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René13
Contributeur senior
73 réponses |
 Posté - 02 janv. 2006 : 17:20:25
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Bonjour et meilleurs voeux à tous...
J’ai contacté mon syndic ce matin pour avoir une explication sur un appel de fonds pour travaux exceptionnels
Objet des tx : contrôle des tuyauteries (parties communes) de l’immeuble pour bruits d’écoulement
Total des travaux 1100 euros
Je précise Bruit d’écoulement. Bon c’est embêtant mais ceci ne met pas la vie de l’immeuble en danger
Or ceci a été appelé en travaux exceptionnels
Il existe un poste de depenses ‘Travaux divers’ de 1000 euros prévus au budget.
J’ai précisé au syndic qu’il aurait du pomper dans le poste Travaux divers. Mais il me dit que n’ayant que 400 euros dispo sur ce poste il a du faire cet appel de fonds
Question aux pros…
Comment faut il réagir vis à vis de cette disposition. ?
Le syndic a t-il le droit d’effectuer cet appel de fonds pour Tx exceptionnels ?
N’aurait-il pas dû, soit :
- attendre la date de la prochaine AG pour parler de ce problème (après tout il n’y a rien d’urgent)
- provoquer une AG pour demander de couvrir financièrement cette opération
- ou peut être aurait-il dû effecter une autre solution que l’on voudra bien m’indiquer
- ou a t-il eu raison ?
Cordialement
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 janv. 2006 : 23:01:25
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il ne s'agit pas de travaux d'urgence, qui necessite un ordre de service immédiat.
le syndic doir proposer une résolution à la prochaine AG avec devis à l'appui.
Que compte t il faire comme controle des tuyauteries?
A qui a t il demandé un devis.
En tous cas il ne peut pas faire d'appel de fond sans décison d'AG.
En avez vous parlé aux membres du CS ? Que font ils???? |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 09:23:09
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Le soucis c'est que le travail a été effectué
D'apres ce que me dit le CS, il a été tres difficile de trouver un plombier. Celui ci aurait donc effectué des travaux et présenté sa facture ENSUITE
1100 euros pour régler la pression et changer une pièce, parait-il...
...En tous cas il ne peut pas faire d'appel de fond sans décison d'AG.
Dans ce cas aurait il dû provoquer une AG spécialement pour obtenir l'accord des travaux ?
@+ |
Edité par - René13 le 03 janv. 2006 14:10:34 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 10:08:33
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Dianostic probable : anti-bélier défectueux (régler la pression et changer une pièce), peut être réducteur de pression ou clapet anti-retour ?.
Si le diagnostic est exact : le changement d'un anti-bélier est une opération que le syndic doit effectuer sans délai (les coups de bélier, en sus de la gêne, peuvent occasionner de graves dégradations)et qu'il peut commander. Celà n'interdit pas un contact avec le CS.
Quant au coût, c'est à voir comme toujours. S'agissant de plomberie, un immeuble doit avoir un plombier d'entretien dont la tarification a été expérimentée.
Mais vous avez parlé de bruits d'écoulement ? Vos indications suivantes indiquent une intervention sur l'alimentation 
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 10:30:17
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| avez vous demandé le détail de la facture? |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 11:32:13
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J'ai mal formulé le prb.
Il s'agit d'un bruit au niveau de l'alimentation d'eau
Il ne semble pas que ceci provienne de l'anti belier. Pas d'accoups lors de l'ouverture et fermeture robinet.
Je n'ai pas le détail des travaux que je demnderais bien evidemment au bon moment.
Mais, j'attendais une réponse à ma question que je reitère...
Le syndic a t-il le droit d’effectuer cet appel de fonds pour Tx exceptionnels ?
N’aurait-il pas dû, soit :
- attendre la date de la prochaine AG pour parler de ce problème (après tout il n’y a rien d’urgent, si ce n'est pas du à l'anti bélier, bien sûr)
- provoquer une AG pour demander de couvrir financièrement cette opération
- ou peut être aurait-il dû effecter une autre solution que l’on voudra bien m’indiquer
- ou a t-il eu raison ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 11:55:01
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comme dit plus haut, si ce n'est pas du à l'anti bélier, ce ne sont pas des travaux d'urgence.
dans le budget prévisionnel, il devait bien y avoir une enveloppe pour l'entretien courant: si cette ligne n'apparaissait pas, c'est une erreur du syndic qui aurait du informer l'AG de cette possibilité et en proposer une juste évaluation.
car cela coute moins cher que de convoquer une AG.
quant aux travaux d'urgence que peut engager le syndic ils ne concernent que la conservation du patrimoine(après un gros sinistre par exemple) |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 12:25:16
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Il existe bien ou poste de depenses entretien courant, mais d'apres le syndic il ne restait pas grand chose pour couvrir ces travaux
Il aurait dû donc prévoir une AG (si je comprends bien)
Mais cette AG est à la charges du syndicat, non ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 13:56:48
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Difficile de vous répondre dès lors qu'on ne connait pas la nature des travaux et fournitures. Pour des bruits sur l'alimentation, il ne peut pas y avoir beaucoup d'hypothèses.
