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victor1
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 01 janv. 2006 : 18:11:28
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En 1999, nous avons voté des travaux.
En 2000, les appels de fonds ont été effectués et les travaux réalisés.
En 2000, 2001, 2002, 2003 et 2004, les comptes de la copropriété ont été établis par le Syndic et approuvés par les AG valablement réunies.
En 2005, j’ai, pour le première fois, regardé les comptes en détail. Il n’y avait plus de fonds de roulement. L’AG n’a donc pas approuvé les comptes.
Après quelques recherches, le Syndic me dit avoir découvert l’origine du «trou» : Une partie des appels de fonds ne m’auraient pas été adressés en 2000, n’auraient pas été comptabilisés (pas de dette de ma part, donc) et je resterais donc devoir la modique somme de 6000 euros environ…
Je suis bien incapable de trouver ce que j’ai payé ou non voici 5 ans.
Les comptes ayant été approuvés régulièrement depuis 5 ans, et ces comptes ne faisant mention d’aucune dette de ma part, le Syndic peut-il aujourd’hui m’imputer des frais de travaux d’il y a 5 ans ?
Qui doit payer ?
Le «trou» se traduit par un fonds de roulement (créance des copropriétaires sur la copropriété) supérieur à la trésorerie nette (trésorerie effective après paiement des dépenses et après encaissement des appels de fonds) . Dès lors qu’il y a un «trou» pour une cause non identifiée, qui doit payer ? Le syndic (il va être débarqué – il doit rendre une situation propre) ? La copropriété (elle a approuvé des comptes desquels ressortait l’existence d’un «trou») ?
Victor1
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Edité par - victor1 le 02 janv. 2006 17:28:31 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 19:06:10
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"Je suis bien incapable de trouver ce que j’ai payé ou non voici 5 ans."
Je ne vois pas qui peut l'être à votre place.
Ne confondez pas "trou" de trésorerie avec "fonds de roulement", "appels de provisions", "paiements des charges" etc
Votre syndic va devoir justifier ces comptes un peu plus sérieusement. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 19:15:01
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Citation :
Initialement entré par victor1
La copropriété (elle a approuvé des comptes desquels ressortait l#65533;existence d#65533;un «trou») ?VJ
Si la copropriété a approuvé les comptes et que l'AG n'a pas été contestée, c'est purgé. Moralité, vous partez de la dernière balance approuvée et vous épluchez. Conseil aussi : il faut absolument débarquer votre syndic. Il a l'air d'un véritable guignol. |
Edité par - LeNabot le 02 janv. 2006 14:42:12 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 23:55:35
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Joyeux sujet pour la rentrée !
Le syndic ne regarde pas souvent ses comptes ! L'ami Victor 1, quant à lui, met les siens dans un coin qui n'est aucun des quatre de sa pièce 
Ceci étant, on a dit, et c'est maintenant écrit, que l'approbation des comptes du syndicat est sans effet sur un compte individuel.
En conséquence un copropriétaire peut remettre en cause les comptes approuvés non seulement pour des erreurs matérielles, mais aussi sur la répartition des charges.
Qu'on approuve ou pas cette solution, il faut en tirer la possibilité de la conséquence inverse : rectification possible d'une erreur même relativement ancienne au détriment du syndicat, dès lors qu'il n'y a pas prescription. Celà n'interdit pas d'eng... le syndic et même plus ... si affinité 
Je pense quand même qu'il manque un pan à cette affaire.
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 09:17:50
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Citation :
Initialement entré par JPM
Je pense quand même qu'il manque un pan à cette affaire.
Un pan pan c** c** pour le syndic vous voulez dire JPM ? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 11:19:42
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Citation :
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Initialement entré par JPM
Je pense quand même qu'il manque un pan à cette affaire.
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Je pense également comme JPM que le problème est mal exposé, avec une confusion dans les expressions: Pan ou Pas Pan.
Si les appels de fonds n'ont pas été faits sur victor 1 mais répartis sur les autres copropriétaires il ne devrait pas y avoir de "trou" seulement une répartition à revoir!
D'autre part il peut y avoir un "trou" de trésorerie sans erreur d'appel de fonds ou de répartition: Retard de paiements des copropriétaires, dépenses hors budget... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 11:50:18
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Citation :
Initialement entré par JPM
En conséquence un copropriétaire peut remettre en cause les comptes approuvés non seulement pour des erreurs matérielles, mais aussi sur la répartition des charges.
