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SCREAM
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 22 déc. 2005 : 17:32:05
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Bonjour,
Etant syndic bénévole, nous avons programmé une AG annuelle.
Il s'agit d'une copro. à deux. Etant en conflit avec le deuxième copropriétaire il nous a fait savoir par courrier, qu'il ne participerait pas à l'AG. Quelle conduite devons nous tenir le jour de l'AG.
Merci pour vos conseils
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 18:18:11
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Le problème dans les copropriétés à 2 c'est qu'il est parfois impossible de décider aux maj. autres que l'art.24 si l'un des 2 fait de l'obstruction systématique.
Dans ce cas il faut avoir recours au juge.
Sur le plan pratique, il faut que vous donniez mandat à une personne 'amie', qui ne soit pas votre conjoint 'copropriétaire'. La réunion se tient, cet 'ami' mandataire signe la feuille de présence en votre nom, est élu pdt de séance (il vote pour lui), vous êtes secrétaire de séance (syndic, vous ne pouvez présider).
Le pdt de séance ouvre la séance et fait délibérer sur les questions inscrites à l'ODJ. Pour les question ne nécessitant que la maj.art.24, pas de pb ( comptes, budget prévis, travaux d'entretien y compris les gros ...)
Pour les autres règles de majorité il ne vous sera peut être pas possible de décider. Il faut voir si vous représentez plus du 1/3 des voix de l'art.25-1.
Si c'est le cas, vous pouvez (votre mandataire !  ..) voter pour la nomination du syndic, pour une autorisation de travaux privatifs sur parties communes, etc .....
Pour l'art.26, aucune possibilité.
En votre qualité de secrétaire de séance vous établirez le PV, qui sera validé par votre mandataire pdt de séance, PV qui sera notifié au copropriétaire absent.
Si ce dernier n'est pas content, il sera contraint d'engager devant le TGI une action en annulation de tout ou partie de l'AG.
La chance que vous avez, c'est que l'autre copropriétaire vous a fait savoir par écrit qu'il ne viendrait pas !! C'est d'auatnt plus une chance s'il a utilisé des noms d'oiseaux pour motiver son refus, en particulier son opposition à tout.
Parce que dans ce cas, vous demanderez au juge de constater cette opposition systématique pour des motifs futiles, voire sans motif, et demanderez à ce qu'il soit condamné à prendre seul en charge les frais, tous les frais, rendues nécessaires par l'action que vous êtes contraint d'engager.
Ne vous reste plus qu'à trouver un bon mandataire ami à qui vous expliquerez le déroulement des choses, que vous devrez respecter (attention au formalisme !!) même si vous n'êtes que 2 !!!
Bon courage !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 19:24:32
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| et attention à bien rédiger le texte des résolutions votées:le PV n'est qu'un relevé de décisions. |
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SCREAM
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 19:24:40
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Merci pour votre réponse.
Le PB est que mon mandat de syndic se termine à la date de l'AG.
La nomination du nouveau syndic doit être votée art:25, je pense que la situation va être tout de même bloquée.
Puis-je tout de même demander au cas oû un administrateur judiciaire ou syndic judiciaire est nommé que les frais de cette procédure soient pris en charge par le copropriétaire refusant de participer à l'AG. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 20:26:12
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scream: gedehem vous a demandé si vos tantièmes représentent 1/3 ou plus.
si c'est le cas, après le vote à l'article 25 vous pourriez appliquer l'article 25-1. |
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SCREAM
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 20:39:53
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Je pensais qu'une copro. à deux ne pouvait dégager aucune majorité si un copropriétaire votait contre une décision ou ne se presentait pas à l'AG.
Il semblerait, d'aprés vos commentaires que je pourrais avec votre solution, approuver les comptes etc.. et me faire réélire par le mandataire que j'aurais choisi pour me représenter. Je dispose de 600/1000 et l'autre copropriétaire 400/1000.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 20:53:43
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| scream: ne pas oublier que vos tantièmes sont réduits à 400/1000 puisque vous êtes majoritaire: mais cela suffit puisque vous totalisez plus du 1/3. |
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SCREAM
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 21:13:57
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Merci pour vos conseils.