Sur un plan général, et quitte à mécontenter certains, je pense qu'il faut rappeler quelques évidences et les comportements qu'elles imposent aux copropriétaires réunis en assemblée (que le syndic soit professionnel ou non-professionnel) :
Il peut toujours y avoir un pépin imprévu dans un immeuble. Le syndicet, et le syndic pour son compte, sont tenus d'y remédier sans tarder dans la mesure des possibilités techniques. Ils peuvent être condamnés à indemnisér les occupants (copropriétaires ou locataires) qui auraient éprouvés un préjudice à cette occasion.
Les interventions nécessaires peuvent être d'un coût modeste, moyen (comme c'est le cas ici) ou important.
Il est donc nécessaire de prévoir un financement approprié tant par par le biais du budget prévisionnel que par celui du " fonds de roulement ". Si les copropriétaires ne souhaitent pas alimenter le compte unique d'un professionnel, il leur suffit d'adopter la gestion finenecière par compte bancaire séparé, qui est le principe.
Une assemblée qui ne tient pas compte de ces impératifs communs à toutes les copropriétés commet une faute de gestion.
Pour autant, le syndic ne peut pas faire tout et n'importe quoi. Mais on ne peut rien lui reprocher quand il a remédié dans un délai bref à un incident gênant voire dangereux et dans des conditions raisonnables.
Autrement on tombe dans la ridicule histoire des responsables d'autoroutes qui, en cas de pépin imprévu, ne peuvent fermer les accès sans autorisation personnelle du Préfet.
Quant à l'article 37, il est bien évident qu'il a été établi pour des situations graves nécessitant des travaux importants. On ne peut pas convoquer une assemblée chaque fois qu'une descente d'eaux vannes est cassée. 
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Edité par - JPM le 03 janv. 2006 13:59:14 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 janv. 2006 : 17:58:13
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le problème c'est que les copropriétaires veulent très souvent réduire le budget prévisionnel présenté par le syndic pour avoir des provisions inférieures à régler.
quand en plus, ils ont voté la suppression du fonds de roulement..... et bien le syndic , en cas de dépense d'entretien à faire, comme la loi lui interdit de faire des avances financières au syndicat, n' a plus qu' à convoquer une AG supplémentaire, ce qui coute plus cher aux copropriétaires.
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 17:44:57
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A votre place, si ces travaux sont bien sur justifiés, je n'en ferai pas un fromage. Il se peut qu'un plombier ait été appelé à cause d'un bruit d'écoulement anormal et que du coup il a réparé quelque chose.
Il faudrait peut-être prévoir une provision pour entretien plus importante au prochain budget. |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 20:45:19
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Tout a fait exact, pas question d'en faire un fromage.
De toutes façons il y a effectivement tx à executer.
Je tenais simplement à connaitre la règle
Merci
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 21:59:03
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René13
Il existe un poste de depenses ‘Travaux divers’ de 1000 euros prévus au budget.
J’ai précisé au syndic qu’il aurait du pomper dans le poste Travaux divers. Mais il me dit que n’ayant que 400 euros dispo sur ce poste il a du faire cet appel de fonds
Le CS pourra demander au Syndic à quoi on servi les 600 autres euros.
Le soucis c'est que le travail a été effectué
D'apres ce que me dit le CS, il a été tres difficile de trouver un plombier. Celui ci aurait donc effectué des travaux et présenté sa facture
ENSUITE
Le syndic n'a pas le droit de réclamer un montant au titre de "travaux exceptionnels" sans soumission, pour approbation, de divers devis à l'AG.
S'il s'était agi de travaux urgents, il aurait du convoquer immédiatement une AG (art. 37 du décret du 17 mars 1967 modifié) et au minimum consulter le CS.
Les travaux faits à l'initiative du syndic ne peuvent être ratifiés ultérieurement par une AG... pas plus des travaux désignés comme "urgents" par le syndic (cass. civ. 3ème, 1er février 2005). et peuvent demeurer à sa charge (cass. civ. 3ème, 12 mai 2004) "s'il ne justifie pas auprès de l'entreprise sa qualité de mandataire et l’identité de ses mandants.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0505/abus445.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0505/abus443.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0505/abus436.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0604/abus197.htm
De toutes façons, le CS aurait du être consulté et en l'espèce, on dirait que ce ne fut pas le cas !
Donc vous attendez de voir la justification de cette dépense qui peut-être ne vous incombe pas....
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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René13
Contributeur senior
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Appel de fond exceptionnel (Normal ou pas ?)
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