Les erreurs matérielles certainement, mais pour ce qui est des répartition des charges, ce n'est pas évident du tout. Car sur ce point il faudra distinguer les erreurs de calcul et les problèmes de fond de la répartition.
PS : la prescription semble être de dix années.
Une jurisprudence instructive.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 6 juillet 1994 Cassation
N° de pourvoi : 92-14317
Inédit titré
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Georges Lange, demeurant La Flèche savoyarde, 14, avenue du Rhône à Annecy (Haute-Savoie), en cassation d'un arrêt rendu le 9 janvier 1992 par la cour d'appel de Lyon (1er chambre civile), au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 32, cours Albert Thomas à Lyon (8e) (Rhône), pris en la personne de son syndic en exercice, la société Barioz dont le siège social est sis 32, cours Albert Thomas à Lyon (8e) (Rhône), défendeur à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 1er juin 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Choucroy, avocat de M. Lange, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 9 janvier 1992), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 32 cours Albert Thomas à Lyon ayant fait délivrer à M. Lange, copropriétaire, un commandement de payer des charges arriérées, celui-ci a, par acte du 16 novembre 1983, fait opposition à ce commandement et assigné le syndicat en rectification de comptes et restitution de sommes trop versées ; qu'une mesure d'instruction a été ordonnée par un arrêt avant-dire droit du 27 octobre 1988 ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de M. Lange en remboursement de 5 103,58 francs au titre des charges des années 1974, 1975 et 1976, l'arrêt retient que les comptes ont été approuvés par les assemblées générales ayant donné quitus au syndic et que M. Lange n'a pas contesté la décision dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. Lange demandait la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement des comptes individuels, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur le deuxième moyen :
Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la contestation de M. Lange sur les charges dues au titre du lot n° 25 dont il n'est pas propriétaire, l'arrêt retient qu'il ne rapporte pas la preuve de la notification à la copropriété de la vente de ce lot ;
Qu'en statuant ainsi, sans analyser l'attestation notariale versée aux débats, faisant état de la notification au syndicat des copropriétaires de la vente du lot n° 25, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner M. Lange au paiement de 49 279,11 francs pour charges arriérées, l'arrêt retient que ce copropriétaire reste débiteur d'un solde de 45 740,11 francs ;
Qu'en statuant par cette simple affirmation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 janvier 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 32 cours Albert Thomas à Lyon aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Lyon, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du six juillet mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.
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Edité par - LeNabot le 02 janv. 2006 11:59:31 |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 14:01:43
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Il est toujours risqué de généraliser un jugement, même de la cour de cassation.
En effet dans le jugement cité il est question d'une vente d'un lot qui n'aurait pas été notfiée et d'un solde débiteur non justifié. Ce qui n'est pas le cas, apparemment, selon les éléments fournis dans le cas de victor1.
En fait "victor 1" est surtout préoccupé de savoir si l'on peut lui réclamer des charges 5 ans après, il espére que l'on pourra sortir (tardivement) de la hote du Père Noêl une prescription quelconque en sa faveur. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 14:17:23
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L'arrêt de 1994, déjà ancien, ne contredit en rien ce que j'ai indiqué. Depuis lors un fort courant de jurisprudence permet à un copropriétaire de contester sa dette après expiration du délai de deux mois, en invoquant une répartition incorrecte des charges. C'est ce que je conteste.
Il est bien évident que si on trouve dans un compte individuel 2 + 2 = 5 ou un paiement omis, on rectifie. Personne n'a jamais contesté celà. C'est d'ailleurs la règle de droit commun.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 14:24:11
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Citation :
Initialement entré par JB22
En effet dans le jugement cité il est question d'une vente d'un lot qui n'aurait pas été notfiée et d'un solde débiteur non justifié. Ce qui n'est pas le cas, apparemment, selon les éléments fournis dans le cas de victor1.
Ce n'est pas l'histoire de la vente qui n'aurait pas été notifiée selon le syndic qu'il convient d'apprécier. Mais ceci :
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de M. Lange en remboursement de 5 103,58 francs au titre des charges des années 1974, 1975 et 1976, l'arrêt retient que les comptes ont été approuvés par les assemblées générales ayant donné quitus au syndic et que M. Lange n'a pas contesté la décision dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. Lange demandait la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement des comptes individuels, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
On en déduit que seules les erreurs commises sur les comptes individuels peuvent être rattrapées après l'approbation des comptes.
