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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
 Posté - 07 mars 2006 : 23:49:27
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En tant que syndic bénévole, en prenant copie en partie sur le site de l’ARC, je me suis fait un contrat type qui est annexé avec le procès verbal de l’assemblée générale.
La seule raison qui m’a poussé a faire ce contrat et que lorsque l’on me demande une copie du procès verbal prouvant que j’ai été élu syndic bénévole, par exemple pour l’assurance annuelle en responsabilité civile comprise dans l’adhésion de l’ARC ou pour l’ouverture d’un compte bancaire ainsi que pour toutes les démarches administratives à laquelle un justificatif est nécessaire, une simple feuille suffit à la place d’un procès verbal en entier.
Je précise que ce contrat est signé par le président de l’assemblée générale et moi-même.
CONTRAT DE SYNDIC NON PROFESSIONNEL (art. 29 du décret du 17 mars 1967) ANNEXE AU PROCES VERBAL DE L’ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE DU MERCREDI 8 MARS 2006.
ENTRE LES SOUSSIGNES :
Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Universimmo » situé au 13 boulevard Général de Gaulle 69006, représenté par son président de séance élu, lors de l’assemblée générale annuelle du mercredi 8 mars 2006………………………………………………………..d’une part.
Monsieur DUPON LEON, agissant en qualité de syndic dans le cadre de l’article 2 de la loi du 2 janvier 1970 (syndic non professionnel) d’autre part.
Il a été convenu et arrêté ce qui suit lors de l’assemblée générale annuelle du mercredi 8 mars 2006.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Universimmo » confère à Mr. DUPON LEON, qui l’accepte, les fonctions de syndic dudit immeuble, conformément aux articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 28 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 aux clauses et conditions suivantes.
DUREE DU CONTRAT :
Le présent contrat, portant élection du syndic non professionnel, est consenti et accepté par le syndicat des copropriétaires pour une durée d’un an qui entrera en vigueur le jour de l’assemblée générale annuelle du mercredi 8 mars 2006 et se terminera à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée à statuer sur les comptes clôturant l’exercice 2006.
Pendant cette période, le contrat ne pourra être résilié que par l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour un motif grave et légitime porté à la connaissance du syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le syndic pourra mettre fin à ses fonctions, à condition d’en prévenir le syndicat des copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception au moins trois mois à l’avance. En pareil cas, le syndic s’engage à convoquer une assemblée générale afin de désigner un successeur.
MISSION DU SYNDIC :
Conformément à la mission générale qui lui échoit en application des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure l’administration de l’immeuble et procède à la gestion financière et comptable du syndicat. Par délibération spéciale de l’assemblée générale annuelle, il peut également recevoir mandat pour accomplir une prestation particulière.
Fait à Lyon, le mercredi 8 mars 2006.
Pour le syndicat des copropriétaires représenté
par le président de séance de l’assemblée générale.
M...................................
Signature précédée de la mention
« Lu et approuvé »
Pour le syndic non professionnel
Monsieur DUPON LEON
Signature précédée de la mention
« Lu et approuvé »
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 14:47:07
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Allez, j'ouvre le feu, mais c'est dans votre intérêt  .
Concernant la clause:
"Pendant cette période, le contrat ne pourra être résilié que par l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour un motif grave et légitime porté à la connaissance du syndic par lettre recommandée avec accusé de réception."
Vous ne pouvez restreindre le droit de l'AG de vous révoquer à partir du moment ou elle est en session. Par contre, si elle vous donne un coup de pied dans les fesses pour un motif qui ne soit ni grave ni légitime (les copropriétaires sont en effet des gens susceptibles...), ceci avant la fin de votre contrat, vous devriez négocier une contrepartie.
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 19:54:08
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Mfld, merci pour le conseil, j'en prend bien note, sait-on jamais  . |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 21:07:40
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quant à cette partie de clause "..... une durée d’un an qui entrera en vigueur le jour de l’assemblée générale annuelle du mercredi 8 mars 2006 et se terminera à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée à statuer sur les comptes clôturant l’exercice 2006. " ... elle est proscrite dans la recommandation n°15 de la commission relative à la copropriéte, combattue lorsqu'elle est mentionnée dans un contrat de syndic "professionnel" et qu'elle ne veut rien dire s'il n'est pas convoquée d'AG durant 3 ans.
A remplacer par :
" ..... pour une durée d'un an à compter du (date AG) 8 mars 2006 et jusqu'au (AG+1 + 30 jours fin de mois) 30 avril 2007.
