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air jordan
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2724 réponses |
 Posté - 21 déc. 2005 : 23:10:16
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comptes de.................Noel  |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 18:19:10
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Il est né...le divin(e) enfant!!!
Jouez hautbois , résonnez ...
tout çà, m'dis pas si ce f.... syndic, il a ouvert un compte unique ou séparé?
Petit Papa Noêl, n'oubliez pas mon p'tit soulier!Faites, que le Président du Conseil Syndical, il me réponde!!!
JE LUI AI SOUHAITE LA BONNE ANNEE EN MEME TEMPS  |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 21:39:26
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"tout çà, m'dis pas si ce f.... syndic, il a ouvert un compte unique ou séparé?"
Compte de soeur Anne.....qui ne voit rien venir.
Seul le C.S., qui a droit de contrôle du Syndic, peut demander à ce dernier de fournir un "Relevé d'identité bancaire" sur lequel figure l'dentité du titulaire du compte.
La banque même si vous avez un compte au nom du syndicat n'a aucun compte à vous rendre, ni au Président du Conseil syndical, elle ne connait que le mandataire habilité à faire fonctionner le compte.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 22:34:34
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Non JB 22, ce n'est pas exact.
Il est vrai que certains banquiers répondent celà. Mais le président du conseil syndical rapportant la preuve de sa qualité peut obtenir réponse. Il ne faudrait pas oublier qu'un syndicat de copropriétaires est une indivision et que des indivisaires ne sont pas dépourvus de pouvoir. A fortiori quand il s'agit d'une indivision organisée.
En complément du modèle de lettre, qui peut être amélioré, une démarche va être effectuée auprès de l'autorité compétente pour tenter de fixer ce point.
Par la même occasion il est souhaitable de cerner le pouvoir de contrôle externe du conseil syndical. Mission : faire reconnaître le principe et en fixer les limites pour éviter les contrôles abusifs. Un point précis : pas question d'établir des rafales de questionnaires comme le font les commissaires aux comptes et autres auditeurs. Le contrôle doit demeurer exceptionnel et justifié par les doutes résultant d'un contrôle interne.
En conclusion : pas de contrôle externe sans contrôle interne préalable.
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priori
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625 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 22:43:59
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Ah bon, JB22, ben écoutez, j'en ai un de RIB, c'est le syndic qui me l'a donné pour me prouver que nous avions un compte Séparé!
supposons syndic: Mr DURAND
notre résidence: résidence des bruyères
adresse syndic: 6 rue MAL LECLERC. 83.TOULON
sur le rib , on lit:
titulaire du compte Mr DURAND "résidence des bruyères"
6 rue Mal LECLERC. 83.TOULON.
Mais dans le contrat de syndic, il y a marqué: compte pivot, compte "individualisé", le comptable interrogé en juillet m'a dit: ce n'est pas un compte séparé, en décembre il m'a dit: je ne vous ai jamais dit çà! J'ai appelé la banque: on m'a répondu: c'est un compte professionnel, ce n'est pas un compte séparé.
Seuls, le syndic et le président du CS affirment qu'il s'agit d'un compte "séparé". VOILA mon compte de Noêl   |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 22:47:26
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A la lecture du RIB, votre compte est un compte unique.
Pour un compte séparé l'immatriculation normale est :
SDC Résidence des Bruyeres
Syndic : M. X
Adresse du syndic
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Edité par - JPM le 22 déc. 2005 22:50:10 |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 23:52:06
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Aucun doute c'est un compte "unique" au nom du syndic.
Vous n'avez donc pas de compte "séparé" au nom du syndicat.
JPM j'attends que vous nous apportiez une preuve juridique de ce que vous affirmez. Je suis comme St Thomas! sauf "St". |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 11:53:07
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Sur ce point la meilleure solution est la pratique.
Envoyer ce genre de lettre et voir la réponse.
Il est également possible de faire ce qu'à fait un de mes amis qui a transformé la formule en attestation. Il a demandé au syndic de la faire viser par la banque, ce qui a été fait. En l'espèce le RIB était d'ailleurs correct.
Je pense que la bonne solution serait finalement une attestation type qui serait ainsi visée lors de l'ouverture du compte. On éviterait les incertitudes et chamailleries. Risque de fausse attestation ? Il faut s'attendre à tout, mais alors la banque serait responsable en cas de pépîn financier.
