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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
 Posté - 28 déc. 2005 : 21:11:21
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En tout cas j'ai apparemment intérêt à attendre le décret d'application car le nouvel indice m'avantage:
Calcul avec l'ancien indice 1er trimestre 2004 et 1er trimestre 2005:
545 x 1269,50 / 1211 = 571,33 Euros
Calcul avec le nouvel indice aux mêmes trimestres:
545 x 102,14 / 99,31 = 560,53 Euros
Ce qui fait quand même une différence de près de 130 Euros sur l'année !
C'est un peu n'importe quoi de faire paraître tout cela à la dernière minute. |
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HB Paris
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 18:40:20
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Je ne suis pas sûre du tout que vous ayiez raison.
La date d'effet est le 1er octobre 2004 AVEC une révision prévue au 1er janvier de chaque année -
Vous auriez dû prévoir avec votre propriétaire de ne pas vous augmenter au 1er janvier 2005 puisque vous n'êtes rentrée qu'en octobre 2004.
je suppose que vous avez signé votre contrat en acceptant la révision annuelle calculée en fonction de la moyenne des 4 indices.
ET VOTRE propriétaire a calculé : (Indice de départ 2ème trim. 2003 avec l'indice de référence 2ème trimestre 2004 connu au 1er janvier)
545 € x 1227,25/1181.75 = 565,98 €
et au 1er janvier 2006
565.98 € x 102.64/100 = 580.92 €
Vous avez toutefois raison de vouloir négocier la révision de loyer depuis votre entrée en proposant le calcul que vous avez formulé
545 € x 1227.25/1211 (indice de départ 1er trim. 2004) = 552.31 €
au 1er janvier 2006
552.31 € x 102.64/100 = 566.89 €
Essayez en tout cas d'obtenir l'accord de votre propriétaire sur ce calcul que vous avez effectué vous même et qui me paraît plein de bon sens.
HB PARIS |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 20:32:37
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HB Paris, sur le bail il n'y a pas d'indice d'indiqué. Donc un rappel de la loi s'impose notamment l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail dont on parle n'indique pas d'indice. Donc c'est le dernier connu à la date de signature (le 1er octobre 2004). Or à cette date c'est le T1 2004 donc 1211. Il est concu pour être comparé au T1 2005 donc 1269,50. C'est à dire un écart de 4 trimestres et pas un tout seul. Je le rappelle et le martelle, car apparemment vous ne lisez pas. La moyenne associée est la moyenne des 4 derniers trimestres de l'ICC. Concrètement pour lisser et retarder les trop brusques variations de l'ICC. Vouloir donc calculer une augmentation sur un écart d'un trimestre de variation est une aberration mathématique pure et simple. Cela se calcule sur exactement un an. C'est pourquoi la première augmentation est d'application impossible. C'est clair ?
Partie de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 (baux d'habitation)
d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, dont les modalités de calcul et de publication sont fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces modalités de calcul s'appuient notamment sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
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Edité par - LeNabot le 29 déc. 2005 20:40:26 |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 14:31:46
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A l'aide!
J'ai fait comme on a dit (calcul avec IRL) de l'augmentation au 1/1/2006, et demande de remboursement pour 2005.
Mais, le propriétaire a demandé conseil auprès du comité d'aide au logement du département (CODAL, hébergée par le conseil général, je ne la connaissais pas celle-là), et la réponse est la suivante:
L'indice de référence est bien l'indice du 1er trimestre 2004.
L'augmentation au 1/1/2005 ne peut effectivement se faire le 1/1/2005 car on ne connait pas l'indice du 1er trimestre 2005 qui parait au mois de juillet 2005. Donc il faut attendre juillet 2005, et faire une augmentation RETROACTIVE depuis le 1/1/2005!
Pareil pour l'augmentation du 1/1/2006, on doit attendre juillet 2006 pour connaitre l'indice, et on fera une augmentation rétroactive depuis le 1/1/2006.
