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atlantique
Contributeur actif
38 réponses |
 Posté - 07 déc. 2005 : 22:20:39
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Wanted: syndic ne pratiquant pas de majoration pour gestion de compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
Est-ce- qu'un syndic comme celui-là existe?
En avez-vous rencontré?
Si oui, combien? et où?
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 22:53:01
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En simplifiant dans le principe :
Si vous demandez à votre banquier de gérer un compte… il vous en coûtera x€ compris ou pas dans les frais de tenue de compte…
Si vous lui demandez de gérer un compte dans un autre compte… le travail n’étant pas le même, le coût sera donc différent…
Pour votre compte séparé, c’est pareil.
Cordialement
Lo |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 déc. 2005 : 00:24:43
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Lo a tout à fait raison mais ce n'est pas vraiment à ce niveau que le problème se pose.
Votre syndic actuel perçoit actuellement 6000 € en gérant par compte unique. Il estime en outre que la rémunération des fonds lui rapporte en outre 620 € pour votre immeuble. Total 6620 €
Passant en gestion par compte séparé, il va perdre les 620 €, qui seraient peut être passés à 700 pour des raisons diverses.
Pour la même raison, comme l'indique Lo le coût de gestion sera un peu augmenté. Mettons 60 € qu'on arrondit à 100 €
Et il faut bien reconnaître que la comptabilité nouvelle va augmenter ses frais, au moins pendant un certain temps. Mettons 100 €
Comme il a l'occasion de recalculer la rémunération il va vous demander 6000 + 700 + 100 + 100 = 6 900 € soit 15 % d'augmentation qui peuvent passer à 20 % s'il veut se ménager une marge de négociation.
Mes chiffres sont au pif mais le mécanisme est bien celui exposé.
Il est par ailleurs certain que, dans la plupart des cas, les honoraires de gestion courante sont inférieurs à ce qu'une bonne gestion commanderait.
Dans tout celà la mise en concurrence est complètement faussée puisque les uns peuvent percevoir la rémunération des fonds, les autres pas. Une seule solution : le compte séparé obligatoire pour tout le monde. Il restera un facteur perturbant : un syndic professionnel ayant une branche transactions importante peut se permettre une branche copro à rendement nul, voire déficitaire. On y verra plus clair quand le marché s'essoufflera.
Il est donc vain de calculer des " frais de gestion par compte séparé " qui sont très modestes pour ne pas dire nuls. C'est la rémunération des fonds qu'il faut calculer. Celà est très difficile et le syndic lui-même ne peut faire que des supputations.
P.S : Pour les frais liés à la nouvelle comptabilité, je suis peut être un peu pingre. Un expert-comptable m'a indiqué des pourcentages plus importants, qui peuvent varier sensiblement en fonction de l'état des outils informatiques du cabinet au 1er janvier 2004 ou 2005 comme on veut. Pour certains syndics il s'agit d'une adaptation relativement simple car ils travaillaient déjà avec un plan comptable sur du bon matériel avec un bon logiciel. Pour d'autres, il faut quasiment repartir à zéro tant pour le matériel que pour le personnel.
Certains diront que ce n'est pas le problème des copropriétaires ! D'un côté c'est vrai, de l'autre c'est ne pas tenir compte de la rélité vraie.
Et dans tout celà il faut aller voir de plus près ce qu'il y a dans les nouveaux textes ce qu'il y a exactement à propos des régies HLM. Il semble toutefois que certaines rumeurs sont dépourvues de fondement, sauf pour ce qui est des copropriétés en difficulté.
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atlantique
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 08 déc. 2005 : 10:44:20
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Vous seriez syndics que ça ne m'étonnerait pas...
Ce que je ne comprends pas c'est que, les syndics facturent une obligation légale.
d'autre part, les comptes sont beaucoup plus faciles à vérifier pour les béotiens comme moi. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 déc. 2005 : 11:11:39
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Citation d'atlantique : Citation :
Ce que je ne comprends pas c'est que, les syndics facturent une obligation légale.
C'est une observation curieuse. Si les prestations imposées par une obligation légale n'étaient jamais facturées, cela se saurait surement.
On ne paierait ainsi aucun des dignostics, q'uils soient immobiliers ou automobiles, pour se borner à cet aspect.
