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nbeaulat
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 Posté - 05 déc. 2005 : 11:58:44
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Bonjour,
Après multiples injonctions par notre mairie, nous (le CS) avons tout fait pour faire voter rapidement notre ravalement. Or, le syndic a été défaillant, accumulant retards et erreurs de procédure. Notre mairie nous attend au tournant, et il est clair que nous allons écoper d'une amende, alors que nous aurions pu l'éviter si le syndic avait fait son boulot.
Je vous soumets mon cas ci dessous : qu'en pensez-vous ? Est-il possible de faire payer l'amende par le Syndic du fait de leurs retards et fautes ? Quel dossier préparer / quels sont les éléments à rassembler ?
Merci d'avance pour votre aide !
- - - La situation en détails - - - - - - - - -
Notre ravalement est évoqué depuis 2000, date à laquelle les premiers devis ont été présentés à l'AG (mais refusé pour non-présentation de plusieurs devis)
Après injonction reçue de notre mairie, en AG en mars dernier, le syndic s'était engagé à mener une AGE pour le vote du ravalemnt en juin. Mais il n'a pas convoqué, pour des raisons de "retard dans la réception des devis", et l'a retardée jusqu'en octobre
Toujours plus fort : l'AG d'octobre a été convoquée par le syndic sans envoi des devis ! Le syndic voulait faire voter des enveloppes, et faire faire le choix de l'entreprise au CS (dont je suis président), qui a refusé et a donc demandé une nouvelle AG pour décembre.
Ultime évolution dans l'horreur : la convocation pour la nouvelle AG vient d'être envoyée, et les devis ne sont toujours pas joints ! Il est juste précisé que les devis seront transmis "par courrier séparé" (toujours pas reçu, à 10j de la date de l'AG...) Le syndic, interrogé à ce sujet, indique que cela ne pose pas de problème juridique. Je continue, moi, à croire que la loi et la jurisprudence sont claires, qu'il ne suffit pas de préciser que les devis seront envoyés plus tard (ce szerait trop facile : les convocations ne contiendraient jamais le moindre devis !!!)
Voici pourquoi je considère qu'il y a eu faute et retards du syndic de son seul fait, et souhaite lui faire payer l'amende que ne manquera pas de nous attribuer la mairie poue retard dans le ravalement (nous avions jusqu'au 1er janvizer 2006 pour faire les travaux)
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Edité par - nbeaulat le 05 déc. 2005 12:01:26 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 déc. 2005 : 15:40:38
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il n'y aura probablement pas de sanction à l'égard du syndicat par la commune.
Même en cas d'injonction il est très courant et habituel de négocier des reports de délai. il suffit de correspondre avec leurs services en expliquant que l'étude est en cours, les devis en cours d'élaboration....puis convocation d'AG. |
Edité par - nefer le 05 déc. 2005 15:41:25 |
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 05 déc. 2005 : 19:32:39
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Le problème, c'est que, l'injonction initiale nous l'avons reçue il y a des années ! Et nous avons depuis demandé tous les délais possibles, qui nous ont été accordés. Mais là, nous en sommes aux ultimes extrémités de la procédure !
A cause, systématiquement, de la passivité du syndic (qui a été particulièrement mauvais jusqu'à l'année dernière, et notre nouveau gestionnaire rame depuis un an...)
Est-il donc, selon vous, techniquement possible de démontrer une négligence durable du syndic, et de refuser le paiement de l'amende - qui est quasi inévitable ?
Merci ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 10:38:17
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Sur la base de ce que vous dites, difficile de répondre avec certitude..
Certes, il semble y avoir eu un "retard àl'allumage" de votre syndic au début de l'affaire.
Pour autant, pour que la mairie en arrive à vous faire "Après multiples injonctions par notre mairie, ....", c'est qu'il y avait un truc qui n'allait pas, l'entretien de la façage n'étant pas fait depuis longtemps par le syndicat.