C'est une option à laquelle on avait pas pensé. Je vais attendre la réponse de la DDE mais franchement je n'ai plus beaucoup d'espoir. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 15:10:36
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vous habitez en Moselle ? car je ne vois pas d'autres Codal en france .... et cet soit-disant organisme n'est jamais cité par le site du "service-public" alors qu'il fait souvent réf à l'ANIL-ADIL ou autres comités de défence des locataires ....
et, entre nous, ce n'est pas parce qu'un soi-disant organisme aide au logement affirme cela, que c'est vrai !!! quel texte de ref donne t-il ?
Persistez dans votre raisonnement (qui tient la route): si le bailleur n'est pas d'accord, vous pouvez tjs aller devant la commission départementale de conciliation, avant de saisir un juge. Ca vaut le coup de discuter vu la différence ...
Citation :
Contestation de l'augmentation de loyer
La contestation de l'augmentation du loyer est réglementée pour les locations du secteur libre, du secteur plafonné, du secteur conventionné non HLM ou du secteur loi de 1948 (IIB ou IIC).
Elle ne constitue pas un motif de non-paiement du loyer et des charges.
Si vous exprimez votre désaccord ou si vous ne répondez pas à la proposition de votre bailleur, celui-ci doit alors saisir lui-même la commission départementale de conciliation.
Comment contester?
A défaut d'accord amiable devant la commission, le tribunal d'instance doit être saisi avant le terme du contrat sinon le bail est reconduit au loyer antérieur.
Si vous saisissez vous-même la commission, faites-le par lettre recommandée avec accusé de réception et indiquez :
vos nom, adresse et qualité,
ceux de votre propriétaire,
l'objet de votre litige.
Adressez-vous à la commission du lieu où est situé le logement concerné dans un délai de :
quatre mois avant la fin du contrat pour les logements du secteur libre ou conventionnés non HLM ou à loyer plafonné, trois mois suivant la proposition du nouveau contrat de location pour les logements sortant de la loi de 48.
La commission vous convoque ainsi que votre propriétaire par lettre simple à une séance de conciliation.
Séance de conciliation
Vous devez vous présenter à la séance de conciliation avec les documents justifiant votre réclamation.Vous pouvez vous faire assister d'une personne de votre choix (un membre d'une association de locataires par exemple).
La commission émet un avis dans un délai de deux mois maximum à compter de la date à laquelle vous l'avez saisie. Si un accord n'intervient pas, vous pouvez saisir le juge d'instance.
Pour saisir le tribunal
Vous devez le saisir avant le terme du contrat, ou pour un logement sortant de la loi de 48, moins de six mois après la proposition du bailleur.
Adressez-vous au tribunal d'instance du lieu de situation du logement.
Vous devez transmettre au juge l'avis de la commission.
Décision du juge
Le juge fixera un loyer se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour des logements comparables.
Si vous faites appel, vous devrez payer le loyer fixé par le juge jusqu'à la nouvelle décision.
Pour toute information, adressez-vous:
au centre d'information sur l'habitat agréé par l'agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) près de votre domicile,
à la direction départementale de l'équipement (DDE),
à une organisation de locataires, de propriétaires ou de gestionnaires.
Pour les formalités, adressez-vous à la commission de conciliation ou au tribunal d'instance.
Pour plus d'information, les services à contacter :
Agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL)
Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL)
Direction départementale de l'équipement (DDE)
Les Pages Jaunes, France Télécom
Tribunal d'instance (TI)
Les Pages Jaunes, France Télécom
Dernière mise à jour : Août 2004
soucre: service-public.fr
qu'est ce que la commission departementale de conciliation ? voir http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1216.xhtml
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Edité par - Joulia le 18 févr. 2006 15:14:35 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 16:10:00
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Mais enfin, soyons logiques! Eldge est entrée le 01/10/2004. A cette date, le dernier indice connu était celui du 1ier trimestre 2004, soit 1211. Désormais, toutes les actualisations doivent de faire sur la base du 1ier trimestre précédent.
