne validité du contrat entre le Mandant Agent Immobilier et son Mandataire en Transactions Immobilières, ce au travers des modèles de contrat de Mandataires qui sont préconisés, notamment par le Syndicat National des Professions Immobilières - S.N.P.I. (modèle de contrat en PJ) et notre Chambre Nationale Syndicale des Intermédiaires et Mandataires - C.N.A.S.I.M. (modèle de contrat en PJ), modèle qui est actuellement repris à travers la France, aussi bien par un très grand nombre de "petites" Agences Immobilières, ainsi que par bon nombre des plus grands Groupes Immobiliers de la profession.
Pour extrait:
- 1/ du modèle de contrat proposé par le S.N.P.I.:
"
• Il est précisé qu’il appartient au Mandataire de souscrire l’ensemble des assurances professionnelles nécessaires à l'exercice de son activité couvrant notamment sa responsabilité civile professionnelle et sa responsabilité civile d’exploitation, l’emploi de son personnel administratif, l’utilisation de son bureau et de son véhicule (transport des clients), la responsabilité du Mandant ne pouvant jamais être recherchée. La première souscription devra intervenir au plus tard dans le mois de la signature du présent contrat.
Le Mandataire s’engage à justifier de la souscription des dites assurances auprès de son Mandant chaque année, et à toute demande qui lui sera faite.
A défaut de cette justification, le contrat pourra - comme pour toute autre obligation non respectée du présent article - être résilié à la seule discrétion du Mandant dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article 6 ci-après. "
- 2/ du modèle de contrat proposé par la C.N.A.S.I.M.:
"7-1
Le MANDATAIRE a pour obligation de souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (R.C.P.) et Responsabilité Civile Exploitation (R.C.E.) personnelle et individuelle, à ses seuls frais, couvrant à la fois les fautes qu’il pourrait commettre dans l’exécution de son mandat, et de le justifier auprès de son Mandant, chaque année ; il doit s’inscrire à compter du jour de son début d’activité, ce contrat ne sera effectif qu’après la justification de cette police d’assurance, sous trois mois au plus tard, faute de quoi ce contrat pourrait être annulé sur simple demande du Mandant."
Actuellement certains pensent exercer sous la couverture des assurances de leur Mandant Agent Immobilier, alors que dans la grande majorité des cas ils ne le sont pas ! Et l'on connaît de très nombreux cas où l'assureur de l'Agent Immobilier s'est retourné au premier litige sur le Mandataire en Transactions Immobilières, lui même non assuré individuellement.
Il est important de rappeler que le Mandataire en Transactions Immobilières est un professionnel qui se doit d'exercer en toute indépendance et sans lien de subordination vis à vis de son Mandant, sous peine de risques de requalification par les services de l'URSSAF, de ce simple fait un Mandataire en Transactions Immobilières ne peut pas profiter comme un Négociateur Salarié de l'assurance professionnelle de son Mandant Agent Immobilier.
Cet article sur l'obligation des assurances RCP/RCE des Mandataires Agents Commerciaux, à inclure dans la Loi Hoguet, représenterait une réelle avancée, tant au service du consommateur que de l'exercice de la profession ; il y a beaucoup trop de travailleurs indépendants "Français" dans la transaction immobilière qui exercent sur notre sol, sans couverture d'assurances et sans carte grise professionnelle, au mépris de la Loi Hoguet, sans même encore aborder le problème des négociateurs étrangers qui eux exercent non seulement sans cartes professionnelles ni assurances mais également sans charges sociales et sans impôts…
Rendre obligatoire ces assurances professionnelles pour les Mandataires en Transactions Immobilières permettrait de commencer à remettre de l'ordre dans cette branche professionnelle, car pour pouvoir prétendre à contracter les assurances professionnelles RCP/RCE, le Mandataire en Transactions Immobilières se doit de signer un bulletin de souscription à l'assureur dans lequel il doit déclarer sur l'honneur exercer son activité dans le respect de la législation Française en vigueur (Loi Hoguet) et faute de ne pouvoir présenter ensuite à la Direction de la Réglementation de la Préfecture cette attestation d'assurances RCP/RCE, il ne pourra se voir délivrer sa carte grise professionnelle, ce qui l'amènerait à avoir fait une fausse déclaration à l'assureur et à en perdre les avantages.
Nous serions alors dans un cas de figure identique à celui du Mandant Agent Immobilier qui pour se voir délivrer sa carte verte professionnelle (carte T - transactions) doit justifier de ses Assurances Professionnelles RCP/RCE auprès de ce même service de la Direction de la Réglementation de la Préfecture.