Vous parlez de : "Mais il n'a pas convoqué, pour des raisons de "retard dans la réception des devis", et l'a retardée jusqu'en octobre."
Je veux bien qu'il y ai ici 'lenteur' du syndic !!
Pour autant, que faisait le CS ?? Le syndic n'a pas le monopole de la demande de devis concurents !!!
Parce que : "...depuis 2000 date à laquelle les premiers devis ont été présentés à l'AG (mais refusé pour non-présentation de plusieurs devis)", ...que s'est-il passé ????
Que faisaient CS et syndic ?????
Je veux bien mettre en cause le syndic qui ne fait pas le boulot pour lequel il est rémunéré, mais ici, pardonnez moi, mais les copropriétaires et surtout le CS sont à coté de la plaque !!!!!
De 2000 à mars 2005, il y a un vide dont il n'est rien dit !!!
Comment se fait-il que depuis 2000, personne, et en premier lieu le CS, n'ai fait quoi que ce soit pour obtenir des devis ???
Comment pouvez-vous en vouloir au syndic qui depuis 8 mois semble trainer des pieds ( pourquoi ? ) alors que depuis plus de 5 ans, le syndicat, les copropriétaires, le CS, ne se soucient pas de faire avancer les choses !!!
Je suis le premier à tirer à boulets rouges sur ces prétendus professionnels de la gestion immobilière qui sont des charlatans incompétents. Mais ici, je ne vois que la passivité d'un syndicat, de copropriétaires, d'un CS.
C'est l'amende éventuelle qui vous fait peur ??
Ce que je craindrais surtout à votre place ce sont les conséquences du fait que 5 ans après la première proposition, presque 6 ans, votre syndicat n'ai toujours rien décider pour ravaler la façade.
Regarder bien les choses en face : si vous regardez bien attentivement, vous découvrirez QUI est vraiment responsable de cette situation. ..
Le syndic, pour 5%, 10% tout au plus ! Les 90 % restants ?? ... |
Edité par - gédehem le 06 déc. 2005 10:38:46 |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 12:19:48
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Je suis d'accord avec Gédehem. Un projet de ravalement est un dossier majeur dans la vie d'un syndicat; dossier qui exige un suivi au plus près par le conseil syndical. 5 ans sans que le conseil compense l'insuffisance du professionnel en demandant des devis et en demandant l'inscription à l'ODJ d'un vote sur ces devis, c'est long 
Mon impression est que le CS s'est cantonné dans sa mission de contrôle mais pas d'assistance au syndic. Est-ce que je me trompe ?
Néanmoins, pour tenter de répondre quand même à votre question:
C'est malheureusement le syndicat qui devra payer l'amende, dans un premier temps. Le remboursement par le syndic doit être demandé en justice, au titre des dommages et intérêts dûs à une non-exécution de ses obligations de mandataire (encore faut-il que ses obligations, hormis les légales, soient bien définies dans son contrat).
Il vous appartient de rassembler les preuves de l'insuffisance du syndic, voire de sa carence. Par exemple, un mise en demeure de faire, et le procès verbal qui démontre que l'action n'a pas été prise. En général copie de la correspondance qui montre la chronologie de l'affaire et le dépassement des délais. Etc.
Ensuite, mener deux actions en parallèle : la première, éjecter ce professionnel lors de la prochaine AG (n'oubliez pas de préparer l'alternative). N'allez surtout pas dans la direction de la nomination d'un administrateur judiciaire en raison de cette carence.
La deuxième, si votre dossier est solide et si vous en avez le courage : l'assigner pour engager sa responsabilité, et tenter (je dis bien : tenter) d'obtenir les dommages et intérêts. Pour cette deuxième action, je ne peux que vous recommander de choisir un avocat spécialisé dans le droit immobilier, et de bien veiller à ce que cet avocat ne confonde pas l'intérêt du syndicat et celui du syndic).
