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Xander
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 26 mars 2003 : 09:24:27
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Je cherche les différents coefficients appliqués aux lots pour le calcul des quotes-parts dans les parties communes et non dans la répartition des charges, ainsi que les modes de pondération et transformation en tantième.
Merci beaucoup j'ai un mémoire à rendre en droit de la copro et je ne trouve rien sur mon sujet, les professionnels sont muets!
Xander
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 26 mars 2003 : 21:31:20
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Bonsoir Xander,
Voilà une bonne question qui est d’actualité avec la loi SRU. Bonne question qui mériterait des pages d’argumentations.
Essayons de synthétiser et de ne pas polémiquer…
Comme vous le savez sans doute, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot - plus communément appelée tantièmes de copropriété – est " dans le silence ou la contradiction des titres, proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation." (art. 5 de la loi du 10/07/1965).
Il faut alors expliquer quelques termes :
- « valeur relative » c’est la valeur objective. Contraire « valeur commerciale » d’ou « sans égard à leur utilisation » ;
- superficie : c’est la surface (logique non !)
- la situation : sur rue, sur cour, au RdC, au 2ème étage…
- la consistance : cave, appartement, parking…
Mais voilà, quand on a dit tout ca, on sait quels critères la Loi à imposer pour calculer les tantièmes de copropriétés mais ne donnait pas précisément le détail des calculs et donc, de vos coefficients de pondérations Xander.
Seuls des « experts » utilisent des coefficients d’usage qui aboutissent généralement à des écarts importants d’un expert à l’autre. Mais la Loi tolère une belle marge d’erreur de 25 %.
La Loi SRU est arrivée imposant le détail des calculs pour les RCP publié à compter du 01/01/2003. Espérons que cela clarifiera les choses.
Cela dit, les critères choisis par la Loi de 1965, sont particulièrement ubuesques !
Vous avez dit « Superficie » . Faut-il comprendre l’épaisseur des murs extérieurs ? L’épaisseur des cloisons ? Ou alors la surface réelle entre les murs et les cloisons ?
Vous avez dit « situation ». Faut-il tenir compte de la vue ? de l’ensoleillement ? De l’étage ? De la tranquillité ?
Vous avez dit « consistance ». Demander à un géomètre-expert, ce qu’est la consistance ? Les meilleurs vous répondront peut-être la qualité de la construction, la disposition, l’aménagement !
Mais au fait, pourquoi un logement de 50 m2 au rez-de-chaussée situé plein nord et coté rue paierait moins de charges de gestion, d’entretien, d’assurance… que le même appartement de 50 m2 au dernier étage, plein sud et coté jardin ?
Et il y a tellement d’autres absurdités dans ces calculs…
Cordialement.
Cyril  |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 27 mars 2003 : 08:24:23
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Contactez donc l'ordre des géomètres experts (site internet) où par le biais d'un géomètre de votre ville. l'OGE dispose de notices de calculs très complets faisant figurer les coef appliqués et bien d'autres détails utiles.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 27 mars 2003 : 15:22:29
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Xander,
Pour la peine, pourrions-nous avoir votre thèse en ligne ?
Cordialement.
Cyril |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 31 mars 2003 : 12:58:39
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"La Loi SRU est arrivée imposant le détail des calculs pour les RCP publié à compter du 01/01/2003. Espérons que cela clarifiera les choses".
La loi SRU n'impose pas le détail des calculs mais impose d'indiquer le mode de calculs (sans détails, ce qui laisse de la marge). Par contre cela impose que si quelqu'un l'exige, l'expert qui a effectué le calcul soit en mesure de le justifier.
"Cela dit, les critères choisis par la Loi de 1965, sont particulièrement ubuesques ! "
Non, ils sont vagues
« Superficie » = superficies entre cloisons, avec des coefficients minorants pour les hauteurs faibles (sous combles par exemple).
« situation ». "Faut-il tenir compte de la vue ? de l’ensoleillement ? De l’étage ? De la tranquillité ?" EXACTEMENT
« consistance ». caractéristiques physique; nb de pièces, hauteurs sous plafond, habitation ou cave?... La qualité de la construction est généralement la même pour tout l'immeuble.
"Mais au fait, pourquoi un logement de 50 m2 au rez-de-chaussée situé plein nord et coté rue paierait moins de charges de gestion, d’entretien, d’assurance… que le même appartement de 50 m2 au dernier étage, plein sud et coté jardin ?"
Par ce que c'est appartement à moins de valeur, donc moins de charges à payer. De façon plus général, les écarts de valeurs entre les appartements suivent la répartition des charges (sans que le mode de calculs soit exactement le même).
"Et il y a tellement d’autres absurdités dans ces calculs…"
Lesquelles?
Ces modes de calculs ne sont pas parfaits, certainement, mais QUI EST EN MESURE DE PROPOSER QUELQUE CHOSE DE MIEUX?
