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Je souhaitais louer un box à un tiers. Mais le règlement de co-propriété de mon immeuble interdit de louer les box à des personnes extérieures à l'immeuble.
Est-ce que cette clause ne vous paraît pas abusive ? N'ai-je pas le droit d'user de mon bien comme je l'entends ?
Pas forcément illégale, pas forcément abusive, ladite clause. Tout dépend de ce qui est exactement écrit. Parce que si l'interdiction de louer un parking n'est pas inscrite de façon brute mais se trouve être la conséquence d'autres dispositions parfaitement légales, elle est légale. Je m'explique.
Si le parking est un lot à part entière (parce que physiquement, on ne peut pas faire autrement) mais si ce lot est indissociable du lot principal (c'est légal et même parfois obligatoire), il n'est pas possible d'en dissocier l'usufruit de celui du lot principal. Donc impossible de louer le parking sans louer avec le lot principal.
Cela n'est pas abusif, cela est même très bien. Le vrai problème de certaines villes ou quartiers, c'est le stationnement. Alors, tous les législateurs, élus et autres responsables de l'aménagement du territoire se cassent la tête pour mettre au point des dispositions qui interdisent de créer du besoin en stationnement sans l'associer à la création desdits stationnements nécessaires. Et ils font tout pour que cela reste indissociable, en toutes circonstances.
Certes nombreux propriétaires louent séparémént leurs lots souvent indissociables. Un jour, quelqu'un fera certainement le ménage...
Et si vous expliquez que vous voulez mettre ce parking en location parce que vous résidez dans le lot principal et parce que vous n'avez pas de voiture, vous allez devoir trouver une autre façon de laisser ce parking à la disposition d'un autre. Je suppose que vous pouvez vous en sortir avec un outil qui s'appelle convention d'occupation. A contrôler avec votre conseiller juridique préféré.
Une telle clause 'protectionniste', si elle peu paraitre de bon sens ainsi que le présente Seborga, n'en est pas moins totalement illégale.
"Loi, Art. 9 -Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble."
Un RDC ne peut comporter de clause contraire à cette disposition d'ordre public. Elle est alors dite "non écrite" (L.art.43). Aucune restriction ne peut être apportée au libre usage par un copropriétaire de ses parties privatives, dans le respect de la destination de l'immeuble et des droits des autres copropriétaires bien entendu.
Vous vendez/louez/prêtez vos parties privatives à qui vous voulez.
Je ne serait pas aussi catégorique que "gédehem" Code de la copropriété (LITEC): "Clauses relatives à la location des lots : la limitation de la faculté de louer peut se justifier en considération de la destination de l'immeuble; ainsi lorsqu'il s'agit de préserver les conditions d'occupation d'origine de l'immeuble en évitant la multiplication du nombre des occupants..." Suivent des références de jugements dans un sens ou dans l'autre suivant les cas. Rien n'est simple en copropriété: Ce "PEUT" est important mais restritif.
..Nous sommes d'accord ! Ce peut est restrictif, mais à une restriction qui est extremement limitée "..en considération de la destination de l'immeuble". On retrouve ici la même approche que pour la suppression du poste concierge prévue au RDC qui requiert l'unanimité ou la double maj.art.26 .." ...eu égard au standing de l'immeuble".
Tout ceci est soumis à l'appréciation du juge, dans un sens comme dans l'autre, à posteriori, en cas de recours.
La restriction qui serait ici confirmée ou non par le juge ne change rien au fait qu'on ne peut, à priori, imposer une restriction au libre usage d'un lot privatif dans le respect de la destination de l'immeuble. Je crois me souvenir que dans les cas soulevés il s'agissait de louer une cave ici, un cellier là, une remise à un autre, une chambre de bonne annexe du lot principal, locaux annexes au lot privatif ...ou de louer une ou plusieurs chambres de ce grand apparte dans tel vieil immeuble de grand standing.
Mais on ne peut vous imposer une restriction à la libre disposition d'un lot privatif, fut-il garage ou parking, lots de copropriété par eux-mêmes, lots distincts d'autres lots de copropriété dont votre lot "appartement".
Beaucoup commencent aussi à louer leur cave à des résidents extérieurs, de même pour les parkings ou des mansardes ou greniers. Certains même les vendent, ce qui donne de plus en plus une image faussée de la résidence, et beaucoup de va et vient dans les locaux à des gens moins impliqués dans la vie ou la tranquilité du lieu.
- Il ne peut être apporté de restriction au libre usage de lots de copropriété, libre usage conforme à la destination de l'immeuble. - Le RDC peut apporter des restrictions au libre usage de fractions de lot ou d'annexes aux lots. Principe : Ce sont les art.9 et 26 de la loi qui précisent les choses. -Art.9 : "Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives ...." -Art.26 : "L'AG ne peut à qque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance ...." sauf à l'unanimité. On peut noter que le droit de jouissance des parties communes (dont chaque copropriétaire a une part de propriété en indivision avec les autres, ne l'oublions pas !) est également affirmé par l'alin.3 de cet art.26, ce droit qui ne peut être aliéné qu'à l'unanimité si ces parties communes sont nécessaires à la destination de l'immeuble.
Les seules restrictions admises sont celles imposées par le respect des droits des autres copropriétaires, le respect de la destination de l'immeuble et l'obligation de supporter certains travaux. "Toute autre restriction des prérogatives des copropriétaires par le RDC serait reputée 'non écrite' ; toute décision d'AG limitant les droits des copropriétaires en considération d'un autre motif serait illégale car constitutive d'un abus de droit" (dans ce sens, CCass.3°civ, 25.01.1995 et Cass. 06.10.1999)
Restrictions licites : "..est licite la clause interdisant la location des chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété" (CA Paris 27.04.1987).. "..même chose (chambre de 'bonne'), ..'eu égard au standing de l'immeuble..'" (CA Paris 4.06.1997) "Est licite la clause interdisant la location en meublé de fraction d'appartements" CA Paris 15.10.1998.
En résumé, pour faire simple : - libre usage d'un lot, dans le respect de la destination de l'immeuble et des droits des autres copropriétaires. (avec une toute petite limite "eu regard du standing de l'immeuble" ...!) - restrictions éventuelles admises lorsqu'il s'agit du libre usage d'une fraction d'un lot ou d'annexes au lot.
clause illégale dans un réglement de copro
Forum fermé
Posté - 01 déc. 2005 : 15:31:10
