|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
emilotte
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 22 déc. 2005 : 13:49:05
|
Bonjour
nous sommes propriétaires de 2 logements que nous avons mis en location en 2004 ( première location ). L'agent immobilier nous a aidé à en fixer le loyer avec des charges prévissionnelles. Nous avons payé le chauffage depuis 15 mois et nous leur avons seulement maintenant envoyé la réguation de charges ( c'est notre tord ) : 800 euros chacun que nous leur avons proposé d'étaler : comme réponse : ils nous demandent les justifs, normal mais nous informent qu'ils veulent porter plainte pour tromperie ( ils ont consulté un avocat ): "le montant des provisions aurait été fixé clairement à la baisse pour attirere le locataire potentiel "alors que c'était notre premier locataire. Il nous disent qu'"il s'agit manifestement d'un abus vis-à-vis de jeunes inexpérimentés"
. (!!! nous sommes nous memes locataires, âgés de 32 ans !!! : ils en ont 25 ! )
de plus, nous leur avions promis qu'au cours de l'année 2005, nous ferions le changement de sfenêtres, ce que nous projetons pour Noël 2005( nous n'avions pas les moyens en été ), mais il nous disent que c'est "impensable en plein hiver ". Que faire ?
j'avous que nous sommes un peu déstabilisés, car de toute bonne foi, et un peu perdu dans la législation. J'ttends votre aide avec
impatience !Merci d'avance !
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 14:10:39
|
Emilotte,
Bon ne vous mettez pas la rate au court bouillon, surtout à Noel, c'est pas le plat ! 
c'est sur que vous avez "pêché" par naiveté ou inadvertance.
Reprenons calmement:
- Un bailleur peut revenir 5 ans en arrière pour les loyers (indexations) et les charges - source: art 2277 du CC.
- L'art 23 de la loi de 89 dit bien que si provisions payées, vous devez envoyer une régul annuelle. Mais pas de sanction si vous avez oublié.
- pour porter plainte pour tromperie, ils vont devoir prouver que vous l'avez fait intentionnellement !!! Il vous sera assez facile d'apporter la preuve de votre inexpérience en la matière et du fait que vous étiez tout récent proprio.
- vous montrerez votre bonne foi également en voulant changer les fenêtres (ce que tout proprio ne fait pas automatiquement: vous n'avez qu'à parcourir les forums pour vous en rendre compte)
- Pour le changement des fenêtres, vous leur écrivez noir sur blanc que vous prenez leur requête en considération et qu'à leur demande, les fenêtres seront posées à une date ultérieure
C'est sûr que l'agence ne vous a pas bien aiguillé car même en étant récent proprio, si immeuble pas neuf (et je comprends que c'est le cas puisque vous voulez changer les fenêtres), alors des précédents régul étaient disponibles via le syndic.
donc emilotte, répondez à leur courier (?) par LRAR en leur fournissant bien sûr les documents requis (c'est absolument obligatoire et vous auriez dû déjà le faire en même temps que la demande). Quand je parle des documents, vous leur joignez bien le relevé des charges que vous recevez de votre syndic mais auparavant, vous vérifiez si les charges réclamées sont bien des charges locatives !!!! Pour cela, vous reporter au décret du 26 aout 87 et vérifiez bien car ils ont l'air procéduriers ...
dans cette même lettre, demander le réglement sous xx jours en leur proposant autrement un étalement (étalement que vous joindrez sur une feuille à part et qu'ils devront vous retourner signée et acceptée !).
voici les 3 principaux textes qui vous seront utiles :
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )
Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp )
être bailleur ne s'improvise pas, alors l'alarme aura sonné: faites le tour du forum, documentez-vous sur toutes les questions que vous auriez et faites en sorte de respecter vos devoirs et obligations.
et ... profitez bien des fêtes !
N'oubliez pas la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "....."+site:www.universimmo.com
Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
|
Signaler un abus  |
|
|
emilotte
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 14:38:46
|
merci beaucoup, je vais faire tout cela et me documenter. J'avoue que je suis plus sereine !
bonnes fetes et merci encore |
| Signaler un abus |
|
|
lorindie
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 16:37:07
|
Joulia, ce que vous dîtes me désespère car, dans mon cas, la provision pour charge a été sciemment sousévaluée afin de louer un appart en mauvais état plus facilement. En effet, l'agence est très grosse et très connue, et on ne peut invoquer l'inexpérience, comme dans le cas d'Emiliotte... Je n'ai donc aucun recours?
Lorsque j'ai loué ce fameux appartement, le montant de charges affiché était de 93 euros (déjà élevé, mais bon, chauffage compris et étage élevé), pour un studio au loyer hors charges de 410 euros. Pendant 2 ans et demi, je n'ai pas eu de rappel de charges. Et surprise : lorsque j'ai quitté l'appart' et reçu ma caution, elle avait été amputée de 750 euros de rappel de charges pour 2 ans. Je vois là une pratique frauduleuse visant à sous-estimer sciemment les charges pour faire paraître le loyer moins important ( pour éventuellement parvenir à fourguer un appartement en mauvais état, et avec des charges pharaoniques), et à prélever sur la caution (sans que le locataire puisse rien faire) le surplus non annoncé au départ.
En effet, si le montant des charges avait été sous-estimé, pourquoi celui-ci a-t-il été remis en location, après mon départ, avec un montant de charges identique, soit 93 euros, et pas plus???? Pour duper le nouveau locataire évidemment. (Je n'ai pas pu savoir si les locataires me précédant avaient eu également un rappel aussi important et s'ils payaient déjà 93 euros).