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priori
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625 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 12:22:05
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Ce jour, pas de nouvelles du président du conseil syndical!
J'ai téléphoné au Syndic.
Quand ce dernier m'avait présenté le RIB de notre copropriété, à savoir: ex,c/ 00012345678 clé 02
intitulé: Syndic X "résidence Y"
adresse du Syndic
Oui, donc, lorsque le Syndic, pour me prouver que nous avions un compte "séparé", m'a donné ce RIB, la secrétaire en avait 2 autres en main. J'ai donc eu l'"idée" ce matin, de demander à cette personne de m'indiquer les nos de c/ figurant sur ces 2 documents concernant 2 autres copropriétés. le résultat est le suivant:
c/ 00012325467 clé 06
c/ 00012362914 clé 08
Les nos sont différents pour chaque copropriété, mais les 6 premiers chiffres sont semblables .
QU'EN PENSER? MERCI DE VOS SUGGESTIONS! |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 13:58:39
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Il peut d'abord s'agir de vrais comptes séparés.
Il peut aussi s'agir de comptes séparés avec une convention fusion. C'est pourquoi la lettre est indispensable.
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 14:08:49
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priori
Vous n'avez pas de compte séparé.
Le RIB, est au nom du SYNDIC, avec un sous compte à l'intérieur du compte principal individualisant les opérations de votre syndicat.
Si vous aviez un véritalble compte dit séparé votre intitulé serait:
Résidence Y
Syndic X (C'est à dire CHEZ Syndic X)
Adresse du Syndic |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 14:14:36
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Ce qui est possible, - mais à voir ???? -, c'est que les banquiers aient trouvé le moyen de créer des RIB particuliers pour des comptes individualisés.
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priori
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625 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 19:20:36
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JPM et JB22 etc.. mon président de CS a répondu à mes voeux, et m'a assuré que mon courrier serait étudié par tous les membres du CS.
JPM, je lui ai envoyé la lettre que vous m'avez conseillé de lui transmettre , lettre pour la banque annotée par mes soins . Je félicite l'auteur (peut-être est-ce vous?) qui a su rester très courtois. Moi, dans mon langage, je dirais," qui a su ménager la chèvre et le chou". J'ai trouvé également une lettre écrite par un Président de CS, qui expliquait avec force détails, aux copropriétaires les avantages et les inconvénients du compte "séparé". Et plusieurs documents, que j'ai trouvé dans internet...peut-être dans votre site JPM qui me semblaient convenir au problème. J'attends donc, avec surtout le besoin de savoir! Parmi les membres du conseil syndical , il y a un assureur?! Il a fallu que, moi nouvelle arrivée, je lui donne le nom de la banque, son adresse, son no de téléphone.....il ne les connaissait pas |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 20:35:35
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On attend la réponse avec impatience |
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mathi
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2092 réponses |
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priori
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625 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 18:57:57
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Juste pour vous tenir au courant de la situation!
Le président du conseil syndical, s'est renseigné AUPRES DU SYNDIC, au sujet du compte séparé !!!!
Je le sais, de la propre voix du comptable du syndic! Je sais, ma phrase est mal tournée! Mais vous m'avez comprise!
Ce dernier m'a dit:le président du conseil syndical va vous répondre!!!
Voilà, grosjean comme devant! Attendons toutefois la lettre! |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 19:27:16
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Cour de Cassation
Chambre commerciale
Audience publique du 17 janvier 2006 Cassation
N° de pourvoi : 03-17129
Publié au bulletin
Président : M. TRICOT
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, après avis de la troisième chambre civile :
Vu les articles 1382 et 1383 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le syndicat des copropriétaires de la résidence Port Mandelieu (le syndicat) alléguant que du fait de la fusion opérée par la SA Caixabank (la banque) entre les différents sous-comptes de copropriété dont M. X... était le syndic, il ne lui avait été représenté qu'une somme inférieure à celle dont son compte était créditeur, a assigné la banque en responsabilité et en remboursement de la différence ;
Attendu que pour rejeter la demande du syndicat, l'arrêt retient qu'en l'absence de justification d'une demande d'ouverture de compte séparé, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable en 1991, le syndicat n'établit pas que la banque ait commis une faute à son égard en fusionnant ces sous-comptes ;
Attendu qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que la banque avait ouvert un compte de gestion immobilière au nom du syndic et des sous-comptes au nom de chacune des copropriétés qu'il gérait, ce dont il résultait que la banque devait savoir que le syndic ne pouvait agir qu'en qualité de mandataire des différents syndicats et qu'elle ne pouvait mettre en oeuvre, sans l'accord de ces derniers, une convention de fusion des divers comptes de copropriété, et alors que la seule circonstance que le syndicat ne justifie pas avoir demandé l'ouverture d'un compte séparé à son nom étant insuffisante pour établir cet accord, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 juin 2003, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Caixabank aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille six.
