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 Sujet  |
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Franckie69
Contributeur vétéran
113 réponses |
 Posté - 28 déc. 2005 : 09:00:01
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Bonjour
Après avoir visité une maison qui me plait beaucoup et avoir fait baisser le prix, l'agent immobilier me demande de confirmer mon intérêt en produisant un écrit sur lequel je fais une offre pour acheter la maison. Ceci rassurerait, selon lui, le propriétaire de la maison et permettrait de stopper les visites (le bien étant en vente dans plusieurs agences).
Cet écrit pourra-t-il me porter préjudice si, avant la signature du compromis, je constate des défauts et retire donc mon offre ?
Merci pour vos conseils !
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 10:47:51
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L'offre vous engage, bien sûr, elle peut être retirée tant qu'elle n'est pas acceptée.
Puis, vous bénéficierez du délai de rétractation, l'agence pourra choisir de vous notifier l'offre ou le compromis, le risque est à peu près nul. Le tout sera de vous positionner définitivement avant la fin de ce délai.
jcm |
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Franckie69
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 10:56:15
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Donc, je fais une offre. Le propriétaire accepte l'offre. Ensuite :
1/ J'ai la possibilité de me rétracter dans un certain délai ?
2/ Je ne peux plus me retracter sauf pénalité financière ?
Et quid du compromis de vente ??? Après acceptation de l'offre par le proprio, on se lance dans le compromis. Là, si dans les 7 jours suivant le compromis, je me rétracte, qu'est-ce que je risque sachant que j'avais au départ notifié une offre d'achat ?
Merci ! |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 11:25:52
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Vous pouvez retirer une offre tant qu'elle n'a pas été acceptée, et ensuite vous avez le délai de rétractation, aucun risque particulier selon qu'il y ait eu une offre ou pas.
Seul problème possible, vous ne souhaitez pas donner suite à l'offre une fois acceptée, vous ne voulez pas faire de compromis, et l'agence ne vous a pas notifié l'offre pour le délai de rétractation SRU. Dans ce cas rétractez vous par LRAR en fonction de ce texte même sans avoir reçu la notification.
jcm |
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Franckie69
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 11:40:37
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Merci pour vos conseils jcm.
Si je comprends donc bien, si l'offre est acceptée par le vendeur, l'agent immo doit m'en informer et je dispose d'un délai de rétractation (combien de jours ?). Si je ne me rétracte pas, on passe ensuite au compromis de vente, pour lequel je disposerai à nouveau d'un délai de rétractation. C'est bien cela ? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 12:09:49
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Non, le délai de rétractation ne joue qu'une fois. Mais tant que vous n'avez pas reçu la "lettre notifiant l'acte" vous pouvez prendre les devants et vous rétracter.
Le seul recours de l'agence serait alors de vous notifier votre engagement... ce qui ouvrirait le délai de rétractation. A vous alors dans ce cas de vous rétracter de nouveau.
jcm |
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Franckie69
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 12:51:29
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Bizarre...
Il me semblait qu'après signature d'un compromis de vente, chez un notaire, il y avait un délai de rétractation. Or, si je vous suis bien, le fait de notifier une offre me priverait du délait de rétractation après la signature du compromis ?
Désolé d'être long à comprendre et merci pour votre patience, mais là je nage complètement... Selon l'agence, j'ai juste à écrire que je fais une offre à 220 000 pour la maison et si le vendeur accepte, on signe le compromis et j'ai ENSUITE un délai de rétractation de 7 jours. Or, si je vous suis bien, ce délai de rétraction démarrera non pas à la signature du compromis, mais à la notification de l'accord du propriétaire.
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 19:30:46
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Citation :
Initialement entré par jcm
Non, le délai de rétractation ne joue qu'une fois. Mais tant que vous n'avez pas reçu la "lettre notifiant l'acte" vous pouvez prendre les devants et vous rétracter.
Le seul recours de l'agence serait alors de vous notifier votre engagement... ce qui ouvrirait le délai de rétractation. A vous alors dans ce cas de vous rétracter de nouveau.
jcm
Le délai de rétractation est de 7 jours à partir de la signature du sous seing chez le notaire, et pas dans les agences.
Pourquoi par le simple fait que les agences n'ont pas les memes droits et responsabilités que les notaires, messieurs dames les AI vous n'etes pas assermentés.
De toutes façon les agences ayant été en procet pour avoir voulu jouer les apprentis sorciers de ce coté là, ont perdu.
yxon |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 20:40:36
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Cher Yxon
de grâce....n'affirmez pas n'importe quoi !
relisez le texte de loi et vous pourrez ensuite affirmer !