Pour conclure, au final, mon loyer cc m'a coûté 410 de loyer (sans compter les augmentations annuelles) + 93 de charges + 750 / 24 de rappel de charges par mois.
Soit 410 +93 + 31.25 = 534.25 euros, au lieu des 503 annoncés. Ce n'est pas rien quand on gagne moins de 1000 euros par mois...
Et en plus, je crains de voir arriver très bientôt une demande de paiement pour régularisation de charges des 10 mois restants !
Bref, est-ce que c'est sans espoir devant un tribunal? Comment les attaquer ? |
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 17:59:52
|
Lorindie,
Vous avez tout à fait une bonne analyse quand vous ditesCitation :
Lorsque j'ai loué ce fameux appartement, le montant de charges affiché était de 93 euros (déjà élevé, mais bon, chauffage compris et étage élevé), pour un studio au loyer hors charges de 410 euros. Pendant 2 ans et demi, je n'ai pas eu de rappel de charges. Et surprise : lorsque j'ai quitté l'appart' et reçu ma caution, elle avait été amputée de 750 euros de rappel de charges pour 2 ans.
Je vois là une pratique frauduleuse visant à sous-estimer sciemment les charges pour faire paraître le loyer moins important ( pour éventuellement parvenir à fourguer un appartement en mauvais état, et avec des charges pharaoniques), et à prélever sur la caution (sans que le locataire puisse rien faire) le surplus non annoncé au départ.
sauf pour la dernière partie (en gras) .... oui le locataire peut faire :
1) en exigeant production des précédentes régul annuelles avant de signer le bail (quand on vous annonces 93 euros, sortez votre plus beau sourire et demander à voir les documents) 
2) en réclamant la régul annuelle (tous les ans) à votre bailleur, comme le spécifie la loi.
Je ne vous jette pas la pierre mais comme vous dites ne pas gagner beaucoup, c'est d'autant plus le point "sensible" à vérifier pour éviter ces mauvaises nouvelles.
Etant donné que vous avez loué par agence, elle aurait dû avoir un rôle de conseil (je rêve tout haut là ...  ) : si vous avez encore des documents (annonces ou autres) vous pourriez les utiler pour plaider le "dol" (faire recherche sur autres sujets qui en parlent). Mais sachez que c'est très difficile d'avoir gain de cause si les documents ne sont pas probants et ce genre de bailleurs ou d'agence, ne sont pas fous ! Ils le font sciemment.
Pour l'avenir, appliquez mes conseils et sinon, prenez vos jambes à votre cou car un bailleur qui ne peut pas (soi disant) produire des relevé précédent n'apparait pas honnête 
N'oubliez pas la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "....."+site:www.universimmo.com
Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
|
Edité par - Joulia le 05 janv. 2006 18:01:04 |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 19:43:51
|
| vous pourriez tenter une procédure au TI, en argumentant que vous aviez contracté pour un montant total de ...(à quelques euros près) et qu'il y a eu effectivement tromperie et demander en conséquence de modifier le montant du loyer hors charges à..(total indiqué dans l'annonce - montant des charges après régularisaton): un locataire a obtenu gain de cause(pas la référence sous le coude!) |
| Signaler un abus |
|
|
lorindie
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 19:44:44
|
Citation :
Initialement entré par Joulia
Lorindie,
Vous avez tout à fait une bonne analyse quand vous ditesCitation :
Lorsque j'ai loué ce fameux appartement, le montant de charges affiché était de 93 euros (déjà élevé, mais bon, chauffage compris et étage élevé), pour un studio au loyer hors charges de 410 euros. Pendant 2 ans et demi, je n'ai pas eu de rappel de charges. Et surprise : lorsque j'ai quitté l'appart' et reçu ma caution, elle avait été amputée de 750 euros de rappel de charges pour 2 ans.
Je vois là une pratique frauduleuse visant à sous-estimer sciemment les charges pour faire paraître le loyer moins important ( pour éventuellement parvenir à fourguer un appartement en mauvais état, et avec des charges pharaoniques), et à prélever sur la caution (sans que le locataire puisse rien faire) le surplus non annoncé au départ.
sauf pour la dernière partie (en gras) .... oui le locataire peut faire :
1) en exigeant production des précédentes régul annuelles avant de signer le bail (quand on vous annonces 93 euros, sortez votre plus beau sourire et demander à voir les documents)
2) en réclamant la régul annuelle (tous les ans) à votre bailleur, comme le spécifie la loi.
Je ne vous jette pas la pierre mais comme vous dites ne pas gagner beaucoup, c'est d'autant plus le point "sensible" à vérifier pour éviter ces mauvaises nouvelles.
Etant donné que vous avez loué par agence, elle aurait dû avoir un rôle de conseil (je rêve tout haut là ... ) : si vous avez encore des documents (annonces ou autres) vous pourriez les utiler pour plaider le "dol" (faire recherche sur autres sujets qui en parlent). Mais sachez que c'est très difficile d'avoir gain de cause si les documents ne sont pas probants et ce genre de bailleurs ou d'agence, ne sont pas fous ! Ils le font sciemment.
Pour l'avenir, appliquez mes conseils et sinon, prenez vos jambes à votre cou car un bailleur qui ne peut pas (soi disant) produire des relevé précédent n'apparait pas honnête
N'oubliez pas la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "....."+site:www.universimmo.com
Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
Merci pour votre réponse...
Evidemment, mais lorsque j'ai loué l'appartement, les locataires n'avaient pas le luxe d'être exigeants : il y avait file d'attente après moi, et le studio aurait été loué à une autre personne dans l'heure, tant les locations étaient rares...
Je ferai attention la prochaine fois, à condition que le marché de la location me le permette... |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
regulation de charges : proces
Forum fermé