Au 1ier janvier 2005, actualisation. L'actualisation se fait sur la base du 1ier trimestre 2004, donc toujours 1211! Il y a bien indexation, mais le loyer reste inchangé puisqu'il se base sur le même trimestre... Il n'y a aucun "moyen de moyenner" pour utiliser un autre indice, que ce soit pour le début du bail ou pour la première indexation...
C'est la raison pour laquelle les bailleurs "petits malins" prévoient parfois une première actualisation dix ou onze mois après la signature du bail, en choisissant bien l'indice de référence, mais jamais trois mois plus tard, surtout sans indiquer l'indice de référence choisi!
Votre bailleur a essayé de vous avoir, mais c'est lui qui "s'est fait eu"! 
Je prie les autres contributeurs de m'excuser, mais je suis sûre de mon coup, c'est la matheuse qui est en moi qui vous le dit...
Donc, Eldge, première actualisation au 1ier janvier 2005, mais première augmentation au 1ier janvier 2006, en fonction de l'IRL, soit une augmentation de 102,14/99,31 (environ 2,85%). |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 19:37:21
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thoveyrat bonsoir, tout à fait d'accord avec votre analyse.
1er janvier 2005 : 545 x 1211 / 1211 = 545 €
1er janvier 2006 : 545 x 102,10/ 99,33 = 560,20 €
Cordialement.
Roland MAILLET |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 22:31:01
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Bonjour,
thoveyrat:
Citation :
A cette date, le dernier indice connu était celui du 1ier trimestre 2004, soit 1211. Désormais, toutes les actualisations doivent se faire sur la base du 1ier trimestre précédent.
Avez-vous une référence, car la loi ne parle pas de "trimestre précédent", mais uniquement d'un delta d'une année. Pourquoi ne pas prendre le 1er trimestre 2005 ? Parce qu'il est inconnu au moment de l'indexation le 1er janvier 2005 me direz-vous, mais comment justifier qu'on ne l'utilise pas? Qu'est-ce qui empêche de faire une indexation rétroactive comme me le propose le bailleur?
Merci pour votre aide. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 22:41:56
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Citation :
Initialement entré par eldge
Qu'est-ce qui empêche de faire une indexation rétroactive comme me le propose le bailleur ?
Juridiquement c'est très mal vu de faire rétroagir un effet du bail. |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 22 mars 2006 : 19:30:02
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Mise à jour:
- sur conseil de l'ADIL, j'ai saisi la Commission départementale de conciliation à la DDE.
- réponse de la DDE: la DDE n'est pas compétente pour l'application des indexations de loyers
Résultat: qui peut se prononcer officiellement sur mon problème? Si je saisi le tribunale d'instance, comment à l'avance être sur du résultat? Apparemment la version de mon propriétaire n'est pas sans fondement d'après l'ADIL. Au bout de trois ans il y aura plus de 1000 Euros de différence de calcul, alors que faire? Et si le juge se déclare incompétent sur ce cas qui ne semble pas prévu explicitement par la loi ?
Pour info (loi du 6 juillet 1989) modifiée:
Citation :
d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
La moyenne mentionnée ci-dessus est celle de l'indice du coût de la construction à la date de référence et des indices des trois trimestres qui la précèdent.
On parle du dernier indice publié pour la détermination de l'indice de référence, certes. Mais on parle ensuite de la variation sur quatre trimestres.
Si l'indice de référence est le 1er trimestre 2004, le nouvel indice est le 1er trimestre 2005. Je doute que l'on puisse utiliser un autre indice. De plus, on peut calculer les indexation de manière rétroactive. Que dit la jurisprudence dans ce cas précis?
