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 Sujet  |
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cbrodeaux
Contributeur actif
47 réponses |
 Posté - 09 janv. 2006 : 16:16:22
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Bonjour,
je vais acquérir une propriété composée d'une parcelle de 549 m² comportant une habitation de 60 m² et un local de bureaux et ateliers de 130 m².Dans la vente, se trouve également 1/4 indivis de diverses parcelles (composant un chemin commun) d'une surface totale de 484 m².
Mon but est de transformer ce local d'activité en habitation. Mon interrogation se porte sur le dépassement (ou non ) de densité d'occupation du sol.
Etant donné que le COS habitation sur ces parcelles est de 0,3 , il y a possibilité d'occuper 549 * 0,3 = 164,7 m² en habitation. Si je transforme la totalité du local d'activité en habitation, je dépasse le COS, puisque j'aurais 190 m².
Questions : puis-je comptabiliser pour l'occupation du sol, la totalité des surfaces des parcelles m'appartenant, qui sont contigües (à savoir 549+1/4(484)=670 m²)? si c'est le cas, je ne serais pas en dépassement de densité.
Sinon, existe-t-il une possibilité de changement de destination d'une partie du local d'activité, qui est néanmoins d'un seul tenant, afin de respecter le COS ?
Je n'aimerai pas essuyer un refus de permis ou encore une surtaxe pour dépassement de densité!!
merci pour vos infos.
Célia
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 09 janv. 2006 : 19:43:03
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Ce n'est pas la surface "d'habitation pure" qui détermine la densité mais la surface hors oeuvre nette (SHON). Les locaux d'activité sont de la SHON. Les transformer en habitation ne change rien à la densité. Seuls les garages pour stationnement sont déductibles selon certaines règles des SHON servant à calculer les densités.
Pour calculer la densité, on ne fait pas référence à la parcelle proprement dite mais à l'unité foncière. Mais, quand on calcule comme cela, il ne faut pas s'imaginer vendre ensuite le moceau non construit comme terrain à bâtir, car ce sera du terrain totalement dépourvu de droits à construire.
Mais dans votre cas, le 1/4 indivis ne risque pas de susciter chez vous un désir de revente. Il est admis de faire un report de COS de ce 1/4 indivis. Vous devez contrôler que ce report vous est bien attribué, c'est à dire qu'aucun voisin ne s'est réservé dans le passé la totalité des droits à construire de ce chemin indivis.
Si vous achetez quelque chose qui dépasse le COS et qui était construit avant qu'on définisse ledit COS, vous conservez le droit acquis du dépassement.
Vous pouvez transformer le local d'activité en logement mais vous serez sans doute tenu à réserver des surfaces construites ou aériennes pour garer les voitures et vous serez également contraint à conserver des surfaces en jardin.
Pour tout savoir, vous devez lire le réglement d'urbanisme du coin et vous le faire éventuellement expliquer par le personnel de l'urbanisme. Attention, ce personnel de l'urbanisme répond quelques fois en prenant un parapluie en béton et vous dissuade de faire un projet pourtant légal.
seborga1 |
Edité par - seborga1 le 13 janv. 2006 09:43:19 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 janv. 2006 : 21:07:24
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Pour moi (et ce me fut déjà opposé), un terrain en indivision perd ses droits à construire.
La surface des parcelles possedées en indivision ne doivent donc pas être comptées pour le calcul du COS.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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cbrodeaux
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 00:58:38
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alors si je comprends bien, mes 1/4 indivis ne doivent pas être pris en compte ?
Je suis allé au service urbanisme de la commune, qui m'a alors dit que sur la zone, le COS pour l'habitation était de 0,3 et le COS pour local d'activité de moitié (0,6). Donc, la densité sur ma parcelle était auparavant respectée puisque 60 m² + 130 m²/2 = 125 m² (pour 164.7 m² maxi avec COS 0,3 sur les 549 m²). Par contre, si je change la destination, je serais bien à 60 m² + 130 m² = 190 m² (donc dépassement!). Mon local d'activité est bien de la SHON mais pas soumis au même COS !
Les personnes de l'urbanisme ne savait pas trop ...
Quel casse-tête ! |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 07:45:34
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Le service de l'urbanisme vous a correctement répondu.