De toute manière, comme indiqué ci dessus, les copropriétaires ressentent les prétentions des syndics comme une facturation du compte séparé. Ce n'est pas exact. Ils compensent avant tout la perte de la rémunération des fonds.
Je ne vois pas pourquoi on prendrait parti, pour ou contre, à dire clairement la réalité des choses.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 déc. 2005 : 15:14:43
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Atlantique : moi qui suis un copropriétaire spécialiste du tir à boulets rouges (affut quadruple !!  ) (*) .. sur ces syndics qui se prétendent "professionnels de la destion immobilière", je partage les propos de JPM.
(*) (je suis ici certain que JPM ne va pas me contredire .....) 
Comprenez bien que pour 'tromper' les copropriétaires, qui ne comparent QUE les honoraires de gestion courante lorsqu'il y a candidatures multiples, TOUS les syndics tirent ces honoraires vers le bas.
C'est ce que vous dit JPM. Tous les praticiens le savent !!!
Mais cela ne les (les syndics) empeche pas d'avoir des honoraires "gestion particulière" pour un oui ou pou un non, y compris pour des taches qui relèvent de la gestion courante.
C'est la raison pour laquelle les honoraires effectivement imputés au syndicat sont parfois le double de ceux présentés pour la gestion courante, y compris lorsqu'il n'y a pas de travaux !!!
Au moindre petit pas : Vlan, une vacation à 100 € !! Regardez chez vous !
Tous ceux qui sont au fait de ces questions savent que les honoraires "gestion courante" sont tous trop bas de 15 à 20 % ..!!!
Mise à part la perte des produit financiers, vous comprenez pourquoi un syndic demande 15%/20% pour le compte séparé, histoire de revenir au niveau où il serait si le compte séparé était obligatoire.
Je vais même plus loin que JPM. Je suis partisan de forfaitiser, de globaliser ces honoraires gestion courante sur la base des obligations légales et/ou contractuelles du syndic..
Un exemple : L'AG annuelle est une obligation légale. Pourquoi donc la facturer en sus au prétexte qu'elle se tient en dehors des heures ouvrables ??? Imagine t-on de tenir une AG à 14 h. alors que 80% des copropriétaires travaillent ??? Donc elle se tient à 18 ou 18h30, voir plus tard, mais elle est inclue, forfaitisée avec les honoraires de gestion courante. Ca c'est pour les obligations légales.
Dans son contrat sont prévues ici 3 visites + 2 réunions avec le CS, là 6 visites et 4 réunions CS, réunion ici aussi après les HO.
Il faut chiffrer tout ça et dire "Pour tout ce que je dois faire et pour tout ce que vous me demandez spécifiquement dans ce cadre ce sera ...7.200 €." A la fin de l'exercice, s'il n'y a rien d'autre, c'est 7.200 € tout compris, y compris le compte séparé, les réunions, l'AG ...etc, etc ....
... Mais compte tenu de l'état d'esprit des copropriétaires, qui ne comparent pas ce qui est comparable, entre ce syndic à 7.200 tt compris et celui-là à 5.999 € avec le minimum syndical (et encore !!), vous prenez lequel ???... 
NB, s'il en était besoin .. : 'Ni JPM ni moi ne sommes syndic "prof". .... |
Edité par - gédehem le 08 déc. 2005 15:20:14 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 déc. 2005 : 16:33:52
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Nous sommes effectivement tombés d'accord avec Gedehem sur un ensemble de dispositions à prendre pour régler un lot de controverses oiseuses relatives à la situation actuelle des syndics professionnels :
1) Adopter la gestion financière par compte séparé vrai.
2) Rétablir les honoraires de gestion courante à un niveau économiquement raisonnable. En moyenne les augmentations à prévoir sont, comme dit Gedehem, de l'ordre de 20 %. Ce point est à voir cas par cas. On peut également y inclure forfaitairement certaines prestations qui sont prévisibles comme les frais d'une assemblée annuelle puisqu'elle est obligatoire.
3) Limiter au strict nécessaires les frais et honoraires dits exceptionnels (sur travaux, sur contentieux, sur mutation de lot, etc.)
La généralisation de cette opération permettrait de replacer tous les syndics professionnels pour la mise en concurrence à armes et obligations égales. On verrait mieux ceux qui se distinguent par la onne qualité de leurs prestations.
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