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j'ai vendu une studette avec un broyeur non officiellement autorise en AG par la copro du fait de mon ignorance quant a la demande d'autorisation. L'architecte de la copro est passe voir les travaux, tout est OK quant a l'installation et la copro ne nous a pas demande de l'enlever. Par honnetete, j'en ai informe mon acheteur et mon notaire a insere une formule qui precise que l'acquereur en fait son affaire personnelle (en plus du paragraphe sur le fait qu'il pd le bien ss aucune garantie...) Le tableau d'ensemble etant dresse, une question bete me vient: le syndic peut il s'opposer a la vente? Je ne parle pas du questionnaire relatif aux charges dues etc car cela sera preleve sur le prix de vente lors de la realisation de la transaction. Merci
Une question, un commentaire, et un élément de réponse:
* Pourquoi l'installation d'un broyeur qui à priori ne concerne que vos parties privatives nécessite une autorisation de l'AG ? Seule une autorisation du syndic suffit (éventuellement après contrôle par un expert, en l'occurence ici l'architecte de la copro). Est-ce rendu obligatoire par votre RC ou une décision d'AG pour mieux contrôler les modifications "sauvages" et garantir les droits des autres copros ?
* Le fait de faire renoncer les acheteurs à la garantie des vices cachés est une protection du vendeur qui n'a rien d'obligatoire. Elle fait perdre à l'acheteur le bénéfice des articles 1641 et suivant du code civil. Mon opinion est que c'est une habitude des notaires qui n'aiment pas les vagues dans leur études feutrées
* Le syndic ne peut former opposition que pour les motifs énoncés dans l'article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à savoir:
"le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé."
Petites observations sur les indications de mfld :
Sur
Citation :Seule une autorisation du syndic suffit
Dans le régime de la loi de 1965 le syndic n'a aucune qualité pour donner une autorisation, ni bien sur pour la refuser. Les autorisations, quand elle sont nécessaires, ne peuvent être données ou refusées que par l'assemblée générale. Elle ne peut déléguer ce pouvoir que lorsque la décision relève de la majorité de l'article 24. Voir article L 25 a)
Sur
Citation :Pourquoi l'installation d'un broyeur qui à priori ne concerne que vos parties privatives nécessite une autorisation de l'AG ?
Un propriétaire n'a déjà pas le droit de faire n'importe quoi dans sa maison. Sa liberté est moindre encore dans l'habitat collectif et ce n'est pas choquant. IL faut lire à ce propos l'article 544 du Code civil dans sa totalité. La jurisprudence a fait, dans un premier temps un usage abusif de la notion de propriété du lot. Les mesures préventives étaient écartées et il fallait attendre l'apparition du préjudice pour se plaindre. On connait bien les inconvénients potentiels du WC broyeur. Il est possible de les prévenir. Il est souvent impossible d'y remédier. Que choisir ?
Sur
Citation : Le syndic ne peut former opposition que pour les motifs énoncés dans l'article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
L'opposition de l'article 20 n'est pas une opposition à la vente mais une opposition au paiement d'une partie du prix au vendeur, pour garantir les créances du syndicat. Ici opposition a le sens de saisie arrêt (terme ancien) ou saisie conservatoire. Rien à voir avec le sujet.
Pour en venir au dit sujet : le syndic ne peut pratiquement jamais s'opposer à la vente d'un lot, hormis le cas où il aurait été habilité par l'assemblée à faire valoir que le lot est une partie commune.
Il peut (il doit) dans certains cas signaler un risque technique grave au notaire.
Face à l'exactitude du propos de JPM, je me dois de corriger le mien.
A défaut de disposition du RC ou de décision d'AG pour mieux contrôler l'impact sur l'immeuble des travaux sur les parties privatives, il est recommandé de consulter (et non pas demander l'autorisation) le syndic qui pourra alors vérifier, demander un avis, faire appel à un expert et éventuellement renvoyer vers l'AG pour décision d'autoriser ou non, suivant le cas.
Pour l'opposition, il s'agissait bien d'une citation d'article tendant à démonter la limitation de l'opposition aux créances, et non à la vente, d'où la reproduction dudit article: ...opposition au versement des fonds...
Ces précisions mises à part, Sat2000, vous pouvez dormir tranquille.
Opposition syndic a une vente
Forum fermé
Posté - 07 déc. 2005 : 16:55:32
?
