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Paoula : l'ADIL n'est en aucun cas une juridiction de premier degré..... je suis perplexe quand à une décision judiciaire sur le sujet, car comme certains, je pense que la clause serait nulle effectivement si les phrases (et lignes entières) avaient été clairement rayées. une jurisprudence dont je n'ai plus les références, avait trait à une histoire ressemblante mais au lieu d'y avoir un tiret : il n'y avait rien : les juges ont considéré que la clause était valable.... par contre, pour l'indice : il y a quelque chose d'étonnant : l'indice de référence est la moyenne de l'indice du coût de la construction (dernier indice sorti au moment de la rédaction du bail) : mais si c'est le 2ème trimestre par exemple : la réévaluation du loyer se fera en fonction du même trimestre de l'année en cours : vous ne pouvez pas avoir d'un coté 4ème trimestre 2000 et de l'autre 2ème trimestre 2005 c'est impossible (dans ce cas ce serait d'ailleurs plutôt 4ème T 1999 et 4ème T 2004)
Oui j’avais bien compris (je me doutais bien) qu’il n’y avait ni gardien, ni ascenseur. Des témoignages arrivant régulièrement ici portent sur l’arrivée de nouveaux services assurés par le bailleur en cours de bail (comme l’installation d’un ascenseur par exemple.) Dans ce cas, les barres obliques continueraient à avoir leur sens : abandon de la récupération de ces charges pourtant récupérables au sens de la réglementation. Il est vrai que le dispositif Loi 89 + décrets de 87 est d’ordre public. Cela veut dire qu’un bailleur ne peut contraindre son locataire plus que ce qui y est prévu. Cela ne l’empêche pas de prévoir des conditions plus favorables pour son locataire.
Lorsque je lis vos explications, je me dis que l’on peut parfaitement et légitimement penser, à la lecture de votre clause, que la révision du loyer aura lieu tout les « jamais. » Je comprends la lecture de JB22 et questionappart, ça se défend. C’est donc bien qu’il y a une ambiguïté. Si un juge devait se pencher dessus, il est probable qu’il fasse pencher la lecture en faveur du locataire. D’ailleurs, il relèverait que s’agissant du bailleur, celui-ci n’a jamais appliqué lui-même l’indexation annuelle des loyers 6 années durant... Que dans sa propre exécution du contrat, le bailleur n’avais jamais remis en cause le fait qu’il n’y avait pas de réindexation... Et que finalement, c’est que les parties au contrat avaient bien exclu la réindexation du loyer...
Soyez vigilante à ce que vous dit dobaimmo : la position de l’ADIL n’a pas plus de valeur que ce que pourrait en penser la FNAIM ou ce que je viens moi-même d’écrire plus haut : « un avis » sur la question. Seul un juge a le pouvoir de trancher.
dobaimmo Merci d'avoir évoqué l'indice. Moi aussi, j'étais surprise de trouver ce calcul dans son AR. j'ai regardé le tableau INSEE. Si j'ai bien compris la règle donnée dans l'un des postes de Joulia, le calcul serait le suivant: loyer (actuel hors charges) x moyenne annuelle 4 T 2004 / moyenne annuelle 4 T 1999 donc: loyer (actuel hors charges) x 1258,25 / 1072,50
il y a aussi le calcul de la "logique du 2ème T" : loyer (actuel hors charges) x moyenne 2 T 2005 / moyenne annuelle 2 T 1999 ("la logique du 2ème T" car d'une part date contrat avril 1999 et d'autre part, je suis ma proprio qui adopte l'indice du 2 T 2005 - les autres indices 2005 ne sont pas publiés) JB22 :Pour les indices il s'agit des 4 indices connues à la date de révision par rapport aux quatre indices de la révision précédente il n'y a jamis eu révision, je ne sais pas sur quoi me baser. A votre avis lequel de ces 2 calculs est le bon ? Sachons que mon loyer n’a jamais été révisé (6ans et demi) et étant entendu qu'elle obtienne gain de cause?
Oui, moi aussi j'ai lu le cas de la clause vide et la décision prise, dans un poste de nefer mais sans référence juridique donnée de sa part. nefer ça serait chouette si vous pouviez nous indiquer cette référence. Car déjà quand la clause est bien remplie, les proprios peuvent plaider l'oublie + droit aux 5 ans d'arriérés. Même si on pourrait se demander si de fois ils n'ont pas attendu tranquillement par exemple l'augmentation des indices INSEE pour les réclamer. Que peut-on imaginer après une location "longue durée" sans révision aucune avec des pointillées vides dans cette clause... Ne parlons pas de mon cas: une barre valable pour d'autres éléments figurant dans le contrat mais pas pour cette clause... et c'est là où je rejoins sbx. Merci sbx de m'avoir mis en garde concernant l'ADIL. Je ne les connais pas. J'ai pensé qu'ils avaient des experts juridiques pouvant m'informer sur les jugements rendus dans mon cas , voire même avoir la possibilité de les consulter avec eux. N'ai-je pas plutôt intérêt d'aller voir l' Association comités de défense des locataires afin de mieux m'éclairer juridiquement? Peut-on consulter sur place des jugements chez eux ou ailleurs? Il est vrai sbx que je peux argumenter: "preuve en est que l'indexation est nulle car pendant 6ans et demi, elle ne l'a pas fait" mais elle pourra revendiquer son droit de remonter 5 ans en arrière…. C'est ça le problème, Merci quand-même!
JB22 : Comme "questionappart" je confirme que "la barre oblique" signifie seulement qu'il n'y a aucune clause "complémentaire" Oui, mais la barre oblique figure au sein même de la clause dans les pointillés du milieu de la phrase et pas à sa fin. Donc, à mon sens on ne peut pas dire qu'elle signifie: "stop il n’ y a plus de clause à rajouter…"
Vos idées sont les bienvenues. Merci de votre participation!
1) ADIL a confirmé le fait que la clause était barrée et comme SBX l'a dit, libre à ma proprio de plaider l'ambiguïté du contrat. Je l'ai contacté en lui rappelant sa promesse lors de la signature du bail (comme quoi elle n'augmenterait jamais etc…) Elle s'en était souvenue et prétextait d'avoir été jeune "à l'époque" et de ne connaître grande chose. 2) Après avoir épluché le forum et tant lu sur les problèmes relationnels, je préfère opter pour la diplomatie m'arranger à l'amiable. J'ai pris donc un RDV avec elle.
Juste une petite question avant de la voir: Est-il vrai que les proprios obtiennent gains de cause auprès d'un juge, quand ils réclament des réajustements par rapports aux loyers qui se pratiquent dans le quartier? Si oui dans quel cas de figure la loi l'autorise?
pour votre dernier paragraphe , il s'agit alors de l'application de l'article 17 c de la loi de 89, qui doit suivre un processus réglementaire: congé avec offre de renouvellement 6 mois minimum avant l'échéance du bail et en suivant les conditions de forme ( joindre 6 références de loyer......)
la mise en oeuvre de l'article 17 c est indépendante de la clause d'indexation
LA procédure de hausse article 17c vu sa construction technique (6 références dont au mois 4 de plus de bail deplus de 3 ans) et le décret spécial Paris (limitant à 50% de l'écart constaté)
Cela fait au final un rattrapage de 15 à 25% de la différence (Prix marché actuel - votre Loyer) étalable sur 3 ou 6 ans (si >10%)...
super urgt révision loyer non prévue dans le bail
Forum fermé
Posté - 04 déc. 2005 : 09:36:17