Ah, j'oubliais, la troisième action : celle enoncée dans le premier paragraphe de ma réponse  . |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 13:02:23
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Je suis bien d'accord avec la procédure préconisée par Mfld lorsqu'on veut mettre en cause son syndic, du moins engager sa RCP....
Mais dans le cas de Nbeaulat, je les vois mal parti .....!!
Je vais faire le syndic en défense :
"Mais, Mme la juge, regardez : je le leur ai dit à de nombreuses reprises qu'il fallait ravaler la façade !!
Même que lors de l'AG de ... 2000 j'avais fait des proposition, présenté des devis. Mais ce sont les copropriétaires qui ont refusés.
Ensuite, j'en ai parlé à plusieurs reprises. J'en ai même parlé au CS (il doit bien y avoir un petit mot où il en parle ..) au cours des 4 ou 5 années suivantes ou lors de nos réunions.
Mais il n'y a pas eu moyen compte tenu de ........(vais trouver des motifs ! .....)
Même l'injonction faite à plusieures reprises par la mairie n'a pas eu l'oreille des copropriétaires et en particulier du CS .....
Bla bla ........
Donc Mme la juge, j'ai fait ce que j'avais à faire dans un syndicat qui n'a pas bougé durant toutes ces années ....bla bla ...par refus de ......bla bla ."
Emballé c'est pesé, et le syndicat va se retrouver le bec dans l'eau ......
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 13:45:06
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Bonjour,
Je comprends vos réactions. Je vais donc préciser 2 ou 3 choses :
- notre conseil syndical n'est pas actif, il est hyper-actif. Nous gérons avec rigueur les actions à mener sur la copropriété (liste des litiges à régler, des travaux à réaliser, des dossiers en cours...) et faisons régulièrement (une à deux fois mar mois en moyenne) des points avec notre syndic.
- nous devons même souvent nous substituer malgré nous au syndic pour des tâches non réalisés malgré relances nombreuses (relancer le syndic pour qu'il renouvelle le contrat de ménage et de sortie des poubelles, traiter nous-même les litiges avec les copropriétaire au sujet de leurs charges, appeller nous-même la mairie de notre ville pour obtenir des containers de poubelle, réparer nous-même les portes, interrupteurs et autres équipements communs après avoir demandé sans succès au syndic de les faire réparer pendant des mois ou des années, ...). Nous avons même dû nous-même acheter des extincteurs, notre syndic n'ayant jamais, malgré nos demandes, daigné renouveller le contrat de mise à disposition et d'entretien des extincteurs !
Nous avons toutes les preuves écrites de notre engagement et de nos nombreuses correspondances / sollicitations du Syndic. Et je peux vous dire que certains membres de notre CS (6 membres sur 24 lots) sont réellement à bout nerveusement !
Concernant le ravalement :
- si ne nombreux travaux n'ont pas été réalisés entre 2000 et 2004, il est tout-à-fait possible de prouver la responsabilité du syndic, par les éléments suivants :
* En A.G., le syndic ne proposait généralement qu'un unique devis ; plusieurs votes - et en particulier tous ceux concernant le ravalement - ont donc été refusés par l'A.G. pour défaut de présentation de plusieurs devis. Les convocations peuvent faire foi.
* De nombreux travaux (dont le ravalement d'une facade en urgence, et d'autres travaux urgents) ont été votés en A.G. (les compte-rendus font foi) et n'ont jamais été réalisés, malgré des relances incessantes du CS (par des courriers que nous pouvons exhumer).
- depuis 2005, comme je vous l'ai précisé, le CS a poussé l'avancée des dossiers (sentant la pression croissante de la mairie, et voulant éviter l'amende !). Mais toutes nos tentatives ont échoué, pour les raisons précisées dans mon 1er mail (une A.G. spéciale ravalement a été planifiée lors de l'AG ordinaire, mais n'a jamais eu lieu ; une nouvelle AG spéciale a été convoquée mais sans devis ; et, à nouveau, une deuxième AG spéciale est convoquée à nouveau sans devis)
Je suis d'accord, le CS doit réellement s'impliquer dans la vie de la copropriété, et c'est ce que nous faisons avec volonté et patience. Mais il me semble que :
- même si le CS peut avoir intérêt à proposer des devis pour les travaux, il appartient au syndic, par son contrat, d'en faire réaliser (et plus qu'un) ; il est rémunéré pour cela ;
- même si le CS doit pousser et suivre tous les dossiers, il ne peut faire faire les devis, convoquer les AG en s'assurant de la présence des devis, envoyer des ordres de mission à des artisans, renégocier en direct les contrats etc...
