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niko
Pilier de forums
559 réponses |
 Posté - 26 déc. 2005 : 10:29:14
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Bonjour à tous, en espérant que vous avez passé un Noël paisible.
Mais il faut reprendre le collier 
Nous venons de recevoir l'appel de fonds suivant
je vous demanderais d'avoir l'amabilité de me faire parvenir
avant le 05 JANVIER 2006
la somme de 470.00 €
REPRÉSENTANT LA 1ÈRE PROVISION
SYNDICALE 2006 AVEC LA PROVISION POUR
LA REMISE EN ÉTAT DU RÉSEAU SOUTERRAIN
D'ALIMENTATION EN EAU SUITE À RUPTURE.
.............
1 - La forme de cet appel de fonds est-elle légale?
Ne faut-il pas distinguer clairement ce qui correspond aux provisions trimestrielles de ce qui correspond aux provisions pour travaux hors budget provisionnel, même s'il s'agit de travaux urgents?
Le syndic ne doit-il pas indiquer le montant global de la dépense, ne serait-ce qu'approximativement vues les circonstances?
Ce n'est pas la 1ère fois qu'on nous fait le coup, masquant ainsi une augmentation de prov. trimestrielle et sans tenir compte des tantièmes. Ceux qui ont refusé de payer le surplus non justifié clairement ont été dénoncés comme mauvais payeurs par affichage et distribution de la liste dans toutes les BAL et cela ne s'est pas arrêté là ...
2 - Une AG ne devrait-elle pas être réunie en urgence pour régler le problème.
Ce problème:
Le WE dernier, dimanche, au lever, PLUS D'EAU DANS TOUTE LA RÉSIDENCE (112 familles dont beaucoup de nombreuses - quartier "dit " à risque). Rupture après compteur, qui aurait dû être prévue vus des incidents antérieurs. L'eau reviendra le lendemain vers 17 heures après une réparation aèrienne provisoire. Une semaine plus tard elle est toujours aussi provisoire... on nous répondra peut-être que la période était mal choisie!!!
En supplément, toujours vus des incidents survenus avec les évacuations d'eaux usées, il aurait été bon de prévoir que 126 toilettes s'évacuant en même temps, cela ne se passerait pas sans mal. Ce sont les commerçants du R de CH qui ont été "EM..." au sens propre du terme.
3 - Mais, problème subsidiaire: PLUS DE CS DEPUIS 1 SEMAINE. L'AG qui aurait dû pourvoir à son élection n'a pas été réunie (mandat de 3 ans) 
Ceci dit, personnellement, je n'ai pas l'intention de payer les 35€ de supplément demandés sans justificatif plus précis.
Mais j'attends vos commentaires et avis.
Inutile de nous conseiller de virer notre syndic NON-PROF RÉMUNÉRÉ PROPRIÉTAIRE D'UNE CAVE. Il y a longtemps que nous nous y efforçons, mais difficile de bouger les inertes, les ignorants et d'échapper aux bidouillages, tripatouillages, magouillages de toutes sortes 
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 11:13:14
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vous parlez du mandat de votre CS, qui était de 3 ans.
qu'en est il du mandat de votre syndoc (bénévole ou professionnel, cela ne change rien à la durée maximum qui est de 3 ans de dazte à dat) ?
car si le mandat est echu, vous avez une bonne opportunité de faire nommer un administratur provisoire par le TGI. |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 12:18:36
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Merci nefer d'une réponse aussi rapide;
DONC:
Mandat du syndic: 3ans aussi mais décalé de 6 mois par rapport à celui du CS, c-à-d prenant fin le 30 juin 2006.
De toute façon, le problème pour l'administeur judiciaire réside dans le fait que cela risque d'être onéreux et beaucoup, même parmi les plus endurcis de notre groupe, hésiteraient à faire cette démarche. Et pourtant il est évident que, au final, un tel syndic nous coûte très cher et que notre résidence, de bonne qualité au départ, se dégrade de jour en jour du fait de la négligence de ce monsieur qui se moque éperdument de ce que nous pouvons y vivre.
