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Ricardos
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 20 déc. 2005 : 23:58:34
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Bonjour,
Lors de l'A.G. du 21/12/05 les propriétaires choisiront le syndic.
Qui est-ce qui devra signer le contrat pour le syndicat des copropriétaires: le président de séance ou le président du conseil syndical en exercice ?
Je pose cette question parce qu'un des candidats a précisé: "Pour le syndicat des copropriétaires,le Président de l'assemblée générale"
Merci pour vos réponses.
Ricardos
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 09:48:50
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Pourquoi pas .. et peu importe !!!
Le principal c'est que le contrat soit voté par l'AG, laquelle peut prendre une résolution induite du style "Le pdt ..(de l'AG, du CS ... ou Mme x copropriétaire ..) reçoit mandat pour signer au nom du syndicat le contrat du syndic."
Mais l'important n'est pas tant "qui signe", mais "que nous demande t-on d'accepter ?" ...
Avez vous jeté un oeil sur ce contrat, sur les honoraires ? Ont-ils étaient discutés, négociés ??
C'est cela l'important (ne pas se faire avoir par des clauses illicites, qui ne vont pas dans l'interet du syndicat ) ..... pas la signature ...! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 14:51:44
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Le copropriétaire signataire du contrat de syndic doit être désigné par un vote de l'assemblée générale. Il s'agit d'une simple formalité, mais elle est substantielle. Il peut s'agir du président de l'assemblée, mais c'est en qualité de copropriétaire lambda qu'il est désigné.
Si l'on pinaille, on peut dire qu'à défaut de vote, le signataire n'a pas été régulièrement désigné. Le contrat est nul.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 22:11:54
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Interessante question : quid d'un contrat qui, voté sur la base de celui joint à la convocation, ne serait pas signé, l'AG ayant "oublié" de mandater un copropriétaire....???
Nul ? ....Entaché de nullité ? ... Valide mais opposable uniquement aux tiers qui en ont eu préalablement connaissance ??....
Bon , il est tard, je vais me coucher plutot que de pinailler ..... |
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Ricardos
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 20:22:52
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Merci pour vos réponses.
En définitif c'est la solution de JPM qui a été retenue par l'AG pour la rédaction définitive et la signature du contrat.
JOYEUX NOEL A TOUS ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 23:38:28
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L'honneteté me commande de signaler qu'il ne s'agit pas ma solution, mais de la solution statutaire qu'on retrouve sur le modèle officiel de contrat de syndic.
J'avais été surpris de ne pas la retrouver sur un modèle de l'ARC, mais, depuis lors, la correctiona sans doute été faite. |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 08:46:47
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Nous ne voyons pas en quoi la signature par un délégué de l'assemblée serait une formalité substantielle à la validité du mandat : celui-ci est crré par le vote de l'assemblée, qui pour le temps de sa tenue "est" le syndicat des copropriétaires ! En dehors de ce court laps de temps, le syndicat n'est valablement représenté que par son syndic : si signature il y a, alors il doit signer avec lui-même, portant deux casquettes différentes, ce qui n'est pas plus absurde que quand le syndic (es qualité) signe avec lui-même (administrateur de biens) un mandat de gestion pour la location d'un local commun de la copropriété...
En fait, la désignation par l'assemblée d'un délégué pour signer revient à reconnaître à celle-ci le fait d'incarner le syndicat des copropriétaires : si elle peut le faire, alors pourquoi ne pas lui reconnaître le droit d'être le cocontractant du mandat au nom du syndicat ?
En fait, la décision de l'assemblée désignant le syndic et approuvant son contrat ne constitue-t-elle pas un de ces actes "collectifs" que la réforme à l'étude du Code civil serait en passe de reconnaître ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 10:48:19
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Tout le monde sera content de cette visite d'Universimmo qui se fait rare dans les forums où il y a pourtant des choses à prendre pour les pros.
Je n'ai pas abordé l'étude juridique de la formalité qui consiste à désigner un copropriétaire pour signer le contrat de syndic. Je me suis borné à indiquer qu'elle est prescrite par le texte fondateur (expression qui bien de l'honneur à l'accord de régulation du 16 janvier 1082) et qu'on la retrouve dans le modèle annexé qui s'impose tant aux syndics qu'aux syndicats.
Ce mécanisme, serait-il vicieux, doit être respecté faute d'avoir été annulé. S'il n'est pas respecté le contrat est inexistant. Celà est juridiquement incontestablement et ne préjuge pas de la cohérence du mécanisme.
Car incohérent, il l'est bien ! A l'apoque, le conseiller Guillot et Me Bouyeure, parmi d'autres, l'ont fort bien expliqué et je me range sous leur bannière, sauf à en rajouter encore de mon propre crû.
Pendant des années, et ici même, j'ai considéré que le contrat de syndic, introuvable dans le statut de la copropriété, était juridiquement inexistant faute d'avoir pu être créé valablement par un acte du type évoqué ci dessus.
Aujourd'hui, je suis bien obligé de lire l'article 29 du décret qui traite d'un contrat de syndic non prévu par la loi et porte ainsi application d'un texte imaginaire et pas même virtuel.
