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priori
Pilier de forums
625 réponses |
 Posté - 28 nov. 2005 : 14:23:04
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Nouvelle copropriétaire, j'ai constaté à la lecture du contrat de syndic, les phrases suivantes:
Les fonds du syndicat des copropriétaires seront versés sur un compte bancaire INDIVIDUALISE (mentionnant le nom du syndicat).Le fonctionnement des comptes de trésorerie est le suivant:
-encaissement des chèques sur un COMPTE PIVOT-ENCAISSEMENT avec virement simultané sur le compte individuel de la copropriété.
-réglement des fournisseurs par virement du compte individuel de la copropriété sur un COMPTE PIVOT-REGLEMENT permettant l'utilisation de lettre-chèques.
L'ensemble de ces fonds couverts par la garantie financière pourront produire INTERETS, ACQUIS AU SYNDIC,sauf pour les fonds disponibles faisant l objet d'une décision de placement par l' AG, aux frais et risques du syndicat, conformément à l'article 35 du décret...
Je ne serai pas aidée par le CS! Suite à mes interrogations, le Syndic m'a présenté un RIB avec un no de c/bancaire tout à fait différent de celui figurant dans les documents présentés en AG. Ce no de c/bancaire présenté avec les comptes est pratiquement semblable à celui d'un placement que nous aurions à la Poste!!! Avons-nous un compte unique avec des sous-comptes ou un compte séparé? Que me conseillez-vous? MERCI
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Edité par - priori le 11 janv. 2006 19:38:44 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 14:43:35
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C'est un compte unique.
La résolution ne comporte aucune dispense d'ouvrir un compte séparé.
Les intérêts sont perçus par le syndic.
La situation est irrégulière.
La pratique du compte pivot pouir les règlements serait à la rigueur admissible et compatible avec le compte séparé sous la réserve que son solde soit constamment nul. En d'autres termes le syndic débiterait 15 syndicats pour les factures dues à la société Dupont. Après le 15eme virement il établirait immédiatement un chèque ou un virement à destination du fournisseur.
Mais je suis certain qu'il existe maintenant des outils informatiques permettant d'éviter cette manipulation, au moins pour ce qui est des virements.
Ceci étant soyez prudent, ne cassez pas tous les carreaux avant une recherche d'information complémentaire. La banque ne peut s'opposer au droit de contrôle du CS. En cas de nécessité, saisir son médiateur avec la plus amabilité. Ne traitez pas le syndic d'escroc, qu'il n'est sans doute pas. Il défend, - mal -, sa croute comme d'autres le font - aussi mal -.
Je relève aussi que les fonds placés le sont aux frais et aux risques du syndicat. En d'autres termes ils ne sont pas protégés par le garanti financier du syndic professionnel. La clause me paraît aussi abusive. Pour reprendre les termes des spécialistes, elle peut être assimilée à une manoeuvre d'intimidation fautive.
Mais il y a quand même un problème à cet égard car le choix du placement incombe à l'assemblée. Il est évident que si elle choisit un fonds de placement aux Iles Caïmans, il peut y avoir problème.
Rien n'interdit de privilègier la banque partenaire du syndic pour l'ouverture d'un compte de placement si elle propose un mécanisme convenable. Peut vous chaut alors si le syndic reçoit une boîte de chocolats. En cas de pépin, la banque vous fera une fleur sur le compte séparé pour une petit soudure. Il faut savoir vivre 
La bonne solution est toujours la même :
> compte séparé ouvert au nomdu syndicat
> Mise à niveau correct des honoraires de gestion courante
> Placement des réserves chez le banquier du syndic ou ailleurs si nécessaire
> Perception de la rémunération des fonds par le syndicat
Clair, tranparent et tout le monde est content.
