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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
 Posté - 06 janv. 2005 : 00:14:13
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Dans le contrat de notre syndic existe le paragraphe suivant :
VIII - DEPOT DE FONDS
"Les fonds du syndicat des copropriétaires seront déposés sur un compte bancaire unique, ouvert au nom du cabinet X.... A cet effet, le syndicat dispense le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble.
Les coûts et produits financiers provenant de la gestion compte unique sont à la charge ou au profit du syndic."
Dans le premier contrat proposé par ce syndic lorsque nous l'avons choisi pour la 1ère fois, ce paragraphe ne figurait pas dans son contrat, c'est à partir de l'AG suivante que ce paragraphe est apparu.
Que pensez-vous d'un tel contrat ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 00:39:59
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La clause est parfaitement légale mais désormais la décision de l'assemblée doit fixer également la durée de la dispense.
Qu'elle soit légale ne veut pas dire que c'estr la meilleure solution !
Et le nouveau texte du décret sur la durée de la dispense n'est que du vent, sauf pour l'apparition de nouveaux contentieux. |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 13:55:31
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Citation :
Initialement entré par Mélany
Dans le premier contrat proposé par ce syndic lorsque nous l'avons choisi pour la 1ère fois, ce paragraphe ne figurait pas...
Ce n'est pas illégal (comme trouve de suite à redire cher JPM) c'est simplement malhonête, c'est à dire: dans les fonctions d'un syndic.
Une raison de plus de le faire virer, une raison de moins de se faire avoir la prochaine fois, en déterminant une fois pour toutes que la copropriété choisit d'avoir son propre compte séparé, cela quel qu'il soit le syndic. Et d'accord avec la loi. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 15:48:36
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En effet, l'art.18 précise bien que l'ouverture d'un compte séparé est rendue obligatoire. Il n'y a pas sur ce point de vote spécifique, c'est la règle préalable.
C'est la dispense et la durée de cette dispense (indissociables) qui doit donc être adoptée spécifiquement.
Une clause d'un contrat de mandat qui précise en préalable que :
" VIII - DEPOT DE FONDS
"Les fonds du syndicat des copropriétaires seront déposés sur un compte bancaire unique, ouvert au nom du cabinet X....
est donc bien contraire à la loi et ne répond donc pas aux prescriptions de D.art.29 sur la conformité de cette clause avec l'art.18.
Elle serait pour le moins illicite et abusive, dans la mesure ou il s'agirait d'un vote bloqué sur des questions de nature différentes.
La bonne clause devrait être :
"Les fonds du syndicat seront déposés sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'art.25 de la loi. Dans ce cas, l'AG fixe à la même majorité la durée de la dispense."
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Edité par - gédehem le 07 janv. 2005 15:54:26 |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 16:53:12
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Puisque le sujet du topic, c'est clause abusive dans le contrat du syndic
Est ce normal que le syndic mette dans les charges hors gestion courantes des frais de création du carnet d'entretien ?
Philippe |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 22:03:43
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C'est une pratique qui ne me choque pas plus que cela, ces frais ne sont facturés qu'une fois, ensuite la mise à jour sera incluse dans la gestion courante.
L'histoire de Mélany du compte unique me paraît autrement plus importante, il faudrait vérifier la durée du contrat initial, s'il était d'un an, il a raison sur le principe car il peut ajouter ce qu'il veut à chaque nouveau mandat, c'est au syndicat de refuser les clauses abusives ou d'élire un autre syndic en cas de refus, si il est trop tard, en assemblée il faut limiter la durée au plus court (même 6 mois).
Un contrat de mandat se discute sauf si votre syndic veut l'imposer en bloc, dans ce cas, il faut envisager d'aller voir ailleurs.
Cordialement.
Edmond  |
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CGR
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 21:01:03
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Bonjour
En ce qui nous concerne, copropriété débutante, aucune durée n'a été fixée par l'AG lors du vote de la résolution refusant le compte bancaire séparé.
Je me demande si cela vaut pour une durée illimité(?) ou bien si il faut revoter sur cela lors de notre toute prochaine AG.
Si nous décidons de changer de syndic le vote sur le compte séparé est-il à reproposer? J'ai cru comprendre que cette décision ne vaut que pour le syndic en place lors du vote de l'AG.