De plus, il s'agit là d'une mesure allant dans le sens de la protection du consommateur tant vendeur, qu'acheteur, puisque obliger le Mandataire Agent Commercial en Transactions Immobilières permet bien également de sécuriser les "actions" en clientèles que ce professionnel indépendant est amené à faire, qu'il s'agisse d'un litige immatériel tel que: défaut de conseil, erreur ou omission dans la rédaction d'un Mandat de Vente, etc. Ou d'un litige matériel tel que: bris d'un objet de valeur au domicile du vendeur ou de l'acheteur, bris de clés ou de serrures de sécurité, bris de volets ou systèmes de fermetures électriques ou électroniques (portails - portes - etc.) bris ou mauvaise manipulation de réseau domotique (centrales de commandes), bris ou mauvaise manipulation de systèmes de sécurité (centrales d'alarmes).
Le fait d'ailleurs d'habituer le consommateur "vendeur" ou "acheteur" d'un bien immobilier à ce que tout professionnel de la transaction soit amené à présenter sa carte professionnelle à chaque fois qu'il se présente à un client permettrait d'éduquer le consommateur, de sorte qu'il prenne cet habitude et que les fraudeurs soient "démasqués" immédiatement…
Nous devons préciser ici, que, pour la bonne compréhension de toutes les parties qui collaborent à la bonne évolution de notre Loi Hoguet, et notamment celles qui n'évoluent pas tous les jours au milieu de la pratique de notre métier de la Transaction Immobilière, lorsque la CNASIM, après avoir établi un cahier des charges de la pratique usuelle et des risques afférents, a présenté ses souhaits d'un modèle type de contrat d'assurance pour couvrir les risques des Mandataires Agents Commerciaux en Transactions Immobilières, 95% des compagnies d'assurances contactées, soit en direct, soit par les courtiers les plus performants de France, ont répondues par la négative !
Si à ce jour le législateur n'a pas encore pris conscience du risque que pouvait courir ou faire courir aux tiers le Mandataire Agent Commercial en Transactions Immobilières non assuré, les professionnels de l'assurance eux l'ont bien compris et ce immédiatement à l'énoncé du cahier des charges que la CNASIM a bâti et présenté.
Après plus de 24 mois de travail, et de désistements d'assureurs, nous avons enfin pu conclure un contrat approprié et tout particulièrement spécifique aux risques encourus, ce avec un groupe d'assurances internationales (AIG).
Ce contrat qui, à ce jour, grâce à une "mutualisation" des risques, est le meilleur rapport qualité/prix du marché permet déjà à un grand nombre de nos confrères qui ont pris conscience de leurs responsabilités de Chef d'Entreprise, vis-à-vis des tiers, d'exercer leur métier de Mandataire Agent Commercial en Transactions Immobilières avec le respect et l'assurance de pouvoir être couverts vis-à-vis de quelque litige que ce soit ou d'une quelconque nuisance à l'encontre de tiers, où leur responsabilité pourrait être engagée.
Nous sommes certain de pouvoir affirmer que l'action de la CNASIM contribue réellement aujourd'hui à apporter une amélioration décisive des conditions de l'exercice du Mandataire Agent Commercial en Transactions Immobilières en France, ce de part nos ambitions professionnelles au travers du contrat qui "mutualise" les risques mais également de la Charte Déontologique.
Nos différents contacts internationaux, nous prouvent déjà que nous ne sommes plus seuls à vouloir professionnaliser l'exercice commercial de la Transaction Immobilière en Europe.
Notre action Nationale et Internationale retient l'attention des responsables politiques, professionnels et économiques concernés, non seulement de la communauté Européenne mais également de nos voisins hors C.E.E.
Il serait vraiment dommage que le vieil adage qui nous dit que "nul n'est prophète en son pays", conduise la CNASIM à être plus écoutée et appréciée hors de France que dans son pays natal…
POINT N°2 "VALIDATION DES ANNEES D'EXPERIENCE IDENTIQUES ENTRE UN SALARIE ET UN MANDATAIRE AGENT COMMERCIAL"
Concernant le point n°2, je vous remercie de bien vouloir tenir compte du commentaire du Livre Blanc qui rapportait dans le chapitre:
"Moderniser l'accès à la profession (d'Agent Immobilier) et son contrôle"
en page 15:
"A cet égard, il convient d'assurer une égalité de traitement entre collaborateurs salariés et Agents Commerciaux, dans la mesure où leurs conditions d'exercice sont identiques...".