Quand je vous entend dire que notre CS aurait du faire faire des devis, faire avancer le dossier, faire en sorte que les convocations respectent les exigences légales (nombre de devis), forcer le syndic à réaliser les travaux votés depuis plusieurs années, j'ai tout simplement l'impression que, selon vous, le CS doit assurer l'activité de gestion dont le syndic est investi - et rémunéré - par contrat.
Or, il me semble que cela n'est ni sain pour la copropriété, ni tenable par le CS (qui n'est pas rémunéré et n'a pas un temps infini), ni conforme à l'esprit et à la lettre de la Loi. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 14:42:19
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Avec vos précisions, je comprend un peu mieux votre situation, et je me dois de corriger mon avis. Exit donc ma première impression sur votre CS .
Mais je maintiens ma préconisation : si vous considerez que votre syndic est plus un poids mort qu'un élément moteur de votre copropriété, alors je pense que vous devriez aller logiquement jusqu'au bout de la démarche : n'attendez plus pour le virer  !
Par contre, comme un nouveau syndic, même performant, ne sera pas tout de suite 100% opérationnel sur votre résidence, il vous faudra quand même prendre à votre compte la conduite du projet de ravalement.
Pour le reste, votre ressentiment sur le thème du "je paye un syndic et je dois quand même faire son travail" est un grand classique dans la saga des conseils syndicaux  . Mais là, on dépasse le cadre du jeu des questions-réponses sur des points précis, et je ne veux pas rentrer dans une polémique "gentil CS - méchant syndic".
Je vous souhaite encore plus de patience et de courage, et que vous puissiez trouver un syndic qui "fasse la paire" avec votre CS pour le plus grand bien de votre copropriété. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 15:20:17
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nbeaulat, soyez certain que nous comprenons votre dépit !!! Et ce "nous" ne se limite pas à nlfd et moi !!....
Mais il ne faut pas confondre les choses, qui sont dans des étages différents (vous savez, les "valeurs" !)
Que vous soyez hyper actif pour réaliser les petits travaux à peu de frais, c'est une chose. C'est économique, certes. Que ce soit bien ou mal au regard des responsabilités éventuelles c'est autre chose ...
Que vous soyez hyper actif pour palier les insuffisances (carences ??) de votre syndic, c'est encore une autre chose. Vous prenez la place du syndic ? ..ou vous faites ce qu'il ne fait pas ??
Confortable pour votre syndic, qui vous voit faire les choses à sa place et qui, de fait, se repose sur vous, CS huper actif !!! ..
"- nous devons même souvent nous substituer malgré nous au syndic pour des tâches non réalisés malgré relances nombreuses (relancer le syndic pour qu'il renouvelle le contrat de ménage et de sortie des poubelles, traiter nous-même les litiges avec les copropriétaire au sujet de leurs charges, appeller nous-même la mairie de notre ville pour obtenir des containers de poubelle, réparer nous-même les portes, interrupteurs et autres équipements communs après avoir demandé sans succès au syndic de les faire réparer pendant des mois ou des années, ...). Nous avons même dû nous-même acheter des extincteurs, notre syndic n'ayant jamais, malgré nos demandes, daigné renouveller le contrat de mise à disposition et d'entretien des extincteurs !...."
Révélateur !!! Ce n'est pas de la critique, c'est de l'étonnement :: Qu'attendez-vous donc pour le sanctionner financièrement (non exécution de la mission imposée par les teextes, de taches légales et conventionnelles) ...et de le mettre à la porte.
