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 Sujet  |
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eldge
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49 réponses |
 Posté - 26 déc. 2005 : 15:58:43
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Bonjour,
Je suis locataire d'un logement non meublé. J'ai refait et vérifié les calculs de l'augmentation anuelle de loyer et j'ai constaté que le propriétaire s'est trompé sur les deux années précédentes.
Je cherche à savoir trois choses:
-puis-je récupérer le trop perçu des années précédentes?
-l'augmentation porte au 1/1 du chaque année. Cette année je souhaite contester formellement l'augmentation. J'ai déjà envoyé une lettre au propriétaire mais celui-ci ne veut rien savoir. Quelle est la marche à suivre ? Je pense contacter l'ADIL est-ce exact?
-il est temps de payer le nouveau loyer, mais en attendant que tout cela se règle, lequel:
1) l'ancien loyer
2) le nouveau proposé par le propriétaire
3) le nouveau loyer maximum proposé par moi (inférieur)
Merci de votre aide et bonne fêtes!
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 16:30:16
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l'augmentation de loyer, à condtion que vous ayez une clause d'indexation dans le bail, se calcule en fonction d'un indice précis (il change à compter du 1er Janvier 2006).
donc pour les deux années précédentes : si le calcul en fonction des indices était faux : vous pouvez bien sûr réclamer la différence.
si votre propriétaire fait la sourde oreille, vous pouvez saisir la commission de conciliation ou le tribunal d'instance (sans avocat obligatoire).
vous payez à compter du 1er Janvier : votre nouveau loyer en fonction de l'indice (et non un nouveau loyer maximum proposé par vous : en f onction de quoi ???) et surtout vous payez : vous ne retenez pas tout le loyer sous pretexte que le calcul est faux. et vous payez le loyer tous les mois en fonction de l'indice en vigueur.
vous pouvez demander une aide à l'adil pour rédiger un courrier d'avertissement au propriétaire mais il sera tout simple à faire :
vous donnez le vrai calcul et vous lui indiquez que vous payez celui ci et pas autre chose......
attention à être sûr qu'il se trompe et non pas vous... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 16:49:46
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s'agissant de baux d'habitation, c'est la moyenne des indices qui est à prendre en compte.
votre propriétaire a peut être pris l'indice et non la moyenne.
si vous le souhaitez, indiquez sur le forum votre clause d'indexation avec la moyenne de référence qui y est indiquée et votre mode de calcul: les intervenants pourront vous apporter leur aide.
sinon vous pouvez effectivement contacter l'ADIL. |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 23:06:56
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Tout d'abord merci pour vos réponses.
Déjà une mise au point utile à la compréhension: quand je parlais d'indice, en fait je parlais de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. Voilà qui est dit :-)
Si vous pouvez faire l'exercice pour voir si vous arrivez au même résultat, je ne pense pas m'être tompé :
entrée au 1/10/2004 Loyer HC 545
Indice moyenne de référence non spécifié dans le bail, donc pour moi celui du 1er trimistre 2004 par le 9/7/2004 (1211)
augmentation au 1/1/2005 : 545 X 1227,25 / 1211 = 552,31 Euros
augmentation au 1/1/2006 : 552,31 X 1271,75 / 1227,25 = 572,34 Euros
A votre avis y a-t-il une erreur dans mes calculs ? Je vous passe ceux du propriétaire car ne correspondent à rien de tout ça (mauvais indice de référence loyers arrondis à 5 euros près etc)
J'ai déjà envoyé une lettre simple de contestation avec demande de rectification et remboursement. A la suite de quoi j'ai reçu une lettre simple du propriétaire me disant son désaccord (sans argument). Les demandes d'augmentation étaient des lettres simples également.
Il est temps de payer le loyer de janvier: quand je disais "loyer maximum proposé par moi", en fait c'est celui ci-dessus...
Donc deux choses:
- je peux payer le loyer indiqué ci-dessus sans problème?
- pour le trop-perçu 2005, puis-je le déduire de moi-même du loyer de janvier? Je ne pense pas mais sait-on jamais? J'ai demandé le rembousement en tout cas.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 23:45:49
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Vous avez tout faux.
