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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
 Posté - 17 janv. 2006 : 17:48:04
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Au gré des participations des lecteurs, certains dossiers ouverts par Universimmo "remontent" en page d'accueil.
Il est assez plaisant de lire le dossier suivant Citation :
ACTUS
Immobilier : bulle ou pas bulle ?
Le 2/10/2003
"Le Salon de l'immobilier de Paris s'est ouvert dans une ambiance encore intacte : tension toujours à la hausse sur les prix, chiffres de vente record dans le neuf, mises en chantier et nouvelles autorisations en progression, bref l'immobilier ignore la crise qui sévit dans les autres secteurs de la consommation autant que la baisse du moral des ménages ! Pourtant des voix s'élèvent pour prédire la fin de la fête, voire même un retournement comme celui de 1990-1991, sur fond aussi de conflit irakien... "
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=346#com
Prémonitoire avec plus de deux ans d'avance Universimmo ?
Christophe |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 19:36:36
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Dans ce cadre, voici un exemple que je vous soumets:
En admettant que vous ayez 400K€ en poche (comme Anille) que feriez-vous?
Perso, je placerai 80% (soit 320K) de ce montant sur un bon support indexé euro ou sur de l'AV et le reste (soit 80K) sur un index bouriser quelconque (Suivant le CAC par ex.).
J'utilise les 80% (quasiment garantis sur ce genre de support) pour asseoir un crédit pour l'achat de plusieurs petits biens immo pour une valeur de 320K qui eux-même hypothèqués permettent de racheter environs 150K d'immo.
Je me retrouve avec 320K placés avec un rendement pépère, 80K avec un rendement dynamique et 470K€ d'immo qui se paye tout seul. Et si ils ne se paient pas tout seuls, le rendement du cash investi apporte le complément.
En fin d'emprunt (10-15 ans) je me retrouve avec un capital cash qui aura doublé (j'arrondis) et 470K de valeur immo (sans prendre en compte l'inflation fortement probable de l'immo d'ici là). Soit un capital global de 1.3M...
Donc j'aurai bien mieux performé dans le global que si j'avais simplement investi dans des placements financiers plus ou moins risqués.
Mon analyse est donc que pour celui qui a du cash dispo, l'investissement immo est un allié indispensable quelque soit la situation du marché.
J'ai fait la même analyse. Donc, no comments.
On peut ajouter que c'est toujours le bon moment pour amorcer la pompe, et que plus tôt on commence, mieux ça vaut (la vie est malheureusement limitée). Il ne faut pas acheter n'importe quoi, un Robien ou quelque chose d'identique, pourquoi pas faire les poubelles? J'ai démontré en son temsp qu'il valait mieux investir même sur un peak haut (1991 par exemple), qu'attendre 5 ou 6 ans le prochain peak bas (expérience perso), because vous avez perdu 5 ans, soit 20% de votre vie d'emprunteur.
Dans le cas d'un achat sans cash, emprunt à 110% nécessaire, et petite capacité d'épargne jusqu'à la fin du prêt. |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 10:22:42
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Citation :
because vous avez perdu 5 ans, soit 20% de votre vie d'emprunteur.
Oui mais vous avez largement gagné du temps sur la durée de l'emprunt.
Préférez-vous emprunter aujourd'hui sur 25 ans ?
Ou préférez-vous emprunter dans 5 ans sur 15 ans ?
Dans le second cas vous avez aussi gagné 5 ans sur votre vie d'emprunteur.
Marty |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 13:43:39
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
.........Préférez-vous emprunter aujourd'hui sur 25 ans ?
Ou préférez-vous emprunter dans 5 ans sur 15 ans ?
Dans le second cas vous avez aussi gagné 5 ans sur votre vie d'emprunteur.
Désolé, mais le problème ne se pose pas sous cette forme!
D'une part, vous êtes sûr d'aujourd'hui, ....... mais quid de la situation dans 5 ans?
D'autre part, il faut acheter aujourd'hui un bien qui correspond à votre possibilité, donc que vous aurez remboursé dans 15 ans (d'aiileurs, je trouve que c'est trop pour un investissement, prêt sur 12 ans, bilan sur 15), comme vous "feriez" dans 5 ans .... il n'y a pas de raison de ne pas continuer les suppositions!
