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 Sujet  |
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RRNP
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 02 déc. 2005 : 11:32:38
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Bonjour
Convoqué à la 1ère assemblée alors que l'immeuble n'est ni achevé ni réceptionné, est-ce normal???
Pouvez m'indiquer les règles de déclenchement de la toute première assemblée générale pour une construction neuve en voie d'achèvement?
Merci pour vos réponses
RRNP
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 05 déc. 2005 : 11:19:34
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Bonjour,
Je pense qu'en l'espèce, et avant d'apporter une réponse, vous devriez étudier l'acte notarié, établi à la demande du "promoteur-constructeur" de cet immeuble destiné à la copropriété, pour y repérer les clauses relatives à la mise en place de cette copropriété, dans le cadre qui régit les rapports entre les acquéreurs et le promoteur-constructeur (cet acte comprend par exemple la désignation à titre provisoire du premier syndic). A distinguer du ou des actes fixant l'état descriptif de division et le règlement de copropriété.
Cordialement,
MFLD
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Edité par - mfld le 06 déc. 2005 00:19:27 |
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RRNP
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 05 déc. 2005 : 15:34:45
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Bonjour Mfld,
Merci pour cette précision.
le syndic provisoire a été désigné dans l'acte, en une seule ligne indiquant seulement sa raison sociale, sans durée.
Ce dernier lance l'AGE pour le 17-12-05 (1 an après la 1ère signature du 1er copropriétaire), ce qui peut paraître normal.
Par contre:
- Dans l'Odj de l'AGE que je viens de recevoir, il est prévu de le nommer pour une durée de 3 ans, est-ce normal ??Peut-on limiter cette durée dans un premier temps?
sa mission provisoire ne devrait-elle pas être allongée jusqu'à ce qu'au moins 1 des copropriétaires ait réceptionné son appartement?
Merci d'avance,
Cordialement
RRNP
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 05 déc. 2005 : 22:14:45
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Le contrat de syndic est comme son nom l'indique une convention entre deux parties consentantes  . Le syndic demande un mandat de trois ans (le maximum prévu par les textes). Soit. C'est à l'AG de décider au cours de sa première séance si elle confirme ce syndic provisoire, et qui donne son accord ou non sur la durée proposée. La seule difficulté est de négocier en cours de séance. Mais avec un président de séance digne de ce nom , cela ne devrait pas poser de problème  . |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 09:18:56
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mfld:....et la netétiquette????
vous avez modifié le 6 12 2005(Edité par - mfld le 06 Dec 2005 00:19:27) votre message du 5 12
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 11:06:02
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La modification de mon message a consisté à retirer l'adresse du site de ma résidence de ma signature (maladresse de paramétrage de mon profil lors de sa création), car c'est un site privé et je commençais à recevoir des demandes d'accès pour des personnes étrangères à la résidence.
Ce n'est pas "nétiquette", mais carrément "protection vie privé", ce qui dans la hiérarchie des textes est au dessus, j'espère que vous en conviendrez  |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 14:21:14
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Citation :
Initialement entré par RRNP
Bonjour Mfld,
- Dans l'Odj de l'AGE que je viens de recevoir, il est prévu de le nommer pour une durée de 3 ans, est-ce normal ??Peut-on limiter cette durée dans un premier temps?
RRNP
rappel art. 28 du décret de 67 :
En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15 précité, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, pendant le délai prévu à l'article 1792 et 2270 du code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble.
extrait art. 29 du même décret :
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que ...
Rien ne vous oblige a voter 3 ans sous prétexte que le syndic a prévu cette durée dans son projet de contrat : vous pouvez voter pour le mandat de ce syndic en demandant que la durée de son projet de mandat soit modifiée (s'il n'est pas conciliant, ça promet !) |
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RRNP
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 15:26:33
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Bonjour mallo35m,
Merci pour cette précision et mes excuses pour mon retard à répondre, du à des pb de santé.
je pensais en effet limiter cette première durée pour tester compétences et fiabilité.Je reste sur cette idée on verra son comportement 
Merci encore et à bientôt
Cordialement
RRNP
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 16:48:15
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A "mallo35m" Vous citez à juste titre:
" Toutefois, pendant le délai prévu à l'article 1792 et 2270 du code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble."