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Edité par - JPM le 28 nov. 2005 15:00:34 |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 15:06:57
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| Le syndic m'a expliqué que ,à chaque fin d'exercice, le solde du compte-pivot était nul. il m'a même montré, mais très rapidement, ceci. Je ne suis pas experte en comptabilité! Je ne fais pas partie du CS, et ne peux pas en faire partie: la résidence étant trop loin de mon domicile.J ai contacté, gracieusement le PT du CS. Cà a été une catastrophe!Comment, moi, nouvelle arrivée, je n'étais pas d'accord...etc..etc..Que vous dire: tout est irrégulier, injuste! Ils refusent de remettre à jour le réglement de copro. Vous avez MR le PDT du CS qui a le même appt que moi mais avec une immense terrasse en plus, il a moins de tantièmes que moi!Je lui ai appris quel était le nom de la banque! IL ne le savait pas! Ce nom de banque n'apparait dans aucun document et il a fallu que je menace de contester l AG pour l'obtenir! Me conseillez-vous d'appeler la banque au téléphone? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 16:25:56
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Si la syndicat est doté d'un compte séparé conforme à la loi, les versements effectués par les copropriétaires doivent être déposés sur ce compte directement. Vous devez donc être invitée à établir les chèques à l'ordre du syndicat des copropriétaires 22 rue Machin.
La loi ne fait allusion à aucun compte pivot, ni pour les encaissements, ni pour les paiements. Un compte pivot ne pourrait être toléré que pour les paiements. Et encore je ne suis pas certain que celà serait admis.
Si vous avez un compte séparé, le syndic doit pouvoir vous montrer un chéquier dont les formules comporteraient comme titulaire la mmention Syndicat des copropriétaires du 22 rue Machin représenté par le cabinet Truc.
Un modèle de lettre à envoyer à la banque a été publié sur le site. Il faut que je le retrouve.
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trunzler
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 17:28:00
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JPM, si vous pouviez SVP retrouver la lettre à envoyer à la banque en ce qui concerne le compte séparé,ce serait avec plaisir.
Nous avons un compte séparé mais j'ai des doutes nous faisons nos chéques de paiements de charges à l'ordre de notre copro. exemple
"MACHIN" sans marquer syndicat des copropriétaires MACHIN.
le syndic me dit que c'est un compte séparé mais comment vérifié?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 nov. 2005 : 17:43:44
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On va la retrouver. Gedehem va venir aussi à mon secours ! |
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priori
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625 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 16:33:41
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| JPM je vous remercie de vos réponses. Alors, voilà: j'ai appelé la banque.On m a répondu :"vous avez un sous-compte!" J ai alors demandé:"ce n'est pas un compte séparé?". on m'a répondu :"non". j ai encore insisté:"je ne peux pas faire de virement de mon compte a ce compte?". Non m a-t-on répondu. Il vous faut passer par le syndic. Voilà, j'ai la réponse! ON M A MENTI!!! ET LE SYNDIC ET LE PRESIDENT DU CONSEIL SYNDICAL!!!J ai 4 jours pour contester l AG! Mais, je connais le système! ENTRE TEMPS LE SYNDIC SE FAIT REELIRE et les procédures durant 2 ans, on est gros JEAN comme devant. |
Edité par - priori le 29 nov. 2005 20:19:41 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 21:18:29
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Voilà donc une énigme résolue !
Mais, d'après vos indications, le syndic n'a pas été dispensé d'ouvrir un compte séparé. Relisez bien le procès verbal.
C'est une situation anormale, même pour quelqu'un qui, comme moi, , - d'autres UInautes vous le diront -, ne " bouffe " pas du syndic professionnel tous les jours.
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 23:32:50
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priori,
Pas dans votre cas. Si le syndicat a opté pour un compte séparé ce qui est la LOI votre syndic ne s'étant pas plié à la décision du syndicat son mandat est nul de plein droit.
Vous n'êtes pas tenu par le délai des 2 mois.
www.clcv.org/index.php?v=detail&a=info&id=151
Sur requête d'Ordonnance au TGI aux frais de la copropriété vous pouvez le faire annuler sous 3 semaines.
Georges
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 02 déc. 2005 : 19:06:50
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G.G, merci beaucoup.
