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jacque.gard
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 27 déc. 2005 : 21:53:50
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un copropriétaire ayant condamné sa cheminée subit des infiltrations au niveau de son plafond car la cheminée n'a pas de chapeau et n'en a jamais eu.
Il demande à la copropriété d'assumer les frais pour couvrir la cheminée arguant que c'est une partie commune.
A-t-il raison?
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canneton
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 09:16:27
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Est-ce que chacun des copropriétaires à une cheminée ou est-il le seul ?
Qui utilise le conduit ? |
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jacque.gard
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 11:01:38
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Certains copropriétaires ont des conduits ailleurs, d'autres n'ont pas de conduit de fumée.
Le copropriétaire est le seul a utilisé ce conduit.
Le syndic a priori veut que le copropriétaire prenne les frais à sa charge.
Le copropriétaire persiste. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 11:09:21
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| La réponse à la question devrait normalement être dans le règlement de copropriété, qui détermine les parties privatives et les parties communes. Jacques, avez-vous lu attentivement ce document avant de poser votre question sur ce forum ? |
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jacque.gard
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 13:46:41
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Il n'y a pas de règlement de copropriété qui fixe les règles à part un état de division qui n'indique que les tantièmes.
De toute façons, je n'ai jamais vu un règlement de copropriété qui fixait ce type de règle.
La question est: est-ce à la copropriété de payer les conséquences d'un aménagement privatif effectué à l'intérieur de l'appartement, aménagement qui n'a pas été soumis à approbation par l'AG. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 02:46:06
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Jacques.gard,
Suite à ce que vous dites dans votre exposé, la démarche serait de s’appuyer :
- d’un côté, sur l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant du classement des coffres, gaines et têtes de cheminées
(ceci après, toutefois, avoir bien vérifié qu'il n'en est pas autrement traité dans votre règlement de copropriété, la matière n'étant pas étrangère par substance aux règlements de copropriété contrairement à ce que vous semblez supposer) ;
- ainsi que, d’un autre côté, sur le fait que le copropriétaire dont vous faites état serait, selon vous - ce qu'il faudrait étayer en tant que de besoin si vous alliez au contentieux à son encontre ('vous' est ici le syndicat a priori) - , intervenu sans autorisation sur une partie commune (en violation donc du b) de l’article 25 de cette même loi de 1965, article que vous verrez plus bas dans son b) en particulier) ;
- et, enfin, que ce copropriétaire doit donc en conséquence - ceci en application notamment des articles 1382 et 1383 du Code civil - en assumer les conséquences néfastes de toutes natures, présentes et potentielles, apparentes ou cachées, où qu’elles se produisent (entre autres, sur le bâti du plafond, qui est a priori partie commune ; ainsi que aussi, le cas échéant, sur le revêtement de surface de ce plafond, revêtement qui est quant à lui a priori au contraire de nature privative) :
Citation :
Article 3 de la loi du 10 juillet 1965
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
-----------
Article 25 de la loi du 10 juillet 1965
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article précédent ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
[…..]
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
¤ Majorités en assemblée générale de copropriété :
http://www.logement.equipement.gouv.fr/infos/copropri%C3%A9t%C3%A9/Usa_f1_03.PDF
¤ Recommandations de la Commission relative à la Copropriété :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Citation :
Article 1382 du Code civil
Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Article 1383 du Code civil
Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
¤ Code civil :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CCIVILL0.rcv
Pierre |
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jacque.gard
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 08:56:43
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Merci Pierre Marie.
Je pense avoir tous les éléments.
J'avais bien compris que les têtes de cheminées sont communes, mais il pourrait en être différemment des chapeaux, mais j'ai l'impression que faute de précision les chapeaux font partie des têtes et sont donc considérés parties communes.
Mais je pense qu'en l'occurrence, ce sont les articles 1382 et 1383 du Code civil qui obligent à assumer les conséquences de ses actes qui s'appliquent.
Merci à tous. |
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PATSCH
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 09:13:04
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Intéressant !
Le critère d'utilité peut-t-il s'appliquer s'il s'agit de la tête de cheminée d'un conduit unique desservant un seul lot ? Une cheminée privative, en quelque sorte.