En tant que syndic bénévole, mais tout de même copropriétaire, pourqoi ne pourrais-je pas approuver les comptes et me réélire sans être obligé de nommer un mandataire pour me représenter.Si l'assemblée devait se tenir normalement, j'aurais dû prendre part aux votes et approuver les comptes sans avoir recours à un mandataire.
Mille excuses pour ces questions qui peuvent paraître futiles, mais je n'ai que trés peu d'expérience dans ce domaine. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 21:37:54
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Scream !!!! Même si vous n'êtes que 2, il faudarit que vous connaissiez le B A BA des règles qui s'imposent en copropriété et ici au syndic !!!
Je vous l'ai dit plus haut : le syndic ne peut représenter un copropriétaire ni présider l'AG.
Donc, puisque vous serez seul copropriétaire à l'AG, la désignation préalable d'un mandataire est une obligation !
Votre mandataire, qui aura signé la feuille de présence (pas vous)présidera obligatoirement l'AG et vous en serez le secrétaire.
C'est le mandataire qui votera pour vous.
Vous l'avez compris : c'est pour le formalisme des choses, même si "l'AG" se passe autour d'un verre pour l'apéro !!! Il est évident que tout est préparé d'avance, que c'est vous qui votez en fait par la bouche de votre mandataire, que le résultat des votes est connu d'avance, même s'il faut effectivement tenir "la réunion" comme il est prévu dans la convocation, avec tout le formalisme qui convient.
Ayant à vous seul plus du 1/3 des voix requises par l'art.25-1, il s'appliquera automatiquement si vos seules voix (400 pour voter, 600 pour payer !!)) approuvent votre nomination au 1er tour à l'art.25. Il n'y a pas les 501 du 25, mais les 337 du 25-1 sont dépassées.
Vous faites alors un second tour au 24, vous obtenez encore 400 voix sur les 400 voix présentes ou représentées de l'art.24, vous êtes élu syndic !!!! ... à moins que vous ne votiez contre vous ! 
Ces 2 votes devront être rapportés au PV.
N'oubliez surtout pas la nomination du pdt de séance, votre mandataire, qui est sanctionnée par un vote lui aussi rapporté au PV "Mr X, mandataire de Y, est élu pdt de séance à l'unanimité des 400/°° présents et représentés."
Dans votre situation, seules les questions nécessitant la maj.art.26 ne peuvent être votées.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 21:53:59
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| gédehem vous a très bien exposé la situation. Même s'il y a un formalisme vous devez absolument le respecter, surtout dans une copropriété à deux. |
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SCREAM
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 22 déc. 2005 : 22:18:31
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| Connaissant le caractère procédurier de l'autre copropriétaire, s'il demande l'annulation auprès du TGI, faut-il que je fasse appel à un avocat pour défendre ma position et quel coût cela va t'il entraîner ? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 00:05:06
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Vous devez appliquer les recommandations et conseils de gédehem, bien sùr si vous avez affaire à un procédurier vous ne pouvez que vous méfier.
Donc en premier respecter le délai de convocation par L.R.A.R.avec les documents obligatoires joints. Par émargement pour vous.
En A.G. faire constater la régularité de la convocation par le président de scéance, avec mention de ce contrôle et de la régularité de la convocation dans le P.V. d'A.G.
Adresser le P.V. au défaillant dans le délai de deux mois par lettre Rec.A.R. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 déc. 2005 : 09:49:51
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scream: la convocation à l'AG a t elle déjà été envoyée?
si oui, faites la examiner en urgence par un "spécialiste" de la copropriété pour vérifier si les conditions de forme et de fond sont bien respectées.
si ce n'est pas encore fait, soumettez de même votre projet de convocation.
acr il faudrait éviter que votre 2ème copropriétaire ait des motifs pour agir en nullité de résolution ou d'AG.
ne le prenez pas de travers, mais à la lecture de vos posts, il semble que vous ayez des "lacunes" sur les règles de fonctionnement de la copropriété( désignation d'un président et d'un secrétaire de séance pour tenir une AG, application de la réduction des tantièmes, de l'article 25-1...) |
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droopy18
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 18:49:27
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Bonsoir,
Je viens d'être nommé syndic de notre copropriété. Nous sommes 3 copropriétaires - pour 4 lots dont 2 sont à moi.
