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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
 Posté - 09 déc. 2005 : 10:43:46
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Signe des temps, me voilà devant une demande nouvelle qui m'embarrasse:
De jeunes coproprietaires, probablement fort endettés pour avoir achete leurs lots ces dernières années, demandent à payer les provisions trimestrielles par prélèvement bancaire mensuel.
C'est peut être aussi qu'ils ont du mal à gérer leur budget familial au trimestre, et ont besoin de cette douce contrainte
Notre trésorerie étant saine, j'aurais tendance, en tant que syndic bénévole, à accepter de me lancer dans cette stratégie là.
Mais comment se pose le problème en droit ?
Et d'abord, ai-je le droit de le faire sans un vote de l'AG ?
Je ne vois rien dans la loi, ni dans les décrets sur ce point
précis
Merci aux uinautes compétents de m'aider à y voir clair
et aussi à ceux qui ont déjà une expérience de ce mode de gestion financière !
casi+
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 11:47:27
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Délicat problème, si on ne reste pas figé sur les textes.
Sur la base des textes et de ce qui a été éventuellelement par l'AG concernant des modalités particulières d'éxigibilité et/ou de paiement des charges, les provisions sont au trimestre, il faut payer suivant les échéances prévues.
Maintenant, si votre trésorerie est saine, pourquoi ne pas les autoriser ? ... mais vous ne pouvez le décider de votre propre initiative, tout seul. Je pense qu'ici, il faut en parler au CS et faire un tour de table en se préoccupant plus des aspects humains que ceux réglementaires ou légaux...
On peut objecter que ce n'est pas prévu, etc ... Pour autant, cela ne change rien sur fond : le budget prévisionnel reste exigible le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre (L.art14-1), hormis une décision différente de l'AG.
L'exigibilité des provisions reste. Le CS et vous, après avoir entendu ces copropriétaires, peut éventuellement accepter que la créance 'exigible' soit payée mensuellement pour tenir compte de données 'humaines' (on est pas que des bêtes ..).
Il faudra 'formaliser' cet accord ponctuel, avec une clause suspensive en cas de non paiement d'une mensualité.
On peut aussi en parler à l'AG ! Mais je vois mal une AG aborder des pb personnels, les demandeurs les étaler au grand jour....
Je vois d'autant moi une AG statuer là dessus qu'une telle décision serait sans doute contestable s'agissant d'une facilité accordée à un seul des copropriétaires .. Un procédurier pointilleux et vous voila en défense ..
Les temps sont durs. D'autant que les conditions d'accession à la propriété, donc à la copropriété, ont été abaissées. Ces problèmes existent, de plus en plus. Il est heureux que cela puisse se passer à l'amiable chez vous. D'autant que j'analyse cette demande qui vous ai faite comme une demande d'assistance, d'une aide pour pouvoir répondre aux engagements de cette famille.
Je vois là un bon point, un gage de sérieux au millieu des difficultés.
Vous l'avez compris : il s'agit là d'un avis très personnel, qui ne s'appuie sur aucune règle.
Après tout, n'est-ce pas à la Société d'aider ses membres plus faibles ?
Et bien la copropriété est une micro-société .....
Alors si elle peut .. pourquoi pas ? |
Edité par - gédehem le 09 déc. 2005 11:57:02 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 11:51:17
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Dans la mesure où le passage en mensualité impacte le fonctionnement de la copro dans son ensemble (impact sur la trésorerie), je ferais passer une résolution en AG pour prévoir les deux modes de règlement (mensuel et trimestriel). Si j'étais syndic pro, j'en profiterai pour voter aussi des frais supplémentaires pour sortir les appels en plus (12 au lieu de 4)  et encaisser les chèques en plus
Au delà de cet aspect formel, vous dites que votre trésorerie est bonne. En attendant la formalisation par la prochaine AG, j'accorderai le bénéfice du paiement mensuel à ces copros. Il vaut mieux à mon sens qu'ils payent régulièrement qu'accumuler des retards de paiements qui peuvent déclencher une procédure de recouvrement, qui dans ce cas n'arrangerait personne. Ces copros préfère prévenir que guérir, c'est déjà un point très positif !!!