Très intéressant ce que j'ai lu sur le sujet qui me préoccupe
suite à vos conseils. J ai prévenu le Syndic...SILENCE RADIO!!!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 déc. 2005 : 20:34:14
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Certaines observations de la CLCV sont parfaitement exactes, notamment sur les mécanismes plus ou moins baroques qu'utilisent les syndics pour faire croire à l'existence d'un compte séparé.
Il faudra sans doute qu'un banquier, et non pas un syndic, se retrouve gravement impliqué dans un mic-mac de ce genre pour qu'on en finisse avec ces agissements dont il n'est pas certain qu'ils sont favorables aux syndics.
Mais la CLCV bouche trop loin le bouchon quand elle tente d'occulter la possibilité légale de la dispense alors qu'elle figure en toutes lettres dans le sratut de la copriété. Il est inexact de prétendre qu'il s'agit d'une simple suggestion de la commission de la copropriété.
A trop tirer sur la ficelle, on la casse. Voir l'affaire Foncia 
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 déc. 2005 : 23:22:58
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De "JPM"
" les mécanismes plus ou moins baroques qu'utilisent les syndics pour faire croire à l'existence d'un compte séparé."
Le plus répréhensible de ces mécanismes, de mon point de vue et en droit, est la présentation d'une fausse situation financière, en faisant apparaitre, dans cette situation un compte débiteur "Banque X" alors qu'en droit, s'il n'y a pas de compte séparé il n'y a qu'un DEBITEUR, le SYNDIC qui detient des fonds pour le compte du syndicat.
Il est regrettable que dans le nouveau plan comptable il ne soit pas prévu l'ouverture d'un compte spécifique au nom du Syndic. On en est réduit à ouvrir un compte de "Débiteur divers" |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 déc. 2005 : 00:21:08
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Du point de vue juridique, dans le cas d'un compte unique, la mention d'un compte Banque X en 51, est régulière.
1) La gestion par compte unique est en soi légale. Les critiques ne peuvent porter que sur des manoeuvres tendant à faire croire qu'il y a un compte séparé.
2) Le compte unique du syndic est ouvert dans les livres de la Banque X. Le syndic est tenu de verser les fonds des différents syndicats qu'il administre sur ce compte. Les documents comptables doivent refléter cette situation.
3 Dans le même esprit, la comptabilité du syndic doit permettre à tout moment de savoir quel est le montant des fonds revenant à un syndicat déterminé dans le montant total des fonds détenus par le syndic;
4) On peut concevoir qu'à l'occasion d'un litige, un syndicat puisse obtenir l'autorisation de faire saisie conservatoire du compte unique du syndic cantonnée à la somme de 11 673 € correspondant à la trésorerie de l'immeuble telle qu'elle figure dans la comptabilité à un moment T. A ce moment, le solde total du compte unique peut être de 325 678 €.
Plus généralement, je ne pense pas qu'il y ait intérêt pour les partisans du compte séparé à disperser les tirs. Il faut respecter la volonté de ceux qui veulent ou acceptent de rester en compte unique et critiquer ce qui est critiquable, sans plus. Au demeurant, les syndics professionnels restent libres de n'accepter que des syndicats tolérant la pratique du compte unique puisque la loi, tout en posant un principe, admet qu'il y soit déroger sous conditions.
La Commission de la copropriété a parfaitement défini ce qui est convenable et ce qui ne l'est pas.
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 déc. 2005 : 09:11:55
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L'art. 18 de la loi ne souffre pas d'imprécision :
"d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat"
Par conséquent, quelles que soient les dispositions d'ordre "technique" que pourraient prendre un syndic et sa banque, on est en droit de voir apparaître comme titulaire et libellé sur les extraits de compte le nom du syndicat, auquel évidemment pourra être accolé celui du syndic. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 03 déc. 2005 : 13:03:07
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DE "JPM"
"Du point de vue juridique, dans le cas d'un compte unique, la mention d'un compte Banque X en 51, est régulière."
Vous avez tout faut.
Un compte unique au nom du syndic, le syndicat n'a pas "juridiquement" de compte à son NOM, donc il est irrégulier de faire figurer, dans la situation financière, une créance du syndicat sur une banque. Un seul débiteur: le SYNDIC.
