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badolles
Contributeur senior
74 réponses |
 Posté - 11 déc. 2005 : 22:10:49
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Bonsoir,
Lors de l'A G supplémentaire le syndic présentant avec moi le changemùent de garde-corps avec un budget ce qui nous laissait le choix des entreprises.
Le compte rendu du PV de l'A G est : Missionner le maître d'oeuvre A I B pour le dossier getde-corps (6%)
Un budget maimum de 66 580,79 € est voté par bâtiment pour les travaux de remplacement des garde-corps. Le choix de la solution et de l'entreprise est laissé au Conseil Syndical.
Voté à la majorité des voix exprimées 60812/73749 èmes.
Le problèmes est qu'un copropriétaire n'ayant pas de garde-corps refuse de payer arguant que sur le R D C les garde-corps sont privatifs il argue aussi que le syndic ou moi-même n'avons pas annocé que c'était au millièmes.
Avez VOUS la solution?
Merci d'avance à toutes et tous.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 22:31:15
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sans connaître le Rdc je searais comme lui si c'est privatif comme les fenêtres et volets en général, donc c'est payable à l'unité et non aux tantièmes donc s'il en a pas il ne paie pas
le bon sens devrait souvent primer, non ?
mais avant tout regarder bien votre RC, et puis c'est l'AG qui décide des entreprises et pas le CS qui, si, il est missionné, ce n'est que sur qqch de précis et à la majorité 25 + au prix ou c'est MISE en CONCURRENCE !!!! un CS est là pour controler la gestion du syndic et non se substituer au syndic ou à l'AG
de plus avec la nlle loi je ne pense pas que cela soit en 24 (notion de remplacement)
il faudra un jour que les copros passent avant les entrepreneurs, le syndic, les CS, les gardiens etc ce sont eux qui payent
navré, d'être brutal, mais on peut comprendre qu'un copro sans balcon n'ait pas envie de payer comme ceux du dernier étage peuvent être saturé pour le m^travail de payer tjs plus que les autres (hors ascenseur bien sur et les charges d'escalier devraient être inversement proportionnelles à celles d'ascenseur
logique, non ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 déc. 2005 : 23:27:10
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De toute manière la résoltion adoptée ne tient pas debout.
Missionner le maître d'oeuvre ne veut rien dire.
S'il y a, qomme c'st le cas, semble-t-il, une délégation au conseil syndical, elle ne peut être que spéciale et doit être précise.
En principe l'assemblée doit définir le travail (ici c'st OK), faire son choix entre les entreprises proposées sur le rapport du maître d'oeuvre chargé de l'étude préalable, fixer le crédit ouvert avec son détail : travaux, hono maître d'oeuvre, hono syndic, frais annexes s'il y a lieu d'ou total = nnn € . Elle doit préciser la ou les grilles de répartition à utiliser selon les lots du chantier. Elle doit fixer également les modalités de préfinancement, le nombre et la date de chacun des appels de fonds.
Sur ce point, l'article L 14-2 est clair : " Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ".
Si la décison de l'assemblée ne fixe pas ces modalités, le syndic ne pourra faire aucun appel. Du moins tel ou tel copropriétaire pourra toujours refuser de payer, ce qui revient au même.
Quant à la délégation au conseil syndical, c'est un mécanisme à proscrire car, au final, c'est un remède pour faire passer un dossier insuffisamment préparé. Celà était déjà vrai avant la réforme SRU.
La délégation ne peut enlever au syndic les pouvoirs qu'il détient légalement. Lui suel peut donner les ordres de services et signer les marchés et contrats. Le conseil syndical délégué ne peut, à la riguer, que lui dire que c'est avec Dupont qu'il faut passer le marché. Il ne peut " missionner " personne, quoique dise la délégation.
Quant au mode de répartition pour ce chantier, il faut voir bien sur le règlement de copropriété. |
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badolles
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 08:03:03
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Bonjour,
Merci de vos réponses.
1er l'A G a eu lieu le 19 avril 2005, les dates d'appel de fond ont été voté elles aussi en A G, les appels de fonds ont été envoyé par le syndic et en consultation syndic, maître d'oeuvre et 4 membres de C S sur 5 étaient à la réunion pour choisir l'entreprise.
Jusque la je crois que nous restons dans la légalité.
Le problème est pour moi juridictionnel Vote en A G avec annonce de x millièmes, consultation et appels de fonds, travaux commencés et ce copropriétaire qui ne veut pas payer ( sur le principe je suis d'accord avec lui) mais comment règler ce litige au mieux des intérêts de tous.
