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jourdan
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 19 déc. 2005 : 13:23:48
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Bonjour,
Je posséde actuellement deux propriétés en parties louées .
A savoir 5 locataires .
Deux sur la première propriété
Trois sur la seconde.
Nous avons décidé de ne pas renouveller le bail de trois locataires afin de pouvoir restauré convenablement les logements en questions.
cependant a force de faire divers crédit de restauration nous sommes bloqués du fait que nous ne pouvons plus emprunté du fait du nombre d emprunts effectués.
pour être plus clair.
Notre bien immobilier est estimé au environ de 370 000 à 400 000 euro , suite au passage de notre notaire derniérement.
Il nous reste 153 000 euro d'emprunts a rembourssé.
Nous avons comme revenu .
1250 euro de loyer
3500 euro de salaires.
mes amis m' ont conseillés de creer une sci qui pourra acheter le bien actuel.Remboursser le solde des credits , + frais de ventes.
De reinjecter le capital restant dans le SCI , ce qui nous permettra de terminer les travaux , et de pouvoir relouer le reste des logements.
Qu'en pensez vous ?
Salutations.
pajo
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 13:44:38
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C'est une possibilité mais il ne faut pas oublier:
1. les frais de création de SCI (1'500 - 2'000 euro)
2. les frais de mutation (compter 7%)
3. les frais de remboursement anticipé éventuels des crédits.
D'autre part, pour financer, la SCI devra obtenir un prêt qui sera calculé sur la base des revenus globaux des associés plus entre 70 et 80% des revenus fonciers actuels ou escomptés. Si vous ne pouvez actuellement emprunter plus du fait un taux d'endettement élevé, je vous mal comment vous pourriez lever les fonds nécessaires à la SCI sans faire rentrer un autre associé dans la structure qui apporterai de la solvabilité.
Cordialement,
Pégase |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 22:21:09
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Pourquoi ne pas faire un refinancement des crédits existants sur une durée plus longue et en incluant les travaux à faire.
Un peu problématique sur un plan fiscal mais efficace pour la trésorerie.
? loyer de 1250 mensuel pour une valeur estimée de 400000 : rendement brut de 3,8 %. Soit la valorisation a été faite dans optique de vente à la découpe, soit la valeur me semble surestimée. |
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jourdan
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 09:47:29
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Bonjour,
Merci a tous pour vos reponses respectives.
Nous avons solliciter notre banque pour un étalement des credits en cours , choses à était faite cependant nous recupérons que 300 euros de moins a remboursser et notre banque ne veut pas refondre l 'ensemble des crédits pour n'en faire qu'un ajusté a la situation car pas le droit d aprés eux..
C'est pour cela que j'ai opté pour une sci , mais comme notre reflexion est en cours , nous avons renconter un gestionnaire en patrimoine qui au vu des éléments énoncés , préconise plus une sarl familiale tout en maintenant un impot sur IR.
Nous avons fait estimer de nouveau les biens et arrivons a une nouvelle valeur soit 500 000 euros , confirmés par deux cabinets immobiliers .
Donc ma question est la suivantes si je revens a la sarl les biens actuels, possible et faisable d apres notre conseiller.
Combien de frais aurai-je de frais a payer intégrant notaires , et impots etc ..?
Avec le nouveau system de pret calculer sur la valeur du bien ,nouveau proceder qui sera mis en place en janvier 2006 combien puis-je esperer avoir en credit de restauration sur la sarl ?
Quel est le meilleurs system d imposition. IR ou IS ?
Avantages et inconvenients ?
Ceci tenant compte du fait que cellec-ci aura a remboursser le rachat des biens.
Nous estimons pouvoir avoir un rendement location de 2500 euros mini une fois les restaurations effectuées en louant plusieurs petits meublé.
merci en core pour vos reflexions.
pajo |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 09:58:30
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La remarque de Mathieu68 est plus que judicieuse. Le rapport locatif (même avec les nouvelles valeurs) n'est pas suffisant pour justifier toute l'usine à gaz qu'on vous propose. 30K pas an sur une valo de 500K, ça donne du 6% brut... Oubliez.
Mieux vaut tout revendre, solder vos crédits en cours en recommencer avec un feuille blanche.
Cordialement,
Pégase |
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jourdan
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 10:29:21
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Nous ne souhaitons pas revendre .
De combien le rendement locatif devrait il être pour que ce montage soit interressant ?
salutations.
pajo |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 10:45:43
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Au moins 10 - 12% brut soit un rendement de 50 à 60K annuel.
Cordialement,
Pégase |
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jourdan
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 11:38:38
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Bonjour,
soit pour le rendement , mais en sachant que nous avons acheter les biens en question 120000 euro la culbutte est tout de même interessante , même si le rendement n'arrive pas au 12 %, rien ne pourra m'empecher de faire construire avec le solde de la vente deux logements en biens propre me donnant 1200 euro de loyers net .
et de plus de restaurer la maison en attente qui aura une valeur finie de 457 000 euro premier log+ 230000 deuxieme log soit 686000 euro.
La société etant faite pour durer au moins 70 ans.
Mes enfant en auront les parts avec un solde restant du bien réduit.
même si je paie des interets importants
mon capital sera de plus valorisé.
l essentiel est de ne pas faire de benefice , et de pouvoir remboursser les echéances.
Je peux de plus reinvestir suite à la vente.
ceci est mon point de vue.
Qu'en pensez vous ?
Salutations.
pajo |
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