Décision attaquée : cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre C civile) 2003-06-17 |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 22:14:12
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MERCI, mathy! C'est très important cette décision de la Chambre de Cassation! Elle montre que la banque peut être fautive !
Si le Président du Conseil Syndical n'a rien fait, soit je contacte mon contentieux juridique lui demandant d'écrire à la banque comme JPM me l'avait conseillé, soit je le fais moi-même!
Très important, en plus, d'avoir une procédure, faisant juris-prudence!
MERCI, MERCI! |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 22:59:56
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Priori
Cet arrêt est d'autant plus attractif d'autant plus qu'il est très récent !
Cet arrêt montre non pas que la Banque "peut" être fautive mais que la Banque "est" fautive :
Gestion immobilière / Copropriété 02-02-2006
On ne badine pas avec les comptes de la copropriété
Le banquier qui fusionne les sous-comptes de copropriétés ouverts dans ses livres par le syndic assurant la gestion des immeubles est responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.
Le banquier dans les livres duquel un syndic avait ouvert un compte pour l’exercice de son activité a été sanctionné pour son ignorance des règles élémentaires de la gestion immobilière. Le syndicat des copropriétaires dont le sous-compte avait été fusionné avec les autres sous-comptes des copropriétés gérées par le syndic a engagé la responsabilité de l’établissement de crédit ayant opéré cette fusion.
Pour sa défense, la banque, dont l’argumentation a été accueillie par la cour d’appel, estime que la fusion n’aurait pu être évitée que par une demande d’ouverture de compte séparée.
La Cour de cassation censure la décision d’appel. La banque qui avait ouvert un compte de gestion immobilière au nom du syndic et des sous-comptes au nom de chacune des copropriétés gérées devait savoir que le syndic n’agissait qu’en tant que mandataire des différents syndicats. La convention de fusion nécessitait donc l’accord des copropriétés.
Cass. com., 17 janv. 2006, n° 03-17.129, n° 76 P + B + R + I, Synd. de copr. de l'immeuble Port Mandelieu c/ sté Caixabank
Rédaction : Dictionnaire Permanent Gestion immobilière - Bulletin 377 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 23:30:06
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L'arrêt n'est pas sans intérêt mais il faut espérer un arrêt ultérieur émanant de la 3eme chambre qui a toutefois émis un avis mentionné) et non de la chambre commerciale, d'une part, et portant sur la mise en oeuvre du nouveau régime, d'autre part.
Il est manifeste que la Chambre commerciale a appliqué sa jurisprudence habituelle relative à la fusion de comptes séparés ouvert aux noms de personnes morales différentes.
Ce n'est pas le cas en l'espèce puisqu'il s'agissait bien d'un compte unique du syndic agrémenté des fameux sous/comptes qui permettent de parler de comptes individualisés, ce qui n'a aucun sens.
D'autre part, la Chambre commerciale, sur un arrêt de 2003, ne pouvait faire référence au principe nouveau de la gestion par compte séparé sauf dispense par décision de l'assemblée générale.
Autant dire qu'on ne saurait l'invoquer pour des situations actuelles, sauf à torturer son interprétation pour lui faire dire que des sous/comptes immatriculés aux noms de différents syndicats peuvent constituer des comptes séparés, ce que semble effectivement dire l'arrêt. On aboutirait alors à un résultat contraire à celui espéré 
Sur ce point l'existence d'un avis de la 3eme chambre civile rend perplexe, mais il faut savoir quelle a été la question posée.
Pour ma part, c'est le point principal que je retiens.
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Edité par - JPM le 03 févr. 2006 23:33:39 |
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