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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 15 déc. 2005 : 10:58:13
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Bonjour,
Notre syndic a engagé une procédure judiciaire contre un copropriétaire, sans prévenir le Conseil Syndical (dont je suis président). Cette procédure a été faite devant le tribunal, et non en référé, donc avec des frais importants + des honoraires d'avocat, dont nous n'avions jamais eu connaissance.
Le litige concernait le compte de charge d'un copropriétaire, dont le solde était devenu tout-à-coup négatif lors du changement de syndic (en 1999), sans aucune justification. Le syndic n'ayant pas pu justifier devant le tribunal la réalité de la dette, celle-ci a été annulée par le tribunal, qui a débouté la copropriété.
Résultat pour le syndicat : des frais importants, alors que, si le syndic avait informé le CS, nous aurions tout simplement pu rencontrer le copropriétaire (ce que le syndic refusait de faire), et régler cette affaire en soldant le compte du copropriétaire, aucune preuve de ses dettes n'étant produite par le syndic.
Ma question : le syndic n'ayant pas informé le CS de la procédure, de son coût, et des éléments essentiels du dossier (objet du litige), est-il légitime que les frais de procédure et les honoraires d'avocat soient payées par le syndicat plutôt que par le syndic ?
Merci de votre aide !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 12:02:50
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Ce n'est pas tant d'avoir engagé la procédure, mais d'avoir présenté un dossier mal ficelé qu'il faut reprocher au syndic.
Du point de vue légal le syndic a qualité pour engager une procédure de recouvrement sans autorisation préalable et il entre dans ses obligations de le faire. Celà n'interdit pas d'en parler avec le conseil syndical mais il s'agit d'une convenance plus que d'une obligation.
Même sans être fin juriste le syndic doit impérativement connaître les règles de constitution d'un dossier de recouvrement. Il est donc fautif de ne pas l'avoir établi convenablement.
L'avocat peut être également mis en cause. En effet il doit vérifier que le dossier est solidement constitué, et, à défaut, attirer l'attention du syndic sur les insuffisances du dossier ou les difficultés particulières de l'affaire compte tenu de tel ou tel élément de fait ou de droit.
L'ennui est qu'il n'y a plus désormais de débouté en l'état. Ce mécanisme permettait de présenter à nouveau le dossier après sa remise en ordre. Le débiteur peut se prévaloir de l'autorité de la chose jugée si le syndicat n'interjette pas appel.
Enfin, il faut noter que le dossier présentait peut être de réelles difficultés. Mais alors il fallait sans aucun doute examiner la question avec le CS.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 12:20:06
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Sur le principe, il appartient au syndic d'engager les actions en recouvrement de créance. Dans ce cas, pas besoin de vote de l'AG art.55.
Revenons en amont ... Et là je m'étonne !!! Pardonnez-moi, mais je m'étonne qu'un CS ne se préoccupe pas au moins une fois par an (chaque trimestre c'est parfait) de la situation des comptes des copropriétaires !!!!
Déjà, vous parlez d'une situation négative en 1999 ce qui a amené le syndic d'alors (sans info du CS) d'engager une action en recouvrement de créance.
Peu importe que vous soyez ou non au CS en 1999. Mais dès cette période, le CS aurait du être très vigilant, au moins lorsque le syndic d'alors a imputé dans les comptes du syndicat les sommes engagées pour l'action dont le syndicat a été débouté !!
Qu'à fait le CS ???
Je note aussi que cette action mal engagée, sans bille, montrerait une faute du syndic (et de l'avocat ?) Avancer une prétention pour une créance sans être en mesure de la justifier au tribunal, qu'est-ce donc si ce n'est une faute professionnelle !!!!
Lors de l'imputation de ces frais au syndicat, l'AG aurait du les refuser sur les conseils du CS.
Comment comprendre qu'il n'ai alors demandé aucune explication ???
Comment comprendre que depuis 1999 le CS ne soit plus/pas vigilant sur le paiement des charges ???
Un CS qui attend tout du bon vouloir de son syndic, en lui faisant une confiance aveugle sans aller lui-même à la peche aux informations, ne fait pas son travail.
Le CS est chargé de contrôler la gestion du syndic. Pour ce faire il a tout pouvoir ..."... pour prendre connaissance et copie de tout document, registre, correspondance, contrat, etc ... se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration du syndicat." (L.art.21)
Alors si en plus l'AG accepte de prendre en charge les frais d'une action en recouvrement de créance mal engagée par le syndic, sans preuve de la créance .. ....et que, cerise sur le gateau, elle lui vote le quitus .... !!!!!!!!!! ......il ne reste plus qu'à payer sans rien dire ....
Le syndic agit au nom du syndicat. Les frais engagés sont des frais du syndicat que vous devez payer ...sauf à engager une action pour faute professionnelle.
Alors que si c'est l'AG qui refuse de prendre en charge des frais engagés abusivement pas le syndic, ou lorsque l'AG estime qu'il y a faute du syndic-mandataire, il appartient au syndic d'engager une action pour démontrer que le syndicat est dans l'erreur.
