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 Sujet  |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
 Posté - 09 déc. 2005 : 10:25:40
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Bonjour,
Savez vous si les honraires d'un syndic st réglementés ou s'ils peuvent les augmenter comme bon leur semble ?
Y'a t'il des régles en matière d'augmentation ?
Merci
Bonne journée !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 10:53:58
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Les honoraires des syndics de copropriété sont totalement libres.
Les honoraires de gestion courante sont généralement trop bas.
Les honoraires exceptionnels sont généralement trop importants et parfois injustifiés.
La bonne solution est d'adopter le compte séparé vrai, d'accepter, voire d'exiger une augmentation des honoraires de gestion courante, et de faire un grand ménage dans les honoraires exceptionnels en ne conservant que ceux justifiés, et à un montant correct.
Ces suggestions sont totalement neutres, ni pro-syndic, ni anti-syndic. Il est absurde de conserver des honoraires insuffisants et d'admettre, sans le dire tout en le disant, que l'insuffisance sera compensée par la rémunération au profit du syndic de fonds déposés qui ne lui appartiennent pas 
Dans la mesure ou tous les comptes séparés d'un syndic sont ouverts dans les livres de la banque X, il lui est possible, si ces comptes sont correctement alimentés, de négocier avec la banque un taux privilégié de rémunération au profit des syndicats ou, mieux encore des services spécifiques non payants facilitant la gestion des comptes.
Il faut persuader les banquiers de voir les comptes séparés de syndicats avec un oeil nouveau.
Les copropriétaires, de leur côté, doivent jouer le jeu. Ils pourrront en être les premiers bénéficiaires.
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 10:58:10
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Ok merci bien. Donc il n'y a aucun texte légal réglementant au moins le taux d'augmentation des honoraires ?
J'ai lu aussi qu'on pouvait inclure une clause de révision des honoraires ds le contrat... Mais bon je privilégie le dialogue en général.
Merci en tout cas. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 11:12:48
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A ma connaissance, les honoraires de syndic sont libres, en ce sens qu'aucun texte ne les limite, ni dans leur détail, ni dans leur montant, ni dans leur évolution. Ils sont théoriquement déterminés par les parties (le syndicat au travers de son AG, d'une part, et le syndic, d'autre part) dans le contrat de syndic.
Par contre, 3 textes sans caractère obligatoire existent pour essayer de tempérer les apétits de certains syndic:
- un avis de la commission des clauses abusives (souvent repris par les tribunaux)
- un avis du conseil de la concurrence (dont un accord sur le détail des honoraires et un constat de non-accord sur d'autre)
- des arrêts de la CA de Paris (sur la justification de certains honoraires qui doivent correspondre à un travail réel)
Si cela vous intéresse, je vous donne les références exactes.
...mouais...
Alors ce qui précède, c'était la théorie . Maintenant, je citerai plusieurs points ou cela se complique, et où toute la vigilance des copros, du CS et de l'auditeur doit s'exercer :
* Les honoraires sont soi-disant négociés. Souvent, l'augmentation est unilatéralement imposée par le syndic. Il faut donc se faire communiquer le projet de contrat avant l'AG et se réserver une marge de négociation. Mais face à des grands groupes, cela devient difficile.
* L'augmentation des honoraires pour gestion courante est explicite, mais celle des honoraires particuliers passe souvent sous silence. Il est parfois très intéressant de tracer l'évolution des honoraires particuliers Combien de copros regardent la grille des honoraires particuliers lors de la lecture de leur convocation ?
* Pour la même raison, il faut exiger le détail des honoraires avec la convocation (normalement obligatoire), pour évaluer l'augmentation du poste "honoraires particuliers", car il dépend de l'activité du syndic.
Pour finir ce post, je donne un conseil pour renforcer sa position de négociateur : lors du compte-tendu du conseil syndical, ne pas hésiter à faire apparaître dans les courbes d'évolution des grands postes de charge celle de la somme des honoraires courant & particuliers, et la part des frais de gestion (syndic + autres) dans le budget de la copro. On se rends compte que le syndic est souvent parmi les 4 premiers postes de dépense  . Je ne suis pas le seul à le dire, il suffit de regarder le dernier rapport de l'observatoire des charges de la CNAB  . |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 11:14:02
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Ah ben zut, le temps de rédiger mon post, et JPM avait déjà répondu dis-donc  !!! |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 11:38:41
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Super merci bp de ces précisions supplémentaires.
J'ai la chance d'avoir pu négocier un contrat qui me donne une grande maîtrise (pas de frais pr les prestations particulières).