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Edité par - eldge le 22 mars 2006 20:00:36 |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 10:34:04
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eldge bonjour, Le site INSEE vous conseil de contacter l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logemznt ( ANIL )
Vous ête entré le 1er octobre 2004 le loyer à été fixé à 545€ avec comme base de référence le 1er trimestre 2004 moyen 1211 donc au 1er janvier 2005 il n'y a pas lieu d'augmenter le loyer, car l'indice du 1er trimestre 2005 n'as été connu que le 08 /07/2005 et au 1er janvier 2006 votre propriétaire doit appliquer le nouvel indice IRL ce qui fait indice de référence 1er trimestre 2004 = 99,33 et indice connu du 1er trimestre 2005 = 102,10 ce qui fait
545 x 102,10 / 99,33 = 560,20 €
Ce sera toujours l'indice du 1er trimestre qui doit être appliqué l'ANIL devrait pouvoir vous le confirmer.
Bonne chance 
Roland MAILLET |
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botg78
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 17:09:50
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Bonjour,
sur mon contrat de bail il est précisé que l'indice de référence qui sera utilisé pour la réévaluation du loyer est celui du 3ème trimestre de l'année. La date anniverssaire de mon bail est début avril, donc c le 2ème trimestre.
Ma question est : l'agence peut-elle choisir le trimestre pour l'indice ? |
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botg78
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 17:14:48
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Bonjour,
Sur mon bail, il est précisé que l'IRL pris en compte est celui du 3ème trimestre de l'année précédente. Mais la date anniverssaire de mon bail est au 2ème trimestre. L'agence peut-elle choisir le trimestre ou doit-il correspondre à celui de la date anniverssaire du bail.
Merci pour votre aide. |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 19:09:16
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botg78 bonsoir, sur votre bail il est précisé que le trimestre de référence est celui du 3e trimestre.
Ce sera toujours le 3e trimestre qui sera appliqué pour la révision.
C'etait celui connu début avril.
Nous devrions avoir le 4 e trimestre 2005 le 7 avril 2006 à 8h50.
Voir le site INSEE.
Roland MAILLET |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 11:56:42
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par eldge
Qu'est-ce qui empêche de faire une indexation rétroactive comme me le propose le bailleur ?
Juridiquement c'est très mal vu de faire rétroagir un effet du bail.
Bonjour,
J'en suis toujours là et l'ADIL aussi. On arrive pas à trouver la référence qui empêche d'utiliser un indice avant sa date de parution alors que pour appliquer la loi de 89 il faudrait le faire.
On se trouve dans une "insécurité juridique". Il faudrait un gros travail de recherche pour avoir le bon argument face au juge.
L'ADIL dispose d'une fiche de l'ANIL qui parle de la loi du 29/12/1977 qui empêcherait cela mais ils n'ont ni le numéro de la loi ni l'article. Et il ne peuvent pas demander des explications sur la fiche à Paris apparemment. Donc personne n'est sur de rien.
Si des juristes ici ont une idée...
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 13:51:10
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eldge,
voir site légifrance http://www.legifrance.com/
j'ai déjà regardé, mais pas de loi du 19 dec 1977. Peut-etre une autre date ? ou alors un decret ou autre texte ... je vous laisse rechercher.
si vous avez la ref de la fiche, pourquoi ne pas écrire ou faxer à Paris vous-même ?
sinon si la commission de conciliation se déclare incompétente, vous devez saisir le TI ou le juge de proximité. Compétences juge proximité et TI ? http://www.justice.gouv.fr/metiers/disposition-loi-2005-47.htm Etes-vous passé par la conciliation ?
je ne pense pas qu'il faille uniquement baser votre argumentation sur le fait que l'indice n'existait pas au 1/1 mais plutôt sur le fait qu'on ne peut pas indexer après 3 mois d'occupation ! |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 18:23:50
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Citation :
Initialement entré par Joulia
eldge,
voir site légifrance http://www.legifrance.com/
j'ai déjà regardé, mais pas de loi du 19 dec 1977. Peut-etre une autre date ? ou alors un decret ou autre texte ... je vous laisse rechercher.
