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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
 Posté - 04 janv. 2006 : 17:25:49
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Bonjour,
faisant partie du conseil syndical, nous avons fait faire une étude concernant l'étancheité des loggias, cette étude démontre le fait que pour 15 loggias l'étancheité est à faire pour un cout de 30 000 euros, l'étude propose également de faire l'étancheité pour 32 autres loggias pour un cout total de 120 000 euros. Et tout ceci sachant qu'après les travaux d'étancheité il va suivre des travaux de ravalement de la copropriété.
Ma question est: doit on faire une Ag extraordinaire ou peut on envoyer un courrier à chaque copropriétaire en leur demandant de faire un choix entre les 2 solutions.
par avance merci,
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 17:41:08
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Une AG "extraordinaire" n'existe pas en copropriété, où l'on de fonctionne qu'à l'ordinaire. 
Il y a l'AG annuelle obligatoire et autant d'AG qu'il est souhaité ou necessaire, toutes aussi "ordinaires" les une que les autres.
Il peut y avoir aussi des assemblées dites "spéciales" lorsqu'elles ne rassemblent que les seuls copropriétaires concernés par la ou les décisions à prendre (par exemple de tel batiment dans un immeuble en comportant plusieurs).
Une décision de travaux qui concerne le syndicat ne peut être prise par "sondage".
La refection de l'étancheité des loggias, fussent-elles privatives, se prend en AG ... ou en assemblée spéciale si seuls 15 copropriétaires étaient concernés.
Mais ici, la dalle-plancher des loggias étant obligatoirement commune (sauf mention particulière de votre RDC, ce qui serait très surprenant), c'est bien l'AG du syndicat qui doit décider, pour les 15 ou la totalité ..
Traiter les 15 maintenant et les autres ..dans 1 ou 2 ans, reviendra en définitif bien plus cher pour tous, les travaux devant être répartis entre tous s'agissant de parties communes à tous !!)
Cette décision peut être prise au cours de la même AG qui décide du ravalement. Il s'agira uniquement de planifier alors les travaux : l'étanchéité en avril/mai, le ravalement à la suite, en Juin/juillet, par exemple, surtout si ce n'est pas la même entreprise. C'est à définir en concertation avec les entreprises |
Edité par - gédehem le 04 janv. 2006 17:46:12 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 janv. 2006 : 18:08:28
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| attention: les assemblées spéciales de batiment ne peuvent être valablement convoquées que si cela est prévu dans le réglement de copropriété. |
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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 09:39:43
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Merci pour vos réponses,
Une autre question svp,
Doit on respecter un delai pour le cas d'une eventuelle contestation avant le démarrage des travaux d'etanchéité ?
Par avance merci,
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 10:29:12
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| Le délai de contestation des décisions d'une A.G. étant de 2 mois à reception du P.V. de l'A.G., adressé en L.R.AR aux opposants et défaillents, c'est ce délai que le syndic doit respecter pour ne pas risquer d'engager sa responsabilité. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 12:44:26
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Le délai de contestation est toujours de 2 mois ! ...(Les 2 mois courent a/c du lendemain de la remise (ou de l'avis) de la notification du PV)
Mais il n'y a pas de délai pour la mise en œuvre des décisions prises en AG.
Si les décisions d'AG peuvent être mises en œuvre dès la décision prise, celles qui relèvent des art.25 et 26 sont suspendes durant ces 2 mois de contestation. (L.art.42)
Les travaux d'entretien (ici étancheité des loggias, ravalement de façade) relevant de la maj.art.24, ils peuvent débuter sans attendre le délai des 2 mois.
Pour autant, est-ce bien raisonnable ? ...
D'autant plus que le syndic doit disposer des fonds nécessaires : il ne peut passer contrat au nom du syndicat que dans la mesure où il dispose des fonds pour financer les marchés ou contrats passés hors du budget prévisionnel. (jurisprudence).