Mais les textes légaux que vous citez m'intéressent en appui.
Entièrement d'accord avec vous sur le fait de montrer l'évolution de la part des honos syndic ds le budget de la copro.
C'est ce que j'ai fait l'an passé.
Bonne journée ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 11:58:26
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Les observations de mflod ne sont nullement superflues.
Le problème de la négociation est important. Sur ce point tout dépend de la diligence des copropriétaires. A eux de jouer !
Sur Citation :
Pour la même raison, il faut exiger le détail des honoraires avec la convocation (normalement obligatoire), pour évaluer l'augmentation du poste "honoraires particuliers", car il dépend de l'activité du syndic
Les variations des honoraires exceptionnels dans la mesure ou ils sont liés à des prestations exceptionnelles n'ont aucune signification. S'il y a un gros chantier, il aura des honoraires travaux. S'il n'y a pas de travaux, il n'aura rien à ce titre.
S'il y a 8 ventes il aura hono mutation x 8. S'il y a trois ventes il aura hono mutation x 3.
A ce titre il faut balayer la liste et discuter les montants. Point c'est tout.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 12:24:49
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Voir aussi, sur cette question des honoraires, le sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32993.
Outre la question de la négociation des honoraires du syndic, indissociable de la négociation de son contrat (nous sommes là dans une tractation commerciale avec un prestataires de services, ne l'oublions pas !) il me semble important de bien noter ce que rappelle ici JPM.
Les honoraires exceptionnels étant liés à des prestations exceptionnelles, ils sont de fait un peu accessoires ! S'il n'y en a pas, pas d'honoraire !!...
Il me semble par contre très important d'identifier (de lister ?) TOUT ce qui relève de la gestion courante. En particulier pour veiller à ne pas retrouver en "gestion particulière" des taches qui relèvent de la "gestion courante".
Il faut par exemple mettre fin à cette multitude incontrolable et incontrolée de vacations, pour un oui ou pour un non, la plupart du temps pour de la "gestion courante".
Avec JPM nous le disons en permanence :
La gestion courante de telle copropriété c'est TOUT ce qui est prévu dans la mission du syndic plus TOUT ce qui est prévu dans son contrat pour la gestion courante.
Ces honoraires gesion courante sont actuellement trop bas de 15 à 20 %. .. 20 % au moins si on forfaitise TOUT ce qui est "gestion courante".
L'exceptionnel, c'est ...exceptionnel, au coup par coup, presque àla demande !
Ainsi, l'accord étant fait sur ces honoraires "gestion courante", le syndicat peut être certain de n'avoir rien de plus à payer en l'absence de "prestations exceptionnelles".
Pour ces honoraires particuliers, je pense aux travaux qui est un grand classique, il me semble pertinent de les prévoir au coup par coup lors de la présentation des travaux à l'AG.
Mettons un ravalement de façade, une refection toiture. Il me semble plus cohérent de décider des honoraires dans la foulée. X%, par tranche ou non, suivant s'il y a ou non un maitre d'œuvre (le syndic n'a alors que la gestion administrative et financière), etc .....
Prévoir à l'avance des honoraires hypothétiques, éventuels, qui plus est en faisant une revalorisation annuelle, ne me semble pas sain.
(Ex. de clause du contrat "Travaux : suivant décision de l'AG. (sans être inférieure à ..% ..)") |
Edité par - gédehem le 09 déc. 2005 12:38:30 |
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vgmm009
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 13:38:37
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en ce qui concerne l'volution des honoraires de la gestion courante, il y a deux approches possibles :
1) la negociation commerciale. c est la théorie et le jeu est biaisé et inégale entre les deux partenaires de cette négociation, les raisons sont multiples...
2) pallier à l'abscence de reglementation en la matière et prévoir dans le contrat de votre syndic une formule permettant de calculer le montant de ces honoraires x_{N+1} a la date {N+1}... un exemple déjà vu :
x_{N+1} = x_N ( 0,15 + 0,75 I_{N+1}/I_N + 0,10 C_{N+1}/C_N )
ou
I_N indice elementaire des salaires regionaux dans le secteur du batiment et des travaux publics, a la date N
C_N : indice du cout de la construction INSEE, a la date N...
c est une formule parmi tant d'autres qui determine le niveau des honoraires en fonction de l evolution d'indices lies au secteur d activité du syndic....
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 18:11:48
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| le pb c'est qu'en général toute discussion est impossible en AG donc PASS AUF! |
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