Cela vous paraît-il raisonnable ?
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 14:48:34
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Le statut vous dis-je
L'art 14-1 de la loi 2ème alinéa stipule :
"Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes."
Mais décision d'AG nécessaire.
Bon courage.
Wolfram |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 15:26:24
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L'assemblée peut effectivement décider le paiement mensuel des provisions.
Mais par ailleurs, il n'est pas interdit, en l'absence d'une telle décision, d'autoriser certains à payer mensuellement. Il ne s'agit pas alors d'une prélèvement automatique mensuel mais plutot d'un ordre de virement périodique qu'ils auraient à donner à leur banque. Le syndic n'a alors aucune diligence particulière à réaliser, sinon surveiller les relevés pour y piquer les versements car, sauf erreur de ma part, il n'y a plus d'avis de virement.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 16:56:24
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Nous sommes d'accord sur le principe de base : une Ag peut décider le paiement mensuel des provisions pour charges.
Pour autant il s'agit là d'une décision globale qui s'adresse à l'ensemble des copropriétaires.
L'AG peut-elle prendre une décision qui autorise cette mensualisation pour un seul des copropriétaires du fait de sa situation financière ??
C'est sur la finalité, la question posée.
Pour ma part je ne le pense pas ! C'est tout le monde ou personne.
Il est courant, dans le cas d'un impayé, que le CS et/ou le syndic aillent discuter du paiement fractionné de cette créance. Il n'y a pas là de décision d'AG, mais d'une possibilité, certes pas prévue, mais parfois mise en œuvre.
La question posée ici " Un des copropriétaires demande à payer mensuellement car il a des difficultés à payer au trimestre" .. ne me semble pas entrer dans une décision d'AG sur la base de l'art.14-1.
Il ne s'agit pas ici de prendre une décision globale et de mensualiser tout le monde, mais si possible de faciliter les choses pour 1 des copropriétaires en difficulté.
C'est là un cas très particulier qui devrait être abordé particulièrement, comme je l'indique plus haut....
C'est ce que je ferais ici, puisqu'il n'y a aucun problème de trésorerie, en concertatiion avec le CS bien entendu, dans le respect de la vie privée du demandeur qui n'a sans doute pas envie de voir étaler sa situation sur la place publique, fut-elle la réunion privée de l'AG .... |
Edité par - gédehem le 09 déc. 2005 17:00:51 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2005 : 18:29:44
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NON, bien d'accord, l'assemblée ne peut pas prendre la décision pour un seul copropriétaire.
Mais il y a des containes, peut être des milliers de copropriétaires qui, en accord avec le syndic, paient mensuelle des appels ' trimestriels ". Quand ces paiements sont réguliers, la trésorerie du syndicat n'en est pas affectée.
Cette régularité est parfaitement assurée quand il y a un ordre de virement mensuel donné à la banque par le copropriétaire. Le seul problème est d'adapter les mensualités car l'ordre est donné pour 130 € chaque mois alors que les appels peuvent varier. Quand le copropriétaire est sérieux, tout s'arrange fort bien.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 déc. 2005 : 09:47:34
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Nous sommes bien d'accord sur ce point, donc.
C'est une pratique qui existe un peu partout, ainsi que le précise JPM.
Bien qu'il faille manier cette autorisation personnelle avec prudence, tant pour ce qui concerne le sérieux du demandeur que pour la variation prévisible des montants mensuels à ajuster, un tel accord peut être trouvé.
Mais il faut bien le préciser. Il s'agit là d'une facilité de paiement qui ne cahnge rien au fait que les provisions sont exigibles d'avance, par trimestre.
A discuter avec le CS et le (les) demandeur |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 14:56:00
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| et est-ce normal qu'un syndic pro l'autorise sans accord de l'AG si le paiement est par virement |
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Prelevement mensuel des provisions pour charges
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