Pour résumer, vous n'avez pas le droit de transformer la totalité de la surface commerciale en surface d'habitation.
vous avez le droit d'avoir 165m2 de SHON d'habitation et vous avez 190m2 de surface batie. Il faut donc que 25m2 de surface ne soit pas compter en SHON. Il suffit pour cela de les laisser en garages (ou cave si enterrés).
A tout hazard, savez-vous calculer les surfaces SHOB et SHON, totalement différentes des surfaces habitables ?
Les autres règles du POS ne posent pas de problèmes (stationnement, etc.)?
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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cbrodeaux
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 10:33:30
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Je veux bien ne transformer que 105 m² sur 130 m² en habitation et laisser les 25 m² restants, mais:
Mon local comporte 2 pièces principales avec salle d'eau, toilettes et cuisine déjà fonctionnelles. Le problème c'est que pour transformer uniquement les 105 m², je dois monter une cloison en plein milieu! Qu'est-ce que je fais des 25 m² restants ?
Le local est de plein pied, sans sous sol, sans garage, donc l'ensemble est bien de la SHON (rien à déduire de la SHOB).
Comment puis-je m'en sortir ? Peut-être tricher sur les surfaces si je dépose un permis de construire...
Pour les règles de stationnement, je dispose de suffisamment de places demandées par rapport au POS. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 12:08:31
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Montez une cloison détachant 25m2 et tranformez-les effectivement en garage. Avez-vous une moto ?... Si non, il faudra mettre une grande porte de garage en façade.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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cbrodeaux
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 14:42:49
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Toute la façade du local est composée de baies vitrées! je n'ai pas l'intention de refaire une partie de la façade mais uniquement un remaniement intérieur. Donc impossible à transformer en garage (pas de moto non plus!).
je suis un peu coincée alors...
Etant donné que le local existe déjà et qu'aucune activité n'est plus exercée, on ne peut quand même pas m'obliger à démolir?
Ou alors je triche sur les surfaces du PC...
je ne sais pas quoi faire...j'achète cette propriété dans le seul but de cette transformation.. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 17:47:38
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Pour pouvoir habiter dans cette partie de la construction, vous devrez déposer un permis de construire pour changement de destination. Le permis sera refusé si vous indiquez changer entièrement la surface commerciale en habitation.
Peut-être faut-il faire le garage dans la partie habitation actuelle...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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cbrodeaux
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 17:58:02
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impossible de faire un garage dans la partie habitation actuelle: c'est un F2 de 60 m² complètement aménagé et optimisé que je souhaite mettre en location.
Puis-je ne déclarer que 105 m² en habitation et les 25 m² suivant autrement (autre qu'en garage)? si je fais ça, est-ce que l'administration peut venir contrôler les travaux ? |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 18:48:58
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En rez-de-chaussée, pour pouvoir déduire de la SHOB une surface, il faut que ce soit soit un garage soit une "surface non close en rez-de-chaussée". Il y a donc la possibilité de transformer 25m2 de la surface commerciale en une logia ouverte sur l'extérieur.
Si vous trichez, vous prennez clairement un risque.
Maintenant, certains vivent dans des constructions totalement illégales et personne ne dit rien.
Mais d'autre ont vu leur maison démolie.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 10 janv. 2006 18:49:34 |
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cbrodeaux
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 00:18:03
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Je viens de vérifier les plans du local : j'ai effectivement 2 pièces principales + cuisine + salle d'eau + WC ainsi qu'un espèce de "débarras" qui fait tout de même environ 15 m², pour un total de 125 m². Si je déduis au 125 m² les 15 m² du débarras ainsi que les 5% d'isolation, j'arrive à une densité d'oocupation des sols correcte. Il suffit juste que j'arrive à faire passer les 15 m² du débarras (clos avec une petite fenêtre sur l'extérieur et une porte fermée vers l'extérieur aussi)en non-SHON déductible de la SHOB. Comment pourrais-je déclarer ces 15 m²? en garage mais pas pour voiture! (car les dimensions sont : 2 mètres de large x 7 mètres de long!). Est-ce qu'un hypothétique garage pour moto (que je ne possède pas!) ou remise peut marcher ? est-ce que les autorités sont susceptibles de vérifier si effectivement il y a une moto à l'intérieur ?
