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ARTHUR91
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 25 nov. 2005 : 15:10:53
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Un copropriétaire d'une résidence de 40 maisons (en copropriété et gérer par une ASL) souhaite acheté une parcelle de terrain appartenant à la copropriété et inutilisée et l'annexée à son propre terrain privé.
En Assemblée la majorité nécessaire est-elle celle de l'article 26 (double majorité) ou l'unanimité de tous (y compris absent)
J'ai pu lire que :
"Si la vente d'une partie commune qui profite à certains copropriétaires mais ne porte pas préjudice aux autres, ni à la destination de l'immeuble, la majorité de l'article 26 est valable"
Vendre une parcelle de terrain qui restera terrain ne me semble pas constituer un préjudice sur la destination de l'immeuble?
Qu'en pensez-vous?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 nov. 2005 : 17:28:07
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Personnellement je n'en pense que du bien ! 
Effectivement, si cette parcelle de terrain n'est pas "nécessaire à la destination de l'immeuble", auquel cas il faudrait l'unanimité, c'est la maj.art.26 " acte de disposition sur partie commune".
Je ne comprends pas bien votre "... 40 maisons (en copropriété et gérer par une ASL)".
La copropriété est une chose, qui a ses règles de fonctionnement imposées par la loi avec un représentant légal qui gère le syndicat de copropriétaires, le syndic. C'est un groupement de 'personnes'.
L'ASL a des règles spécifiques, son propre fonctionnement suivant des statuts qui ont été librement établis (un peu comme une assoce L.1901) mais dont le but, l'objet est strictement encadré : pour simplifier, "gérer des parties communes à plusieures parcelles de terrains". Car une ASL est un 'groupement de fonds', de terrains.
Votre copropriété, si vous êtes bien en copropriété, ne peut donc pas être "gérée par une ASL.
Votre copropriété peut avoir avec d'autres copropriétés ou des propriétaires individuels des équipement ou terrains en communs (voiries, réseaux divers, locaux de services, espaces verts, etc etc ...), équipement et espaces communs alors gérés par une ASL.
Mais l'ASL ne peut gérer QUE ce qui est commun à ces copropriété (s'il n'y a que des copropriétés distinctes) mais en aucun cas les copropriétés elles-mêmes qui sont gérées par leur syndic respectif.
Attention à la confusion entre le "syndic de copropriété" et 'les syndics' de l'ASL, qui sont les membres du bureau de l'ASL, de l'association foncière.
Attention à ce point.
Il faut donc voir si ce terrain 'partie commune' est dans l'emprise de la copropriété ou fait partie du terrain commun entre plusieurs copropriétés/propriétaires et dont elle a la gestion.
Si c'est le cas et que l'objet de l'ASL est de "gérer, faire des travaux ..etc ...sur ces parties communes à plusieurs propriétaires.." elle ne peut vendre : cela n'entre pas dans son objet. Son objet c'est la gestion.
C'est d'autant plus vrai si ces espaces communs sont propriété de chacun des propriétaires membres de l'ASL, l'ASL n'en assurant que la gestion...
En copropriété on ne peut pas vendre un morceau de parties communes, tout ce qui est commun étant indistinctement 'parties communes indivisibles'.
Pour vendre ou céder un morceau de partie commune il faut préalablement en faire une partie privative, donc en copropriété créer un nouveau lot privatif.
Il comprendra un terrain (qui fera l'objet d'un document d'arpantage et borné) ET une quote part dans les parties communes y compris le sol, comme tous les lots pricvatifs.
C'est ce nouveau lot qui fera l'objet de la mutation, pour un prix fixé par l'AG. (création du lot et vente peuvent se faire en même temps).