Le délai de rétractation "commence à courrir" le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée par laquelle l'acte signé (compromis SSP, en agence ou chez un officier ministériel) est notifié.
Le texte de loi ne prévoit QUE l'envoi par lettre recommandée OU TOUT AUTRE MOYEN OFFRANT LES MEMES GARANTIES... la remise en main propre contre émargement n'apporte pas les mêmes garanties !
Cordialement.
Gilles |
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Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 21:33:13
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A ce que je sache une offre n'est pas un contrat préliminaire d'achat, donc elle n'a aucune valeur sauf celle de déterminer le prix de la négociation avant la signature d'un compromis, vous pouvez vous retirer qd vous voulez Franckie69, il n'y a aucun delai tant qu'aucun contrat préliminaire (ou compromis de vente) n'a été signé et assigné par AR..
Mi |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 22:29:00
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Ménagimmo, une offre acceptée vaut vente.
jcm |
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 01:54:01
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Cher Yxon
de grâce....n'affirmez pas n'importe quoi !
relisez le texte de loi et vous pourrez ensuite affirmer !
Cordialement.
Gilles
Bonjour, voici ce qu'il s’est passé une agence à fait signé un compromis de vente entre un acheteur et un vendeur, malheureusement, celle ci ayant tellement bien fait son travail ne savait pas, qu'un sous seing privé avait été signé quelque temps avant ( on ne peut pas dire que c'était complètement sa faute puisque le vendeur n'a pas averti, mais vu qu'elle n'avait pas téléphoné avant pour avertir le vendeur de la visite on peut dire qu'elle n'est pas toute blanche non plus).
D'après vous que c'est il passé.
Au final celle ci à pris des dommages et intérêts à payer à son acheteur.( celui qui avait signé le compromis fait par l'agence )
Donc la loi est peut être là mais en face de personnes assermentées les AI ne sont rien, c'est pour cela d'ailleurs que nous ne prenons ni les clefs des vendeurs, et que nous faisons toujours signer les acheteurs chez un notaires.
Il vaut mieux éviter les petits tracas.
Mon père me disait ( je sais je raconte ma vie ), il était policier,
Mon fils tu prends une loi tu vas chercher un peu plus loin et une autre dit le contraire.
Je sais que cela peut ébranler certaines convictions, mais franchement ces jurisprudences là je me les garde, sait on jamais ça peut me servir un jour.
Une personne me parlait de jurisprudence sur un autre sujet, en voilà un exemple, maintenant le plus marrant c'est que la dedans je commence à chercher dans les lois européennes, et je peux annoncer qu'il va y avoir des surprises.
bonne journée
yxon
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Edité par - yxon le 29 déc. 2005 02:18:28 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 07:50:51
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Yxon, merci de nous citer la jurisprudence que vous évoquez, elle est surprenante.
jcm |
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sylvie59
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 09:14:44
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je suis d'accord avec Ménagimmo, j'ai connu ce cas. J'ai fait une offre d'achat en signant un document. L'agent immo est allait ensuite chez le proprio qui a demandé 2 jours de réflexion vu que j'avais fait une offre plus basse que le prix de départ. Et 2 jours après il(l'agent) m'a rappelé en disant que c'était acceptée, mais entre temps j'ai pris aussi rélexion et me suis rétracté en lui annonçant tout simplement lorsqu'il m'a téléphoné.
De toute façon ce document précisait bien qu'il ne s'agissait pas d'un compromis, que c'était juste une offre et que cette offre était valable durant un délai(ici 4 jours) pour signer en présence du vendeur, le fameux compromis. Ce qui n'a pas été fait vu que je me suis rétracté au bout de 2 jours.
l'écrit c'est juste pour rassuré le proprio et aussi pour la crédibilité de l'agent, une offre simplement orale c'est un peu léger pour un achat de cette importance.
Et de toute façon si j'ai bien compris, si on n'a pas reçu de lettre recommandée, on a donc aucun engagement, c'est bien ça? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 09:53:59
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Croire qu'une offre acceptée n'a aucune valeur peut être très dangereux ; probablement plus pour le vendeur que pour l'acquéreur, qui n'a pas versé d'acompte et qui bénéficie du délai de rétractation.
En droit français la vente est parfaite quand il y a accord sur la chose et sur le prix. A la limite, il n'y a pas besoin d'écrit.
Yxon, vous êtes AI ? Sur quoi vous basez-vous pour dire que seuls les notaires peuvent faire courir le délai de rétractation ? C'est faux, naturellement.
jcm |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 17:11:15
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Que seuls les notaires peuvent faire signer des compromis. Bien sûr que non, je ne suis pas professionnelle et à ce jour , je n'en ai jamais signé chez un notaire. Jcm le transcrit d'une autre façon et je confirme.