Ce contrat sera reconduit lors de l'AG de 2006, qui devra se dérouler en mars 2007, de la même façon ....."jusqu'au 30 avril 2008." |
Edité par - gédehem le 09 mars 2006 21:12:11 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 22:43:10
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Merci pour votre réponse, Gédehem, vous avez raison de citer la recommandation n°15 relative à la désignation du syndic, à la durée de ses fonctions et aux initiatives à prendre en cas de révocation ou de démission du syndic.
http://www.universimmo.com/www/uniweb00e.asp?url=../docs/unijur115t.pdf
Lorsque j’ai fait ce contrat, je me suis également posé la question pour savoir si j’étais dans la légalité concernant la durée du contrat et j’ai pris exemple sur cette jurisprudence sur le site http://www.legifrance.gouv.fr/ pour qu’elle le soit, du moins je le pense.
Le présent contrat, portant élection du syndic non professionnel, est consenti et accepté par le syndicat des copropriétaires pour une durée d’un an qui entrera en vigueur le jour de l’assemblée générale annuelle du mercredi 8 mars 2006 « et se terminera à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée à statuer sur les comptes clôturant l’exercice 2006 » ou éventuellement « et se terminera à la date de la prochaine assemblée générale annuelle statuant sur l’approbation des comptes de l’exercice en cours ».
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 23 février 2000 Rejet.
N° de pourvoi : 98-14926
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : Mme Masson-Daum.
Avocat général : M. Weber.
Avocat : la SCP Guiguet, Bachellier et de la Varde.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 février 1998), que Mme Remersaro Siejka, copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en annulation des assemblées générales de copropriété des 2 décembre 1993, 25 mai 1994 et 20 juin 1994 ainsi qu'en dommages-intérêts ;
Attendu que Mme Remersaro Siejka fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen qu'il résulte de l'article 28 du décret du 17 mars 1967 que le mandat du syndic doit être renouvelé pour une durée déterminée comportant un terme certain ; qu'en déclarant valable une résolution qui en ce qu'elle renouvelait le mandat du syndic pour deux ans et pour se terminer à l'occasion de la prochaine assemblée statuant sur les comptes, conférait un terme incertain audit mandat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'assemblée générale du 24 mars 1992 avait confirmé le mandat du syndic pour deux ans précisant qu'il se terminerait à l'occasion de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes clôturant l'exercice, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette formulation n'encourait pas la censure dès lors qu'elle n'aboutissait pas à prolonger le mandat du syndic au-delà d'une durée de trois ans, maximum prévu par la loi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen : (sans intérêt) ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
________________________________________
Publication : Bulletin 2000 III N° 41 p. 28
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1998-02-06
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndic - Mandat - Renouvellement - Durée - Terme certain - Nécessité.
La formulation d'une décision d'assemblée générale confirmant le mandat du syndic pour 2 ans en précisant qu'il se terminera à l'occasion de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes clôturant l'exercice n'encourt pas la censure, dès lors qu'elle n'aboutit pas à prolonger le mandat du syndic au-delà d'une durée de 3 ans, maximum prévu par la loi.
COPROPRIETE - Syndic - Mandat - Durée - Expiration - Portée
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 08:51:50
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...Nous l'avons dit dans un autre sujet : si cette mention n'est pas par elle-même illicite, elle n'en est pas moins très dangereuse pour le syndicat.
L'exemple rapporté était celui-ci : un syndic (non prof ?) avait été élu pour UN AN ..." jusqu'à la prochaine AG appelée à approuver les comptes".
Problème : il n'a convoqué aucune autre AG depuis 2 ans !!
Question : son mandat est-il toujours en cours.
Réponse : OUI (ce que confirme l'arret rapporté !), et aussi longtemps qu'une AG n'est pas convoquée, dans la limite des 3 ans bien entendu.
Voila un syndicat qui a désigné un syndic pour UN an et qui se retrouve toujours avec lui 2 ans plus tard .alors qu'il n'y a toujours pas d'AG !!!
Nous voyons ici toute la bétise, toute la dangerosité d'une telle clause si vous tombez sur un syndic pas clair !!!
Vous êtes coincé !
Vous pensiez être couvert par ce mandat d' UN AN .
Patatra !... par le fait même de cette mention "... jusqu'à la prochaine AG." vous êtes pieds et poings liés pendant 3 ans s'il n'y a pas d'AG.