Ne s'agit-t-il pas, dans ce cas, d'un bien d'équipement auquel ce critère peut s'appliquer ?
Même si, le RC verse les têtes de cheminées dans les parties communes.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 09:45:42
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Patsch,
Relisez tout simplement bien l'article 3 de la loi de 1965 :
Citation :
Article 3 de la loi du 10 juillet 1965
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
et lisez bien, parallèlement, les termes de l’article 10 de cette même loi : le critère d’utilité ne peut s’appliquer qu’à des ‘éléments d’équipement commun’ (premier alinéa) et non à ce qui est conservation, entretien et administration des ‘parties communes’ (deuxième alinéa) :
Citation :
Article 10 de la loi du 10 juillet 1965
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 29 déc. 2005 09:51:29 |
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bruno_bellini
Pilier de forums
205 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 13:23:01
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Si je peux me permettre, je pense que la "tête de cheminée" est en fait la souche (la partie qui ressort hors toiture).
Là, nous parlons du mitron, qui est bien privatif puisque ne déservant qu'un seul appartement.
Maintenant, beaucoup de copropriété considèrent le mitron comme parties communes. |
Edité par - bruno_bellini le 29 déc. 2005 13:24:37 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 14:10:59
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Ah, pardonnez moi de taper du pied dans vos belles constructions qui séparent les parties privatives des parties communes dans le cas où elles sont liées (voire intégrées), car cette théorie (au demeurant tout à fait correcte sur la plan juridique), ne tient pas longtemps dans la pratique  .
Je citerai un cas démontrant qu'il vaut mieux parfois considérer certaines parties privatives dans les parties communes, afin d'éviter des frais inconsidérés pour le plaisir d'appliquer le droit à la lettre : la fameuse "fuite en dalle".
"La fuite en dalle se produit à partir des canalisations desservant un seul lot. Selon le règlement de copropriété, ces canalisations sont privatives. Le montant des réparations est donc théoriquement à la charge du copropriétaire concerné.
Cependant, comme la fuite a eu lieu en dalle, partie commune, l'application stricte et bornée du droit voudrait que : 1) la copropriété fasse une saignée dans la dalle à ses frais pour accéder à la fuite 2) que le copropriétaire répare à ses frais le tuyau et 3) que la copropriété rebouche la saignée de nouveau à ses frais, le tout en veillant à la solidité de l'ouvrage.
En pratique, afin d'optimiser les coûts et les délais, c'est la copropriété qui prend en charge les frais de la réparation, sans toucher à la dalle, élément participant à la solidité de l'immeuble, ceci en reprenant le circuit défaillant par une dérivation apparente dans le logement concerné".
Alors les éléments d'une cheminée, ne vous en déplaise, c'est du même accabit  .
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 14:14:30
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La plupart des règlements de cpropriété fixe le classement des conduits de fumée et parties liées, soit pour dire qu'il s'agit de parties communes soit pour dire qu'il s'agit de parties privatives attachées respectivement aux lots desservis.
La bonne solution est de les classer comme parties communes, ou communes à certains copropriétaires seulement, dès lors que des travaux importants sur les conduits de fumée ne peuvent techniquement pas être exécutés par un copropriétaire seul. D'autre part une souche comporte généralement plusieurs conduits. Il en va de même bien sur pour la partie en combles.
A propos de combles, leur privatisation inconsidérée sans précaution technique, impose souvent la démolition d'aménagements intérieurs d'un comble aménagé pour pouvoir acceder au coffre supportant une souche C'est le propriétaire des combles qui doit souvent supporter la casse car l'accès aux parties et éléments communs à entretenir doit être sauvegardé.
Un chapeau chinois est fixé sur le mitron d'un conduit déterminé unclus dans la souche.
La bonne gestion commande le contrôle annuel de ces ensembles à l'occasion d'un ramonage. A cette fin les ramonages ne sont pas confiés au premier gougnaffier venu mais à une entreprise compétente dont les ouvriers pourront profiter de leur passage pour effectuer les travaux d'entretien courant.