Vous ne précisez pas cette durée.
Je trouve dans le LITEC les précisions suivantes:
"Par ailleurs, l'article 28, alinéa 2, réserve le cas du syndic "constructeur" et des personnes "interposées". Pendant le délai de la responsabilité DECENNALE, la durée de ses fonctions ne peut excéder un an. Son mandat peut être renouvelé pour un an.
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vgmm009
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 01:54:21
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il y a un enjeu particulier dans le cas d'une nouvelle copropriété.
Chaque copropriétaire réceptionne le lot le concernant. Le syndic réceptionne les parties communes. En particulier, c est le syndic qui peut (et lui seul) declarer aupres du promoteur et/ou de l assurance dommage ouvrage, les differents dommages, désordres et malfaçons qui peuvent relever des réserves de livraison, de la garantie de parfait achèvement, de la biennale ou de la decennale, et qui touchent les parties communes.
les problemes d'ascenseur, de fissures et trainees d'eau en façade, infltration d'eau et mauvaise etanchéité... sont loin d'etre rares dans le cas d'un immeuble nouvellement construit. le conseil syndical doit faire tres attention a ce qui se passe au niveau des parties communes mais le suivi de ces differents problemes, l'intervention aupres du promoteur et de la DO relevent du syndic qui est le representant légal du SDC.
Or : le syndic est initialement nommé par le promoteur... il est provisoire mais il convoque en general une assemblée générale tres rapidement et s'installe pour au moins un an... les copropriétaires qui ne se connaissent pas, sont entrain de demenager, entrain de boucler leur financement, et bien souvent ils travaillent aussi, sont pris de court... et donc c 'est parti pour au moins un an... or c'est la periode clé : c'est la période de garantie ou les dommages doivent etre pris en charge par le promoteur et non par l assurance...
donc le syndic nommé par le promoteur, travaille (en général) pour le promoteur... il va faire le strict minimum... il y a clairement un conflit d'interet : le syndic, en principe, doit défendre les interets de la copropriété face au promoteur mais celui ci est precisement son porteur d'affaire...
pire encore : des syndics travaillent specifiquement dans ce genre de situations... et savent qu'il sont la pour un an ou deux tout au plus... ils ont donc une strategie tres court terme : proteger le porteur d'affaire + signer des contrats avec des prestataires de services (menage, entretien, assurance...) hors de prix avec des societes dont ils detiennent certainement des parts (eh oui au depart, en particulier avant l AG, pas de CS et il faut quand meme mettre les choses en route...) et pour denoncer le moindre contrat il faut au moins un an... ou deux...
bref  et pour revenir au message initial le syndic provisoire qui propose à l'AG un contrat de 3 ans.... mefiance |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 10:59:20
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Une partie de la question posée reste occultée : dans ce cas précis le syndicat des copropriétaires existe-t-il ?
En VEFA, il n'y a pas lieu de prendre en considération les dates des actes notariés initiaux, parfois antérieurs au début de la construction.
Autre confusion au sujet de la et des réceptions. La réception de l'ouvrage est faite par le constructeur-vendeur sans aucune participation des acquéreurs. C'est la seule vraie réception au titre du droit de la construction.
Après achèvement le constructeur vendeur livre les appartements vendus. On parle encore de réception mais en fait il s'agit de vérifier que l'appartement est conforme aux stipulations de l'acte de vente et du descriptif annexé.
Idem pour les parties communes.
Le syndicat des copropriétaires n'apparait réellement qu'après livraison effective d'un premier lot vendu. A ce moment il y a bien deux copropriétaires : le constructeur vendeur et le propriétaire du premier lot livré. C'est à cette même que débute le mandat du syndic provisoire, même si précédemment il a déjà effectué des prestations préparatoires.
Il n'est pas très réaliste de faire une première assemblée trop tôt, quand 4 appartements seulement sur 35 ont été livrés.
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 11:48:11
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Oui, mais JPM, comment s'y opposer ?
Avant que je ne prenne livraison d'un appartement neuf, j'ai été convoqué à l'assemblée générale en qualité de copropriétaire (je sais maintenant que ce n'est pas normal,mais depuis j'ai beaucoup appris sur le forum...).