Merci pour vos éclaircissements. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 07:04:49
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J'ai rencontré plusieurs cas où il était clairement inscrit dans les actes que les parties indivises bénéficiaient de droits à construire reportées sur les "lots" se partageant l'indivision. Mais c'est vrai, cela se passait sur des "lotissements" crées après publication du POS, cela faisait partie du règlement de lotissement. Alors, dans votre cas, l'inexistance de report de COS peut être réelle comme le souligne Laurent C. Je trouve cela peu cohérent. Le terrain de la partie indivise est privé, les indivis l'ont payé et ils n'en beneficient pas "totalement" ! Mais la loi n'empêche pas qu'il en soit ainsi.
Après, je ne comprends plus rien au problème. L'important, ce qui doit transparaître d'un plan d'urbanisme, c'est la volonté de ceux qui le font. S'ils veulent absolument "conserver" de l'activité dans ce coin, autant le dire tout net. Cette histoire de COS, dans votre cas, c'est autoriser "d'une certaine façon" de transformer presque tout le local en logement, mais pas tout, c'est imposer de consercer un confetti en local d'activité. Côté activité, un confetti, ce n'est pas utile à grand monde.
Revenons à votre achat, pour gagner le temps nécessaire à votre recherche sur vos droits à construire, il doit être possible de mettre une condition suspensive pour recevoir un permis de construire positif "pour votre projet" ou un CU positif "pour votre projet". Précisez bien votre projet: transformer la partie d'activité en logement.
Une piste pour répondre à vos règles d'urbanisme telles qu'elles semblent actuellement être "à comprendre" : le méga super contemporain à la mode côté transformation de locaux professionnels en maison : un joli patio ou une loggia. Cela peut être très beau mais si vous avez besoin de 190 m² pour habiter, il va vous en manquer environ 25 !
Autre piste : quel est votre métier ? Déclarez une transformation partielle, organisez votre plan du total comme vous l'entendez mais précisez que telle partie est affectée à votre activité en calculant la surface qui va bien avec cette règle de COS différent selon l'usage. Cela ne peut marcher que si vous êtes artisan, commerçant ou profession libérale... Rien ne vous empêche d'avoir un autre établissement si, effectivement, vous exercez votre activité ailleurs... La partie "dans votre maison" sera "l'établisement secondaire". Ok cette idée est compliquée et c'est un peu de la triche.
Votre idée de déclarer la remise en garage semble possible. Même si c'est étroit. Mais il faut que l'accès à cette remise soit possible par un véhicule à roues. Et si vous transformiez cette remise "close" en préau (préau = surface non close de rez-de-chaussée, c'est à dire, si vous en supprimiez tout simplement sa porte, sur votre projet... Et, ladite porte, vous l'enlèverez un jour, ou jamais ! Si vous ne l'enlevez jamais, c'est de la triche mais il y a tellement pire !
Sincèrement, il faut commencer à trouver la réponse à la question : y-a-t-il droit de transformer, indépendamment de cette contrainte de COS. Si la réponse est non, n'achetez pas, Si la réponse est oui, vous trouverez les artifices pour présenter un projet recevable aux autorités, car vous devrez obligatoirement déposer une demande de permis de construire, et vu la surface déjà construite, vu le changement d'affectation des locaux, on va vous expliquer que vous devez obligatoirement présenter un projet conçu par un architecte... un qui cotise à l'ordre, pas un maître d'oeuvre.
seborga1 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 07:59:31
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Citation :
Initialement entré par cbrodeaux
Je viens de vérifier les plans du local : j'ai effectivement 2 pièces principales + cuisine + salle d'eau + WC ainsi qu'un espèce de "débarras" qui fait tout de même environ 15 m², pour un total de 125 m². Si je déduis au 125 m² les 15 m² du débarras ainsi que les 5% d'isolation, j'arrive à une densité d'oocupation des sols correcte. Il suffit juste que j'arrive à faire passer les 15 m² du débarras (clos avec une petite fenêtre sur l'extérieur et une porte fermée vers l'extérieur aussi)en non-SHON déductible de la SHOB. Comment pourrais-je déclarer ces 15 m²? en garage mais pas pour voiture! (car les dimensions sont : 2 mètres de large x 7 mètres de long!). Est-ce qu'un hypothétique garage pour moto (que je ne possède pas!) ou remise peut marcher ?