Par contre faire campagne contre les contestataires, dénigrer, monter le coup en prétendant que si tout va mal c'est de leur faute, nous assigner pour trois fois rien alors que d'autres doivent des "années " de charges, çà il sait faire. Comme si nous étions responsable du mauvais entretien des canalisations (eau de consommation ou eaux usées), de l'interphone détraqué à la suite d'une soi-disant rénovation payée fort cher, d'un porte d'entrée qui ne ferme plus, des squats qui s'en suivent, ...etc
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 18:50:00
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Si vous reprenez l'article 35-2 D1967, il devrait y avoir 2 avis (non plus "appel de fonds")
< pour l'exécution du budget prévisionnel,le syndic adresse à chaque copropriétaire,par lettre simple,préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi,un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,le syndic adresse à chaque copropropriétaire,par lettre simple,préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'AG,un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense >
J'ai indiqué "devrait", alors que pour moi c'est "doit" mais il y a eu un débat il y a qq temps et les avis étaient partagés (2 avis différents -2 demandes sur le même avis)
En fonction du problème particulier que vous avez avec ce problème eau il semble souhaitable sinon indispensable de différencier les 2
Là une AG supplémentaire semble nécessaire pour "entériner" (ou non )éventuellement le provisoire et débattre de la réparation définitive et dans votre cas "la période" n'a rien à voirr |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 23:34:24
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Une réponse évident est qu'en toute hypothèse le syndic doit fournir le détail de ce qu'il demande soit :
1ere provision pour charges du budget provisionnel 250
Provision pour travaux remise en état du réseau .. 220
Sur la discussion ( un ou deux avis ) mon avis est qu'un avis suffit.
La raison principale est que les avis de ce genre doivent comporter la reproduction de l'historique du compte individuel pour permettre à chaque destinataire de vérifier que son dernier règlement a bien été enregistré et que son solde est exact. Si un copropriétaire souhaite règler dans un premier temps 220, il le mentionne sur l'original de l'avis. Il peut ainsi tenir sa comptabilité personnelle.
La seconde est qu'il vraiment inutile de multiplier les paperasses sans raison valable. Or je ne vois aucune justification sérieuse à l'exigence de deux avis. S'il y en a une, merci de la signeler.
Enfin, il est usuel de rappeler pour un appel travaux la date de l'assemblée qui les a décidés et le numéro de l'appel si le préfinancement a été organisé en trois appels par exemple.
C'est une occasion de rappeler que le syndic ne peut rien appeler pour des travaux si le préfinancement n'est pas prévu et organisé dans la décision de faire les travaux.
A mon avis cette règle existait déjà sous l'ancien régime. Elle est désormais clairement exprimée.
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Edité par - JPM le 26 déc. 2005 23:36:42 |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 09:15:40
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Bonjour à tous;
JPM, d'accord avec vous pour la multiplication des paperasses.
Pas besoin d'envoyer deux avis lorsque cela est possible, mais que celui que nous recevons soit clair et sans ambiguïté, c-à-d qu'il précise bien ce qui revient à la provision trimestrielle et ce qui correspond aux frais de remise en état du réseau d'eau, ce que ne précise pas l'"appel de fonds" que nous venons de recevoir.
A noter que la panne s'est produite le dimanche "18/12", a été résolue provisoirement le 19/12 et que l'avis reçu est daté du "21/12". Notre syndic peu pressé de réunir les AG est par contre plus empressé pour demander des "sous "(2 ans sans AG, du 30/06/2003 au 12/07/2005 et l'AG qui aurait dû avoir lieu avant le 19/12/2005 pour élire le CS non convoquée donc plus de CS).
Citation :
C'est une occasion de rappeler que le syndic ne peut rien appeler pour des travaux si le préfinancement n'est pas prévu et organisé dans la décision de faire les travaux
En est-il de même lorsqu'il s'agit de travaux urgents, donc imprévus?
De toute façon, n'aurait-il pas dû nous indiquer sur quelle somme globale, même provisoire, il se basait? Pouvait-il avoir obtenu un devis en si peu de temps? La réserve de trésorerie n'est-elle pas prévue pous ce genre d'urgence?