Car, il faut le redire, si l'AG annuelle est obligatoire, son absence n'entraine pas nullité d'un mandat de syndic pourtant donné pour UN AN .... mais "jusqu'à la prochaine AG" ...aussi longtemps qu'il n'y a pas d'AG.
Syndic 'non professionnel', ne nous amusons pas à ce petit jeu utilisé par des "profs" pas clairs et soyons dans les clous.
Syndicats de copropriétaires protégez-vous : "sortez couverts" en précisant la date échéance du mandat du syndic.
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Edité par - gédehem le 10 mars 2006 08:53:20 |
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mathi
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2092 réponses |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 16:04:19
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Mathi, je serais curieux de savoir si vous êtes adhérente à l'ASIB. A la lecture des professions des membres fondateurs sur la page que vous référencez, j'ai comme un doute sur leurs intérêts autres que philantropiques  ...
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 19:01:00
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Merci pour votre réponse, Gédehem, justement je me suis retrouvé confronté à ce problème de contrat de un an, du 1er janvier au 31 décembre, et ensuite comment faire pour apurer les comptes de l’exercice en cours dans les délais.
Tout en sachant que le relevé bancaire du mois de décembre me parvient début janvier et vu le délai légal d’une convocation pour une assemblée générale ainsi que sa préparation, je me retrouvais hors délai et donc légalement, je n’étais plus syndic.
J’ai trouvé la réponse en faisant voté par l’assemblée générale, l’article 43 du décret du 17 mars 1967.
Section VI : La comptabilité du syndicat.
Article 43
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 31, art. 32 (JORF 4 juin 2004).
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation.
A mon avis si le législateur a prévu cet article c’est bien pour cette raison, du moins c’est comme ça que l’ai compris. Donc je reprend mon contrat type au chapitre :
DUREE DU CONTRAT :
Le présent contrat, portant élection du syndic non professionnel, est consenti et accepté par le syndicat des copropriétaires pour une durée d’un an qui entrera en vigueur le jour de l’assemblée générale annuelle du mercredi 8 mars 2006
« et se terminera à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée à statuer sur les comptes clôturant l’exercice 2006 » ou éventuellement
« et se terminera à la date de la prochaine assemblée générale annuelle statuant sur l’approbation des comptes de l’exercice en cours » ou alors
« et se terminera au plus tard le 30 juin 2007 ».
Il me semble que les trois propositions vont dans le même sens, ce qu’il faut c’est que l’assemblée générale vote l’article 43 cité ci-dessus.
Le syndic sera obligé de respecter ce texte de loi voté par l’assemblée générale, passé ce délai de 6 mois, soit deux appels de provisions trimestrielles, il ne peut plus faire d’autres appels puisqu’il se retrouve dans l’illégalité vis-à-vis de la loi.
Merci également à vous Mathi, vous avez entièrement raison, un syndic bénévole a les mêmes obligations qu'un syndic professionnel excepté bien sûr l'obtention de la carte professionnelle.
Je vous rassure mon contrat est bien joint à la convocation comme le prévoit l’article 11 du décret du 17 mars 1967, par la suite une fois dûment rempli, il est annexé au procès verbal comme indiqué à l’en-tête de celui-ci.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 21:44:52
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mfld
Je n'adhère pas du tout à l'ASIB ! Et pour vous être agréable j'ôte le lien de mon post précédent !
EASTPAK
Dans votre genre vous êtes un sacré slalomeur... Faire du "normal" avec du hors délai !
Le budget prévisionnel c'est une chose mais la durée du mandat du syndic en est une autre. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 21:57:45
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Pardon, Eastpak, mais je ne vois pas bien la relation entre le budget prévis tel qu'en parle D.art43 et une date échéance au mandat du syndic !!!
Je le vois d'autant moins que je ne suis pas du tout partisan de voter un budget prévis 8 ou 10 mois avant le début de l'exercice auquel il se rapporte.
Pourquoi ? Relisez bien les textes : ce vote n'a en fait comme seule finalité de rendre exigibles les provisions, de permettre au syndic de délivrer 'avis' sur cette exigibilité (dans le langage courant, d'appeler les fonds !)
Voyez L.14-1, D.art.35 2°) et D.art.35-2 ....
D.art.43 enfonce le clou : ..si on ne peut voter le budget prévis, il faut que l'AG autorise le syndic à appeler 2 provisions trimestrielles égales au budget prévis de l'exercice précédent.