Si vous êtes entré le 1er octobre 2004, la première augmentation c'est pour le 1er octobre 2005. Et pas avant.
Et l'augmentation se calcule sur un delta d'indice de 4 trimestres. Ni plus, ni moins. |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 26 déc. 2005 : 23:50:53
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| Oops j'ai oublié de précisé que le bail précise une augmentation annuelle au 1/1 de chaque année. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 00:24:30
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Citation :
Initialement entré par eldge
Oops j'ai oublié de précisé que le bail précise une augmentation annuelle au 1/1 de chaque année.
Effectivement. Ceci dit j'ai un sérieux doute. Non juridique, car effectivement on peut prévoir une date d'échéance annuelle d'augmentation du loyer qui est différente de la date d'anniversaire du bail. Aucun problème la dessus. Mon gros doute est mathématique. Car l'indice de référence est une moyenne des 4 derniers trimestres de l'indice brut. Donc c'est un non sens mathématique de l'appliquer sur une période autre qu'une année. Il serait donc possible que ce soit :
545 X 1227,25 / 1181 pour le 1er janvier 2005.
1181 étant l'indice du 2 trimestre 2004 car le 3e ne parait que vers le 15 janvier. Et qu'il faut raisonner en fonction du 1er janvier.
Mais je demande confirmation auprès d'un agrégé en math.  |
Edité par - LeNabot le 27 déc. 2005 00:27:04 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 00:56:31
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l'indexation annuelle ne peut se faire que chaque année à la date annivesaire du bail et avecla moyenne correspondante du même trimestre de chaque année.
au mieux le propriétaire pouvait vous faire cadeau de l'indexation entre le er octobre et le 1er janvier, mais le calcul doit se faire sur une différence de un an. |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 08:17:26
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Je pense qu'on prend la même formule que tu temps de l'indice brut (nouvel indice / indice de référence), et on remplace par la les indice par la moyenne, non ? La moyenne constitue en soi un "indice".
Donc si j'ai bien compris on ne sait pas exactement comment on doit calculer mon loyer? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 10:48:46
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Citation :
Initialement entré par eldge
Donc si j'ai bien compris on ne sait pas exactement comment on doit calculer mon loyer?
Disons que pour être cohérent mathématiquement la première augmentation devrait être :
545 X 1227,25 / 1181 = 566,34 ( au 1er janv 2005)
Pour nefer : la date de révision peut être différente de la date anniversaire du bail. Maintenant j'ai un gros doute sur la licité de la 1er augmentation, ceci dit une chose est sûre, l'indice de référence est la moyenne associée de l'indice brut INSEE de la construction, et cette moyenne se calcule sur 4 trimestres d'indices brut. Donc l'augmentation se fait mathématiquement sur un delta d'un an.
Une partie de la loi du 6 juillet 1989.
d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, dont les modalités de calcul et de publication sont fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces modalités de calcul s'appuient notamment sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
e) Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.
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Edité par - LeNabot le 27 déc. 2005 11:00:17 |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 14:20:16
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Eldge bonjour, votre loyer à été fixé lors de votre entrée dans les lieux le 01/10/2004 à 545 € l'indice qui à été retenu etait celui paru le 09/07/2004 cet indice du 1e trimestre de la moyenne associée etait de 1211.
Logiquement la révision 2005 doit se faire en fonction de l'indice de la moyenne associée du 1er trimestre 2005 qui etait de 1269,50 soit 545 x 1269,50 / 1211 = 571,32 €.
Pour 2006 un nouvel indice est en cours déja expliqué sur ce forum. De toute façon l'indice du 1er trimestre 2006 ne sera communiqué qu'en juillet 2006.
Demander à votre propriétaire qu'il vous communique la formule de révision pour 2006 et l'indice retenu.En spécifiant qu'un nouveau decret à été voté par le sénat le 23/12/2005 et que son application est prévu pour le 01/01/2006
Cordialement.
Roland MAILLET |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 18:05:42
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Bon, ce n'est pas clair tout cela. En fait c'est cette fameuse augmentation effectuée 3 mois après l'entrée dans les lieux qui pose problème.