On ne peut même pas reprendre la jolie formule de l'ARC à propos du décret comptable et de l'engagement juridique : " Heureusement le décret a balayé la loi " qui fait déjà la joie des spécialistes de la légalité des textes réglementaires  ; on peut y ajouter le vote du budget prévisionnel en cours d'exercice, au mépris de l'article 14-1 de la loi, pour constituer un délicieux bouquet.
Une modification législative pourrait-elle présenter une construction cohérente pour valider le contrat de syndic ?
On en a déjà débattu sur le site, notamment avec Gedehem. Une première remarque est qu'en l'état l'article 29 s'applique à tous les syndics, professionnels ou non.
Pour les non-professionels il s'agit essentiellement de fixer les modalités de la gestion. Parfois il s'agit aussi de fixer la rémunération, dont la pratique semble aller en croissant.
Pour les professionnels, il faut reconnaître qu'ils portent un double chapeau :
> d'une part ils assurent la représentation et l'administration du syndicat et se présentent comme des mandataires sociaux du type PDG, gérant opu autres.
> d'autre part ils assurent sans nul doute des prestations de services, pour la réalisation desquelles ils utilisent des salariés, du matériel, des fournitures qui ne dépendant ni n'appartiennent aux syndicats. Ils sont employeurs des salariés et propriétaires du matériel et des fournitures.
Cette particularité seule pourrait justifier l'existence d'un contrat. Le régime des modalités et même celui de la rémunération éventuelle est commun aux professionnels et aux non-professionnels.
Pour ma part, je reste favorable au mécanisme du temps ancien de la taxation administrative des honoraires. Un barème précisant, le cas échéant, les modalités particulières de gestion, les honoraires de gestion courante et ceux exceptionnels, était joint à la convocation.
L'assemblée était appelée à approuver le tout par une décision prise, le plus souvent " en bloc " malgré l'existence, à cette époque, d'une majorité pour la désignation (art. 25) et d'une autre pour les honoraires (art. 24).
Je ne vois toujours pas la nécessité d'un " contrat " de mandat classique pour la désignation d'un mandataire social. Il est seulement vrai que le mandat social existe mais reste dépourvu de statut juridique autonome.
Si l'on admet néanmoins la solution du " contrat ", peut-on envisager, comme le suggère Universimmo, deux signatures du syndic, l'une pour lui-même, l'autre pour le syndicat ?
Certainement pas. Dans le cas de confusion des qualités sur une même tête, il est nécessaire de recourir à la désignation d'un mandataire ad hoc (latin " ad hoc " = pour celà, pour cet acte précisé). En l'espèce il a été sage de dire que le mandataire ad hoc devait un copropriétaire désigné. Rappel à cette occasion : on retrouve la mandataite ad hoc dans les articles 54 et 56 du décret, où il s'agit en réalité d'un mandataire ad litem (latin : pour le procès)
D eplus, on a fait valoir qu'à l'instant de la signature, M. Dupont n'est pas encore syndic. Comme Gedeham, je pense que le syndic tient son mandat social de la décision de désignation prise par l'assemblée. Donc il est syndic dès la proclamation du vote, sous réserve toutefois de la fixation d'une date postérieure pour son entrée en fonction. L'assmeblée du 14 mai peut désigner un syndic dont le mandat commencera le 1er juillet. Le contrat ne pourrait alors être signé qu'à cette même date.
MAIS l'article 29 parle du contrat de mandat du syndic. Dans ces conditions le mandat n'existe qu'après la signature du contrat. Sur ce point le décret viole aussi la loi, sauf à admettre que la désignation visée par l'article 25 ne conférerait aucune qualité à la personne désignée !!!!  Impossible puisqu'il a été admis, - malgré les inconvénients prévisibles -, que le contrat pouvait être adopté séparément et après la désignation.
Il faudrait donc parler de contrat de prestations de services accessoire au mandat social. Pas très euphonique , et un peu perturbant pour les juristes mais il faut bien se moderniser. A noter qu'en ce qui concerne la liste des prestations de gestion courante on peut dire qu'elle est
> soit inutile parce que le syndic doit faire tout ce qui est nécessaire et que les prestations non visées dans la liste de celles exceptionnelles sont de plano réputées courantes
> soit insérée dans le règlement de copropriété. A cet égard, certains rédacteurs d'adaptation art. 49 ont fait un excellent travail.
La cause unique de toutes ces vicissitudes est l'absence d'une conception juridique cohérente de ce que sont le droit de copropriété (et non pas le droit de la copropriété), d'une part, l'institution collective dans laquelle il s'insère, d'autre part. On y vient petit à petit mais on n'y est pas encore.
Conclusion pratique : en l'état, le " contrat de syndic " doit être signé par le syndic et le copropriétaire désigné à cet effet par l'assemblée générale (cf Lafond Code de la copropriété Annexe syndic) ; DPGI T. II Modèles V° Syndic ; Vigneron Jurisclasseur copropriété Fascicule 315 et la quasi totalité des modèles en cours).
Un " contrat " signé pour l'un des co-contractants, par une personne dépourvue de qualité est inexistant.
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Edité par - JPM le 23 déc. 2005 10:56:31 |
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Signature du contrat avec le syndic
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