On l'a dit et redit ici : Une AG n'est pas une chambre d'enregistrement. C'est l'intance décisionnelle du syndicat !!
Lors de l'approbation des comptes, il lui appartient de dire ce qu'elle approuve et de dire aussi ce qu'elle rejette et pourquoi elle rejette telle et telle dépense, dont le syndic fera son affaire personnelle.
A mon sens, sur ce que vous exposez là, tant le CS que l'AG ont faux sur toute la ligne pour cette affaire.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 12:28:45
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Pardon pour le décalage de mon post avec celuide JPM, que je n'avais pas vu au début de ma rédaction : un coup de fil intempestif au milieu de mon propos ... .. .!!!!
L'important est qu'ils se recoupent ..... |
Edité par - gédehem le 15 déc. 2005 12:29:47 |
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 12:57:40
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Pour préciser la situation :
- le CS effectue chaque année un contrôle des comptes, et les rectifications demandées par l'AG / les frais dont nous refusons le paiement sont légion (environ 20 à 30 demandes de rectifications ou refus de payer, selon les années... beaucoup pour une copropriété de 23 lots et un budget de 28.000 EURO !). Tant que tout n'est pas régularisé, l'AG refuse d'approuver les comptes et ne donne pas quitus.
- quand nous avons constaté ces frais de procédure, le syndic nous a indiqué que ceux-ci étaient, selon la loi (?), avancé par la copropriété, puis refacturé au copropriétaire défaillant à la fin de la procédure. Mais nous n'avons jamais eu aucune information selon laquelle le dossier était mal ficelé, ni même que le copropriétaire avait tenté à nombreuses reprises de justifier sa bonne foi ! Bien sûr, nous avons demandé des explications au syndic. Mais, à chaque fois, la réponse était la même : "je ne connais pas le détail... la procédure est en route... ne vous inquiétez pas..."
- le cas était extrêmement simple : le syndic n'a aucune justification du débit imputé au copropriétaire, qui, lui, a apporté la preuve qu'il a toujours payé son dû jusqu'alors. Le jugement est laconinque, il tient en 1 page, et les juges ont dû bien rigoler de l'inconsistance du dossier...
Une fois de plus, on en revient au même sujet : est-il normal que le CS soit innondé de mensonges de son syndic, destinés à l'empêcher de s'immiscer dans sa gestion ? Que le CS doive lui-même contacter tous les copropriétaires débiteurs, tous les trimestre ? Instruire tous les litiges sur les comptes des copropriétaires ? Qu'il doive contrôler la consistance des dossiers amenés au tribunal (sans aucune compétence juridique !) ? Et même remettre en cause le travail des avocats ? Tout cela de façon bénévole, alors qu'un syndic est payé pour se charger d'une bonne partie de ces activités ?
La réponse est non, bien entendu. Un CS doit contrôler les travaux du syndic, et non tout refaire systématiquement. Peut-on vraiment mettre en cause un CS qui, chaque année, est obligé de notifier des dizaines d'erreurs dans la comptabilité ???
Désolés pour cette envolée lyrique d'exaspération, et merci pour vos conseils. Quand aux heures de notre syndic, elles sont comptées...
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 13:34:38
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Si vous avez autant de griefs envers votre Syndic pourquoi depuis 1999 renouveler régulièrement son mandat? ,et accepter d'être un C.S. Fantoche!
O.K je vais me faire écharper!... |
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 13:51:25
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non non, je n'écharpe personne, je m'énerve tout seul ;)
C'est simple : tous les ans, notre gestionnaire d'immeuble change (on en est à notre 5ème gestionnaire depuis 1999, qui va bientôt atteindre l'espérance de vie jamais vue de 1 an !!! Champagne...)
Et, tous les ans, on se dit que ça ira mieux l'année prochaine, et que le nouveau a l'air mieux que son successeur.
Et, à chaque fois, c'est la déception. Ce n'est que cette année que nous avons compris que le problème ne venait pas des personnes, mais de l'entreprise, et que la seule issue était de les virer, ce que nous avons entrepris.
Reste à trouver un nouveau syndic. Et là, la composante psychologique est importante, car beaucoup de copro sont désespérés, et pensent que changer ne fera que coûter du temps et de l'argent, pour ne pas trouver mieux au final. Nous avons, en fait, perdu l'espoir. Sans compter que, sans connaitre de syndic par le bouche à oreille, trouver un nouveau syndic, c'est un peu comme choisir une maison sur catalogue ! |
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 14:00:45
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D'ailleurs, le plus marrant, c'est que, depuis plus d'un an, ils ne nous avaient jamais fait resigner de nouveau contrat (les intervenants succesifs avaient sans doute oublié cette formalité). Génial, non ? Ce n'est que début 2005 qu'ils se sont affolés (nous nous étions bien gardés de les relancer, envisageant déjà à l'époque de les virer)
J'avoue, c'est pas très honnête de la part du CS, mais c'est trop fort que le syndic lui-même rédige chaque année des convocations d'AG sans mettre le renouvellement de leur contrat à l'ODJ !