Cordialement
chtimi |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 23:29:51
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Sur l'observation de Gedeham : Citation :
Une clause d'un contrat de mandat qui précise en préalable que :
" VIII - DEPOT DE FONDS
"Les fonds du syndicat des copropriétaires seront déposés sur un compte bancaire unique, ouvert au nom du cabinet X....
est donc bien contraire à la loi et ne répond donc pas aux prescriptions de D.art.29 sur la conformité de cette clause avec l'art.18.
Ces observations de Gedehem sont exactes en ce qui concerne l'ordre du jour de l'assemblée générale, les résolutions à soumettre à l'assemblée générale et les informations à fournir à l'assemblée. Mais la clause du contrat soumis est, quant à elle, légale.
Si un syndic accepte d'être candidat à la désignation comme syndic d'un nouvel immeuble mais exige de gérer par compte unique, c'est son droit en l'état actuel des textes.
Il lui est interdit de prétendre que le compte unique est la seule solution, ou que le compte séparé ne bénéficie pas de la garantie financière.
L'ordre du jour doit comporter alors le choix entre le principe (compte séparé) et la dispense (compte unique + dans ce dernier cas le durée de la dispense), et enfin l'approbation du contrat si l'assemblée a accepté l'exigence du syndic. L'assemblée accepte ou refuse.
Ce projet de contrat comporte saclause puisqu'il en fait une condition de l'acceptation du mandat. Il n'a aucune obligation de préciser dans le contrat que le principe est le compte séparé. C'est dans l'ordre du jour que cette indication doit figurer. Elle doit être confirmée au cours du débat.
Ce qui est exigé : c'est l'information claire, préalable, objective et complète des copropriétaires. |
Edité par - JPM le 06 févr. 2005 23:46:02 |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 01:05:12
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Comme le rappelle Gedehem, l'ouverture du compte séparé est la règle de droit, par conséquent une clause contraire dans un contrat de syndic pré-imprimé est abusive.
JPM ne seriez vous pas adepte du trapèze volant sans filet : votre exercice de style ressemble à un saut périlleux avec double salto vrillé. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 10:13:33
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Je maintiens d'autant plus mon avis que je suis un ferme partisan du compte séparé.
La réforme SRU n'impose pas le compte séparé comme on pouvait le penser, voire l'espérer. Elle pose le principe du compte séparé par défaut et permet à l'assemblée d'adopter le compte unique. C'est bien à celà qu'aboutit la " dispense d'ouvrir un compte séparé " et il faut, dans tout celà, appeler un chat, un chat
Un syndicat a le droit d'exiger en toute hypothèse un compte séparé.
Un syndic professionnel a le droit de n'accepter que des mandats avec compte unique
Quand ce syndicat cherche un nouveau syndic cette question doit être étre posée en premier lieu.
Si le syndic consulté répond qu'il accepte de gérer en compte séparé, les pourparlers continuent.
Si le syndic répond qu'il n'accepte pas de gérer en compte séparé, le syndicat va chercher ailleurs.
Les questions relatives aux modalités de gestion financière doivent faire l'objet de décisions spécifiques de l'assemblée :
> Dispense éventuelle d'ouvrir un compte séparé La dispense doit faire l'objet d'une décision distincte de l'assemblée et ne peut, à mon avis, résulter simplement de l'approbation du contrat de syndic
> Durée de cette dispense
> Sort de la rémunération des fonds
Au niveau du contrat de syndic les points 3 et 4 de la Recommandation 96-01 de la Commission des clauses abusives visent respectivement
> l'information tendancieuse donnée par le syndic Voir à ce sujet,la recommandation 14 de la Commission de la copropriété qui reste d'actualité sur cette question malgré la réforme.
> et la renonciation du syndicat à percevoir les produits financiers d'un compte séparé.
Il n'y a donc pas lieu de cacher aux copropriétaires que le régime actuel permet aux syndics professionnels de percevoir les produits financiers des comptes uniques ou de leur raconter qu'une clause est illégale alors qu'elle ne l'est pas
Que le régime actuel soit critiquable, c'est une autre question.
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Edité par - JPM le 07 févr. 2005 10:41:01 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 01:19:36
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Dans le contrat de notre syndic existe le paragraphe suivant :
VIII - DEPOT DE FONDS
"Les fonds du syndicat des copropriétaires seront déposés sur un compte bancaire unique, ouvert au nom du cabinet X.... A cet effet, le syndicat dispense le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble.
Les coûts et produits financiers provenant de la gestion compte unique sont à la charge ou au profit du syndic."