Dans le cas qu'évoque yxon, je trouve que l'agence qui a fait visiter a manqué de professionalisme dans le mesure ou elle n'avait pas l'exclusivité du produit. Il est normal qu'elle en est subit les causes. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 17:59:08
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Le texte de loi ne prévoit QUE l'envoi par lettre recommandée OU TOUT AUTRE MOYEN OFFRANT LES MEMES GARANTIES... la remise en main propre contre émargement n'apporte pas les mêmes garanties !
A propos de la remise en main propre, jcm sur un autre fil a cité une jurisprudence de la cour d'appel d'Orléans
La cour d'appel d'Orléans en date du 4 novembre 2002, a condamné le procédé de la remise en main propre comme procédé valable pour la notification à l'acquéreur prévue par l'article L 271-1 alinéas 1 et 2 du Code de la construction et de l'habitation.
Aux termes de l'arrêt, la cour d'appel d'Orléans a jugé :
"Que la notification effectuée doit permettre de fixer le point de départ du délai de rétractation indépendamment de la volonté des parties et ce afin notamment d'empêcher toute velléité de ces dernières d'antidater l'acte, ce qui rendrait inefficace le dispositif de protection mis en place."
"Que c'est pourquoi la remise en main propre contre récépissé dudit acte directement par le vendeur à l'acquéreur hors la présence d'un officier ministériel dont l'intervention serait de nature à garantir l'authenticité de l'acte, ne peut être considéré comme satisfaisant aux exigences du texte précité"
J'en retiens donc que la remise en main propre est possible du moment qu'un officier ministériel intervient par sa présence, et que la condition de fond est de permettre "de fixer le point de départ du délai de rétractation indépendamment de la volonté des parties".
Jcm affirme que "la cour d'appel d'Orléans en date du 4 novembre 2002, a condamné le procédé de la remise en main propre comme procédé valable pour la notification à l'acquéreur prévue par l'article L 271-1 alinéas 1 et 2 du Code de la construction et de l'habitation".
Je dis que l'interprétation de jcm est une vue myope, car ce que je retiens de l'arrêt c'est qu'une remise en main propre est possible en présence d'un notaire (qui est bien un officier ministériel assermenté). Je soumets donc cet arrêt à la sagacité de ceux qui vondront bien apporter un débat contradictoire à ce problème. Il faudra donc aussi bémoliser les commentaires désagréables à l'encontre d'Yxon qui a certainement très mal exprimé sa position. |
Edité par - LeNabot le 31 déc. 2005 18:08:59 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 18:19:00
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Je ne suis pas myope, mais presbyte. Je répète ce que j'ai répondu par ailleurs : la seule présence du notaire ne suffit pas. Il faut qu'il agisse EN TANT QU'OFFICIER MINISTERIEL, cad au moins dépose le récépissé à ses minutes. Le simple fait que le notaire soit là, et même fasse signer le récépissé, n'est pas suffisant s'il ne va pas au bout du formalisme.
De même pour un compromis. Un compromis de notaire n'a pas plus de valeur qu'un compromis d'AI ou entre particuliers, sauf s'il le fait par acte authentique. Ce qui est très rare.
Les notaires pratiquent pour la plupart la LRAR pour faire courir le délai.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 18:42:39
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je ne suis pas myope, mais presbyte.
Excusez la méprise. 
Citation :
Je répète ce que j'ai répondu par ailleurs : la seule présence du notaire ne suffit pas. Il faut qu'il agisse EN TANT QU'OFFICIER MINISTERIEL, cad au moins dépose le récépissé à ses minutes.
Un formalisme que ni le code de la construction et de l'habitation, ni la jurisprudence que vous avez cité impose. Le code de la construction et de l'habitation parle de "garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise" à celle de la LRAR. C'est tout.
Citation :
Le simple fait que le notaire soit là, et même fasse signer le récépissé, n'est pas suffisant s'il ne va pas au bout du formalisme.
Le simple fait d'établir un acte sur lequel le notaire décrit les conditions de la remise du compromis me semble suffisant.
Citation :
Un compromis de notaire n'a pas plus de valeur qu'un compromis d'AI ou entre particuliers, sauf s'il le fait par acte authentique.
Un SSP est un contrat qui comporte droits et obligations. Je ne vois pas ce qui diffère d'un compromis dressé en la forme authentique. Sauf en ce qui concerne le délai de réflexion qui se substitue au délai de rétractation.
Citation :
Les notaires pratiquent pour la plupart la LRAR pour faire courir le délai.