En fait, on devrait peut-être les garder, juste parce qu'ils nous font bien rire (jaune) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 14:07:21
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Je ne connais ni votre copropriété ni votre syndic.
Une chose certaine : des dizaines de rectifications comptables dans une copropriété de 23 lots ? Ou bien le syndic est particulièrement mauvais , ou bien le CS est particulièrement tâtillon ? Je ne vois pas d'autre hyporhèse.
Si vous pouviez nous donner un ou deux exemple(s) de rectification comptable, celà serait intéressant.
Si c'est le syndic qui est mauvais, pourquoi n'avoir pas changé ?
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 14:25:48
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Pour le plaisir, quelques exemple de rectifications demandées par l'AG suite au contrôle du CS (je me limite à l'exercice 2004) :
- refus de payer une facture pour "Nettoyage de la cour" (notre immeuble n'a pas de cour !)
- refus de payer une facture pour "entretien des extincteurs" (contrat résilié il y a deux ans, la copropriété n'a d'ailleurs pas d'extincteur)
- refus de payer une facture de plomberie d’un montant de 2610,88 EUR, concernant des travaux d’amélioration en partie privative sans caractère d’urgence, et sans consultation du CS ni de l’AG bien que ce montant soit supérieur au seuil voté chaque année par l'AG
- refus de payer les frais de convocation de l'AG 2003, qui sont facturés deux fois "par erreur"
- refus de payer les frais de copie et d'envoi de 24 copies du carnet d'entretien, qui n'a jamais été envoyé à qui que ce soit
- refus de payer les frais de photocopie, qui sont plus élevés que le montant figurant à notre contrat
- mise en demeure de verser au compte de la copropriété un remboursement d'assurance (qui avait été "oublié" par le syndic)
- mise en demeure (comme chaque année !) de commencer le ravalement, voté (et payé) en 2002
- mise en demeure (comme chaque année !) de commencer des travaux urgent de renforcement de planchers en cours d'effrondrement, voté et payé en 2003
- mise en demeure (comme chaque année !) de faire réaliser l'installation des compteurs privatifs d'eau, voté en 1999 !!!
On en a des tonnes comme ça, chaque année. Vous en voulez d'autres ou ça vous suffit ? :) |
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 14:28:11
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| J'allais oublier le fait qu'on nous facture, depuis 1999, des frais de syndic pour 26 lots alors que nous ne sommes que 23. Ce qui leur vaut 2 ou 3 courriers de protestation du CS par an, un rappel vigoureux à chaque AG, à chaque contrôle des comptes... et n'a été corrigé qu'en mars 2005 ! |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 14:30:16
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| il est temps de changer de synndic ... |
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nbeaulat
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 14:40:16
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Allez, j'arrête pour aujourd'hui, avant que ce post ne se transforme en un cahier de doléances (de plus !) dans ce forum.
Merci de votre aide en tous cas ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 15:39:07
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pour la résolution concernant le syndic et son contrat, c'est : nomination du syndic
et pas renouvellement.
depuis le temps, vous aviez largement la possibilité de faire une recherche productive pour un autre syndic: votre énergie aurat été ieux utilisée.
A croire que vous êtes "attachés" à votre syndic! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 16:17:23
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C'est vrai qu'il y a là matière sinon à changer de syndic depuis longtemps mais même à le révoquer !!!
Quant aux sommes pour l'action dont il a été débouté, il faut la rejetter ou lui en demander réparation éventuellement sanction financière : abattement sur honoraires.
Mais voilà, et c'est ici que je comprends nbeaulat : on ne fait rien sans l'aval des copropriétaires, du moins d'une majorité d'entre eux !
C'est peut être là que le CS devrait consacré ses efforts, dans la recherche d'un autre syndic, mais surtout, si ce n'est fait, par une information simple mais complete des copropriétaires. UNe sorte de feuille "Le journal de chez nous", trait d'union CS/copropriétaires..
Parfois, 10 lignes valent mieux qu'un long discours ...
Chez moi, faute de discours, c'est 50 lignes ! ........) |
Edité par - gédehem le 15 déc. 2005 16:19:33 |
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Mox Folder
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 17:22:11
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Nefer -> à croire sourtout que le syndic a interverti 2 copros, c'est quand même curieux, et c'est vraiment aberrant.
En tout cas ces témoignages viennent rappeler à tout un chacun l'importance de surveiller son syndic... |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 21:49:16
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vous vous faites plumer sans rien dire...comme la plupart des copropriétaires dans ce pays !
changez de syndic immédiatement, essayez de trouver un syndic bénèvole et arrêtez d'enricher les grosses boîtes style F. !! |
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Procéd. judic. coûteuse sans consultation du CS !
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