Attention donc ! |
Edité par - gédehem le 05 janv. 2006 12:51:11 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 13:31:05
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comme indiqué il est raisonnable d'attendre car il y a peut être un autre problème qui risque de se "greffer" sur l'étanchéïté des loggias, la carrelage du sol de ces loggias ou de certaines d'entre elles( la dalle est commune contrairement au carrelage qui est privatif).
Ces difficultés ont fait l'objet de plusieurs sujets au cours du dernier trimestre 2005 (qui paie qoi??)
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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 15:14:00
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quelques precisions:
En fait des travaux de ravalement étant en projet, des appels de fonds ont étés faits à hauteur de 90 000 euros sur un devis total de 130 000 euros, cependant la société qui à réalisé le devis nous a mis en garde sur les problemes d'etanchéité, des devis d'étanchéité ont été realisés pour un montant de 120 000 euros. Nous disposons de 90 000 euros, nous allons pouvoir nous en servir pour effectuer au prealable les travaux d'étancheité, cepandant ces appels ce sont fait sur 2 ans, et le pire c'est que la mairie nous envoie des courriers pour effectuer les travaux de ravalement.
pensez vous que les services de la mairie seront etre patient? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 15:56:06
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En somme la mairie à un programme de rénovation des façades dans un secteur déterminé dont vous faites partie et la mairie vous met dans l'obligation de faire faire ces travaux.
Si c'est cela ce n'est plus simplement de l'entretien mais des travaux imposés par un texte règlementaire(décision municipale)
L'AG dans ce cas ne peut s'opposer aux travaux,elle doit simplement se prononcer sur leur modalité de réalisation (article 25-e L 1965 )et,en ce qui concerne la copro,le financement.
Difficile de dire si les services de la mairie seront patients mais je pense qu'il convient de "les renconter" de leur expliquer vos problèmes en leur précisant que ces travaux sont prévus (double de l'AG les prévoyant).En principe les services sont tolérants lorsque ils ont "la preuve" qu'un programme est inscrit dans le planning, à cours terme, de la copropriété.
Surtout prendre contact avec eu + confirmation écrite (suite à notre réunion du...nous vous confirmons ...ou nous avons bien noté votre accord pour un délai complémentaire en fonction...) |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 19:08:59
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| les appels de fond effectués pour certains travaux, suivant la résolution de l'AG, ne peuvent pas être affectés à des travaux différents et non votés en AG. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 20:26:26
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nefer,cela est un peu théorique car il s'agit dans un cas comme dans l'autre de travaux d'entretien.
De plus cela dépend du "montage" de la résolution
gerard,vous indiquez que vous avez 90000€, comment et où sont-ils placés?
vous avez plusieurs possibilités pour ces appels de fonds et cela dépend bien entendu de la résolution votée :
-vote d'un fonds spécial pour travaux d'entretien ou de maintenance susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à échoir (article 18 L1965 alinéa 6)
-plan pluriannuel de travaux à réaliser sur plusieurs années (article 35 4° décret de 1967)
quelle est le détail de la résolution permettant ces appels de fonds et cette "cagnotte"? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 01:11:32
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les appels ayany été faits par rapport à un devis, je suppose que le texte de la résolution portait sur l'approbation des travaux de ravalement suivant le devis X d'un montant de , financés par y appels, soit le..., le...
les appels sont donc affectés. |
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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 13 janv. 2006 : 10:51:48
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Bonjour à tous et désolé pour le retard,
effectivement nefer a raison, en ce sens que sur le pv de l'ag 2004, les appels de fonds pour travaux sont afféctés au ravalement des facades.
doit on donc attendre la prochaine ag pour decider de la réfection de l'étancheité des loggias et donc votés un devis et donc des appels de fonds nouveaux ? sachant que nous avons également l'obligation de demarrer les travaux de ravalement de la copro.
ps: les fonds récoltés sont placés sur un compte qui rapporte des intérets.
merci pour vos réponses. |
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