Il y a une différence énorme entre être certain d'une situation et hypothéquer l'Avenir, et de toutes façons, vous aurez perdu ces 5 ans! c'est la vie. Point. |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 11:58:56
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Citation :
Il y a une différence énorme entre être certain d'une situation et hypothéquer l'Avenir, et de toutes façons, vous aurez perdu ces 5 ans! c'est la vie. Point.
Oui er reoui ! J'aurais dû employer des si et des conditionnels dans ma phrase au dessus. On est en effet jamais sûr de l'avenir mais que ce soit en hausse ou en baisse (immo, taux d'intérêt pour les taux variable, type de revenu...). Je vous rejoint donc tout à fait.
Citation :
D'autre part, il faut acheter aujourd'hui un bien qui correspond à votre possibilité, donc que vous aurez remboursé dans 15 ans (d'aiileurs, je trouve que c'est trop pour un investissement, prêt sur 12 ans, bilan sur 15)
Oui c'est un peu le fond du débât sur les prix. Faire une première acquisition sur 30 ans au regard des prix et de ses revenus est-ce que c'est un choix pertinent ?
Marty |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 12:12:10
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
.....Oui c'est un peu le fond du débât sur les prix. Faire une première acquisition sur 30 ans au regard des prix et de ses revenus est-ce que c'est un choix pertinent ?
Ma réponse est non. 30 ans c'est beaucoup trop.
Mais ce n'est que mon modeste point de vue.
Alors quoi faire, si on ne peut pas s'offrir la taille du logement nécessaire?
Je dirais: acheter un bien, avec emprunt sur 12, bilan sur 15, qu'on met en location, et louer sa RP adaptée à ses besoins. |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 12:33:06
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Citation :
Je dirais: acheter un bien, avec emprunt sur 12, bilan sur 15, qu'on met en location, et louer sa RP adaptée à ses besoins.
Hummm... Oui une idée qui me plaît en partie mais qui risque tout de même de rebuter un paquet de personnes. Cela fait prendre quelques risques financiers tout de même. Ne risque-t-on pas de doubler son loyer par manque de locataire ? Il faut dans ce cas être vraiment sûr de son 1er bien et avoir de bonne chance que sa localisation soit encore quelque chose de recherché dans 12 ans. D'une façon ou d'une autre on hypothèque un peu sur les possibilités offertes dans 12 ans quel que soit les choix effectués. Après il faut peser au cas par cas. C'est pas facile...
Marty |
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sofybj
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 10:51:49
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Pour ma part, j'ai acheté ma première maison en 1997 ...
J'avais 26 ans et je ne regrette rien ! C'était une petite maison avec 1 chambre, de mémoire 300 000 F ...
Il ne faut pas avoir peur de l'avenir ... un credit ce n'est pas grave ... Aujourd'hui, ma deuxième maison est en vente et la troisième est en cours d'achat ... Il y a encore des maisons avec des prix bas ... il faut chercher et ne pas être trop "pénible" sur le bien qu'on achete ! avec un peu d'idée, on fait des merveilles dans la rénovation dans des tarifs correct !
Pour ma part, je pense que les prix vont être stables et ne vont pas trop chuter car il y a toujours de la demande. Exemple, en un mois j'ai eu environ 100 appels pour ma maison ! mais je n'ai que deux chambres ... mais je ne perd pas espoir lol
Restez confiance et investissez ! un loyer ne sert à rien ! un crédit c'est toujours de l'argent qui vous reviendra un jour ! |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 12:39:29
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Citation :
Exemple, en un mois j'ai eu environ 100 appels pour ma maison ! mais je n'ai que deux chambres ... mais je ne perd pas espoir lol
Oui mais sans la vendre. Le problème a mon sens revient plus à savoir si l'on a des acheteurs solvables que des acheteurs intéressés et là est le vrai creux du problème d'un marché qu'il soit immo ou autre.
Citation :
Il ne faut pas avoir peur de l'avenir ... un credit ce n'est pas grave ...