Quand le RC ne dit rien, il faut se référer aux indications données par Pierre Marie, sauf en ce qui concerne les articles 1382 et 1383 du Code civil qui n'ont rien à voir dans tout celà, sauf pour l'intervention éventuelle et malfaisante d'un tiers.
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Edité par - JPM le 29 déc. 2005 14:18:15 |
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PATSCH
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 15:53:52
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Bon sujet
Citation :
"Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes."
Sachant désormais que Citation :
Les coffres, gaines et têtes de cheminées
sont, par défaut, des parties communes, cela veut dire que l'entretien et donc, aussi, le ramonage de MON conduit (unique et seul existant) doit être pris en charge par la copropriété.
Maintenant, il va falloir s'atteler aux définitions des termes retenus par le législateur car le glossaire proposé par l'AFCF (Association française des professionnels du conduit de fumée) ne contient pas "coffre, gaine et tête".
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 17:13:05
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Citation :
Initialement entré par JPM
[....]
Quand le RC ne dit rien, il faut se référer aux indications données par Pierre Marie, sauf en ce qui concerne les articles 1382 et 1383 du Code civil qui n'ont rien à voir dans tout celà, sauf pour l'intervention éventuelle et malfaisante d'un tiers.
Bien sûr que si, JPM, que les deux articles en question - soit l'un, soit l'autre, soit les deux, ceci en fonction du réel des lieux de la copropriété en question en particulier pour ce qui est du classement des parties de construction concernées dans l’affaire et de la géographie précise de l'atteinte et des dommages causés à des éléments tant communs que privatifs - sont susceptibles d'être utilisés et mis en jeu, notamment en cas de conflit persistant qui irait même jusqu'à une instance judiciaire avec le copropriétaire concerné, puisque celui ci, a, de son chef ou de son fait, selon ce que nous indique Jacque.gard dans son message d’ouverture, commis une action qui porte maintenant dommage notamment à une chose commune, un plafond, et aussi probablement au revêtement privatif de cette partie.
Il n'y a pas besoin qu'il y ait eu malveillance, ou simple malfaisance, spécifiquement d’un tiers pour l‘application des articles 1382 et 1383 du Code civil, qui – soulignons le - sont, avec quelques autres et notamment l’article 1384, les fondateurs de la responsabilité civile de notre droit.
(JPM, évitez, il convient de vous le dire une nouvelle fois en la présente occasion, au néophyte que vous êtes du droit en général de vous aventurer dans des domaines juridiques que vous ne cernez pas bien, ou simplement que vous ne comprenez pas, au delà des questions immobilières de copropriété qui semblent quant à elles vous être plus familières d’expérience).
*
Patsch,
A défaut du glossaire de cette association des amateurs de conduits de fumées que vous allez nous monter avec le Père Noël comme membre d’honneur et la Mère Noël comme marraine, procurez vous plus sérieusement et sans tarder le « Dicobat » (http://eyrolles.com-livre.com/livre-batiment-travaux-publics-batiment-artisanat-manuels-genie-civil-dictionnaires-dicobat-2003.html ) et d’autres ouvrages de référence de la même gamme des dictionnaires professionnels et manuels de base ; et, par ailleurs, considérez – hélas pour vos ambitions - que le ramonage n'est pas, à correctement qualifier les choses, là aussi !..., une opération d'entretien du conduit mais une opération de nettoyage, qui échoit en tant que telle aux utilisateurs.
Pierre |
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PATSCH
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 17:02:15
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Citation :
de Pierre Marie : ...avec le Père Noël comme membre d’honneur et la Mère Noël comme marraine,...
Dans la famille Noel, je vous garde un siège "MACIF".
http://www.afcf.net/macif/macif.phtml
Et pour la cheminée, je vais demander qu'elle soit entretenue au sens de Eyrolles que vous avez bien voulu me recommander.
Citation :
Entretien : Ensemble des opérations destinées a maintenir un ouvrage dans son etat de service en compensation des effets normaux du temps et de son utilisation : nettoyage, refection de revetement, remplacement de pieces usees, etc.
Maintenant que l'on sait que l'entretien c'est du nettoyage, on va bien trouver aussi un document très officiel qui va nous dire que le nettoyage c'est de l'entretien ! N'est-ce-pas ?
Bonne fin d'année, |
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