Dans le premier contrat proposé par ce syndic lorsque nous l'avons choisi pour la 1ère fois, ce paragraphe ne figurait pas dans son contrat, c'est à partir de l'AG suivante que ce paragraphe est apparu.
Que pensez-vous d'un tel contrat ?
Dans le post de Melany ci-dessus, le syndic a d'office noté cela dans son contrat.
Comment fait l'AG pour se prononcer sur l'acceptation de ce contrat et surtout pour voter la dispense d'un compte séparé, ou la durée d'acceptation de ce compte unique si :
1°/le Syndicat était jusqu'alors géré en compte séparé,
2°/cette mention figurant au contrat est écrite en si petit que certains copropriétaires ne l'ont pas vue,
3°/si la question n'est pas inscrite à l'ordre du jour de la convocation ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 janv. 2006 : 11:09:34
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L'ordre du jour de l'assemblée doit impérativement évoquer la dispense d'ouverture d'un compte séparé.
Même observation pour le projet de résolution proposé.
Même observation pour le texte de la résolution adoptée, c'est à dire celui de la décision de l'assemblée.
On doit considérer comme illégaux, ou plus exactement inexistants, les questions inscrites, les projets de résolution et les textes de décision ne comportant pas explicitement l'expression complète. Ôn peut même penser qu'elle doit faire l'objet d'un vote distinct, suivi, lorsque la dispense est adoptée, d'une second vote sur le mécanisme proposé par le syndic.
Dans ce mécanisme, j'ai déjà indiqué qu'il peut y avoir des dispositions choquantes ou surprenantes comme on veut. Toutes les versions connues jusqu'à présent ont été validées, dès lors que la dispense avait été adoptée par ailleurs. Elles ne sont donc pas illégales et encore moins malhonnêtes, même si on peut les considérer comme mauvaises.
Pour la taille des caractères on peut se référer à la jurisprudente courant dans le droit de la consommation, notamment pour les polices d'assurances.
Un problème connexe est constitué par les indications verbales (parfois même écrites) données par le syndic au cours de l'assemblée, quand elles sont inexactes, tendancieuses ou ambigues. Elles sont de nature à justifier l'annulation de la résolution mais, pour les indications verbales, il y a un problème de preuve. Il faut que plusieurs copropriétaires, et si possible le président de l'AG, établissent des attestations judiciaires. Les indications concernent généralement la nature des comptes et l'interprétation des textes.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 23:36:08
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Merci de votre réponse JPM.
L'insertion de cette clause "compte unique" a été mise à l'insu de tous dans son mandat. Il y avait même rajouté que le Syndicat ne courrait aucun risque puisque couvert par la Caisse Garantie !
Il y avait dont bien intention délibérée de la part du syndic à passer tout ça à l'as afin de gérer en compte unique : qu'en pensez-vous ?
Le vote sur les compte séparé ou unique n'étant pas mentionné à l'OJ de la convocation, peut-on dire que le seul vote de l'AG qui a accepté le mandat du syndic est valide ou pas ? Ce mandat est-il valable ou pas tel qu'il est rédigé?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 janv. 2006 : 10:24:42
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Je ne peux que confirmer mes précédentes indications :
On doit trouver quelque part que l'assemblée dispense le syndic d'ouvrir un compte séparé.
Si le syndic vous propose la gestion par un compte " maxisecu ", la résolution adoptant le compte maxisecu ne vaut pas implicitement dispense d'ouvrir un compte séparé. On doit avoir deux résolutions distinctes:
1) L'assemblée dispense le syndic d'ouvrir un compte separé pour une durée de 4 ans à compter de ce jour.
2) L'assemblée opte pour la gestion par compte " maxisecu ", selon proposition du Cabinet Machin
Les syndicats gérés par compte unique approuvé par l'AG sans que la dispense ait été donnée explicitement et préalablement, peuvent invoquer l'irrégularité du mandat du syndic.
La solution peut surprendre. Elle est justifiée par le fait que, fréquemment, les copropriétaires croient passer en compte séparé avec le compte " maxisécu ".
Il faut donc écarter cette sanction rigoureuse quand le syndic a bien précisé que son compte " maxisécu " n'est pas un compte séparé.
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Edité par - JPM le 09 janv. 2006 10:26:06 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 09 janv. 2006 : 20:18:08
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Je vous remercie de votre réponse que je comprends parfaitement.