A cette assemblée, aucun appartement n'avait été livré, une dizaine de copropriétaires (sur les 50 lots environ) avaient été conviés et le promoteur y assistait et a voté en qualité de copropriétaire avec naturellement un poids tout particulier.
Comme il ne voulait pas assumer les charges liées aux décisions de l'assemblée, il a naturellement proposé aux présents de ne pas choisir de contrats d'entretien, de ménage etc .. repoussant celà à plus tard (d'où difficultés la première année ...).
Seulement sur le coup, pris un peu au dépourvu, sans connaître encore d'autres copropriétaires (qui se sont avérés encore plus novices que moi en copropriété : personnes agées quittant un pavillon)la question est que faire ... Maintenant je sais, rassurez-vous, comment m'opposer si j'étais conviqué en pareil cas.
Toutefois reste un point : dès lors que le promoteur a fait la réception d'un ou plusieurs lots (cas très théorique, car dans le cas de notre copropriété, aucune réception officielle des lots n'a été faite par le promoteur), même non livrés, la copropriété est constituée et, à la limite, l'assemblée ne peut-elle pas valablement se tenir avec le seul promoteur ? Votre éclairage m'intéresse. |
Edité par - Pascal_Rouen_Tours le 29 déc. 2005 11:51:02 |
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vgmm009
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 12:11:58
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je crois que JPM a raison : la copropriété existe à partir du moment ou il y a au moins 2 copropriétaires. Donc si un seul lot est livré, il y a une copropriété composé de la personne livré et du promoteur qui est en charge des autres lots. (et donc c'est à cette date que le promoteur nomme un syndic... provisoire)
la question derriere est que dans le VEFA, ce n est pas la date de l'acte notarié qui compte mais la date de livraison du lot ... c est a partir de cette derniere date qu'un acquereur devient coproprietaire, donc peut etre convoqué a une AG, doit payer ses charges, doit souscrire une assurance pour le logement.... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 13:42:02
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Le syndic provisoire est en général désigné dans le règlement de copropriété. Celui ci, visé dans les actes de vente, constitue ainsi le fondement juridique de la fonction provisoire de syndic.
La tenue de réunions informelles des copropriétaires par le [futur] syndic provisoire est une bonne solution. Mais il ne s'agit pas d'une assemblée de copropriété, même si un procès verbal de la réunion peut être établi comme on le ferait pour un groupe de travail quelconque.
Dans une assemblée offcielle, le constructeur restant majoritaire en tantièmes (6500 / 10 000 par exemple), ne peut voter que pour 3 500 voix, soit le total des voix des autres copropriétaires. Mais on retombe dans l'irriotant problème des copropriétés à deux et q'il y a des absents non représentés par les copropriétaires, le constructeur reste majoritaire sur les questions relevant de l'articlez 24
Les décisions prises lors d'une " assemblée " qui aurait été tenue avant la première réception sont sans valeur, à commencer la désignation d'un syndic définitif.
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 16:36:45
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Citation :
Initialement entré par JPM
Les décisions prises lors d'une " assemblée " qui aurait été tenue avant la première réception sont sans valeur, à commencer la désignation d'un syndic définitif.
Très intéressante remarque que je note pour une prochaine fois. Nous avons viré le syndic provisoire à la seconde assemblée (il était en conflit d'intérets et n'a surtout rien fait pour obtenir la levée des réserves des parties communces) après, avec 4 ou 5 copropriétaires, fait beaucoup de lobying auprès des autres copropriétaires, mais je n'avais pas vu que nous disposions d'un élément tout simple pour le mettre dehors : contester sa nomination qui a été faite lors de la fameuse assemblée où aucun des copropriétaires convoqués n'avait eu son appartement (et comme le promoteur n'a, je le rappelle, jamais été capable de fournir de documents attestant la réception qu'il aurait du faire avec les entreprises et qu'il reconnait ne pas avoir faite ...).
Merci encore pour ces précisions JPM. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 17:28:02
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J'ajoute que l'agument massue est que le syndicat des copropriétaires n'existe pas encore.
Autre précision : il vaut mieux parler de livraison du lot. C'est plus la livraison qui compte que la réception. Il est fréquent qu'un acquéreur refuse à tort la réception. Il n'empêche que la livraison est faite.
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