J'ai 615/1000ème des parties communes et 510/1000 ème des parties privatives.
Si je comprends bien, je ne peux pas me représenter, il faut que j'invite quelqu'un et que je lui donne pouvoir pour que mes voix comptent lors des votes ! sinon, si je n'ai pas de réprésentant, dans ce cas, mes voix ne comptent pas. Est-ce bien celà ?
Merci pour tous vos conseils, car franco, j'y allais en tant que syndic, et me représentais !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 19:36:15
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CPas du tout !
Ce qui est exposé plus haut ne concerne QUE les copropriétés à 2 où l'un des 2 est syndic. Etant syndic il ne peut présider l'AG si l'autre ne vient pas.
De ce fait, étant tout seul, il est contraint à désigner un mandataire qui sera 'pdt de séance'.
Ce syndic-copropriétaire étant représenté, c'est bien sûr son représentant (le mandataire) qui vote pour lui.
Mais c'est la seule contrainte.
Dans tous les autres cas où un copropriétaire n'est pas représenté, il vote lui-même avec ses voix, qu'il soit ou non syndic.
Donc vous votez avec vos voix.
Ceci dit, si vous êtes majoritaire à vous tout seul (plus des 501/1000°, car je n'ai pas compris vos tantièmes de 'parties privatives', cela n'existe pas !), vos tantièmes sont réduit lors des votes au total des tantimes des autres.
Si vous avez tout seul 600/1000°, vous êtes limité à 400/1000° lors des votes, qui est le cumul des tantièmes des autres copropriétaires. |
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droopy18
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 20:23:48
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OK, j'ai un peu paniqué je crois !!! 
merci bcp pour vos nombreux conseils |
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droopy18
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 23:06:40
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Je suis en train de préparer mon PV d'AG et avait envisagé d'ajouter à chaque paragraphe :
-------------------
Mise aux voix , cette résolution a obtenu les résultats suivants :
• Pour : ...., représentant …………. Millièmes
• Contre : ....., représentant …………. Millièmes
• Abstentions : ...., représentant …………. Millièmes n’ont pas pris part au vote.
La majorité nécessaire étant de …… et le nombre de voix favorables étant de ……, le président a constaté que la résolution était adoptée/refusée.
------------------------------
Le nb de voix et de millièmes étant à remplir.
Dans ce cas, dois-je indiquer au début du PV que l'on ne fonctionne pas avec 1000/1000ème mais que je n'ai que 400/100 au lieu des 600 et que les votes sont sur 400+400 soit 800/1000
D'ailleurs pour l'article 24, ayant 2 lots sur 4 (ils sont distincts), au nb de voix "pour" ou "contre", ai-je 2 voix ou 1 ?
Pour compliquer, ces 2 lots distincts ont en fait 200/1000èmes et 400/1000èmes (donc non majoritaires pour chacun d'entre eux et disposant de 200 + 400 voix, et dans ce cas, ma question ci-dessus n'a plus lieu d'être).
Donc, pour l'AG, je considère 2 lots ou 1 seul de 600/1000ème avec les restrictions de la majorité (ci-dessus)
Ou puis-je trouver de la documentation à ce sujet ? Car tout d'un coup, je me sens pas claire du tout !!!
Bonne soirée
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Edité par - droopy18 le 11 mars 2006 23:30:08 |
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droopy18
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 10:55:28
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Citation :
Initialement entré par gédehem
je n'ai pas compris vos tantièmes de 'parties privatives', cela n'existe pas
En fait, il s'agit de la répartition du 1er bat qui servent à la répartition des charges concernant ce bat (nous en avons 2)
Les votes se font eux sur la base de la répartition générale |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 18:23:36
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Ok... mais attention : les tantièmes sont toujours une fraction de "parties communes" ..et certainement pas sur des 'parties privatives' ...
(cf : "J'ai 615/1000ème des parties communes et 510/1000 ème des parties privatives.").. Impossible !!
En présence d'u copro majoritaire : " x copropriétaires sont présents ou représentés totalisant xxxx/1000°. Mr Y étant majoritaire par lui-même, ses voix sont ramenées au total de celles des autres copropriétaires, soit 400/800°"
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Edité par - gédehem le 13 mars 2006 18:28:40 |
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