C'est l'acheteur qui prendra à sa charge les modification de l'EDD et du RDC pour ce qui concerne la liste des lots, leur descriptif et le total des tantièmes (si vous étiez à 1.000 et que ce lot se voit attribuer 40°°°°, vous passez à 1040/1040°)
Autre point : attention au COS (coeff d'occupation du sol, si cela existe dans votre coin). Le COS affecté à votre immeuble l'est pour tout l'immeuble. Si la parcelle acquise, éventuellement ensuite fondue dans le lot principal, est constructible et de son propriétaire veut construire, c'est le COS de la copropriété qui sera grignoté ..... Vous l'avez compris, ce n'est pas un COS individuel mais global pour la copropriété.
Si le COS est atteint, il ne peut être fait d'autre construction.
Pour cela, voir le Sce urbanisme de la commune. |
Edité par - gédehem le 25 nov. 2005 17:33:40 |
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ARTHUR91
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 25 nov. 2005 : 17:41:14
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La réponse à ma question est fulgurante, merci
En effet je précise que ma résidence constituée de 40 lots (maisons) ne constitue pas une copropriété en tant que telle.
Des statuts ont été établis, stipulant la création d'un comité syndical dont l'action est entre autre le respect du cahier des charges de la résidence.
L'ASL libre est constituée de tous les copropriétaires, et gère les partie commune (rue privée, espace verts, tennis)et est représentée par son Comité Syndical.
La parcelle de terrain qu'un propriétaire envisage d'acquérir restera inconstructible.
En assemblée générale(dont je suis le Pdt), un des copro m'a "attaqué" sur le fait que la décision devait être prise à l'unanimité et non pas à l'article 26.
J'essaye de trouver le bon argument pour que cette interrogation soit éclaircie dans le rapport de l'AG.
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ARTHUR91
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 25 nov. 2005 : 18:01:40
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En complément
si l'ASL n'a fonction que de gérer le patrimoine commun, la vente d'une parcelle est impossible car elle ne rentre pas dans son objet, donc la résolution en AG ne vaut rien ! donc grosse gamelle!.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 nov. 2005 : 00:03:24
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Bon, c'est très clair, vous êtes propriétaire membre d'une ASL en raison de la présence de parties communes à plusieurs terrains.
Attention donc aux appellations qui ont ici toute leur importance pour ne pas faire de confusion.
Vous êtes "propriétaire" et non copropriétaire.
Vous êtes dans un lotissement et non dans une copropriété ou une résidence...
Vous êtes membre d'une association foncière, l'ASL, et non d'une copropriété.
La gestion de cette association foncière est assurée par un 'syndicat', chez vous appelé "comité syndical", qui est en fait le bureau de l'association.
Ce bureau/comité syndiacl a dû désigner en son sein le directeur/président du bureau.
On dit aussi que les membres de ce bureau/"comité syndical" sont des 'syndics'. Mais cela n'a rien à voir avec le 'syndic de copropriété, qui est tout autre chose.
Dans une ASL, l'AG est présidée par le président de l'ASL ..Voir ici les statuts, qui est votre loi interne commune à tous.
Pour ce qui concerne les parties communes, il faut vérifier les choses.
- soit il y a eu cession en pleine propriété à l'ASL, qui est chargée de les entretenir et faire des travaux.
- soit elles ont été cédées à chacun des colotis, l'ASL n'en assurant que la gestion et l'entretien...
Comme la vente de terrain, fut-il un morceau de parties communes, n'entre pas dans son objet, je vois mal comment la chose peut se faire, ici dans un lotissement....
Peut être qu'un autre intervenant plus au fait de cet aspect des choses ??? ... Mais je vois mal l'affaire ..
Pour ce qui concerne les règles demajorité, vous parlez de l'art.26 .. Mais cet article fait partie de la loi de 1965 qui ne concerne QUE les copropriétés. Pas les ASL.
Dans les ASL, les règles de majorité sont fixées par les statuts, qui prévoient en pricipe certains quorum. Voir donc ce qui est dit dans VOS statuts.
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Edité par - gédehem le 26 nov. 2005 00:10:27 |
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ARTHUR91
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 17:57:44
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merci GEDEHEM de ces précisions, elles sont très claires
arthur 91 |
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