Oui s'il y a une porte donnant sur l'extérieur.
Ne pratiquant pas, je ne me suis pas souvenu que l'on pouvait maintenant conduire une moto sans permis spécifique. Et puis même, cela ne pourrait être qu'une mobylette.
Je n'étais pas en forme lors de ma réponse.
je la rectifie comme suis : que vous ayez ou non le permis moto, que vous ayez ou non un 2 roues, si le local de 15m2 dispose d'une porte sur l'extérieur (la créer le cas échéant), déclarez cet espace en garage. Cela devrait passer. Les informations précisées sur le permis de construire le sont "sur l'honneur". On ne vous demandera pas de montrer votre permis ou de venir avec votre moto. Précisez sur le plan : "garage 2 roues".
Citation :
est-ce que les autorités sont susceptibles de vérifier si effectivement il y a une moto à l'intérieur ?
Oui.
Si ce jour là le local est plein de carton et qu'il n'y a même pas un vélo, on vous le reprochera.
Mais par contre, il peut rester vide.
Je crois que cette option est de loin préférable.
Pendant quelques années, prévoyez de n'utiliser ce local que pour stoker la tondeuse à gazon (car il faut bien la garer...) et les vélos (qu'il faut bien garer aussi). Si cela vous permet de faire le projet global, vous êtes largement gagnant.
Par contre, je réitère ma question : calculez-vous correctement les SHOB et SHON ?
Citation :
Merci pour vos éclaircissements.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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cbrodeaux
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 09:32:48
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je pense bien calculer les SHOB et SHON, vous me direz si je me trompe :
60 m² d'habitation d'un coté : c'est de la SHOB - 5% pour les matériaux d'isolation (je ne peux rien déduire de plus)
125 m² de local d'activité de l'autre : c'est aussi de la SHOB et donc en activité c'est de la SHON tel quel, mais si il y a transformation en habitation, ça devient de la SHON après réduction des 5 % d'isolation de la SHOB initiale.
C'est bien ça?
Si je déclare l'espace de débarras en garage, ça peut donc marcher. Je pense que je vais faire comme ça...
Par contre au niveau du permis, vu que je touche uniquement la partie de 125 m², je n'ai donc pas à passer par un architecte ? j'aimerai ne pas avoir affaire à un archi car ça engendre des frais en sup, etc... et du temps...
Ce que je peux faire c'est: sur la demande de permis de construire, je peux indiquer la parcelle de 549 m² + les autres (on verra si ça passe)pour plus de sécurité.
Merci |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 11:00:22
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A propos du calcul des SHOB et SHON, je veux juste mettre le doigts sur le fait que ces surfaces n'ont rien à voir avec les surfaces habitables et qu'elles doivent être calculées en prenant les murs et les cloisons.
Au niveau du permis de construire, intégrer les surfaces en indivision constituera une fausse déclaration...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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cbrodeaux
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 11:23:09
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OK : les surfaces de SHOB sont calculées d'après les plans en ma possession, donc à partir des côtes extérieures.
Je n'intégrerait donc pas les parcelles en indivision.
Par contre, archi ou pas pour le PC? |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 13:28:06
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Le changement de destination ne portant que sur 125m2 de SHON, pas besoin d'architecte.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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cbrodeaux
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 12 janv. 2006 : 12:00:50
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| Comment se passe ensuite la déclaration à l'administration fiscale? C'est la mairie qui transmet après instruction du permis? |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 12 janv. 2006 : 22:15:18
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Non.
C'est à vous d'aller aux centre des impôts fonciers chercher un formulaire qui vous aurez à remplir et renvoyer.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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cbrodeaux
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 13 janv. 2006 : 09:13:45
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Il n'y a aucun recoupement entre la mairie et les impôts? ne serais-ce qu'en terme de déclaration des surfaces imposables ?
Autre question : puis-je déposer un permis de construire si je ne suis pas encore propriétaire du bien (uniquement signature du compromis de vente)?
Merci |
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