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japymonfis
Pilier de forums
276 réponses |
 Posté - 06 janv. 2006 : 13:43:32
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nous sommes passés en juin 2005 en syndic bénévole et que nous contestons certains aspects de la comptabilité du syndic professionnel (la facturation de frais de clôture notamment). Lors de la soumission des comptes de l'exercice 2005, peut-on dissocier c a d refuser l'approbation des comptes du syndic pro pour les - premiers mois et approuver les comptes du syndic benevole pour les 6 mois suivants? Dans l'affirmative, est-il possible de faire la même chose pour le quitus ?
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 15:38:36
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Nous sommes dans la même situation que vous.
Il me semble que les comptes peuvent toujours être approuvés "sous réserve des factures du ... d'un montant de...€, du .... d'un montant de ...€, etc." Vous pourrez donc approuver les comptes présentées par le nouveau syndic et refuser ce que vous contestez, provenant de l'ancien syndic.
Le quitus peut être donné au syndic bénévole et il peut être refusé à l'ancien syndic. Il suffit de le préciser dans la résolution qui sera votée.
Ceci vous permettra de vous retourner contre l'ancien syndic sans fâcher le nouveau. Après tout, c'est l'AG des copropriétaires qui décide!!!
Peut-être un pilier du forum pourrait-il nous donner une formulation précise pour la résolution à adopter 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 17:03:56
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Je ne reviens pas sur le vote du "quitus", qui n'est pas du tout prévu par les textes et ne s'impose donc pas.
De plus, ce sujet a été traité 50 fois (au moins !) : ne pas donner le quitus, c'est une assurance pour le syndicat de toujours pouvoir demander réparation au syndic des conséquences de ses fautes, erreurs, omissions, ect ...,que le syndicat doit assumer.
Ne pas donner quitus, c'est comme une"dommage ouvrage" garantissant le syndicat.
On se demande donc pourquoi les copropriétaires donneraient quitus, quasi les yeux fermés !!!
Pour un syndic non prof, le refus du quitus doit être manié avec prudence, surtout si on conserve ce syndic. S'il y a litige et qu'on s'en sépare, il ne faut pas le donner.
Pour ce qui concerne les comptes, on ne peut globalement les rejeter !!! Il y a obligatoirement des choses qui sont justes, justifiées, dont il y a lespièces, dépenses entrant dans le cadre du budget prévisionnel qui a été voté.
Si l'AG veut refuser des dépenses, elle doit les identifier et justifier son refus ... Ces motifs doivent être étayés (Telle dépense pour travaux hors budget sans décision d'AG, telle autre, dans le budget, mais sans facture, celle-là avec facture, mais dépense privative)
L'AG doit donc lister ce qui est rejeté et motiver ce rejet.
La résolution tiendra compte de ce rejet.
Exemple, 50.000 € présentés en compte dépenses par le sortant Mr X . 1.000 € rejetés, rejet motivé une par une . " L'AG approuve les comptes établis par Mr X, syndic, pour la période ... à ...., au montant de 49.000 €, qui seront répartis comme il convient entre les copropriétaires. Mr X fera son affaire personnelle des sommes pour 1.000 € rejetées pour les motifs indiqués ci-dessus".
L'AG analyse ensuite les comptes pour la période suivante, tenus par le nouveau syndic, et les approuve en tout ou partie suivant une résolution similaire.
Il est très important d'indiquer la somme précise qui est approuvée. C'est ce montant qui sera à répartir entre tous. En cas de litige ensuite, c'est sur ce montant précis, rapporté dans le PV d'AG, que s'appuiera le juge pour statuer. |
Edité par - gédehem le 06 janv. 2006 17:07:02 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 23:17:37
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Citation :
Initialement entré par gédehem
J
Pour un syndic non prof, le refus du quitus doit être manié avec prudence, surtout si on conserve ce syndic. S'il y a litige et qu'on s'en sépare, il ne faut pas le donner.
bonsoir gédehem,
selon vous faudrait il systematiquement refuser le quitus à un syndic pro mais par contre le donner systematiquement à un syndic benevole ?
c'est une difference de traitement qui me semble difficilement justiciable !!!! |
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japymonfis
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 09:40:49
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| dans la mesure ou nous avions déjà des sujets de litige avec le syndic pro l'année précédente, toujours non résolus (facturation de la prime d'assurance de l'immeuble alors que celle-ci n'avait pas été réglée en temps utile par le syndic pro) et que malgré l'envoi d'une lettre recommandée, nous n'avons reçu aucune réponse, est il envisageable pour un petit syndic (7 copro) de saisir le tribunal d'instance ? Le recours à un avocat est-il conseillé ? Quelle est la procédure de saisine du tribunal ? Merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 16:18:00
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Air Jordan : De mon point de vue, cette différence de traitement est justifiée par le fait que l'un est dit "professionnel" et que l'autre ne l'est pas !!!
C'est, vous en conviendrez, fondamental !!
Que les tâches et responsabilités soient les même pour l'un ou pour l'autre, n'intervient en rien.
Car le "prof" marchande sa prestation, l'autre pas, dans la très grande majorité des cas.. Et pour ceux qui seraient rémunérés, très peuu nombreux, c'est bien souvent pour compenser un investissement en temps. Mais certainement pas pour en tirer profit !
De ce fait, mais ce n'est que mon avis, la nomination d'un syndic dit "prof" et d'un non prof s'inscrit dans une démarche très différente !
Pour le "prof", les copropriétaires paient les services d'un spécialites (ou prétendu tel !) pour gérer leur bien commun.
Comme tout spécialiste, il est assuré pour les fautes, erreurs, omissions ...dont le syndicat auraient à répondre.