Citation :
il espére que l'on pourra sortir (tardivement) de la hote du Père Noêl une prescription quelconque en sa faveur.
En matière de copropriété la prescription de droit commun est de dix ans. |
Edité par - LeNabot le 02 janv. 2006 14:50:53 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 14:31:15
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Citation :
Initialement entré par JPM
Depuis lors un fort courant de jurisprudence permet à un copropriétaire de contester sa dette après expiration du délai de deux mois, en invoquant une répartition incorrecte des charges. C'est ce que je conteste.
Si la contestation porte sur l'application des clefs cela peut se comprendre. Mais pour en revenir au cas soumis ici, si le syndic invoque une erreur (de répartition ou autre), il devra la prouver. |
Edité par - LeNabot le 02 janv. 2006 14:51:29 |
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victor1
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 16:16:08
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Précisions sur la situation et la question :
1) le « trou » :
§ Constat : un jour, le salaire du Gardien n’a pas été payé.
§ Réponse du syndic : je n’ai pas ce qu’il faut sur le compte.
§ Question : le fonds de roulement et les appels de fonds en début de trimestre devraient permettre de faire face. Alors ?
§ Première explication : en 1998, le syndic précédent à fait faillite. La banque qui le garantissait (Banque Pommier, groupe Finindus) aussi, et en même temps. Le fonds de roulement des copropriétaires d’alors a été « ratissé ». Le fonds de roulement actuel est constitué des apports des copropriétaires qui ont acquis leur appartement depuis.
§ Re-question : il reste donc un morceau de fonds de roulement. Il reste en plus le montant des appels de fonds trimestriels et d’avance, et les copropriétaires sont à jours des paiements. Alors ?
§ Réponse : M. Victor1, on s’est aperçu que, à l’occasion des travaux de mars 2000, nous, Syndic, avons appelé les fonds pour un de vos deux lots auprès de l’ancien propriétaire auprès de qui vous avez acquis l’appartement en juin 1999… Vous ne nous avez donc payé l’appel de fonds que pour un seul de vos deux lots. C’est pour cela qu’il manque de l’argent dans la caisse.
2) Réalité de l’affirmation du Syndic :
§ D’un point de vue procédure interne, appeler des fonds auprès d’un ancien propriétaire 9 mois après que celui-ci ait vendu son appartement, c’est tout de même curieux. Le faire pour un lot sur deux, alors que les appels de provisions sont faits sur un seul document pour les deux lots est étonnant. J’ai un doute….
§ Si le Syndic a raison, il existe une trace : soit l’ancien propriétaire a payé l’appel de fonds (vous y croyez, vous, à l’ancien propriétaire qui paye 40.000 F. à un syndic pour un appartement qu’il a vendu depuis 9 mois ? Moi, je n’y crois pas). A défaut, il existe dans l’état des créances et des dettes une dette de l’ancien copropriétaire, inscrite pour 40.000 F. Ou à défaut, c’est une dette de moi-même à l’égard de la copropriété qui y figure. Problème : rien de tel ne figure dans les comptes de la copropriété. Ni l’ancien propriétaire, ni moi n’apparaissons devoir le moindre Franc (ou euro depuis quelques années) à la copropriété.
3) Conclusion :
§ le « constat » du Syndic relève de l’affabulation pure et simple,
§ je ne dois donc rien à la copropriété,
4) Problème
§ le syndic me sort un truc complètement farfelu et non documenté (le seul document, c’est une « copie » des appels de fonds de mars 2000 « adressés » à l’ancien propriétaire : deux petits détails me chagrinent : si la date est bonne, la raison sociale du syndic et son adresse ont changé depuis la date de l’appel de fonds. C’est la nouvelle raison sociale et la nouvelle adresse qui figurent sur le document d’appel de fonds. Prémonition, ou faux et usage de faux ? Second détail qui me chagrine : les deux documents sont adressés à l’ancien propriétaire, à son nom. Or, selon le Syndic, un des deux appels de fonds m’a été adressé, à mon nom à moi. Faux et usage de faux ?