Mais dans ce cas précis, il n'est fait mention nulle part que l'AG accepte ou un compte unique ou séparé et je vous rappelle que l'OJ de la convocation ne comportait pas ce point, non plus.
Le contrat/mandat joint à la convocation comportait en tout petit à la fin la mention que je vous ai rapportée mais qui n'est pas en son entier. Je peux vous la transcrire si vous le désirez en son entier.
Le projet de résolution classique à l'OJ : "Approbation du mandat du syndic". L'AG a approuvé le mandat. Ma question est la suivante : En l'espèce, quelle est la valeur réelle de ce contrat/mandat qui invoque un cpte unique et vous connaissez la suite et les faits précédents : Syndicat toujours géré en compte séparé.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 janv. 2006 : 23:06:32
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Si, depuis l'entrée en vigueur du décret, la dispense d'ouvrir un compte séparé n'a pas été inscrite à l'ordre du jour, elle n'a pas été donnée !!! Logique
Si elle n'a pas été donnée, le syndicat doit avoir un compte séparé puisque c'est le régime officiel.
Si le syndic ne peut présenter ni dispense, ni compte séparé, son mandat est chancelant.
A moins qu'il n'y ait dans le texte évoqué une clause qui informerait clairement les copropriétaire et dont on pourrait dire qu'elle doit faire considérer l'adoption du contrat comme valant dispense d'ouverture. Théoriquement ce n'est pas impossible.
La Cour de cassation dira peut être que ce genre de procédure n'est ^pas très régulier, comme elle l'a fait sous le régime de la consultation tous les trois ans. C'était une jurisprudence inutilement sévère.
Mais actuellement, beaucoup de syndics professionnels sont dans une situation très vicieuse à cet égard.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 09 janv. 2006 : 23:19:42
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JPM,
Je vous remercie et nous sommes bien d'accord.
Dans ce cas précis, le contrat/mandat de ce syndic n'aura aucune valeur puisqu'aucun accord n'a fait l'objet d'une délibération dans ce sens.
Cette invalidité doit-elle être contestée dans le délai des 2 mois ou des 10 ans ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 10:08:27
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Si, à la date d'aujourd'hui, un syndic professionnel gère la trésorerie syndicale par compte unique sans pouvoir présenter une décision de dispense, la sanction de l'article L 18 est applicable : nullité de plein droit du mandat.
Au niveau du syndicat, invoquer brutalement cette nullité est rarement la bonne solution. Elle conduit à la désignation à la désignation d'un administrateur provisoire avec tous ses inconvénients. Si par ailleurs la gestion est correcte, il est certainement préférable de régler la question amiablement. Le syndic est invité à ouvrir sans délai un compte séparé et on n'en parle plus deux mois après.
Il est également possible que la majorité soit en faveur de la solution du compte unique. Le syndic est alors invité à présenter lors de la plus prochaine assemblée deux résolutions correctes : 1) la dispense d'ouvrir un compte séparé et sa durée 2) l'adoption du mécanisme présenté pa le syndic.
Si le syndicat veut en profiter pour casser les carreaux, il semble possible de faire constater par référé contradictoire l'irrégularité de la situation. A ma connaissance il n'y a pas de jurisprudence encore sur ce point. Il est nécessaire de présenter en même temps requête au président du TGI pour la désignation d'un administrateur provisoire.
Si le président du TGI fait une difficulté pour cette solution, il est possible de lui présenter requête pour assigner à jour fixe.
Une autre solution, relativement amiable, est d'inviter le syndic à convoquer une assemblée au cours de laquelle il présentera sa démission. Au cours de cette même assemblée un nouveau syndic sera désigné.
Reste l'hypothèse d'un copropriétaire prenant l'initiative de se débrouiller tout seul. Il peut à mon avis agir seul puisque sa demande tendrait au respect d'une disposition d'ordre public.
MAIS, s'il y a eu simple irrégularité de procédudre : le syndic aurait du présenter les deux résolutions, mais les éléments de la cause prouvent que c'est en toute connaissance de cause que les copropriétaires ont accepté la gestion par compte unique. Il faut laisser tomber et se borner à régulariser les décisions lors d'une prochaine assemblée. L'annulation d'un acte parce qu'il aurait du être écrit sur papier jaune alors qu'il a été établi sur papier vert est absurde.
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Edité par - JPM le 10 janv. 2006 10:12:32 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 12:44:07
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J'ai bien compris et vous remercie de votre réponse.
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Sujet |
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clause abusive dans le contrat de syndic ?
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