En fait c'est le 29 déc 1977 et il y a eu trois lois publiées ce jour-là. Il y en a bien une sur les loyers, mais le seul article encore en vigueur concerne les quittances de loyer.
Je cite l'ADIL:
Citation :
Par ailleurs le bailleur ne pourrait pas non plus réclamer rétroactivement la révision en juillet 2005, lorsqu'il connaît le nouvel indice, car cela serait contraire à la loi du 29 déc. 1977, qui prévoit que la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée écoulée entre chaque révision est interdite.
Citation :
si vous avez la ref de la fiche, pourquoi ne pas écrire ou faxer à Paris vous-même ?
Ils m'ont dit que les particuliers ne doivent pas écrire à l'ANIL directement. De toute façon ils font des recherches de leur côté et on doit se recontacter.
Citation :
sinon si la commission de conciliation se déclare incompétente, vous devez saisir le TI ou le juge de proximité. Compétences juge proximité et TI ? http://www.justice.gouv.fr/metiers/disposition-loi-2005-47.htm Etes-vous passé par la conciliation ?
je ne pense pas qu'il faille uniquement baser votre argumentation sur le fait que l'indice n'existait pas au 1/1 mais plutôt sur le fait qu'on ne peut pas indexer après 3 mois d'occupation !
La DDE m'a indiqué que seul le juge du TI pourra trancher sur cette affaire. Si je demande une conciliation, est-ce que le concialiateur tentera de copuer la poire en deux ou doit-il donner entièrement raison à l'un ou à l'autre?
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 21:20:03
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J'ai trouvé quelques éléments.
Je me suis "tapé" la lecture du JO de 1977, et il s'agit de la Loi 77-1457 1977-12-29 article 10 :
Citation :
L'article 79 modifié de l'ordonnance n°58-1374 du 30 décembre 1958 portant loi de finances pour 1959, est complété par le nouvel alinéa suivant:
" Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. "
En fait après recherches, il se trouve que l'article 79 cité ci-dessus a été remplacé par l'article L112-1 du Code monétaire et financier qui lui est bel et bien en vigueur:
Citation :
Livre Ier : La monnaie.
Titre Ier : Dispositions générales.
Chapitre II : Règles d'usage de la monnaie.
Section 1 : L'indexation.
Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.
Je vais écrire à l'ANIL pour qu'ils mettent à jour leur fiche
Chose amusante, je pense que c'est carrément TOUTE la clause d'indexation de mon bail qui est annulée! Mais bon, je n'oserai pas aller jusque là Quoique
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extazclub
Pilier de forums
383 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 09:31:31
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je relance le sujet, pour un point que je trouve important :
Si vous indiquez dans le bail une indexation au 1er juillet de chaque année, et que le les locataire se succedent avant que vous ne puissiez faire l'indexation (juillet donc) vous ne pouvez jamais la faire alors???
C'est pour cela que je pense que l'indexation peut être faite pendant la premiere année de location( mais je peut parfaitement me tromper)
Merci de m'eclairer car je suis un peu dans le doute sur ce coup... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 09:53:39
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Citation :
Initialement entré par extazclub
je relance le sujet, pour un point que je trouve important :
Si vous indiquez dans le bail une indexation au 1er juillet de chaque année, et que le les locataire se succedent avant que vous ne puissiez faire l'indexation (juillet donc) vous ne pouvez jamais la faire alors???
C'est pour cela que je pense que l'indexation peut être faite pendant la premiere année de location( mais je peut parfaitement me tromper)
Merci de m'eclairer car je suis un peu dans le doute sur ce coup...
vous oubliez que le prix des loyers est libre....
donc le propriétaire fixe le loyer en fonction du prix du marché, sans prendre en compte l'ancien loyer + indexation!!!! |
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