Un CS hyper actif qui se substitue au syndic cache les carences du syndic.
"En A.G., le syndic ne proposait généralement qu'un unique devis ; plusieurs votes - et en particulier tous ceux concernant le ravalement - ont donc été refusés par l'A.G. pour défaut de présentation de plusieurs devis. Les convocations peuvent faire foi."
Certes !!!
Mais où est la décision d'AG qui impose la présentation d'au moins 2, voire 3, 4 ou 5 propositions de contrat, marchés, devis ????? !!!!
Avez vous un PV d'AG qui rapporte une telle décision ????
A défaut, le syndic n'a obligation de ne présenter qu'UN seul devis.
La mise en concurrence, c'est l'AG qui en décide, elle n'est pas prévue à l'avance, imposée. Pas de décision = 1 devis !!!!
(voir L.art.21) " .... L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.")
Vous avez un PV d'AG dans ce sens à présenter au juge ???
Il faut ici faire attention. Je ne dis pas qu'un CS ne doit pas changer la vitre cassée ou repeindre la porte du garage à vélos.
C'est très bien !!! Mais ce n'est pas là la mission qui lui est fixée par les textes.
Sa mission, c'est de controler le syndic mais aussi de l'assister. (L.art.21)
C'est de constater qu'il ne fait pas bien les choses et de le lui rappeler.
C'est de lui notifier une "mise en demeure" (LRAR) lorsqu'il y a manquement à ses obligations, en particulier s'il n'exécute pas les décisions d'AG !!!!
C'est de demander des devis pour ces travaux importants, dont un ravalement de façades.
C'est de prendre en charge ce dossier.
C'est de faire parvenir au syndic les propositions reçues, que vous aurez négocié avec les entreprises, en lui demandant comme il est dit art.8 du décret de convoquer une AG.
C'est, pour le pdt du CS face à un syndic qui ne bouge pas, de convoquer lui-même l'AG après MED qui lui est faite restée sans effet.
Vous voyez ici l'importance pour le CS d'avoir des devis ?? Depuis mars 2005, vous aviez tout le temps de convoquer une AG, avec vos devis.
C'est, pour le CS qui constate "...la carence du syndic à exercer les droits et actions du syndicat .... (L.art.18, dern.alin.), de demander la nomination d'un administrateur provisoire, qui peut être le pdt du CS.
Ca, c'est la mission du CS. Pas la vitre cassée.
Un CS doit surveiller et s'occuper des aspects juridico-administratifs avant de s'occuper de la peinture de la porte ou de la vitre cassée, problèmes bien plus faciles à résoudre.
Nous comprenons très bien les difficultés qu'il y a ici pour vous. Mais il me semble qu'il ne faut pas mélanger les choses, confondre votre hyper activité dans pleins de domaines, qui ne sont pas forcément dans les attributions d'un CS, avec celles qui relèvent spécifiquement de la mission du CS et à coté desquelles vous semblez être passés.
Ne voyez pas là une critique ou un jugement. C'est, de ma part, un moyen de vous faire prendre conscience des choses, prendre du recul, de la hauteur par rapport à la mission qui est celle d'un CS ...
Echec du syndic, sans doute ... mais manquements du CS et passivité des copropriétaires. De nombreux syndicats, pour des motifs parfois plus futils, changent de syndic ou revoquent celui qu'ils ont ....
Entre 2000 et début 2006, à vous lire il y a eu 100 raisons pour le mettre à la porte avec sanction financière, voire pour le révoquer s'il est en cours de mandat.
Ca, c'est dans la mission du CS, c'est là qu'il doit être vigilant, "hyper actif" ... point bien plus important et difficile que la vitre cassée, la lampe grillée (ici, l'huile de coude suffit .....)