C'est un fait. Mais d'autres pratiquent la remise en main propre. |
Edité par - LeNabot le 31 déc. 2005 18:44:34 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 18:46:51
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"Un SSP est un contrat qui comporte droits et obligations. Je ne vois pas ce qui diffère d'un compromis dressé en la forme authentique."
Eh bien, la date certaine, pour commencer.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 19:04:50
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Citation :
Initialement entré par jcm
Eh bien, la date certaine, pour commencer.
jcm
Si la notification est faite par LRAR, il n'y a pas de problème.
Tiens ! Autre chose. Pompé sur le net. Question de Monsieur Christian Estrosi (vous savez celui qu'on appelle "motodidacte" ), et réponse du ministère du logement (débats de l'Assemblée Nationale). Assez instructif.
Réglementation du délai de rétractation en matière d'urbanisme
Question écrite N° 41440 du 15/06/2004 avec réponse posée par ESTROSI (Christian) du groupe UMP .
M. Christian Estrosi attire l'attention de M. le secrétaire d'État au logement sur l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation qui instaure un délai de rétractation au bénéfice de tout acquéreur non professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation. Selon le deuxième alinéa de cet article, « cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ». Ce texte faisant état de réception ou de remise, les moyens autres que la notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception sont admis dès lors qu'ils présentent des garanties équivalentes pour déterminer la date de cette réception ou de cette remise. Le conseil supérieur du notariat, par note du 29 mai 2002, a d'ailleurs précisé que « la certitude de la date au sens de l'article 1328 du code civil ne concerne que les actes juridiques et non les faits. La loi SRU ne semble pas avoir posé une exigence absolue de date certaine puisqu'elle admet la réception d'une lettre ou la remise matérielle d'un document qui sont des faits. » Or, une étude publiée le 9 mars 2001 a adopté une position autre : « La technique de la remise contre reçu, pratique et peu coûteuse, ne paraît cependant pas générer de garanties suffisantes dans la mesure où elle est la plus commodément utilisée pour anti-dater un document. » Reprenant cet argument, le Cridon de Lyon estime quant à lui que « les pouvoirs publics, désireux d'éviter les pratiques qui s'étaient développées à l'origine de la loi Scrivener, imposent qu'un tiers digne de foi atteste de la réalité de la transmission de son engagement écrit à l'acquéreur. Un notaire en tant qu'officier ministériel, un huissier, un commissaire de police pourrait ainsi attester de la remise. Le vendeur lui-même ou l'agent immobilier son mandataire ne sont pas recevables à attester d'une telle transmission. » Or, aux termes d'un jugement du 25 mars 2003, le tribunal de Cagnes-sur-Mer a conclu purement et simplement à l'irrégularité de la remise en mains propres, cet acte ne pouvant avoir acquis date certaine au sens de la loi SRU. Cette interprétation semble avoir été retenue par la cour d'appel d'Orléans (4 novembre 2002) et par la cour d'appel de Toulouse (1er décembre 2003). L'incertitude pesant aujourd'hui sur ce procédé de remise adopté par la pratique, notamment par un tiers tel l'agent immobilier rédacteur de l'acte et conseil des deux parties, porte manifestement atteinte à la sécurité juridique des actes. Ainsi, il souhaiterait savoir si le texte de l'article L. 271-1 du CCH prévoit clairement la validité du procédé de notification par remise quelle que soit la qualité du tiers intermédiaire.
Ministère de réponse: Logement - Publiée dans le JO Assemblée nationale du 05/10/2004.
L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation instaure un délai de rétractation au profit de tout acquéreur non professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation. Il fait courir ce délai à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte sous seing privé et envisage la notification « par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ». Cette rédaction, inspirée de l'article L. 121-64 du code de la consommation, applicable au contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé, tend à couvrir les hypothèses de notification internationale dans des pays ne connaissant pas la lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'exploit d'huissier est évidemment un moyen présentant des garanties équivalentes, tout comme la remise de l'acte par un notaire en tant qu'officier ministériel qui dresse une attestation de remise de l'acte sous seing privé, signée par lui-même et le bénéficiaire. En revanche, la remise directe de l'acte contre récépissé par le vendeur lui-même ou l'agent immobilier ne fait pas courir le délai de rétractation car elle n'offre pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, de garanties équivalentes à celle de la lettre recommandée. En effet, l'utilisation de la lettre recommandée prévue par l'article L. 271-1 a pour but d'éviter toute fraude, et la remise contre récépissé est une technique qui permet d'antidater la remise de l'acte. |
Edité par - LeNabot le 31 déc. 2005 19:12:21 |
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