Pour le non prof, c'est bien souvent par économie que cette formule est choisie, qui impose une confiance préalable. C'est cette confiance qui va primer ...puisque ce n'est pas un "professionnel".
De ce fait, le quitus pour le professionnel ne s'impose pas du tout !! Je dirais même qu'il est dangereux, s'agissant d'un tiers au syndicat, qui plus est 'professionnel' assuré pour cela, pour ses fautes ou erreurs éventuelles.
Ne pas donner quitus au syndic, pour préserver les interet du syndicat, ne remet pas en cause le mandat du syndic.
Il ne viendrait pas à l'idée d'une entreprise de prendre ombrage d'une "Dommage Ouvrage" prise par le syndicat pour réaliser des travaux d'ouvrages !
Est-ce là un manque de confiance dans l'entreprise qui réalisera l'ouvrage ?? Certainement pas !!!
C'est juste une garantie pour le syndicat, une assurance, qui n'a rien à voir avec le confiance qu'on peut avoir en l'entreprise .. qu'on a choisi !!!
Ne pas donner 'quitus' au syndic "prof", c'est exactement la même chose : c'est une 'DO' pour le syndicat.
Le quitus pour le syndic non prof découle du fait qu'on le nomme syndic. Ici, s'agissant d'un non prof membre du syndicat, la confiance prime sur tout ! S'il y a doute, risque, il n'y a plus la confiance, il ne faut pas le nommer, on ne le nomme pas !!
De ce fait, au risque de choquer, je dirais : nomination syndic non prof. = confiance = quitus, équation qui doit restée en équilibre.
En cas de doute, de rupture de cette confiance, si l'AG ne veut ou ne souhaite pas donner quitus, il faut changer de syndic.
Il y a là une différence fondamentale entre celui qui monnaye sa prestation, pour en tirer profit, de celui qui prete son concours bénévolement, même si les attributions de l'un et de l'autre sont les identiques
Mais ce bémol que je fais pour les syndics 'non prof' ne change rien au fond de l'affaire : lorsqu'un syndic est assuré pour l'exercice de sa fonction, il est ridicule, voire suicidaire, de lui donner 'quitus' quasi les yeux fermés, ce qui est hélas trop souvent le cas ...
Ce n'est pas parce que vous êtes assuré pour votre véhicule que je ne dois pas l'être pour le mien, que vous soyez ou non bon conducteur : le jour où on se rentrera dedans, on ne viendra pas regarder si vous êtes un as du volant ! 
Le syndic "prof" étant obligatoirement assuré en RCP, le rejet du quitus est aussi une assurance pour le syndicat.
Air Jordan : Si je vous paye pour gérer ma copropriété, gestion pour laquelle vous êtes assuré, je ne vais pas en plus vous signer une décharge pour vos fautes éventuelles, fautes que je devrais assumer !!! 
(Il faut rappeler que la question du "quitus" n'est pas du tout prévu par les textes et que son rejet n'est pas du tout une sanction, contrairement à ce que certain voudrait faire croire !!!
Les sanctions du syndic c'est sa révocation, à un degré moindre sa non réélection.) |
Edité par - gédehem le 07 janv. 2006 16:54:31 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 00:45:15
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gehedem,
Je sais tout cela , je voulais simplement vous taquiner d'où les de mon message.
A la vérité, votre argumentation est tres solide.
Lors des assemblées generales , j'explique reellement la portée du quitus si celui ci est accepté.
Dans la TOTALITE des cas, je dis bien dans la totalité, le quitus est donné !
Comment expliquer cette attitude, alors que mes coproprietaires (juristes , chef d'entreprises, cadres.........) sont reputes "sachant"?
Parcequ'il existe entre le syndic et les coprorietaires , lorsque tout se passe correctement,un fort sentiment de confiance,d'intuitus personae !
Le contrat d'un syndic n'est pas un simple devis.
Le syndic n'est pas simplement un prestataire à l'image des entreprises qu'il mandate pour intervenir sur les copro !
Ces propos etant valable lorsque evidemment tout marche bien :
syndic dispo, CS efficace,respect de la loi............
C'est en raison de ces considérations que le quitus sera toujours à l'ordre du jour de mes assemblées générales.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 10:25:33
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"Le syndic n'est pas simplement un prestataire à l'image des entreprises qu'il mandate pour intervenir sur les copro ! "
'Air Jordan n'est pas simplement un prestataire de services ..... !!!'
Sans doute !! C'est la différence.
Certes, ils reste qques spécimens rares, des égarés ....
Mais la grande majorité des Ste 'Syndics' ne sont de fait que des Ste de prestation de services, dont les services 'annexes' tendent à se développer, vous le savez bien ...
Un jour j'ai vu débarquer les dirigeants d'une petite entreprise générale du bâtiment qui posaient cette question : "Comment faut-il faire pour travailler dans les copropriétés sans avoir à verser l'enveloppe prévue, le 'droit d'entrée', au syndic ? ...."
Vous ne l'ignorez pas ! ...
"Heureux vos mandants, Air Jordan ...ils connaissent leur bonheur !! '
"Ces propos etant valable lorsque evidemment (hé, hé ..sous condition ..) tout marche bien :
syndic dispo (!), CS efficace (!), respect de la loi (!!!) ............ "
Et c'est où, ce monde paradisiaque ??? ..... |
Edité par - gédehem le 08 janv. 2006 10:27:15 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 21:47:22
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Mais la grande majorité des Ste 'Syndics' ne sont de fait que des Ste de prestation de services, dont les services 'annexes' tendent à se développer, vous le savez bien ...
!! '
Il est vrai que cette situation est inconstestable.
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