Etant président du C S, je voudrais que tout soit clair.
Merci d'avance.
Badolles |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 10:15:00
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OK pour pour la régularité d'une partie de la résolution.
Pour la répartition, le seule solution juridique est de refaire l'assemblée.
MAIS DANS CE CAS PARTICULIER : les travaux votés ne sont pas vraiement des travaux syndicaux. Il s'agit en fait de 40 chantiers privatifs organisés collectivement. Donc il aurait été possible de prendre la décision par copnsultation écrite dans ce cas particulier.
Il est donc possible de redresser la barre de la même manière. Une lettrre à tous les copropriétaires indiquant qu'il y a eu fausse manoeuvre et qu'en réalité le montant des travaux pour X est de nn€; pour Y de nn €, etc...
Une formule de réponse dans les huits jours et relancer les retardataires. Vous pouvez éviter les frais et soucis d'une assemblée. Le conseil syndical peut faire un peu d'action psychologique et le tour est joué.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 14:58:46
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Je pense aussi que ce dossier a été mal traité.
En particulier pour savoir, dès l'origine, s'il s'agissait de travaux sur parties communes ou du "traitement collectif de travaux privatifs."
Manifestement nous sommes ici dans le second cas.
Il faut noter ici qu'en présence de tels travaux, seuls les copropriétaires concernés participent au 'sondage'. Car s'agissant de travaux provatifs, même traités collectivement, ils ne peuvent faire l'objet d'un vote en AG.
Ou alors il faudrait expressément l'indiquer de façon à éviter toute confusion.
Sans voulour chercher un ou des responsables, maladie qui devient chronique, il me semble que le syndic et dans une moindre mesure le CS ont manqué de vigilance.
Il faut tout de même rappeler qu'un CS doit vérifier les conditions de passation et d'exécution des marchés et contrats ainsi que la répartition des dépenses, des budgets votés (D.art.26).
Le respect des grilles de répartitions du RDC entre dans le cadre son contôle.
Comme le préconise JPM il faut rectifier la barre. Lettre au copropriétaires, répartition 'des travaux privatifs traités collectivement' entre les seuls copropriétaires concernés (rép. au ml, ou à l'unité si tout est identique) |
Edité par - gédehem le 12 déc. 2005 15:04:02 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 17:02:55
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Il est vrai qu'on peut se demander avant le chantier s'il faut une assemblée au sens propre du terme.
Il faut quand même répondre affirmativement :
1 ) pour une raison pratique : il est mieux d'avoir tous les intéressés sous la main pour fixer les détails
2) pour une raison juridique : la clause du règlement de copropriété imposant l'homogénéité esthéqtique. Là il faut voter, le cas échéant.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 21:42:41
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Tout à fait d'accord ici : mise à part la question de l'aspect extérieur de l'immeuble, qui concerne tout le monde, l'AG est indispensable ne serait-ce que pour choisir sur devis, voter le budget nécessaire et rendre 'exigibles' les fonds votés, même si ce ne sont pas des travaux communs. Il faut décider aussi des modalités de paiement, du calendrier...
C'est vrai que l'AG n'a pas compétence pour traiter de travaux 'privatifs'. Pour autant, bien que privatifs, il s'agirait là de travaux 'privatifs réalisés en commun' qui ne s'imposeraient qu'aux copropriétaires concernés qui les auraient voté.
Mis à part dans un PV d'AG, je ne vois pas trop où on peut le faire constater...
Et je ne parle pas des honoraires du syndic (qui ne va pas s'oublier ... ..) pour "gestion particulière" de travaux privatifs 'communs' (!!) , honoraires qu'il faut bien aussi décider qque part .... |
Edité par - gédehem le 12 déc. 2005 21:47:11 |
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badolles
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 12 déc. 2005 : 22:10:17
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Bonsoir,
Ce que je retiens sauf erreur c'est qu'il faudras d'une façon comme une autre réparer.
Bonjour les calculs au mètre linéaires et aussi pour les étages car a partir du momment de la nouvelle répartition, on à pas finit de s'amuser. Je laisse venir devant l'A G et j'achete des boules Kies car je vais en prendre plein la gu_ _ _ _e j'ai été élu pour celà
Merci de tous vos renseignements et si je ne revient pas provisoirement sur le forum BONNES FETES A TOUS.
Badolles |
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