Ce qui malheureusement n'est toujours pas le cas en France !
En refusant de donner les mêmes droits à la valeur des années de travail des Mandataires Agents Commerciaux exerçant dans la Transaction Immobilière en France, vis à vis de celles des salariés, les organisations professionnelles d'Agents Immobiliers et le législateur continuent à perpétuer cette "Apartheid Professionnel" qui empêche un grand nombre de nos confrères Mandataires Agents Commerciaux de pouvoir profiter d'une forme d'ascenseur social et professionnel, pour devenir eux-mêmes Agents Immobiliers, pour bénéficier des mêmes avantages sociaux qu'un salarié ayant exercé durant un certain nombre d'années qui pourraient y prétendre !
Ainsi de pouvoir profiter enfin pleinement de leur LIBERTE de travail, sans devoir continuer toute une vie à exercer pour un Agent Immobilier, en lui laissant généralement 50% de ses propres gains, faute de n'avoir pas obtenu en son temps un diplôme correspondant ; diplôme requis qui par le simple fait d'un arbitraire décret de Décembre 2005, fruit d'un lobbying savamment orchestré, vient tout justement de relever encore un peu plus le niveau demandé, passant de BAC+2 à BAC+3. (Décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 modifiant le décret du 20 juillet 1972 d’application de la loi Hoguet - publié au Journal Officiel du 23 octobre 2005 - applicable au 01 / 01 /2006).
En réalité, à ce jour, personne n'a bien voulu prendre en compte cette réelle injustice sociale et professionnelle, ce qui ne serait qu'une simple EGALITE de traitement devant la République pour permettre aux Mandataires Agents Commerciaux de valoriser leurs années de travail comme les salariés qui désirent obtenir une carte verte professionnelle d'Agent Immobilier.
Cela relève selon nous d'une forme de ségrégation arbitraire, notamment de la part des organisations professionnelles et de leurs adhérents Agents Immobiliers, "qui ne voient pas d'un bon oeil l'arrivée sur leur propre marché de nouveaux concurrents Agents Immobiliers" (citation du Livre Blanc), ex Mandataires Agents Commerciaux, qui de plus, pour la plupart les quitteraient pour s'installer en face de chez eux... nous ne pouvons que déplorer ce manque de FRATERNITE !
Nous retrouvons en page 52 de ce Livre Blanc, dans les "Propositions nécessitant une modification des textes" une idée fondamentale que la CNASIM défends également depuis longtemps: " L'expérience professionnelle des collaborateurs salariés et des Agents Commerciaux est prise en compte de façon identique ".
POINT N°3 "Le STATUT"
Enfin, concernant le statut de l'exercice du Mandataire en Transactions Immobilières, pour lequel vous préconisez d'utiliser le statut de Mandataire Agent Commercial, nous tenons à attirer votre attention sur le fait qu'actuellement les Mandataires en Transactions Immobilières, exerçant pour le compte d'Agent Immobiliers, ne sont pas dépourvus d'un statut puisqu'ils peuvent s'inscrire auprès des services de l'URSSAF, comme MANDATAIRE "simple" dépendant alors de l'article 1984 du code civil.
A cet effet, la CNASIM a eu l'occasion de se rapprocher à plusieurs reprises des services de l'A.C.O.S.S. et des U.R.S.S.A.F pour échanger sur les informations utiles à apporter à un très grand nombre de nos confrères se trouvant durant une période "charnière" dépourvus de contrat, d'inscription et/ou de renouvellement de leurs inscriptions dans les Greffes des Tribunaux de commerce de France ou auprès des services de la Direction de la Réglementation des Préfectures dont ils ressortaient.
Cette nouvelle démarche s'inscrivait dans la suite aux deux arrêts de cassation de février 2004 (intermédiaire en opération de banque) et juillet 2004 (transaction immobilière), qui concernaient deux Agents Commerciaux exerçant dans deux secteurs réglementés (banque et immobilier).
Cet arrêt ne faisait que rappeler la stricte application de la Loi du 25 juin 1991, interdisant, à ce jour, qu'un Agent Commercial puisse exercer dans un secteur dit "réglementé" ("Les Agents dont la mission s'exerce dans le cadre d'activités économiques qui font l'objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières").