J'ai envoyé ça au propriétaire:
Citation :
à défaut de précision contractuelle, la date de référence doit être celle du dernier indice publié à la date de signature du bail, soit l’indice du 1er trimestre 2004 paru le 9/7/2004 et ayant pour valeur moyenne associée 1211.
Le dernier indice connu à la date de révision du loyer du 1/1/2005 étant l’indice du 2ème trimestre 2004 paru le 15/10/2004 et ayant pour valeur moyenne associée 1227,25, le nouveau loyer ne peut être supérieur à :
545 X 1227,25 / 1211 = 552,31 Euros
Tout d'abord tout le monde est-il d'accord sur le 1211? Apparemment non, mais c'est pourtant bien la valeur qui correspont à la date de référence. Je ne comprends pas d'où vient le 1181 ? Cela signifierait que l'on n'utilise pas la date de référence dans la formule?
En fait tout dépend du fait que l'on choisisse d'abord le numérateur ou le dénominateur dans la fraction ? Quel cirque!
J'ai eu moi aussi un doute sur la validité de cette première augmentation. Pour moi la première augmentation aurait du avoir lieu le 1/1/2006 et pas 3 mois après l'entrée dans les lieux puisqu'il n'y a pas encore un an de loyers, me trompé-je?
Merci de votre aide. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 18:39:46
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Lenabot:je suis d'accord avec vous sur la date d'indexation qui peut être différente de celle d'anniversaire du bail.
Mais n'ayant jamais vu d'indexation 3 mois après la prise d'effet du bail, comment pourrait on justifier juridiquement une telle indexation ?
la moyenne à prendre en compte étant la dernière connue à la date de signature du bail, comment justifier un calcul prenant en compte une moyenne parue à une date où le locataire n'était même pas locataire ?
Si quelqu'un peut éclairer ma lanterne......d'avance merci !
Vous êtes vous rapprochés de l'ADIL ou d'une association de locataires ? |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 19:34:32
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Bonsoir Nefer,
Il n'y a pas d'ADIL dans mon département. Je vais contacter demain d'autres associations.
Mais il est temps de payer le loyer... Pour l'instant, je vais me résoudre à payer ce que demande le propriétaire car si je devais me défendre je ne suis pas certain d'avoir raison.
J'espère que nos questions ne resteront pas sans réponse. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 27 déc. 2005 : 23:32:45
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Citation :
Bon, ce n'est pas clair tout cela. En fait c'est cette fameuse augmentation effectuée 3 mois après l'entrée dans les lieux qui pose problème.
c'est impossible ! Je suis d'accord avec Nefer et LeNabot:
si la date du 1er janvier est mentionnée sur le bail comme étant la date d'indexation, celle-ci ne peut avoir lieu que 1 an (ou plus) après la date d'entrée/d'effet du bail.
(pourquoi pas aussi augmenter le bail 15 jours après l'entrée dans les lieux ????)
exemple : vous entrez le 15 déc 2005 dans ce logement pour x € mais dommage pour vous, votre loyer passera à x + 2,8 % 15 jours après car j'ai décidé d'indexer mes loyers à chaque 1er janvier ..... ben voyons !!!!  ).
On ne peut pas juridiquement justifier une indexation au 1er janvier année n+1 quand le bail a été signé en octobre année n ! (revoir réponse de LeNabot qui cite la loi de 89, très explicite).
si pas trimestre de ref donné dans le bail, il faut se référer à l'indice connu au moment de la signature du bail. (source: loi)- Pour les index, revenir aux sources : INSEE http://www.universimmo.com/accueil/uniindi007.asp
ou directement sur le site officiel de l'insee (avec dates de parution).
Ma recommandation:
1) continuez de payer le loyer "habituel" à votre bailleur pour janvier 2006
2) allez consulter l'adil du département proche (ou par tel) pour demander vérif du calcul basé sur vos documents.