Veuillez consulter la convention de compte des banques, en cas de compte unique avec ventilation, sous la seule responsabilité du titulaire du compte, en sous-comptes qui n'ont pas de valeur juridique. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 déc. 2005 : 15:17:46
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Dans le cas de gestion par compte unique
Il est évident que le syndicat n'a pas de compte ouvert à son nom.
En comptabilité on se moque de ce détail. En 51 il n'existe aucune distinction entre la gestion par compte séparé et la gestion par compte unique.
Si le compte unique est à la banque X, il y aura un compte 512 Banque X. Que voulez vous mettre d'autre dans le plan comptable ? Celà ne change rien au régime juridique du compte. Celà ne veut pas dire que le syndic n'est pas débiteur. C'est une pancarte, mais elle a a&ussi son importance : si vous trouvez le nom de la banque YY, il y a une autre irrégularité.
J'ai donc tout bon, en contrepoint à un " vous avez tout faux " triomphant qu'on trouve plus couramment chez les instituteurs médiocres (il y en a quelques uns).
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 03 déc. 2005 : 17:28:53
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Vraiment, vous me gâtez!!
Mais, je cours, loin derrière vous!!
Continuez, continuez!! Mon pauvre président du conseil syndical
qui ne connaissait même pas le nom de la Banque!!!
OK Messieurs, BRAVO!!!
Mais ne vous battez pas!! |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 09:20:36
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Citation :
Initialement entré par JPM
Dans le cas de gestion par compte unique
Il est évident que le syndicat n'a pas de compte ouvert à son nom.
En comptabilité on se moque de ce détail.
Etes-vous certain de cette position, JPM ? Vous dites qu'en comptabilité on se moque de ce détail, mais en droit (car c'est ce point de vue qui nous intéresse)?? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 10:21:34
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De "mallo35m"
Je suis bien d'accord avec vous.
Effectivement le compte bancaire du syndic fonctionne comme le compte bancaire du Syndicat si celui-ci a un compte à son nom: par Débits et Crédits.
Il n'est pas normal de tenir, et de présenter, un compte de banque quand il n'y a pas de compte au nom du syndicat.
Si l'on fait des opérations avec M.Dupont fournisseur, on n'ira enregistrer ces opérations dans un compte au nom de M.Durand, c'est l'évidence même.
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 10:46:21
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| bon, ben moi je vais demander à voir les extraits de compte bancaire, j'en aurai le coeur net ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 11:55:17
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Sur Mallo Citation :
Etes-vous certain de cette position, JPM ? Vous dites qu'en comptabilité on se moque de ce détail, mais en droit (car c'est ce point de vue qui nous intéresse)??
Si l'assemblée n'a pas dispensé le syndic d'ouvrir un compte séparé, il doit ouvrir ce compte !
Si, dans ces conditions, il ouvre un compte bidon (à rubriques, à pivot, à sous-comptes ou autres fariboles), il est en faute et son mandat peut tomber. Peu importent les mentions figurant dans les intitulés du plan comptable.
Vous ne pouvez tirer aucun argument, ni positif ni négatif, de l'intitulé. Si vous voulez connaître la vérité, il faut interroger la banque.
Si le syndic a raconté une salade en assemblée, surprenant ainsi à la religion des copropriétaires une décision acrobatique à propos de laquelle ils croient avoir un compte séparé. Il est également en faute. Ici encore l'intitulé est sans intérêt.
Comme déjà indiqué, qu'il y ait compte unique ou compte séparé, le compte est 512 Banque X. Il indique seulement que c'est les livres de la Banque X qu'on retrouve les fonds du syndicat, sous un régime ou un autre.
Par contre, il y a une différence dans la comptabilité du syndic lui-même. On ne doit y trouver aucune trace des comptes séparés vrais des syndicats. Au contraire on doit y trouver, dans le bilan, la trace du compte unique, tant au débit qu'au crédit (neutralité des écritures).
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Sujet |
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compte unique ou compte séparé?
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