§ Face à cette demande de paiement (M. Victor1, tu n’as pas payé 40.000 F. en 2000. Il faut régulariser), soit je retrouve les traces du paiement (et tout est clair), soit la désorganisation de mes archives ne me le permet pas (mais j’ai les états des créances et des dettes pour moi).
5) Question
Face à une demande de paiement, afférente à un appel de fonds remontant à 5 ans, et dont je ne puis montrer que je l’ai honoré – hormis par le fait que la copropriété n’affiche aucune créance sur quiconque à ce titre - puis-je valablement renvoyer le syndic à ses comptes ?
Victor1 |
Edité par - victor1 le 02 janv. 2006 17:28:08 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 16:38:24
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victor1
En 2005, j’ai, pour le première fois, regardé les comptes en détail. Il n’y avait plus de fonds de roulement. L’AG n’a donc pas approuvé les comptes.
Cette somme de 6000 € figure où ? Dans un appel charges courantes ou appels fonds travaux ?
Faites-vous partie du conseil syndical ou avez-vous vérifié les comptes en tant que simple copropriétaire (art. 18-1 loi du 10/07/1965) ?
Après quelques recherches, le Syndic me dit avoir découvert l’origine du «trou»
Trop facile de sortir des trucs comme ça, sans justification !!! Il se réveille 5 ans après ?
On peut dire que votre Syndicat est bien "géré" !!
Je suis bien incapable de trouver ce que j’ai payé ou non voici 5 ans.
Avez-vous fait un courrier en LR/AR au syndic pour lui demander à quoi correspond ce montant ?
Par ailleurs, les comptes ont été approuvés pour les exercices écoulés ; il faudra que le syndic vous indique dans le détail à quoi correspond cette "dette" (qui ne concerne que vous ?)... Il doit justifier la pseudo créance et le "trou".
Sans quoi, il ira se faire voir ailleurs !
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 ttp://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 19:52:24
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Citation :
Initialement entré par victor1
le syndic me sort un truc complètement farfelu et non documenté (le seul document, c’est une « copie » des appels de fonds de mars 2000 « adressés » à l’ancien propriétaire : deux petits détails me chagrinent : si la date est bonne, la raison sociale du syndic et son adresse ont changé depuis la date de l’appel de fonds. C’est la nouvelle raison sociale et la nouvelle adresse qui figurent sur le document d’appel de fonds. Prémonition, ou faux et usage de faux ? Second détail qui me chagrine : les deux documents sont adressés à l’ancien propriétaire, à son nom. Or, selon le Syndic, un des deux appels de fonds m’a été adressé, à mon nom à moi. Faux et usage de faux ?
Vous devriez déposer plainte avec constitution de partie civile, dans un premier temps au Procureur de la République. Un conseil prenez un avocat. Votre syndic, si ces faits sont prouvés, mérite une comparution au Tribunal Correctionnel. |
Edité par - LeNabot le 02 janv. 2006 19:54:09 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 00:37:48
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Effectivement LeNabot a bien mis en évidence les incohérences et les "erreurs" de présentation, et on peut même dire les "faux".
Je ne vois qu'une possibilité, suivre les conseils de LeNabot. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 03:24:20
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Citation :
4) Problème le syndic me sort un truc complètement farfelu et non documenté (le seul document, c’est une « copie » des appels de fonds de mars 2000 « adressés » à l’ancien propriétaire : deux petits détails me chagrinent : si la date est bonne, la raison sociale du syndic et son adresse ont changé depuis la date de l’appel de fonds. C’est la nouvelle raison sociale et la nouvelle adresse qui figurent sur le document d’appel de fonds. Prémonition, ou faux et usage de faux ? Second détail qui me chagrine : les deux documents sont adressés à l’ancien propriétaire, à son nom. Or, selon le Syndic, un des deux appels de fonds m’a été adressé, à mon nom à moi. Faux et usage de faux ?
Face à cette demande de paiement (M. Victor1, tu n’as pas payé 40.000 F. en 2000. Il faut régulariser), soit je retrouve les traces du paiement (et tout est clair), soit la désorganisation de mes archives ne me le permet pas (mais j’ai les états des créances et des dettes pour moi).
Effectivement ce que vous indiquez est très grave et semble ressortir des faux et usages de faux... D'accord avec Le Nabot et JB22... Ca sent pas très bon !
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Appel de fonds… 5 ans après. Dois-je payer ?
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