Revenu 1200 €. 35% de taux d'effort sur 27 ans. Prêt taux variable capé 2. Faite le calcul... si les taux augmentent un peu (et c'est bien parti pour) pour beaucoup de gens ce sera très grave.
Marty |
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sofybj
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 18:51:45
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Oui .. il faut trouver "Le client" ... mais bon,
Pour les taux ... ils sont actuellement à 3,7 % le crédit que j'ai sur ma maison en vente est de 5,6 % taux de 2000 ... Donc il faut tout voir ...
Il faut acheter en fonction de ses possibilités ... Comme je le redis ma première maison avait 1 chambre pour 60 M2 ... on a fait avec !!
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 14:26:08
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Christophe et Joulia,
J'avoue être un peu surpris par vos commentaire en direction d'Anille. Qu'est-ce que ça peut bien faire si ce dernier à 400K euro sur un contrat AV? Et en quoi cela serait-il malvenu pour lui de le dire? Tant qu'il n'y a pas de dénigrement dans ses propos, je ne vois pas en quoi cela pourrait choquer même celui ou celle qui a du mal à joindre les deux bouts en fin de mois...
De plus, je doute fort que sa 'fortune' lui soit tombé tout cru dans le bec et qu'Anille a du se sérrer la ceinture longtemps pour arriver à ça. Moi je dis: Bravo et tant mieux pour lui.
Personellement, je fréquente des personnes (qui sont des amis de longue date) dont la fortune se mesure en millions d'€ (voir en dixaines de millions), fruit d'années de travail et de prises de risques plus ou moins maitrisés. Et même si je suis très (très) loin de leur niveau, je n'ai jamais eu aucun problème avec le fait qu'ils en parlent et qu'ils en soient fier. Tout au plus, cela me fait me botter le derrière pour tenter de faire mieux de mon coté.
En ce moment, je me construis une maison de 500m2 sans emprunt. Et j'vais vous dire un truc: J'en suis fier et je ne le cache a personne. C'est pas grâce a un ticket de loto, un héritage ou une rente quelconque. C'est uniquement parceque j'ai réussi quelques opérations immo et que les risque que j'ai prit ont payé. Cette maison ce sera mon fond de pension.
C'est marrant parceque ce genre d'attitude est très particulier à la France. C'est comme si c'était mal de gagner de l'argent. Mais bon sang de bonsoir, c'est le nerf de la guerre! Et tant mieux que certains arrivent à se créer des fortunes importantes.
Si non, on n'a qu'a voter LCR et passer a un système communiste ou personne n'est riche, personne n'est pauvre, tout le monde a la même voiture, le même logement, les mêmes fringues...etc.
Mais dans ce cas, que la vie serait chiante.... 
Cordialement,
Pégase
je viens de prendre connaissance de ce votre réponse et je suis d'accord à 100% avec vous.
Les magazines financiers d'ailleurs citent généralement des exemples de ce genre afin de marquer les esprits. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 14:50:37
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Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
je viens de prendre connaissance de ce votre réponse et je suis d'accord à 100% avec vous.
Les magazines financiers d'ailleurs citent généralement des exemples de ce genre afin de marquer les esprits.
Seulement ces exemples sont rares. Pour l'immobilier, il est maintenant un peu tard pour penser à la plus value, si on achète maintenant. Il fallait y penser quand c'était au plus bas. Et c'est une autre vérité aussi. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 18:10:26
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Pégaze:
La vie n'est rien, mais rien ne vaut la vie a-t-on dit.
Mais une vie même chiante vaut-elle pas mieux qu'une vie qui aboutit à une non vie.
La vie vaut-elle d'être vécue même chiante ou non ?
Avec le peu d'expérience qui est la mienne si untel réussit c'est sur la tête de beaucoup d'autres.
A moins d'être un génie, certaines réussites sont frauduleuses.
Autrement dit il y a eu triche comme au jeu de cartes dit de la bataille...
Vous dites faire construire 500m² habitables (?)
Si oui, avez vous une petite idée de la taxe foncière et/ou de la taxe d'habitation ?
A moins que vous allez souscrire en conséquence de vos possibilités et non de la réalité. ?
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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