Sur la base de ce que vous présentez ici, faute de réaction appropriée du CS et/ou de l'AG pendant 5/6 ans (vous lui donnez quitus ? .vous l'avez renouvelé combien de fois en 6 ans ?? . ) une action en reconnaissance de responsabilité éventuelle est vouée à l'échec..... |
Edité par - gédehem le 06 déc. 2005 15:35:00 |
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 16:04:45
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Vous avez raison. A la lecture de vos avis, je me rends compte que, pour pallier aux insuffisances du Syndic, nous avons davantage essayé de "colmater les brèches" (de plus en plus nombreuses) que que prendre du recul.
A notre décharge toutefois, nous avions déjà changé de syndic (avant que je ne sois propriétaire dans l'immeuble) en 1999 et nous avons eu des difficultés énormes : l'ancien syndic n'a pas fourni au nouveau Syndic les documents de la propriété (pas de relevé des compteurs d'eau divisionnaires, pas de comptabilité... tout juste le solde des comptes des copropriétaires et du syndicat, au crayon sur un papier blanc !), et le nouveau syndic s'est bien gardé de les demander plus vigoureusement que par courrier RAR.
D'où notre réticence à changer à nouveau, nos espoirs dans le nouveau syndic, notre tendance à se dire : "allez, je sens que ça va mieux se passer cette année, on va leur donner une nouvelle chance".
Et, je suis d'accord avec vous, tout cela était peut-être bien intentionné, mais pas optimal pour la copropriété, qui aurait peut-être du réagir plus rapidement. Mais avouez qu'on a des circonstances atténuantes !
Pour répondre à vos questions et compléter mon argumentaire :
- chaque année, nous votons en AG un montant au delà duquel une mise en concurrence est exigée (ainsi qu'une information du CS d'ailleurs). Et, chaque année, des devis uniques sont présentés pour des montants bien supérieurs... sans oublier que, lors du contrôle des comptes, nous trouvons systématiquement des factures de travaux correspondant à des montants supérieurs, pour des travaux réalisés sans concurrence, sans même d'information du CS !
- nous n'avons pas donné de quitus au Syndic au cours des 3 dernières années.
- nous n'avons pas signé de contrat avec notre syndic entre 2002 et 2005 (la nouvelle équipe s'est alors inquiétée, et nous a "imposé" un renouvellement d'un an, sous la menace de quitter les lieux pendant l'AG et ne nous laisser nous dém.... avec notre ravalement à 1 an de l'échéance)
En tous cas, merci beaucoup à tous les contributeurs pour vos réactions et vos conseils, que je vais évoquer lors de notre réunion du CS (dans 2 jours). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 16:28:31
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Même si cela fait mal, vous avez mis le doigt sur ce qui ne va pas !
C'est 90% du chemin fait. Les 10% restant c'est de partager tout ça avec les autres membres du CS (faites un copier-coller des interventions ??) et de prendre les décisions pour la conduite à tenir pour demain, les propositions à faire àla prochaine AG (sans oublier le ravalement!!!!)
Mais vous savez déjà où il faut consacrer votre énergie.
Et n'oubliez pas un aspect des choses : le syndic peut faire les gros yeux et crier bien fort !!!
Ce sont toujours les copropriétaires qui tiennent le martinet d'une main et les cordons de la bourse de l'autre !!!
PS : lorsqu'une AG a décidé un montant des marché à partitr duquel la mise en concurrence est renue obligatoire (il faut préciser combien : 1, 2 4 propositions??), la non conformité de la seule proposition faite par le syndic appelle la réponse suivante de l'AG (résolution induite) :" Le syndic ne s'étant pas conformé à la décision de l'AG de présenter au moins X ..propositions concurrentes pour ce maché, le syndic devra convoquer à ses frais une nouvelle AG dans le délais de ..(1 mois ?) qui devra statuer sur ... (le contrat en question ..)" Maj.art.24.
C'est certain, on ne l'y reprendra pas 2 fois !... |
Edité par - gédehem le 06 déc. 2005 16:39:22 |
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Faire payer au Syndic amende retard ravalement ?
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