Nous avons eu l'occasion depuis plusieurs années de travailler sur ce sujet, par des échanges fructueux et parfois contradictoires avec bon nombre de personnalités représentatives de la profession d'Agent Commercial tous secteurs confondus et tout spécialement celui de la Transaction Immobilière, en France comme à l'étranger.
Après avoir rempli pleinement la mission de VICE-PRÉSIDENT de la Fédération Nationale des Agents Commerciaux (F.N.A.C.) en charge de l'Immobilier, j'ai quitté cette fonction en Juillet 2005, au profit de la PRESIDENCE du Directoire de la CNASIM pour pouvoir me consacrer exclusivement aux métiers de la Transaction Immobilière, non sans avoir fait voter, à l'unanimité du Comité Directeur de la F.N.A.C., un protocole de partenariat privilégié entre la CNASIM et la F.N.A.C..
Je travaille donc de concert avec le Président de la F.N.A.C. et nous partageons ensemble de nombreux avis sur l'exercice, le statut et l'avenir des professionnels Mandataires.
Prendre la décision "d'officialiser" par une "simple" modification de la loi, le statut des "Mandataires Commerciaux Indépendants" exerçant dans la Transaction Immobilière, comme des Agents Commerciaux ne doit pas simplement relever d'un choix qui serait dicté par une "urgente nécessité administrative" d'apporter une réponse à une situation conflictuelle présente.
Il s'agit de l'avenir même de la pratique de ces Transactions, des bonnes relations avec le Mandant Agent Immobilier, relations qui se doivent d'êtres équitables et équilibrés sous tous les aspects commerciaux et contractuels et notamment ceux de la rupture ou de l'arrêt du contrat en cas de vieillesse et/ou de maladie.
Ce développement de notre profession dans la Transaction Immobilière représente pour les Mandataires Agents Commerciaux une part non négligeable de notre économie Nationale (50% du C.A. de la profession réalisé par des Mandataires Agents Commerciaux).
Cette réflexion mérite l'attention des Elus vis-à-vis de toutes les parties et notamment, ceux des principaux intéressés: les Mandataires Agents Commerciaux et leurs deux seules Organisations Syndicales Françaises: la CNASIM et la FNAC.
Encore une fois de plus, notre corporation a été mis devant le fait accompli, de ce projet de modification de loi, sans même avoir été consultées ni même entendues, malgré des courriers, tant de la part de la F.N.A.C. que de la CNASIM.
Ce d'ailleurs identiquement à la procédure d'interviews en 2002 pour le Livre Blanc de l'A.N.I.L. où plus de 74 organisations professionnelles avaient été interviewées sauf la FNAC et la CNASIM.
Il est d'ailleurs judicieux de rappeler ici que les Mandataires Agents Commerciaux tous secteurs confondus représentent en France environ 45.000 personnes et que pour ce qui concerne la Transaction Immobilière, nous sommes au nombre inscrits d'environ 15.000 Mandataires Agents Commerciaux en Transaction Immobilière.
Soit le fait avéré et reconnu que la CNASIM est aujourd'hui le Syndicat Patronal Professionnel de la première corporation de Mandataires en France: la corporation de la Transaction Immobilière.
Malgré notre travail de tous les jours et l'engagement bénévole de nos nombreux Délégués et Correspondants à travers la France, nous rencontrons toujours les mêmes difficultés pour nous faire entendre, notamment envers les pouvoirs publics.
Nous souhaiterions pouvoir travailler conjointement avec nos élus pour permettre d'accroître la prospérité de notre Pays, en contribuant par des actions concrètes adaptées aux besoins de nos confrères et à nos marchés, pour générer plus de croissance et de développer nos parts de marchés de la Transaction Immobilière, aussi bien dans le Neuf et notamment vers les mesures liées à la défiscalisation, que dans l'Ancien.
Marchés qui sont dorénavant, notamment grâce à l'Internet, à la portée d'entreprises étrangères, Européennes ou Internationales, qui ne subissent absolument pas les mêmes contraintes et/ou charges pour exercer.
Espérant que notre message sera entendu et permettra de susciter l'intérêt légitime de nos aspirations professionnelles, vers le plus grand nombre de nos élus concernés et en charge des modifications en cours de la Loi Hoguet.
Dans l'attente de vous lire et d'apprécier votre point de vue sur nos propositions ouvertes, recevez, Madame, Monsieur, l'expression de nos sentiments les meilleurs.
"Aider un seul d'entre nous, c'est nous aider tous...
et défendre un seul d’entre vous c’est tous nous défendre !"
Jean-Philippe GUILLARD
Président du Directoire de la CNASIM
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