N'oubliez pas la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "....."+site:www.universimmo.com
Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 09:59:43
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Citation :
Initialement entré par nefer
Mais n'ayant jamais vu d'indexation 3 mois après la prise d'effet du bail, comment pourrait on justifier juridiquement une telle indexation ?
la moyenne à prendre en compte étant la dernière connue à la date de signature du bail, comment justifier un calcul prenant en compte une moyenne parue à une date où le locataire n'était même pas locataire ?
Je suis absolument d'accord avec vous. On ne peut pas tenir compte d'une moyenne parue à une date où le bail n'avait pas commencé ses effets. L'application de l'indice INSEE doit se faire sur un delta d'un an car mathématiquement c'est ainsi. C'est une moyenne calculée sur les indices bruts d'une année.
Moralité des courses : je suis de plus en plus convaincu maintenant que la première augmentation du 1er janvier 2005 est impossible à appliquer. Bien que la loi prévoit une date de révision différence de l'échéance annuelle. Donc en pratique le loyer devrait rester inchangé pendant 15 mois depuis le début du bail. Tout le monde est d'accord ????? |
Edité par - LeNabot le 28 déc. 2005 10:00:24 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 10:25:49
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Lenabot: je suis d'accord avec vous.
la 1ère indexation n'aurait du intervenir qu'au 1er janvier 2006.
le locataire n'a qu'à demander le remboursement du trop versé par RAR au propriétaire et en cas de refus saisir la juridiction de proximité qui tranchera.
le décalage entre la date d'indexation et celle de début de bail sa fait souvent àl'intérieur d'un même mois, pour éviter les calculs prorata temporis, mais on ne peut pas imposer au locataire une indexation 3 mois après l'entrée dans les lieux,.
les loyers étant libres, le propriétaire pouvait modifier le loyer de 5, voir 10 euros lors de sa proposition à la location. |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 15:37:32
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Pour résumer:
1) début du bail 1/10/2004 avec un loyer de 545 Euros
2) indice de référence non spécifié, donc l'indice du 1er trimestre 2004 paru le 9/7/2004 ayant pour valeur moyenne 1211.
3) augmentation prévue le 1/1 de chaque année
4) augmentation ne peut avoir lieu avant un an de bail
5) date de première augmentation: 1/1/2006 avec l'indice du même trimestre que l'indice de référence soit l'indice du 1er trimstre 2005 ayant pour valeur moyenne 1269,50
Soit un nouveau loyer au 1/1/2006 de 545 x 1269,50 / 1211 = 571,33 Euros
Me conseillez-vous de payer ce loyer pour le mois de janvier et de demander le trop-perçu pour 2005 ?
Ou dois-je attendre l'avis de l'ADIL qui est en vacances pour l'instant et payer le loyer que demande le propriétaire (598 Euros pour information soit avec le trop-perçu 2005 presque un loyer de différence dans un an) ?
Est-ce qu'un juge pourrait interpréter différemment le point 4) ?
Merci de votre aide. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 16:38:41
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Citation :
Initialement entré par eldge
Soit un nouveau loyer au 1/1/2006 de 545 x 1269,50 / 1211 = 571,33 Euros
Attention : à compter du 1er janvier 2006, il me semble qu'il faut appliquer des nouveaux indices.
Citation :
Est-ce qu'un juge pourrait interpréter différemment le point 4) ?
Comme les anciens indices étaient calculés de façon à être appliqués qu'une fois par an (l'indice est une moyenne des 4 derniers indices bruts trimestriels), je ne pense pas qu'il pourrait en décider autrement. Car appliquer l'indice sur un delta d'un trimestre est une abérration mathématique. |
Edité par - LeNabot le 28 déc. 2005 16:39:31 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 17:27:12
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| effectivement vous pourriez envoyer un courrier avec votre réglement du loyer de janvier 2006 en indiquant le détail de votre méthode de calcul, en indiquant indice en vigeur à ce jour en l'absence de promulgation d'un nouvel indice, et demander le remboursement du trop perçu sur l'année 2005: le tout en RAR |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 18:25:41
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je confirme, à partir de janvier 2006, nouvel indice pour le calcul des loyers.
voir les nombreuses discussions du forum qui en parlent 
N'oubliez pas la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "....."+site:www.universimmo.com
Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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contestation d'augmentation de loyer
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