Le vote d'un budget prévis n'a pas pour finalité de cerner et chiffrer les dépenses qui seront engagées pour l'exercice suivant, pour mener une politique de gestion fine, mais uniquement pour permettre au syndic d'appeler des fonds.
Relisez les textes, c'est très clair !
De ce fait, pourquoi donc se casser la tête pour voter un budget prévis bidon, uniquement destiné à définir des prévisions, budget prévis qu'il faudra reprendre et affiner en fonction des actes de gestion qui seront décidés l'année suivante, avec un véritable budget prévis qui colle à la réalité de ce qui est décidé.
Pardon, mais c'est idiot.
Je préfère de très loin le vote d'une résolution du type " le syndic est autorisé chaque année à appeler le 1er jour du premier mois des 2 premiers trimestres de chaque exercice comptable des provisions qui seront égales au 1/4 du budget prévisionnel de l'exercice précédent".
Et le 15.03 de chaque année, date de l'AG, vous votez votre budget prévisionnel, avec régularisation des provisions sur le 3ème trimestre.
Rien à voir ici avec la date échéance d'un mandat de syndic.
Si votre exercice comptable est calendaire (janvier/décembre) il est évident que votre mandat ne peut être de janvier à décembre !!
Les comptes étant arretés au 31.12 de chaque année, il est évident que l'AG ne peut être convoquée au plus tôt que (mettons) le 15 février.
L'AG nomme donc le syndic pour un an, du 15.02.06 au 30.03.07 (par exemple), ceci tous les ans.
Sauf à avoir un poil dans la main et/ou s'en moquer, entre le 31.12 et le 1.03 on a bien le temps (2 mois) d'arreter les comptes et de convoquer l'AG. Si elle se tient cette année là le 15.03, le mandat sera jusqu'au 30.04 l'année suivante..
Que l'on soit syndic 'prof' ou non, cette habitude de laisser trainer les choses est incompréhensible !
Combien de 'profs' tiennent l'AG le 25 juin pour des comptes arretés 6 mois plus tôt, le 31.12 !!
Inadmissible !
Soit ils sont incompétents pour tenir des AG plus tôt, dans les 3 mois qui suivent l'arret des comptes, soit ils n'ont pas la structure adaptée pour répondre à cette attente des copropriétaires.
Et je n'ose pas dire qu'il y a un peu des 2, bien que je le pense fortement ! ....
C'est pourquoi il est incompréhensible qu'on laisse ainsi trainer les choses, ici pour la tenue de l'AG et donc de ce fait pour le mandat du syndic.
Ce que l'on doit exiger d'un syndic 'prof', il me semble que c'est la moindre des choses s'agissant d'un syndic non prof.
Le mandat d'un syndic est à durée déterminée, ici UN AN, ce n'est pas pour qu'il fasse 18 mois voir plus, " ..... jusqu'à la prochaine AG appelée à approuver les comptes."  |
Edité par - gédehem le 10 mars 2006 22:00:51 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 22:00:03
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Eastpak,
Vous n'avez pas à faire adopter par l'AG un article du décret de 1967 d'application de la loi de 1965, comme vous l'envisagez, car cette loi qui existe est d'ordre public et donc s'impose en soi en toutes ses dispositions, y compris celles de son décret d'application, nonobstant tout autre texte interne à votre copropriété, tel le règlement de copropriété ou des résolutions d'assemblée générale.
La bonne formule dans votre cas n'aurait-elle pas été : « [....] et se terminera à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée à statuer sur les comptes clôturant l’exercice 2006 et au plus tard le 30 juin 2007 », en groupant vos deux termes ?
Ce type de formule est classique et de bon aloi, et respecte pleinement les textes y compris celui de la Recommandation n°15 de la Commission Relative à la Copropriété rappelée ci dessus par Gédehem.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 10 mars 2006 22:14:05 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 22:42:55
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Mfld,Gédehem, Mathi et Pierre Marie, je vous remercie pour tous vos renseignements, j’en prend bien note et je vais de ce pas rectifier mon contrat en ce qui concerne la durée en ces termes : « [....] et se terminera à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée à statuer sur les comptes clôturant l’exercice 2006 et au plus tard le 30 juin 2007 » comme indiqué par Pierre Marie. En fin de compte, ce qui m’intéresse c’est de rester le plus scrupuleux possible avec ce contrat et je pensais l’être avec cette jurisprudence. La copropriété par son mécanisme parfois complexe, ce n’est pas toujours évident, mais on s’accroche et on s’informe .
Cordialement.
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