La question est ouverte à tous
Cordialement.
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stridiel
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 19:43:45
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| quand on dit que les tantiemes se calculent suivant la superficie, est-ce que cela veut dire que si on prend un appartement de 100 m2 et qu'on le transforme en 4 appart de 25 m2 chacun, la somme des tantiemes des 4 nouveaux petits sera egale aux tantiemes de l'ancien grand |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 23:49:21
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Citation :
Initialement entré par stridiel
la somme des tantiemes des 4 nouveaux petits sera egale aux tantiemes de l'ancien grand
Mais comment l'aviez-vous déviné?
Car contrairement aux m² les millièmes ne sont pas extensibles...
Euh... Ce n'est pas vrai. J'ai un syndic qui peut vous faire cela. A chaque fois qu'un de ses copains transforme un garage en logement, veut prendre une parcelle pour se faire un jardin, envisage des travaux à géométrie variable, il vous en rajoute un peu.
Mais après, quand il va calculer les charges, il trouve qu'il y en a trop, alors il met des tantièmes de charges à géométrie souple (cela doit être une application de la courbure de l'espace-temps dont il peut vous faire un exposé pendant les AGs, histoire de vous endormir)
Bref, ne croyez rien de tout ce qu'on vous dit, les tati-millièmes sont un foutoir dont vous pourriez profiter si vous étiez assez copain avec celui qui les dessine. Comme de toutes façons personne n'ose s'attaquer à un tel monstre, que la loi protège (si vous n'avez pas plus de 25% d'erreur vous n'avez droit à rien!), les fraudeurs et les chanceux peuvent dormir sur leurs deux oreilles. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 12:59:58
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Je partage tout à fait la démonstration et l'avis de Clemouel sur le mode de calcul des tantièmes !
"Amusez-vous" à remonter la chaine à partir de tantièmes existants !
Pour la superficie des lots, s'agisant de celle de lots privatifs, il me semble qu'il convient de retenir la "surface privée" , telle que prévue par l'art.46 de L. lorsqu'on y parle de surface privative. C'est donc l'emprise totale du lot privatif, moins les murs, colonnes, etc ... communs qui seraient compris dans cette emprise. Ici la chose est simple.
Pour ce qui concerne tout le reste, je ne vois pas en quoi il y aurait une pondération, d'autant qu'il ne doit pas être fait cas de leur utilisation.
En quoi un lot de 10 m² aurait il moins de tantièmes en proportion qu'un autre lot de 100 m².
Comme il a été dit, que l'un soit une cave en sous sol et l'autre un F5 au 5° étage ne change rien à leur part de propriété dans les choses communes, que ce soit pour la toiture, l'assurance ou les honoraires du syndic !
Lors de ces calculs (c'est la méthode qui est précisée dans le RDC, non le calcul) je préconise de ne retenir que la superficie privative pour ce calcul pour les tantièmes généraux. Chacun sa part commune en proportion de sa part privée.
De ce fait, il convient de définir des grilles de répartition spécifiques pour des parties communes spéciales qu'il faudra donc définir (ces parties communes spéciales). Je pense en particulier à l'escalier et à l'ascenseur. Mais on peut en définir d'autres. Ici, les calculs sont plus simples, les coef. connus.
C'est au travaers de ces définitions et des grilles qui leur sont liées que les choses seront plus claires, il me semble.
Mais pour les tantièmes généraux, chacun sa part fonction de la surface privative et c'est tout, coté rue en RdeCh comme coté jardin au 5°. |
Edité par - gédehem le 12 janv. 2005 13:03:08 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 14:13:19
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Voir AJPI 1993 page 235 l'étude de MM. Azais, Gouvernaire et Morand qui est une version un peu modernisée des premières études de Marcel Morand.
La loi SRU exige dans les nouveaux règlements de copropriété les éléments pris en considération et les méthodes de calcul pour fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. C'est un petit progrès mais on ne peut éviter ainsi les écarts d'appréciation liés à la personnalité des intervenants.
Il faut privilègier avant tout la superficie des lots qui a l'avantage d'être un élément mesurable et constant.
Les autres coefficients, sans pouvoir être négligés, sont difficilement appréciables et surtout leurs valeurs varient dans le temps. Il est quand même nécessaire de prendre en considération la situation du lot pour répondre aux prescriptions de l'article L 5.
Pour les superficies, il faut, de nos, prendre évidemment en considération la surface Carrez puisque c'est cette superficie qui doit être indiquée à l'occasion d'une mutation.
Voir aussi le jurisclasseur copropriété, fascicule 102-10 et peut être le Guide pratique des millièmes de Arnaud et Bouyeure 1971 Editions de l'actualité juridique, qui reste très valable.
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Edité par - JPM le 12 janv. 2005 14:24:00 |
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Le réglement de copro et le calcul des tantième
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