Comme conseillé par Félix 1930, j'ai relu l'article 35-2. Mais j'ai aussi relu le 37: on ne peut nous demander qu'une provision représentant 1/3 du total.
Si le syndic a respecté la règle - ce qui n'est pas dans ses habitudes - j'ai calculé que le total s'élèverait à +/- 15 000€. Je sais que je ne suis plus tellement dans le vent en ce qui concerne les prix, mais cela me paraît un peu gros vu la disposition des lieux.
Il est sûr qu'avec un syndic correct nous nous montrerions moins tatillons, mais avec quelqu'un qui transgresse systématiquement lois et règlement on doit être contamment sur ses gardes.
Qui peut me dire ce que signifie le smilie  ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 10:00:36
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On revient effectivement dans le cadre de l'article 37.
Un premier appel peut être fait après avis du CS.
Par ailleurs le syndic doit convoquer l'AG dès qu'il a reçu au moins un devis. Celà ne lui aura pas interdit d'en demande d'autres.
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 12:42:33
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Entré par JPM;
Citation :
Un premier appel peut être fait après avis du CS
Le problème c'est que dans notre affaire tout dépend de dates qui tiennent dans un mouchoir de poche:
- Le 19/12, à 17 h l'eau nous est rendue après réparation plus que sommaire.
- Le 19/12, à minuit, nous n'avons plus de CS (il terminait son mandat de 3 ans et pas d'AG pour son renouvellement)
- Le 21/12, date de l' "appel de fonds".
Prétendra-il avoir réussi à réunir le CS en si peu de temps pour obtenir son accord? Possible dans la mesure où le CS est entièrement à sa botte.
Que pourrons-nous répondre?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 14:22:02
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Difficile de contester l'urgence.
Difficile de contester aussi la diligence du syndic qui fait un appel de fonds dans les deux jours.
S'agissait-il d'un appel unique ? Les travaux sont-ils faits ? Si oui, donnent-ils satisfaction ?
Ce sont aussi des éléments qu'il faut prendre en considération, même s'il est nécessaire de convoquer une assemblée à tenir entre Noel et le jour de l'an
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Edité par - JPM le 27 déc. 2005 14:22:39 |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 16:51:33
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Courte interruption: période de fête, les enfants sont arrivés, bonne occasion pour oublier un temps les problèmes de copro.
Entré par JPM:
Citation :
Difficile de contester aussi la diligence du syndic qui fait un appel de fonds dans les deux jours.
JPM, je commence à comprendre votre humour. En effet, notre syndic est toujours très diligent quand il s'agit de nous faire payer
Citation :
S'agissait-il d'un appel unique ?
Certainement pas, puisqu'il écrit: "provision pour remise en état ...". D'aiileurs, comment aurait-il pu obtenir si vite un devis, même provisoire, d'autant que les entreprises ne se bousculent pas pour travailler pour nous car il s'est taillé une bonne réputation de mauvais payeur et de procédurier?
Citation :
Les travaux sont-ils faits
NON, seulement un dépannage très provisoire, en aérien, avec un résultat assez folklo (des tuyaux attachés au balcon du 1er étage, accessibles à tous, et dans notre quartier ce n'est pas sans risque !!!)
Citation :
même s'il est nécessaire de convoquer une assemblée à tenir entre Noel et le jour de l'an
Tel que nous le connaissons, il fera traîner jusqu'en juin, date de l'élection du syndic, qu'il présente toujours comme; "réélection de M. X".
Je viens de lire dans un autre sujet que la CAS n'acceptait pas le procédé.
Mais comment devons-nous réagir?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 17:32:31
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L'arrêt de la Cour de cassation n'st pas un bon exemple car dans ce cas les copropriétaires avaient ratifié des travaux effectués très rapidement mais, sans assemblée immédiate.
Si l'on s'en tient à vos indications, vous n'avez pas un bon syndic
Dans la pratique le conseil syndical doit prendre les chaoses en main et le sommer de convoquer une assemblée.
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